Dolt fel i avloppet
Besvarad 15 sep 2021 av Claes Blåe
Hej!
Vi sålde vårt hus för 5 år sedan och nu ringde mäklaren att köparna fått en vattenläcka i ena badrummet. Tydligen ska förra ägarna renoverat det badrummet för 30 år sedan och då inte gjort en korrekt koppling på avloppsrören, vilket i sin tur har lett till att det samlats toalettpapper i en hög och sedan blivit till en vattenläcka.
Vi rörde inte detta badrummet under tiden vi ägde huset.
Huset byggdes 1947 och köparna valde att inte göra någon besiktning på huset innan de köpte. Vi gjorde en besiktning och åtgärdade alla punkter som han gav oss.
Vi köpte huset 2014 så det har alltså inte gått 10 år sedan vi köpte det. Har de gamla ägarna fortfarande sina 10 år med dolda fel sedan de sålde eller har det ”gått över” till oss? Med tanke på att det dom som gjort detta felet dessutom.
Kan vi på något sätt klara oss från att betala dessa 56000:-??
Vi sålde vårt hus för 5 år sedan och nu ringde mäklaren att köparna fått en vattenläcka i ena badrummet. Tydligen ska förra ägarna renoverat det badrummet för 30 år sedan och då inte gjort en korrekt koppling på avloppsrören, vilket i sin tur har lett till att det samlats toalettpapper i en hög och sedan blivit till en vattenläcka.
Vi rörde inte detta badrummet under tiden vi ägde huset.
Huset byggdes 1947 och köparna valde att inte göra någon besiktning på huset innan de köpte. Vi gjorde en besiktning och åtgärdade alla punkter som han gav oss.
Vi köpte huset 2014 så det har alltså inte gått 10 år sedan vi köpte det. Har de gamla ägarna fortfarande sina 10 år med dolda fel sedan de sålde eller har det ”gått över” till oss? Med tanke på att det dom som gjort detta felet dessutom.
Kan vi på något sätt klara oss från att betala dessa 56000:-??
Redigerat av moderator:
Svar
Saken gäller tydligen ett äldre avlopp. Det framgår inte av frågan om skadan omfattar både renovering av badrum och reparation av rör. Följande gäller.
Det kan mycket väl vara så att det är ett fel i avloppsrören, men er köpare måste också ta hänsyn till åldersavdraget på badrum och rörsystem. Ett kaklat och klinkat badrum är värdemässigt avskrivet efter omkring 20 år, så där har er köpare inte mycket att hämta.
När det gäller avloppsrören tillämpar bland annat Länsförsäkringar och If... 10 första åren utan avskrivning och 5% per påbörjat år därefter. Den fulla tekniska livslängden för avloppsrör brukar anges till 50 år. Inte heller där har er köpare något större belopp att gå vidare med. Slutligen har man som köpare 10 år från tillträdet till fastigheten på sig att reklamera ett fel. Man skall dock märka att reklamationen skall ske inom skälig tid efter upptäckt, det vill säga inom en tämligen kort tidsrymd.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Det kan mycket väl vara så att det är ett fel i avloppsrören, men er köpare måste också ta hänsyn till åldersavdraget på badrum och rörsystem. Ett kaklat och klinkat badrum är värdemässigt avskrivet efter omkring 20 år, så där har er köpare inte mycket att hämta.
När det gäller avloppsrören tillämpar bland annat Länsförsäkringar och If... 10 första åren utan avskrivning och 5% per påbörjat år därefter. Den fulla tekniska livslängden för avloppsrör brukar anges till 50 år. Inte heller där har er köpare något större belopp att gå vidare med. Slutligen har man som köpare 10 år från tillträdet till fastigheten på sig att reklamera ett fel. Man skall dock märka att reklamationen skall ske inom skälig tid efter upptäckt, det vill säga inom en tämligen kort tidsrymd.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
harry73 ·
Det var inte ett jättetydligt svar tycker jag. Jag *tror* att köparna har en brant uppförsbacke att få igenom ett skadestånd för ett 30 åt gammalt badrum, men eftersom det fortfarande är mindre än 10 år sedan ni köpte fastigheten, skulle jag informera er säljare om att er köpare har anmält ett fel i avloppsröret till er och att det är ett fel som redan fanns där när ni köpte huset.
I och med att er köpare informerade er om felet, fick ni vetskap om det och nu har ni en rimlig tidsfrist att anmäla felet till er säljare.
I och med att er köpare informerade er om felet, fick ni vetskap om det och nu har ni en rimlig tidsfrist att anmäla felet till er säljare.
Först måste den nuvarande affären klaras upp. Där efter kan ts välja att stämma sin säljare. Det är dock en helt ny process.
Bara för att ts skulle välja att göra upp. Så innebär det inte att ts säljare vill göra upp. Utan ts blir tvungen att stämma sin säljare.
Bara för att man väljer att göra upp innebär diet inte att man fått rätt. Det innebär bara att man får en del av pengarna. Ända sättet att få rätt är att gå till domstol. Därefter kan man säga att man hade rätt.fördelen med att göra upp är att man slipper domstolen. För där vet man aldrig hur det går
Bara för att ts skulle välja att göra upp. Så innebär det inte att ts säljare vill göra upp. Utan ts blir tvungen att stämma sin säljare.
Bara för att man väljer att göra upp innebär diet inte att man fått rätt. Det innebär bara att man får en del av pengarna. Ända sättet att få rätt är att gå till domstol. Därefter kan man säga att man hade rätt.fördelen med att göra upp är att man slipper domstolen. För där vet man aldrig hur det går
harry73 ·
Nej, det handlar inte om att ts ska stämma sin säljare direkt. Det räcker med att informera sin säljare om att nuvarande ägare hittade ett problem med avloppet som denne anser vara ett dolt fel. Och ifall det skulle visa sig att ts är skadeståndsskyldig, att ts då kommer att begära skadestånd för det beloppet.
Sedan kan ts även skriva att eftersom det än så länge inte är tydligt om det blir skadestånd eller ej, avvaktar ts med processen fram tills dess.
Om ts informerar tidigare ägare på detta sätt, har denne ett incitament med att hjälpa ts.
Kanske har tidigare ägare ett intyg att allt är rätt utfört, eller har den annan info som är behjälplig
Sedan kan ts även skriva att eftersom det än så länge inte är tydligt om det blir skadestånd eller ej, avvaktar ts med processen fram tills dess.
Om ts informerar tidigare ägare på detta sätt, har denne ett incitament med att hjälpa ts.
Kanske har tidigare ägare ett intyg att allt är rätt utfört, eller har den annan info som är behjälplig
Är det ens att betrakta som ett fel att det uppstått en vattenläcka i ett 30 år gammalt badrum? Det bör ha uppnått sin tekniska livslängd.
Köparna försöker sig på en fuling genom att hävda att läckan beror på att något för 30 år sen gjordes fel, de är säkert mycket medvetna om att de inte skulle få en spänn för ett helt enkelt utslitet avloppsrör som börjat läcka. (Och hur kunde det funka i 30 år om det fanns ett ursprungligt fel?)
Säljarna bör avvisa kravet! (Och det är väl det jurist-Claes säger med andra ord, att det egentligen inte finns något att hämta för köparna?)
Köparna försöker sig på en fuling genom att hävda att läckan beror på att något för 30 år sen gjordes fel, de är säkert mycket medvetna om att de inte skulle få en spänn för ett helt enkelt utslitet avloppsrör som börjat läcka. (Och hur kunde det funka i 30 år om det fanns ett ursprungligt fel?)
Säljarna bör avvisa kravet! (Och det är väl det jurist-Claes säger med andra ord, att det egentligen inte finns något att hämta för köparna?)
Säljaren kommer bli din motpart om du förlorar. Om du väljer att själv stämma säljaren. Du informerar säljaren om att du eventuellt kommer stämma denne. Hmm nånting säger mig att man inte kommer vara bästa vänner efter ett sånt brev. Så alla eventuella dokument de skulle ha lär de behålla själva. Sen bör du nog vänta med att kontakta tills man vet vad som händer. För du kontaktar inte "dina" säljare för att prata om väder och vind. Utan för att förvarna om att du eventuellt kommer stämma dessa. Om jag skulle fått ett sådant brev så hade jag sett det som en framstående process. Inte en middagsbjudning.
Tänk att mäklaren ringer upp? Dessa brukar väl inte direkt hjälpa till med juridiska problem 5år senare.
harry73 ·
Visst kan man ha ett dolt fel i ett 30 år gammalt badrum. Man får dock inte ersättning för att man fick bryta upp tätskikt och göra om badrummet. Men vi vet inte vilken skada nya ägaren menar att han har. Badrummet låg kanske på andra våningen och bajsvattnet läckte på taket av vardagsrummet som fick rivas och längs de nytapetserade väggar Dessa följdskador kan vara anledningen till skadeståndskrav.
Det är fortfarande rätt magstarkt att komma 5 år efter köpet, när det har uppstått en vattenskada på en 30 år gammal avloppsinstallation - och utkräva ansvar och 50 000 kr+ av den tidigare ägaren.
Det kan mycket väl vara så att det är köparnas eget fel, eftersom det tog 5 år för felet att visa sig. Har de spolat ner blöjor, bindor, tops eller kondomer som har fastnat i röret? Eller har deras barn tömt kattlådan i toaletten och spolat? (Been there, done that och jag hotade inte säljaren med stämning, tänka sig...)
Som sagt, säljarna bör avvisa kravet.
Det kan mycket väl vara så att det är köparnas eget fel, eftersom det tog 5 år för felet att visa sig. Har de spolat ner blöjor, bindor, tops eller kondomer som har fastnat i röret? Eller har deras barn tömt kattlådan i toaletten och spolat? (Been there, done that och jag hotade inte säljaren med stämning, tänka sig...)
Som sagt, säljarna bör avvisa kravet.
harry73 ·
Säljaren ska såklart avvisa kravet, men kan säljaren samtidigt få skadestånd för dolt fel av ännu tidigare ägare, ska säljaren även informera denne, så att een möjligheten inte plötsligt försvinner.
Ett badrum som är 30år har levt klart, sitt ekonomiska. Liv. Så om man hittat ett dolt del. Så spelar det ingen roll. Man måste börja med Att ta reda villa regler som gjällde då... I badrum som inte längre har något ekonomiskt värde
Spyder74 ·
1. Nuvarande ägare verkar inte fullgjort sin undersökningsplikt vid köpet.
2. För att det ska vara ett dolt fel så ska felet påverka marknadspriset avsevärt.
3. Ålder på avloppet har betydelse. 30år gammalt innebär att man borde bytt avloppsbrunn. Samt att man får räkna med att avloppet närmar sig sin tekniska livslängd.
Dvs det kommer bli så gott som omöjligt att hävda dolt fel och få någon som helst ersättning för detta vid en juridisk process. Det troliga är att båda parter endast får sura advokatkostnader.
Köparen får med största sannolikhet ta kostnaden själv.
2. För att det ska vara ett dolt fel så ska felet påverka marknadspriset avsevärt.
3. Ålder på avloppet har betydelse. 30år gammalt innebär att man borde bytt avloppsbrunn. Samt att man får räkna med att avloppet närmar sig sin tekniska livslängd.
Dvs det kommer bli så gott som omöjligt att hävda dolt fel och få någon som helst ersättning för detta vid en juridisk process. Det troliga är att båda parter endast får sura advokatkostnader.
Köparen får med största sannolikhet ta kostnaden själv.
Orsakssambandet i den här historien går inte ihop. Det har blivit stopp i avloppet, påstås bero på en felaktig koppling.
Men bara för att det blir stopp skall det inte kunna bli en vattenskada. Stopp kan det alltid bli i ett avlopp även om det är helt korrekt utfört.
Som jag ser det så är det tänkbart att den felaktiga kopplingen kan vara ett dolt fel, om den orsakar stopp. Och om den bröt mot regler eller fackmannamässigt även när den utfördes för 30 år sedan. Men kostnaden att åtgärda det felet med 30 års åldersavdrag lär ju vara noll.
Om det uppstått vattenskador pga. stopp i avloppet så finns det mer som är fel, men det kanske är svårare att få till att vara dolt.
Men bara för att det blir stopp skall det inte kunna bli en vattenskada. Stopp kan det alltid bli i ett avlopp även om det är helt korrekt utfört.
Som jag ser det så är det tänkbart att den felaktiga kopplingen kan vara ett dolt fel, om den orsakar stopp. Och om den bröt mot regler eller fackmannamässigt även när den utfördes för 30 år sedan. Men kostnaden att åtgärda det felet med 30 års åldersavdrag lär ju vara noll.
Om det uppstått vattenskador pga. stopp i avloppet så finns det mer som är fel, men det kanske är svårare att få till att vara dolt.
Håller med hempularen här, orsakssambandet är oklart. Kan det vara så att det blivit stopp i avloppet och att man sedan fått isär det i samband med rensning? Det kan ju knappast ha läkt i 30 år?
Tror knappast köparen har något att hämta här.
Tror knappast köparen har något att hämta här.
Nissens ·
Men om ni läser svaret en gång till… avloppet är avskrivet och köparen har inget att hämta…
Glasklart svar.
Glasklart svar.
Felet skulle vara klamringen? Därför ska avloppsröret glida isär? Efter 30år? Om nu avloppet gått isär pga dålig klammer. Då måste man ställa frågan hur brukade man klamra rör för 30år sedan? Nu tar jag förgivet att rören det handlar om är monterade för 30år sedan. Men okej, vi förutsätter.att rören är felklamrade och därför glidit isär helt plötsligt. Rören är alltså 30år gamla. Det är inga nya rör. Sen tycker jag summan är intressant. 56000? Om de nu behöver slita upp badrumsgolvet så är badrummet avskrivet. Ville de vara snälla och skriva halva värdet?
De senast besvarade frågorna
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Sover advokater gott när de försvarar förbrytare?
26 mar 2024
Hur tänker man som advokat? Är det bara pengar som gäller eller tänker man på hur människor i allmänhet uppfattar vad som är rätt eller fel. Jag förstår att man som advokat ska ”försvara ” den...
Grannens soptunna skadade vår bil, vad kan vi kräva?
28 mar 2024
Hej, Jag råkade ut för en tråkig incident för ett tag sedan. Under en av stormarna nu i januari blåste grannans soptunna in i min bil. Skadorna blev såpass omfattande att framskärmen ska bytas...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
