Dolt fel i avlopp?
Besvarad 11 jun 2021 av Claes Blåe
Hej. Har köpt ett hus byggt 1946. Ett dödsbo. Huset var besiktigat av Anticimex innan försäljning. Deras besiktningsman ringde även till mig och framförde att huset var ovanligt bra för att vara så gammalt. Och det kändes ju tryggt.
Efter nån månad blev det stopp i avloppet och ”översvämning” i gillestugan. När jag lyfte på filtmattan där avloppsröret gick ner i golvet visade det sig att där fanns en lucka. Och i den gick avloppsröret igenom och som förre ägaren hade skurit upp för att få in ett rensband, vilket då påvisar att detta har varit ett tidigare problem som säljaren visste om. Påpekade detta för säljaren som sa att, jo det var nåt strul för farsgubben gick alltid ner till källartoan när han skulle sk..a, sa han och såg lite road ut.
Jag hade dit slamsugning 3 ggr, en från kommunen som kollade brunnarna på gatan samt ett företag som filmade i röret och upptäckte en spricka ca 4 meter in i röret. Under tiden hann tyvärr även säljaren till dödsboet avlida så jag tog upp detta med änkan efter ett tag, men jag ville ta det lugnt pga omständigheterna. Jag var tvungen att få iordning det då jag hyrde ut ena lägenheten, så lejde in en firma som fixade allt så att det gick att bo där.
Däremot gjorde jag en anmälan till Anticimex som jag ansåg varit försumliga vid sin besiktning. Skrev oxå ned ersättningskrav. Man borde lätt ha sett denna plåtlåda som avloppsröret var uppskuret i och på så vis kunnat undersöka avloppet innan man köpte huset. Men de slår ju naturligtvis ifrån sig alla anklagelser. Hävdar att avloppet är så gammalt att det får man räkna med.
Har jag ingen möjlighet att hävda/få rätt ang dolt fel gentemot säljaren av dödsboet eller försumlighet vid besiktningen, gjort av Anticimex?
Efter nån månad blev det stopp i avloppet och ”översvämning” i gillestugan. När jag lyfte på filtmattan där avloppsröret gick ner i golvet visade det sig att där fanns en lucka. Och i den gick avloppsröret igenom och som förre ägaren hade skurit upp för att få in ett rensband, vilket då påvisar att detta har varit ett tidigare problem som säljaren visste om. Påpekade detta för säljaren som sa att, jo det var nåt strul för farsgubben gick alltid ner till källartoan när han skulle sk..a, sa han och såg lite road ut.
Jag hade dit slamsugning 3 ggr, en från kommunen som kollade brunnarna på gatan samt ett företag som filmade i röret och upptäckte en spricka ca 4 meter in i röret. Under tiden hann tyvärr även säljaren till dödsboet avlida så jag tog upp detta med änkan efter ett tag, men jag ville ta det lugnt pga omständigheterna. Jag var tvungen att få iordning det då jag hyrde ut ena lägenheten, så lejde in en firma som fixade allt så att det gick att bo där.
Däremot gjorde jag en anmälan till Anticimex som jag ansåg varit försumliga vid sin besiktning. Skrev oxå ned ersättningskrav. Man borde lätt ha sett denna plåtlåda som avloppsröret var uppskuret i och på så vis kunnat undersöka avloppet innan man köpte huset. Men de slår ju naturligtvis ifrån sig alla anklagelser. Hävdar att avloppet är så gammalt att det får man räkna med.
Har jag ingen möjlighet att hävda/få rätt ang dolt fel gentemot säljaren av dödsboet eller försumlighet vid besiktningen, gjort av Anticimex?
Svar
Den kan i och för sig hävdas att ett sprucket avloppsrör och upprepade stopp i rören utgör ett fel. Men för att kunna göra felet gällande med framgång krävs också att felet är relevant (giltigt). Ett fel kan vara relevant därför att det avviker från avtalet eller från det som är utfäst, eller om felet ärdolt. Här verkar ingenting särskilt vara avtalat eller utfäst rörande avloppet. Återstår då frågan om felet kan anses vara dolt.
Förenklat uttryckt är ett dolt fel varken upptäckbart eller förväntat vid köpet. Om jag har förstått frågan rätt rör det sig troligen om ett omkring 70-årigt avlopp. Ni hade alltså att förvänta er ett ursprungligt gammalt avlopp vid köpet, och ett fel av den här typen kan enligt min bedömning därmed vara förväntat. Det rör sig således inte om ett dolt fel. Avloppsrören ifråga är i vart fall värdemässigt avskrivna.
När det gäller Anticimex så utförs en överlåtelsebesiktning ofta okulärt i första hand. Här har det tydligen lyfts på filtmattor och öppnats dolda luckor i efterhand. Det förefaller inte som om besiktningsmannen utfört en vårdslös besiktning i den delen. Även om ni lyckas bevisa att säljaren på något sätt förfarit svikligt är avloppsrören ändå värdemässigt avskrivna. Jag kan inte helt utläsa i frågan om någon dödsbodelägare är i livet och därmed går att stämma, men bortsett från det skall man om man stämmer någon, ha en stabil rättslig grund att stå på, samt ett gångbart värde att processa om. Med detta sagt vill jag alltså avråda er från en möjlig process i saken.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Förenklat uttryckt är ett dolt fel varken upptäckbart eller förväntat vid köpet. Om jag har förstått frågan rätt rör det sig troligen om ett omkring 70-årigt avlopp. Ni hade alltså att förvänta er ett ursprungligt gammalt avlopp vid köpet, och ett fel av den här typen kan enligt min bedömning därmed vara förväntat. Det rör sig således inte om ett dolt fel. Avloppsrören ifråga är i vart fall värdemässigt avskrivna.
När det gäller Anticimex så utförs en överlåtelsebesiktning ofta okulärt i första hand. Här har det tydligen lyfts på filtmattor och öppnats dolda luckor i efterhand. Det förefaller inte som om besiktningsmannen utfört en vårdslös besiktning i den delen. Även om ni lyckas bevisa att säljaren på något sätt förfarit svikligt är avloppsrören ändå värdemässigt avskrivna. Jag kan inte helt utläsa i frågan om någon dödsbodelägare är i livet och därmed går att stämma, men bortsett från det skall man om man stämmer någon, ha en stabil rättslig grund att stå på, samt ett gångbart värde att processa om. Med detta sagt vill jag alltså avråda er från en möjlig process i saken.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
Fredrik asp ·
Träligt värre, anlitade själv Anticimex inför en överlåtelse besiktning när jag köpte hus för 15 år sedan och gör aldrig om detta!! Killen som besiktade gick igenom huset grundligt, när golvet skulle inspekteras saknades luckan utifrån och in under till grunden så han besiktade grunden okulärt utifrån med lampor in genom ventilationsluckorna i grunden, allt frid och fröjd. Jag flyttade in och 1/2 år efter inflyttningen då jag bott i huset över vintern tyckte jag det var dragit och kalla golv och började själv undersöka grunden med samma metod han själv utförde, med ficklampa och titta in genom ventilationen, kommer sen fram till en ventil under vardagsrumsgolvet som är väl synlig utifrån, ser att nåt hänger för ventilationen innanför som ett draperi, helt igentäppt, trossbottnen med all isolering (sågspån)och reglar hade rasat ner på backen. Ringer till killen jag kände ytligt som besiktade huset 1/2 år tidigare och ber honom komma och titta, jodå han kommer förbi och han lyser in och säger ”oj..detta har jag missat..detta borde jag ha sett då det inte ser helt ut att vara en ny skada utan legat där en längre tid. Vi båda ser att det är sågspån mm som hänger för som blockerar inspektionen, han åker hem och jag kontaktar anticimex med brev och samtal och påpekar det besiktningsmannen sa till mig att ”detta borde jag ha sett och måste ha missat”! och får till svar att ansvaret i detta ligger inte hos dom då det saknades inspektionslucka i grunden för att komma in och inspektera.
Jag kommer i kontakt med en advokat som säger att detta är ett solklart fall att gå vidare med för min del.
Skriver till allmänna reklamationsnämnden om detta och får svar 1-2 v senare att detta är bara att lägga ner då Anticimex har friskrivit sig i sin text som i detta fall,,fanns nån liten text i all den finstilta texten som gör att dom friskriver sig all ansvar mm, fast besiktningsmannen själv erkände att det han som missat att titta och missat felet..
Första och sista gången jag tar in en besiktningsman och Anticimex!
Jag kommer i kontakt med en advokat som säger att detta är ett solklart fall att gå vidare med för min del.
Skriver till allmänna reklamationsnämnden om detta och får svar 1-2 v senare att detta är bara att lägga ner då Anticimex har friskrivit sig i sin text som i detta fall,,fanns nån liten text i all den finstilta texten som gör att dom friskriver sig all ansvar mm, fast besiktningsmannen själv erkände att det han som missat att titta och missat felet..
Första och sista gången jag tar in en besiktningsman och Anticimex!
Ubbe55 ·
Tycker det låter som typiskt för Anticimex. I mitt fall har de sålt en dyr(nästan 25 000
försäkring där de friskriver sig från allt ansvar, speciellt vad gäller krypgrund pga brist på inspektionslucka. Hade de orkat kröka rygg så hade det i mitt fall varit enkelt att se de skador som finns genom en ventil men det är väl enklare att sälja en dyr och värdelös försäkring. Kommer aldrig mer att ha med Anticimex att göra om det inte gäller skadedjur eller insekter
försäkring där de friskriver sig från allt ansvar, speciellt vad gäller krypgrund pga brist på inspektionslucka. Hade de orkat kröka rygg så hade det i mitt fall varit enkelt att se de skador som finns genom en ventil men det är väl enklare att sälja en dyr och värdelös försäkring. Kommer aldrig mer att ha med Anticimex att göra om det inte gäller skadedjur eller insekter
David-O ·
Har också ett hus från 40-talet med en gjuten inspektionsgrop med stållucka ovanpå.
I gjutjärnsstammen var bara ett hål, inget typ av lock.
Jag har uppfattat detta som hur man gjorde med liggande stammar på den tiden och inte något som gjorts p.g.a. problem senare.
I gjutjärnsstammen var bara ett hål, inget typ av lock.
Jag har uppfattat detta som hur man gjorde med liggande stammar på den tiden och inte något som gjorts p.g.a. problem senare.
De senast besvarade frågorna
Byggaren förstörde tillgängligheten och kräver extra betalt
13 sep 2025
Hej Jag sitter med i en förening över en bygdegård som till vardags är en förskola men på helgerna finns det möjlighet att hyra huset. Vi har påbörjat en renovering med en byggare som har...
Gäller sms avtal?
4 sep 2025
Hej, Vi anlitade en snickare (på rekommendation från vänner) för att snickra ett trädäck. Kontaktade honom via sms och diskuterade där fram och tillbaka hur det skulle se ut. Skickade bilder och...
Var i Hantverkarformuläret ska garantitid skrivas?
28 aug 2025
Har förberett Hantverkarformuläret inför troligt gemensamt undertecknande med takläggningsföretag. Det här företaget har i sin offert inte angivit någon garantitid för uppdraget. Visst ska det...
Fråga experten
Advokat Martin Wiklundh vid Advokatfirman Fylgia svarar på frågor om entreprenad- och konsulträtt.