Dolt fel avlopp
Besvarad 21 mar 2023 av Claes Blåe
Hej, vi köpte en villa byggd 1980. Efter inflyttningen började problemen med avloppet i ett badrum. Detta pågick i över ett halvår med VVS-killar som kom 6 ggr och rensa avloppet pga stopp. Detta kändes inte normalt. Kontaktade tidigare ägare som bott där i 24 år om dom haft problem med avloppet. Nån gång har man då svarat. Märkligt tyckte vi! Bad VVS firma komma en sista gång och filma (sparad video på USB) och kommentera vad problemet är.
Det visar sig vara dåligt fall i avloppet under badrummet från när huset byggdes. Vattnet ligger bara och skvalpar. Detta bekräftas av VVS som finns dokumenterat på video.
Med andra ord kan vi inte använda den toan överhuvudtaget. Tidigare ägare måste på något sätt vetat att det är nåt som inte stämmer och därmed inte använt toan särskilt mycket. Detta är ju enligt regel ett dolt fel! Kollade frågeformuläret från mäklaren som ägaren svarat på gällande problem med avlopp. Där har säljaren inte svarat och undvikit frågan.
Kontaktade försäkringsbolaget Anticimex som säljaren använde sig av via mäklaren. Dom påpekar att det är för gamla rör och räknas som underhåll och vill inte ta tag i saken. Märkligt då jag forskat lite i det och det visar sig vara 70-tal och tidigare som gäller.
Hur gör man när ingen vill stå för detta? Vad har vi för chanser då vi inte kunnat se detta när vi tittade på huset och säljaren inte nämnt något om detta? Vi har problemet dokumenterat. Även grannen bredvid har exakt samma problem med samma toalett.
Vart ska vi vända oss till?
mvh
Brian
Det visar sig vara dåligt fall i avloppet under badrummet från när huset byggdes. Vattnet ligger bara och skvalpar. Detta bekräftas av VVS som finns dokumenterat på video.
Med andra ord kan vi inte använda den toan överhuvudtaget. Tidigare ägare måste på något sätt vetat att det är nåt som inte stämmer och därmed inte använt toan särskilt mycket. Detta är ju enligt regel ett dolt fel! Kollade frågeformuläret från mäklaren som ägaren svarat på gällande problem med avlopp. Där har säljaren inte svarat och undvikit frågan.
Kontaktade försäkringsbolaget Anticimex som säljaren använde sig av via mäklaren. Dom påpekar att det är för gamla rör och räknas som underhåll och vill inte ta tag i saken. Märkligt då jag forskat lite i det och det visar sig vara 70-tal och tidigare som gäller.
Hur gör man när ingen vill stå för detta? Vad har vi för chanser då vi inte kunnat se detta när vi tittade på huset och säljaren inte nämnt något om detta? Vi har problemet dokumenterat. Även grannen bredvid har exakt samma problem med samma toalett.
Vart ska vi vända oss till?
mvh
Brian
Svar
Er fråga gäller bakfall i avloppsrör vid villa uppförd 1980.
Förhållandena var tydligen inte upptäckbara vid köpet. Det är så att avloppsrör äldre än 40 år gamla kan innebära bekymmer; det är alltså i viss grad förväntat. Oavsett om det rör sig om ett dolt fel eller inte så talar vi om drygt 40-åriga rör. Många byggnadsdelar har en teknisk livslängd. På nätet kan man gå in på bland annat LF Skånes tabeller över tekniska livslängder. Där finner vi att avloppsrör i gjutjärn har en teknisk livslängd om 40 – 50 år, och PVC – rör 30 – 50 år. Inom ersättningsrätten gäller att era rör nästan helt är värdemässigt förbrukade, och det gäller både om ni kräver försäkringsbolaget eller säljaren på ersättning. Man kan säga att avloppsrören tappar i värde år för år, och besitter till sist inget värde alls.
Den ekonomiska livslängden, alltså under den tidsperiod man har ekonomisk nytta av till exempel avloppsrör, kan vara längre, men ersättningsmässigt är de förbrukade. Ni kunde inte som köpare förvänta er helt nya avloppsrör vid köpet, utan rör över 40 år gamla. Om ni fick ut ersättning för nya rör skulle ni alltså komma i en betydligt bättre ekonomiskt läge än i annat fall; och det behöver inte en säljare eller ett försäkringsbolag betala.
Det finns ingen lagstadgad upplysningsplikt för säljare av fastigheter. Det en förtigande säljaren riskerar är att bli utsatt för en process angående dolt fel; men då skall det finnas ett ekonomiskt värde och processa om.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Förhållandena var tydligen inte upptäckbara vid köpet. Det är så att avloppsrör äldre än 40 år gamla kan innebära bekymmer; det är alltså i viss grad förväntat. Oavsett om det rör sig om ett dolt fel eller inte så talar vi om drygt 40-åriga rör. Många byggnadsdelar har en teknisk livslängd. På nätet kan man gå in på bland annat LF Skånes tabeller över tekniska livslängder. Där finner vi att avloppsrör i gjutjärn har en teknisk livslängd om 40 – 50 år, och PVC – rör 30 – 50 år. Inom ersättningsrätten gäller att era rör nästan helt är värdemässigt förbrukade, och det gäller både om ni kräver försäkringsbolaget eller säljaren på ersättning. Man kan säga att avloppsrören tappar i värde år för år, och besitter till sist inget värde alls.
Den ekonomiska livslängden, alltså under den tidsperiod man har ekonomisk nytta av till exempel avloppsrör, kan vara längre, men ersättningsmässigt är de förbrukade. Ni kunde inte som köpare förvänta er helt nya avloppsrör vid köpet, utan rör över 40 år gamla. Om ni fick ut ersättning för nya rör skulle ni alltså komma i en betydligt bättre ekonomiskt läge än i annat fall; och det behöver inte en säljare eller ett försäkringsbolag betala.
Det finns ingen lagstadgad upplysningsplikt för säljare av fastigheter. Det en förtigande säljaren riskerar är att bli utsatt för en process angående dolt fel; men då skall det finnas ett ekonomiskt värde och processa om.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
LoTiX ·
"Hur gör man när ingen vill stå för detta? Vad har vi för chanser då vi inte kunnat se detta när vi tittade på huset och säljaren inte nämnt något om detta?"
Betala inte för mycket för ett 80-talshus med gamla rör om du är rädd för att behöva renovera.
Betala inte för mycket för ett 80-talshus med gamla rör om du är rädd för att behöva renovera.
Appendix ·
"Betala inte för mycket för ett 80-talshus med gamla rör om du är rädd för att behöva renovera."
Så sanna ord.
Hör många säga "men huset är ju bara 40-50 år gammal"!
Men då är ju många byggnadsdelar tekniskt avskrivna.
Nej de behöver inte vara slut och kan hålla 50 år till. MEN man bör räkna med och ha en budget för att ett äldre innehåller många överraskningar.
Så sanna ord.
Hör många säga "men huset är ju bara 40-50 år gammal"!
Men då är ju många byggnadsdelar tekniskt avskrivna.
Nej de behöver inte vara slut och kan hålla 50 år till. MEN man bör räkna med och ha en budget för att ett äldre innehåller många överraskningar.
Det intressanta är ju inte om det är själva rören som är dåliga utan utförande som inte är fackmannamässigt. D.v.s. felet är inte åldersrelaterat utan felaktigt utfört från början.
Ett fall "åldras" inte och att göra beräkna ekonomiskt livslängd på ett läge känns konstigt.
Ett fall "åldras" inte och att göra beräkna ekonomiskt livslängd på ett läge känns konstigt.
Beräknas verkligen åldersavdrag för utförande? D.v.s. om ett bjälklag skulle vara feldimensionerad så är det inte värt något så länge feldimensionering är gjort för tillräckligt länge sedan?
Claes Sörmland ·
Precis så ja. En konsekvens av vår ersättningsrättsliga tradition. Man köper ju inte utförandet utan det faktiska bjälklaget tänker jag. Det är ju ett nytt bjälklag som köparen kan försöka kräva säljaren på.
Eller?
Eller?
Redigerat:
Njaa, bjälklag slits inte med åldern. Rör däremot slits ut och har en uppebar längsta livslängd.
Fast som jag läser detta är det inget fel på rören i sig utan de är felförlagda från början. D.v.s. en teoretiskt ok åtgärd skulle bara att lägga om befintliga rör så det fick rätt fall.
TypRätt ·
Kan ju även vara så att punkten mellan där röret går ner och där det ska vidare ut genom plattan är så långt ifrån varandra att även om man byter rör så går det inte att få korrekt fall på röret. Då är det ju inte rimligt att säga att det inte finns något att klaga på då kostnaden att lösa problemet vida överskrider bytet av material, och värdet på huset vid försäljning kan antas vara rätt mycket lägre pga den omfattande förändring som en korrekt lösning skulle medföra. (om det skulle saknas flera decimeter i höjd).
Låter konstigt alltihop.......måste ju vara ett makalöst bakfall på en kort ledning från en toalett innan det blir riktiga problem av det. Lite bakfall spelar sällan nån roll så länge det spolas normal mängd vatten. Eller har någon kanske bytt till snålspolande?
Jag skulle fundera på att kräva säljaren på kostnaden för att byta rören, men inte själva rören. Om det vore känt vid försäljningen har ju kostnad för byte av rören eller delar av rören för att bli av med problemet ha betydelse.
Claes Sörmland ·
Men fortfarande ska köparen inte få ett avskrivet avloppssystem utbytt mot ett nytt på säljarens bekostnad.
Nej, köparen ska bekosta nya rör men arbetskostnaden för att rätta till felet skulle jag kräva av säljaren.
Claes Sörmland ·
Du är klurig du. Men jag tror inte rätten uppskattar denna klurighet.
Jag sa inget om tingsrätten, ibland (om man har tur) kan man komma överens med säljaren och lösa saken utomrättsligt. Kanske kan man dela på kostnaden, men ställa krav och press brukar hjälpa…
Claes Sörmland ·
Samtidigt tänker man sig att samma objekt med helt stambytt avloppsrör skulle värderas ännu högre av marknaden än om det vara de gamla rören från 1980. Och dessutom skulle köparen kunna förvänta sig att de nya rören inte orsakade några fel i närtid. Det är den extra värdehöjningen som köpare inte har rätt till.
Nu hade jag inte tänkt mig att ”uppgradera” badrummet i den bemärkelsen. Rören är garanterat inget fel på och håller säkert ett antal år framöver med tanke på att tidigare ägare inte använt badrummet till fullo. Om det skulle gå och endast ”rätta” till rören skulle det vara bra. Annars hade jag kunnat tänka stå för rören men inte själva arbetet!!
Men just i denna fråga handlar det inte om åldersrelaterat. Verkade som att det var det enda advokaten tog upp vilket var tråkigt!
Men just i denna fråga handlar det inte om åldersrelaterat. Verkade som att det var det enda advokaten tog upp vilket var tråkigt!
@ Brian Mattocks Ligger rören i krypgrund eller i gjuten platta/grund? Ta fram en offert från en eller två firmor för att riva upp och rätta till fallet med rören, kostnaden som ska ingå i offerten är rivning och korrigering av fallet. Ta inte med kostnader för nya rör och material i badrummet. Prata sedan med en jurist som ställer ett krav på säljaren och avvakta säljarens svar.
@Jonatan79 Älskar din bild
Den ligger på platta! Det kanske man skulle kunna göra då golvet måste ändå upp eftersom vi i slutänden behöver badrummet.
Tack!
Den ligger på platta! Det kanske man skulle kunna göra då golvet måste ändå upp eftersom vi i slutänden behöver badrummet.
Tack!
Claes Sörmland ·
Går det så går det....
Mja, han tog bara upp det åldersrelaterade, i och med att det räcker som skäl för att du ska kunna förvänta dig att det uppstår problem med avloppet. Att det sedan var fel av en annan orsak än ålder spelar mindre roll. Du har så att säga ingen ”rätt” att förvänta dig att de fungerar felfritt, Åtminstone inte utan att först göra en noggrannare kontroll, vilket hade visat detta problem.
Men dolt fel är det väl ändå inte? Inget hindrade väl er att filma rören innan köp?
Tips!
- Fyll upp ngr 10 litershinkar med vatten och skjutsa ner i toaletten i snabb följd.
- Köp en WC-stol som INTE är snålspolande eller en där det är möjligt att justera upp spolmängden.
- Se till att spola 3-4 gånger i följd med jämna mellanrum eller om toaletten står oanvänd flera dagar.
Vi har själva ett fritidshus där det tenderar att bli ett litet bakfall i avloppet, i synnerhet blir det problem när vi inte varit där under en period och vid tjäle/tjällossning. När vi gör enligt ovan brukar det funka bra.
Lite slöseri med rent vatten kan tyckas, som i Sverige är väldigt väldigt billigt, men som en tillfällig lösning tills ni renoverar kan det väl vara ok.
Vi har eget V/A i fritidshuset och gott om vatten i brunnen. När avloppet anlades för ett tiotal år sedan så hade kommunens miljö- och hälsoinspektör åsikter som medförde att vi skulle ha behövt spränga bort en del berg för att vara säkra på att slippa ett litet bakfall. Vi tyckte det blev en oskäligt hög kostnad och chansade, men när marken efter några år ”satt sig” så började problemen komma med jämna mellanrum.
Lycka till!
- Fyll upp ngr 10 litershinkar med vatten och skjutsa ner i toaletten i snabb följd.
- Köp en WC-stol som INTE är snålspolande eller en där det är möjligt att justera upp spolmängden.
- Se till att spola 3-4 gånger i följd med jämna mellanrum eller om toaletten står oanvänd flera dagar.
Vi har själva ett fritidshus där det tenderar att bli ett litet bakfall i avloppet, i synnerhet blir det problem när vi inte varit där under en period och vid tjäle/tjällossning. När vi gör enligt ovan brukar det funka bra.
Lite slöseri med rent vatten kan tyckas, som i Sverige är väldigt väldigt billigt, men som en tillfällig lösning tills ni renoverar kan det väl vara ok.
Vi har eget V/A i fritidshuset och gott om vatten i brunnen. När avloppet anlades för ett tiotal år sedan så hade kommunens miljö- och hälsoinspektör åsikter som medförde att vi skulle ha behövt spränga bort en del berg för att vara säkra på att slippa ett litet bakfall. Vi tyckte det blev en oskäligt hög kostnad och chansade, men när marken efter några år ”satt sig” så började problemen komma med jämna mellanrum.
Lycka till!
Stefan 72 har en poäng. Förr spolade man minst 9 liter vatten. Det räckte nog till att skjuta iväg bajs o papper. Sedan blev det kvar lite vatten i en lågpunkt. Det har hänt flera att nya snåla toaletter ger samma problem.
Hybro ·
Ligger toaletten mitt i huset, eller intill nån yttervägg.
Om det är det senare, kanske det går att gräva upp från typ toastolen och yu mot plattkante.
Från utsidan av plattan lägg nytt markrör. Dra detta först rakt ut från platta kanske nån meter, så det inte påvetkar bädden för blattan och sen vidare till befintligt avloppsrör.
Måste väl ändå bli billigaste åtgärden.
Om det är det senare, kanske det går att gräva upp från typ toastolen och yu mot plattkante.
Från utsidan av plattan lägg nytt markrör. Dra detta först rakt ut från platta kanske nån meter, så det inte påvetkar bädden för blattan och sen vidare till befintligt avloppsrör.
Måste väl ändå bli billigaste åtgärden.
De senast besvarade frågorna
Nybyggnation, ny detaljplan, för stort hus
11 jun 2026
Hej, vi har en husleverantör som efter vår skiss har kommit fram till en jättebra planritning, men, han uppmärksammade inte att det måste vara 4 meter till gräns även om garaget (hopbyggt med...
Oljudet från pannrummet i en samfällighet
3 jun 2026
Hej, jag bor i ett radhus med äganderätt och tillsammans med 75 andra radhus bildar vi en samfällighet. Mitt problem är att direkt bakom min vägg finns det pannrummet som förorsakar stora oljud...
Arrende kolonistuga
4 jun 2026
Vi har sålt en kolonistuga byggd 1950 Som har stått ouppvärmd på vintrarna vi har bytt panel på vägg mot badrum med hantverkares hjälp. Dom upptäckte inget bakom den utbytta väggen. Har satt in...
Fråga experten
Advokat Karl Henrik Östberg svarar på frågor om juridik.