Dolda fel; finns de?

Hej, min fråga är, finns begreppet dolda fel egentligen?

Det är många som prövar att använda det, men i princip ingen som får nåt ut av det. Säljaren är ganska trygg i
och med undersökningsplikten, som är mycket omfattande.

Var kan man i så fall läsa om detta, lagar, regler, föreskrifter osv.

Mvh Per

 

Hej Per,

Det korta svaret är; ja de finns. Det rör sig om ett komplicerat ämne, men jag gör ett försök. Begreppet "dolt fel" nämns inte i och för sig i Jordabalkens (JB) 4:e kapitel rörande köp av fast egendom, vilket kanske gjort begreppet onödigt dunkelt. I JB 4 kap 19§ 1 stycket står att läsa att; om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet... Så kan köparen göra avdrag på köpeskillingen med mera. För att ytterligare komplicera saken måste man läsa andra stycket i samma lagrum: "Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna i övrigt."

Den begåvade följaren ser genast att i 2 stycket döljer sig köparens undersökningsplikt. Först bör man klarlägga om en upptäckt omständighet är ett fel. Ett fel kan grunda sig till exempel på en avvikelse från byggnorm eller byggpraxis. Därefter kommer steg två. Felet skall alltså inte vara förväntat eller upptäckbart vid köpet. Förväntansgraden avgörs bland annat av byggnadens skick, ålder och övriga omständigheter.

Upptäckbarheten avser det som en normalt aktsam köpare kan upptäcka vid en noggrann okulär undersökning, vilket är en sanning med modifikation, eftersom en byggnads skick, ålder med mera kan variera högst avsevärt. Till exempel har en normalt aktsam köpare kanske inte kunskap och förmåga att upptäcka en rad fel eller risker i en 90-årig byggnad, renoverad flera gånger enligt olika byggnormer, jämfört med förhållandena i en tämligen nyuppförd villa. Det är då köparen skall överväga att kosta på sig en överlåtelsebesiktning genom en duktig besiktningsman. Om felet då inte är förväntat eller upptäckbart vid köpet kan felet vara relevant; det vill förenklat säga; vara möjligt att göra gällande mot säljaren. Man talar då i praxis och litteraturen om ett dolt fel. Att luta sig mot ett dolt fel i domstol är en vanlig grund använd i svenska domstolar när det gäller fel i fastighet, och med rätt upplägg går det att vinna framgång för köparen. Jag har genom åren ofta använt begreppet som en rättslig grund.

När det slutligen gäller litteratur kring detta får jag i första hand hänvisa till professor Folke Grauers och boken Fastighetsköp, som väl kan sägas vara standardverket inom området. Jag vet att professor Hjalmar Karlgren och Professor Knut Rodhe också har behandlat ämnet.

Med vänlig hälsning

Claes Blåe