Bygglov saknas på hus

Hej! För ca 1 år sen köpte vi ett hus. Huset är ca 150 år gammalt. I frågelistan som säljaren får av mäklaren har säljaren uppgett att alla bygglov som krävs finns för huset. Säljaren har utfört flertalet renoveringar så som tak, fönster, bärande konstruktioner och plank. En totalrenovering mao. Dessa typer av förändringar kräver bygglov som jag förstått det.

När jag skulle byta dörr så kontaktade jag Stadsbyggnadskontoret för att se hur de tidigare byggloven hanterats för att kunna utgå från dem och svaret jag fick tillbaka är att det inte finns några handlingar gällande vår fastighet. Alltså inga bygglov, ingenting. Så jag antar att säljaren har ljugit och gjort alla renoveringar utan bygglov. Dessa har inte preskriberats än heller då den äldsta ombyggnationen skedde för 9 år sen.

Vet inte riktigt vad jag ska göra i nuläget. Vill inte hamna i en sits när jag själva en dag ska sälja huset. Måste jag ta in en jurist i detta ärende? Jag har en känsla av att en konfrontation direkt med säljaren bara kommer innebära en förnekelse från deras sida.
Tacksam för råd och tips.

Er fråga gäller saknat bygglov för renoveringar.

En normalt aktsam köpare (lat: bonus pater familias) skall kunna utgå från att det som kräver bygglov är uppfört med bygglov. Köparen skall även kunna förutsätta att det inte finns några förhållanden som kan innebära kommande förelägganden om åtgärder, rättelser eller användningsförbud enligt Plan och Bygglagen (PBL).

Det finns alltså ingen undersökningsplikt för köparen avseende bygglov, om det inte är uppenbart att det rör sig om ett svartbygge. Som köpare behöver du heller inte bevisa att säljaren var i ond tro. Förelåg ett myndighetsbeslut om rättelse eller annat redan vid köpet rör det sig om ett så kallat rådighetsfel enligt Jordabalken (JB) 4 kap 18§. Skulle något beslut om rättelse eller liknade inte ha funnits vid köpet får man tillämpa PBL, som likt JB 4:18 hänvisar till JB 4:12, med hävning, prisavdrag och skadestånd som möjliga påföljder.

Bekymret i dessa ärenden är ofta att felet ännu inte mynnat ut i några kostnader för köparen när omständigheterna väl upptäcks. I en del fall är det möjligt att söka bygglov i efterhand, eller göra rättelser i vissa mindre delar.

Utifrån din fråga går inte kravet mot säljaren att precisera i skrivande stund. Efter 10 år från det att de olovliga åtgärderna vidtagits, preskriberas bygglovskravet och myndigheten kan alltså inte längre komma dragande med förelägganden.

Min egen erfarenhet är dock att myndigheten inte direkt letar efter svartbyggen med ljus och lykta. Vill man inte sväva i ovisshet är det möjligt med en underhandskontakt med myndigheten, rörande möjligheterna att bevilja bygglov i efterhand, men man väcker då kanske också den björn som sover.

Med vänlig hälsning

Claes Blåe