Bygglov saknas på hus
Besvarad 24 mar 2022 av Claes Blåe
Hej! För ca 1 år sen köpte vi ett hus. Huset är ca 150 år gammalt. I frågelistan som säljaren får av mäklaren har säljaren uppgett att alla bygglov som krävs finns för huset. Säljaren har utfört flertalet renoveringar så som tak, fönster, bärande konstruktioner och plank. En totalrenovering mao. Dessa typer av förändringar kräver bygglov som jag förstått det.
När jag skulle byta dörr så kontaktade jag Stadsbyggnadskontoret för att se hur de tidigare byggloven hanterats för att kunna utgå från dem och svaret jag fick tillbaka är att det inte finns några handlingar gällande vår fastighet. Alltså inga bygglov, ingenting. Så jag antar att säljaren har ljugit och gjort alla renoveringar utan bygglov. Dessa har inte preskriberats än heller då den äldsta ombyggnationen skedde för 9 år sen.
Vet inte riktigt vad jag ska göra i nuläget. Vill inte hamna i en sits när jag själva en dag ska sälja huset. Måste jag ta in en jurist i detta ärende? Jag har en känsla av att en konfrontation direkt med säljaren bara kommer innebära en förnekelse från deras sida.
Tacksam för råd och tips.
När jag skulle byta dörr så kontaktade jag Stadsbyggnadskontoret för att se hur de tidigare byggloven hanterats för att kunna utgå från dem och svaret jag fick tillbaka är att det inte finns några handlingar gällande vår fastighet. Alltså inga bygglov, ingenting. Så jag antar att säljaren har ljugit och gjort alla renoveringar utan bygglov. Dessa har inte preskriberats än heller då den äldsta ombyggnationen skedde för 9 år sen.
Vet inte riktigt vad jag ska göra i nuläget. Vill inte hamna i en sits när jag själva en dag ska sälja huset. Måste jag ta in en jurist i detta ärende? Jag har en känsla av att en konfrontation direkt med säljaren bara kommer innebära en förnekelse från deras sida.
Tacksam för råd och tips.
Svar
Er fråga gäller saknat bygglov för renoveringar.
En normalt aktsam köpare (lat: bonus pater familias) skall kunna utgå från att det som kräver bygglov är uppfört med bygglov. Köparen skall även kunna förutsätta att det inte finns några förhållanden som kan innebära kommande förelägganden om åtgärder, rättelser eller användningsförbud enligt Plan och Bygglagen (PBL).
Det finns alltså ingen undersökningsplikt för köparen avseende bygglov, om det inte är uppenbart att det rör sig om ett svartbygge. Som köpare behöver du heller inte bevisa att säljaren var i ond tro. Förelåg ett myndighetsbeslut om rättelse eller annat redan vid köpet rör det sig om ett så kallat rådighetsfel enligt Jordabalken (JB) 4 kap 18§. Skulle något beslut om rättelse eller liknade inte ha funnits vid köpet får man tillämpa PBL, som likt JB 4:18 hänvisar till JB 4:12, med hävning, prisavdrag och skadestånd som möjliga påföljder.
Bekymret i dessa ärenden är ofta att felet ännu inte mynnat ut i några kostnader för köparen när omständigheterna väl upptäcks. I en del fall är det möjligt att söka bygglov i efterhand, eller göra rättelser i vissa mindre delar.
Utifrån din fråga går inte kravet mot säljaren att precisera i skrivande stund. Efter 10 år från det att de olovliga åtgärderna vidtagits, preskriberas bygglovskravet och myndigheten kan alltså inte längre komma dragande med förelägganden.
Min egen erfarenhet är dock att myndigheten inte direkt letar efter svartbyggen med ljus och lykta. Vill man inte sväva i ovisshet är det möjligt med en underhandskontakt med myndigheten, rörande möjligheterna att bevilja bygglov i efterhand, men man väcker då kanske också den björn som sover.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
En normalt aktsam köpare (lat: bonus pater familias) skall kunna utgå från att det som kräver bygglov är uppfört med bygglov. Köparen skall även kunna förutsätta att det inte finns några förhållanden som kan innebära kommande förelägganden om åtgärder, rättelser eller användningsförbud enligt Plan och Bygglagen (PBL).
Det finns alltså ingen undersökningsplikt för köparen avseende bygglov, om det inte är uppenbart att det rör sig om ett svartbygge. Som köpare behöver du heller inte bevisa att säljaren var i ond tro. Förelåg ett myndighetsbeslut om rättelse eller annat redan vid köpet rör det sig om ett så kallat rådighetsfel enligt Jordabalken (JB) 4 kap 18§. Skulle något beslut om rättelse eller liknade inte ha funnits vid köpet får man tillämpa PBL, som likt JB 4:18 hänvisar till JB 4:12, med hävning, prisavdrag och skadestånd som möjliga påföljder.
Bekymret i dessa ärenden är ofta att felet ännu inte mynnat ut i några kostnader för köparen när omständigheterna väl upptäcks. I en del fall är det möjligt att söka bygglov i efterhand, eller göra rättelser i vissa mindre delar.
Utifrån din fråga går inte kravet mot säljaren att precisera i skrivande stund. Efter 10 år från det att de olovliga åtgärderna vidtagits, preskriberas bygglovskravet och myndigheten kan alltså inte längre komma dragande med förelägganden.
Min egen erfarenhet är dock att myndigheten inte direkt letar efter svartbyggen med ljus och lykta. Vill man inte sväva i ovisshet är det möjligt med en underhandskontakt med myndigheten, rörande möjligheterna att bevilja bygglov i efterhand, men man väcker då kanske också den björn som sover.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
M
mnils ·
Det behövs inget bygglov för att byta ut fönster, dörrar eller tak så länge man inte ändrar utseendet på huset. Kunde de inte upplysa dig om det när du pratade med Stadsbyggnadskontoret?
Och bara för att en ändring är över 10år gammal så blir den inte lovlig för det, bara det att de inte kan kräva att man skall återställa längre.
Och bara för att en ändring är över 10år gammal så blir den inte lovlig för det, bara det att de inte kan kräva att man skall återställa längre.
harry73 ·
Huset behövde inget bygglov när den byggdes, så säljaren sa egentligen att det inte behövdes bygglov för alla renoveringar han gjorde.
Om det stämmer borde kommunen kunna svara på, men kanske bättre att inte fråga kommunen
Om det stämmer borde kommunen kunna svara på, men kanske bättre att inte fråga kommunen
Claes Sörmland ·
Nyckelmening i Claes svar "Utifrån din fråga går inte kravet mot säljaren att precisera i skrivande stund."
Vad är kravet och för vad? Det låter mer som att frågeställaren upplever en oro som kan vara eller inte vara grund i en sak.
Vad är kravet och för vad? Det låter mer som att frågeställaren upplever en oro som kan vara eller inte vara grund i en sak.
S
Stigur-Olafur ·
God kväll,
Trådstartaren menar att en totalrenovering skulle kräva ett bygglov. Vad jag förstått får du göra hur stora renoveringar som helst så länge du inte förändrar utsidan? Stämmer detta inte? Jag skulle glädjas stort om någon kunde ge klarhet i vad som faktiskt gäller här. Gärna även delge lag och/eller prejudicerande domstolsbeslut.
Tack
Trådstartaren menar att en totalrenovering skulle kräva ett bygglov. Vad jag förstått får du göra hur stora renoveringar som helst så länge du inte förändrar utsidan? Stämmer detta inte? Jag skulle glädjas stort om någon kunde ge klarhet i vad som faktiskt gäller här. Gärna även delge lag och/eller prejudicerande domstolsbeslut.
Tack
senap ·
Fråga till Claes Blåe:
När man t.ex. har ett boningshus helt utan bygglov (men preskriberat) så kan det (vad jag förstår) blockera starttillstånd för Attefallshus, blockera bygglov för garage, uterum, utbyggnad etc eftersom tomten är "smittad" (även om bygglovsplikten för själva huset är preksriberat). (Rätta mig om jag har fel.)
Antag att åren rullar på och att samtliga renoveringar som säljaren (i frågan ovan) har gjort, är preskriberade ur bygglovssynpunkt. Gäller det då samma i detta fallet, dvs att huset är bygglovssmittat"? Exempelvis kan säljaren ha monterat en ytterdörr med regelvidrig färg men pga. preskription kan kommunen inte komma dragande med krav på föreläggande men ... (och här kommer frågan) kan kommunen "straffa TS" och vägra ge nya bygglov för t.ex. utbyggnad om det sitter en 11 år gammal bygglovsvidrig dörr på huset?
När man t.ex. har ett boningshus helt utan bygglov (men preskriberat) så kan det (vad jag förstår) blockera starttillstånd för Attefallshus, blockera bygglov för garage, uterum, utbyggnad etc eftersom tomten är "smittad" (även om bygglovsplikten för själva huset är preksriberat). (Rätta mig om jag har fel.)
Antag att åren rullar på och att samtliga renoveringar som säljaren (i frågan ovan) har gjort, är preskriberade ur bygglovssynpunkt. Gäller det då samma i detta fallet, dvs att huset är bygglovssmittat"? Exempelvis kan säljaren ha monterat en ytterdörr med regelvidrig färg men pga. preskription kan kommunen inte komma dragande med krav på föreläggande men ... (och här kommer frågan) kan kommunen "straffa TS" och vägra ge nya bygglov för t.ex. utbyggnad om det sitter en 11 år gammal bygglovsvidrig dörr på huset?
A
Anonymiserad 532837 ·
Sånt där sysslar BN Tyresö kommun med.
Dom liksom lägger ärenden för enskilda fastigheter på "is".
Samtidigt har BN onormalt stor personal omsättning.
Varning för Tyresö.
Dom liksom lägger ärenden för enskilda fastigheter på "is".
Samtidigt har BN onormalt stor personal omsättning.
Varning för Tyresö.
Vad som kräver bygglov kan variera lite.
Är det tex inte inom detaljplanerat område så tror jag inte några av de åtgärderna kräver bygglov och även i många kommuner kan man nopg göra rätt mycket utan bygglov (hoppas jag)?
Bärande vägg kan variera lite, men i en del kommuner behövs inte bygglov för det
Även att byta dörr/fönster torde vara helt ok i många kommuner så länge man inte "väsentligt" ändrar utseendet/karaktären.
Är det tex inte inom detaljplanerat område så tror jag inte några av de åtgärderna kräver bygglov och även i många kommuner kan man nopg göra rätt mycket utan bygglov (hoppas jag)?
Bärande vägg kan variera lite, men i en del kommuner behövs inte bygglov för det
Även att byta dörr/fönster torde vara helt ok i många kommuner så länge man inte "väsentligt" ändrar utseendet/karaktären.
Det finns två saker jag tycker saknas i expertens svar.
1 För 150 år sedan fanns inte byråkratin med bygglov utom i större städer.
2 Renovering kräver inte bygglov.
Fråga istället kommunen om dom vill ha någon dokumentation på byte av dörren. Njut sedan av ditt hus som tydligen fått en rejäl renovering på förra ägarens bekostnad.
1 För 150 år sedan fanns inte byråkratin med bygglov utom i större städer.
2 Renovering kräver inte bygglov.
Fråga istället kommunen om dom vill ha någon dokumentation på byte av dörren. Njut sedan av ditt hus som tydligen fått en rejäl renovering på förra ägarens bekostnad.
Om huset ligger inom detaljplan är en förutsättning för bygglov att detaljplanereglerna är uppfyllda (planenligt utgångsläge). Gamla avstyckningar och tillbyggnader kan därmed ställa till det för bygglov.
De senast besvarade frågorna
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Sover advokater gott när de försvarar förbrytare?
26 mar 2024
Hur tänker man som advokat? Är det bara pengar som gäller eller tänker man på hur människor i allmänhet uppfattar vad som är rätt eller fel. Jag förstår att man som advokat ska ”försvara ” den...
Grannens soptunna skadade vår bil, vad kan vi kräva?
28 mar 2024
Hej, Jag råkade ut för en tråkig incident för ett tag sedan. Under en av stormarna nu i januari blåste grannans soptunna in i min bil. Skadorna blev såpass omfattande att framskärmen ska bytas...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
