Vilka frågor ska vi ställa under besiktningen?
Hej!
Nu ska vi, efter några turer, köpa ett hus vi väldigt gärna ville ha!
På tisdag morgon är det dags för besiktning och efter det ska vi skriva kontraktet.
Vi har anlitat en besiktningsman som dels rekommenderats från kompisar och dels jobbar på svärfaderns jobb - de två oberoende av varandra sa alltså att den här killen skulle vara bra, så vi har stor förväntningar på honom...
Huset som ska besiktigas är ett hus från 1967, en plans med källare och platt tak. Vi har varit på två visningar dels tillsammans med mina föräldrar, dels tillsammans med svärföräldrarna - folk som har lite mer erfarenhet av det här.
Jag är generellt skeptisk mot källare - speciellt om de ska "bebos" (klassisk gillestuga...) och gick och sniffade i varenda vrå; min mamma är också extremt känslig för fuktlukt, men ingen av oss kände någonting överhuvudtaget. Det ligger dessutom heltäckningsmatta i gillestugan, något som jag antar skulle lukta rejält om den väl blivit fuktig. Förutom gillestugan finns i källaren två stora (20 kvm) förråd, ett gästrum/kontor, tvättstuga och pannrum (eller tja, fjärrvärmerum...). Över lag känns källaren förvånansvärt torr och fräsch.
Taket - platt - lades om med papp -92 och min styvfar, svärfar och sambo var uppe och tittade. Fall till ett enda invändigt stuprör och det såg mycket fint ut; inga bubblor, inga möjligheter till pölar etc.
Badrummen är original från när huset byggdes, likaså köket, vars luckor dock målats om, antagligen någon gång på 80-90-talet (vita).
En del fönster är utbytta och alla ser generellt ut att vara i gott skick.
Generellt är huset i väldigt gott skick - som sagt var källaren torr och fin (i alla fall vid första anblicken), kök och badrum ser bra ut trots sin ålder, tapeter och tak sitter där de ska - inga bubblor, fläckar, bågnader eller något sådant, alla golv är i bra skick.
Taket får antagligen läggas om ändå om kanske 5 år, vi har tänkt dränera källaren - kanske till vintern/våren 2010. Annars är det kosmetiskt; alla rum kommer att målas om och så småningom kommer kök och badrum att bytas.
Så - vad ska vi fråga om på besiktningen? Vilka fallgropar finns när det gäller hus från den här tiden, vad ska man generellt hålla ögonen öppna efter vid alla besiktningar och vad har ni för erfarenheter...?
Alla råd och tips emottages tacksamt av oss noviser!
Nu ska vi, efter några turer, köpa ett hus vi väldigt gärna ville ha!
På tisdag morgon är det dags för besiktning och efter det ska vi skriva kontraktet.
Vi har anlitat en besiktningsman som dels rekommenderats från kompisar och dels jobbar på svärfaderns jobb - de två oberoende av varandra sa alltså att den här killen skulle vara bra, så vi har stor förväntningar på honom...
Huset som ska besiktigas är ett hus från 1967, en plans med källare och platt tak. Vi har varit på två visningar dels tillsammans med mina föräldrar, dels tillsammans med svärföräldrarna - folk som har lite mer erfarenhet av det här.
Jag är generellt skeptisk mot källare - speciellt om de ska "bebos" (klassisk gillestuga...) och gick och sniffade i varenda vrå; min mamma är också extremt känslig för fuktlukt, men ingen av oss kände någonting överhuvudtaget. Det ligger dessutom heltäckningsmatta i gillestugan, något som jag antar skulle lukta rejält om den väl blivit fuktig. Förutom gillestugan finns i källaren två stora (20 kvm) förråd, ett gästrum/kontor, tvättstuga och pannrum (eller tja, fjärrvärmerum...). Över lag känns källaren förvånansvärt torr och fräsch.
Taket - platt - lades om med papp -92 och min styvfar, svärfar och sambo var uppe och tittade. Fall till ett enda invändigt stuprör och det såg mycket fint ut; inga bubblor, inga möjligheter till pölar etc.
Badrummen är original från när huset byggdes, likaså köket, vars luckor dock målats om, antagligen någon gång på 80-90-talet (vita).
En del fönster är utbytta och alla ser generellt ut att vara i gott skick.
Generellt är huset i väldigt gott skick - som sagt var källaren torr och fin (i alla fall vid första anblicken), kök och badrum ser bra ut trots sin ålder, tapeter och tak sitter där de ska - inga bubblor, fläckar, bågnader eller något sådant, alla golv är i bra skick.
Taket får antagligen läggas om ändå om kanske 5 år, vi har tänkt dränera källaren - kanske till vintern/våren 2010. Annars är det kosmetiskt; alla rum kommer att målas om och så småningom kommer kök och badrum att bytas.
Så - vad ska vi fråga om på besiktningen? Vilka fallgropar finns när det gäller hus från den här tiden, vad ska man generellt hålla ögonen öppna efter vid alla besiktningar och vad har ni för erfarenheter...?
Alla råd och tips emottages tacksamt av oss noviser!
Ni behöver ju egentligen inte fråga så mkt - det är besiktningsmannens jobb att veta vilka brister som kan finnas i den här typen av hus och vad han skall leta efter.
Förutsätter att det är en besiktningsman som är försäkrad så att han tar fullt ekonomiskt ansvar för ev saker han missar i sin besiktning - det är alltså något man bör ha kollat upp innan.
En annan viktig sak är att besiktningen och protokollet den utmynnar i är din egendom som beställare och alltså inget som mäklaren eller säljaren skall få ta del av per automatik - detta är dock något besiktningsmannen ska ha koll på.
Förutsätter att det är en besiktningsman som är försäkrad så att han tar fullt ekonomiskt ansvar för ev saker han missar i sin besiktning - det är alltså något man bör ha kollat upp innan.
En annan viktig sak är att besiktningen och protokollet den utmynnar i är din egendom som beställare och alltså inget som mäklaren eller säljaren skall få ta del av per automatik - detta är dock något besiktningsmannen ska ha koll på.
Fråga besiktningsmannen allt du kan komma på om hur man åtgärdar olika saker och ta nogranna anteckningar. Bra att ha två år senare när man ska gripa sig an de olika arbetsmomenten.
Också bra att fråga nuvarande ägaren vem som gjort olika jobb. Kan han inte visa kvitton på gjorda jobb är risken stor att han gjort dem själv (stor varningsklocka ringer!) eller att det är svartjobb. I bägge fallen kan det vara svårt att få ut på försäkringnen om de visar sig vara fel. Bekanta till oss köpte ett hus där ägaren själv dragit all el - det fick göras om av ett proffs till en kostnad på 150 tusen.
Be att få alla papper som rör huset (ritningar, bygglov, deklarationer, kvitton, räkningar, instruktioern till apparater, etc.). Kan vara bra att kolla räkningarna för el, va, försäkring, etc. så att uppgifterna om driftskostander är korrekta.
Jag ser några varningsmoment med ert hus: platta tak håller ungefär halva tiden mot vanliga tak, så där ligger du redan på gränsen (20 år). Gamla badrum (över 20 år) är ofta utförda enligt gamla fuktskyddsmetoder och utgör läckagerisker. Räkna med att få åtgärda detta under de närmaste åren.
Också bra att fråga nuvarande ägaren vem som gjort olika jobb. Kan han inte visa kvitton på gjorda jobb är risken stor att han gjort dem själv (stor varningsklocka ringer!) eller att det är svartjobb. I bägge fallen kan det vara svårt att få ut på försäkringnen om de visar sig vara fel. Bekanta till oss köpte ett hus där ägaren själv dragit all el - det fick göras om av ett proffs till en kostnad på 150 tusen.
Be att få alla papper som rör huset (ritningar, bygglov, deklarationer, kvitton, räkningar, instruktioern till apparater, etc.). Kan vara bra att kolla räkningarna för el, va, försäkring, etc. så att uppgifterna om driftskostander är korrekta.
Jag ser några varningsmoment med ert hus: platta tak håller ungefär halva tiden mot vanliga tak, så där ligger du redan på gränsen (20 år). Gamla badrum (över 20 år) är ofta utförda enligt gamla fuktskyddsmetoder och utgör läckagerisker. Räkna med att få åtgärda detta under de närmaste åren.
Som sagt den där takonstruktionen är en stor risk. Dels för att det är platt, dels för att det har invändigt stuprör. Det blir väldigt lätt stopp i sådana rör, med löv och annat skräp som kommer dit. På ett utanpåliggande är dte lätt att komma åt och rensa, betydligt svårare på ett invändigt.
Även så kostar byte/underhåll av ett platt tak avsevärt mer än motsvarande åtgärder på ett lutande tak. krävs mer avancerade material och metoder.
Även så kostar byte/underhåll av ett platt tak avsevärt mer än motsvarande åtgärder på ett lutande tak. krävs mer avancerade material och metoder.