Val av mäklarfirma vid dödsbo
Hej
Vi håller på att diskutera val av mäklare då vi skall sälja fastighet efter fruns farfar.
Huset ligger centralt i en mindre stad.
Sonen dvs fruns far är död sedan länge och det är 4 avtagare.
Huset är byggt runt 1920 och i behov av totalrenovering, fasad, tak mm samt total ombyggnation.
Vi vill gärna sälja och feiskriva oss för ev dolda fel då ingen är intresserad av att bli kontaktade av köpare och hamna i tvist.
Om vi förstått saken rätt så är Svensk Fastighetsförmedling det val vi bör välja då de har någon speciell deal med Anticimex.
Stämmer detta eller finns det andra mäklare som erbjuder precis lika omfattande skydd?
Vi håller på att diskutera val av mäklare då vi skall sälja fastighet efter fruns farfar.
Huset ligger centralt i en mindre stad.
Sonen dvs fruns far är död sedan länge och det är 4 avtagare.
Huset är byggt runt 1920 och i behov av totalrenovering, fasad, tak mm samt total ombyggnation.
Vi vill gärna sälja och feiskriva oss för ev dolda fel då ingen är intresserad av att bli kontaktade av köpare och hamna i tvist.
Om vi förstått saken rätt så är Svensk Fastighetsförmedling det val vi bör välja då de har någon speciell deal med Anticimex.
Stämmer detta eller finns det andra mäklare som erbjuder precis lika omfattande skydd?
Medlem
· Västernorrland
· 12 029 inlägg
Fast är det dödsboet som säljer så brukar väl ansvarsbiten ge sig själv?
I stort sett men du ska väl inte ha tjänsten Varudeklarerat som Svensk Fast. har eftersom det är en försäkring mot de flesta dolda fel, utan du verkar ju vilja ha en friskrivningsklausul i avtalet och det kan ju vilken mäklare som helst skriva in. Sen är det bäst att höra med mäklaren om det är bäst att göra eller inte göra en besiktning innan försäljningen, för när det är riktiga renoveringsobjekt är det ofta inte lönt eftersom besiktningsprotokollet då bara blir en enda lång lista på fel som är rätt självklara för köpare som är intresserade av objekt som ska totalrenoveras.Music Man skrev:
När det är dödsbo som säljer så är det standard att man väljer friskrivningsklausul.
Sv Fastighetsförmedling har en produkt de kallar varudeklarerat. Utan att gå in på en lång jämförelse, så kan man objektivt påstå att det är en form av doldafelsförsäkring som täcker lite mer än andra liknande produkter.
Detta kan vara en fördel för köparen, men det ger inget ytterligare skydd för säljaren, utöver vad som täcks av andra dodlafelsförsäkringar. Om du säljer med friskrivning så är du i praktiken skyddad mot krav från en köpare (det finns en risk att friskrivningsklausuler i största allmänhet inte är giltiga, men de har funnits under lång tid).
jag tror det skulle vara ett misstag att välja mäklare utifrån vem som erbjuder det bästa försäkringspaketet, framförallt om man ändå tänker sig att få med en friskrivning i köpeavtalet.
Utan välj utifrån andra kriterier.
Personligen tror jag att man skall välja utifrån vilken mäklare som har bäst "marknadsplan". Att de görs en analys över hur man bäst säljer just det här huset. Och när det är bäst att sälja. En vettig plan för när det skall plåtas, när det skall läggas ut på hemnet, ev. tidningsannonsering (och varför!). När skall visningen ske, när kan en ev. plan B sättas i verket. Det är ju dumt om man hamnar så att det blir dags för en omvisning på nyårsdagen ifall inte försäljningen går som förväntat. Och också väldigt viktigt, hur skall huset anpassas så det tilltalar just den köpargrupp man hoppas skall komma. Det behöver inte vara en total styling. Det kan handla om att låta rätt bok ligga framme vid bokhyllan, eller att fräscha upp den gamla sandlådan som finns kvar sedan du var barn osv.
Många mäklare är fullkomligt ointresserade av själva säljprocessen. Man skall komma ihåg att mäklare är säljare, men det är ett missförstånd att tro att de säljer bostäder. En mäklare säljer tjänsten att sälja en bostad. Själva försäljningen av bostaden är för dem produktion. Och som i alla andra branscher skall produktion vara så effektiv och billig som möjligt.
Sv Fastighetsförmedling har en produkt de kallar varudeklarerat. Utan att gå in på en lång jämförelse, så kan man objektivt påstå att det är en form av doldafelsförsäkring som täcker lite mer än andra liknande produkter.
Detta kan vara en fördel för köparen, men det ger inget ytterligare skydd för säljaren, utöver vad som täcks av andra dodlafelsförsäkringar. Om du säljer med friskrivning så är du i praktiken skyddad mot krav från en köpare (det finns en risk att friskrivningsklausuler i största allmänhet inte är giltiga, men de har funnits under lång tid).
jag tror det skulle vara ett misstag att välja mäklare utifrån vem som erbjuder det bästa försäkringspaketet, framförallt om man ändå tänker sig att få med en friskrivning i köpeavtalet.
Utan välj utifrån andra kriterier.
Personligen tror jag att man skall välja utifrån vilken mäklare som har bäst "marknadsplan". Att de görs en analys över hur man bäst säljer just det här huset. Och när det är bäst att sälja. En vettig plan för när det skall plåtas, när det skall läggas ut på hemnet, ev. tidningsannonsering (och varför!). När skall visningen ske, när kan en ev. plan B sättas i verket. Det är ju dumt om man hamnar så att det blir dags för en omvisning på nyårsdagen ifall inte försäljningen går som förväntat. Och också väldigt viktigt, hur skall huset anpassas så det tilltalar just den köpargrupp man hoppas skall komma. Det behöver inte vara en total styling. Det kan handla om att låta rätt bok ligga framme vid bokhyllan, eller att fräscha upp den gamla sandlådan som finns kvar sedan du var barn osv.
Många mäklare är fullkomligt ointresserade av själva säljprocessen. Man skall komma ihåg att mäklare är säljare, men det är ett missförstånd att tro att de säljer bostäder. En mäklare säljer tjänsten att sälja en bostad. Själva försäljningen av bostaden är för dem produktion. Och som i alla andra branscher skall produktion vara så effektiv och billig som möjligt.
Redigerat:
Säljarbesiktning kan vara bra underlag för köpare. Det gör att de kan göra en bättre renoveringsbudget innan de lägger bud. Det minskar också risken att de försöker pruta efter egen besiktning.
Friskrivningsklausul spelar egentligen ingen stor roll för er. Att som dödsbo ha friskrivningsklausul är vanligt och borde inte sänka priset mycket, men å andra sidan kan det egentligen inte finnas dolda fel i ett så gammalt hus. Det som var ett dolt fel från början borde ha blivit ett upptäckbart fel sedan länge. Dessutom är åldern på alla viktiga delar så hög att de kan anses vara avskrivna och man kan förvänta sig att det finns fel.
Doldafel försäkring eller varudeklarerat känns bortkastade pengar här.
Friskrivningsklausul spelar egentligen ingen stor roll för er. Att som dödsbo ha friskrivningsklausul är vanligt och borde inte sänka priset mycket, men å andra sidan kan det egentligen inte finnas dolda fel i ett så gammalt hus. Det som var ett dolt fel från början borde ha blivit ett upptäckbart fel sedan länge. Dessutom är åldern på alla viktiga delar så hög att de kan anses vara avskrivna och man kan förvänta sig att det finns fel.
Doldafel försäkring eller varudeklarerat känns bortkastade pengar här.
Det kan ju vara skönt (och därmed värt lite pengar) att veta att köparna inte ens kommer att försöka klaga på dolda fel.harry73 skrev:
En friskrivningsklausul har begränsat juridiskt värde. Säljer jag en ny villa med friskrivningsklausul utan att specificera närmare varför och syns ingenting i en besiktning, får säljaren fortfarande utgå från att han kan bo i huset. Skulle det då visa att huset ska rivas pga allvarliga fel, kan du fortfarande få skadestånd eftersom du inte kunde inse att friskrivningsklausulen skulle innebära total rivning av huset.BirgitS skrev:
För huset ts vill sälja framförallt när ett dödsbo säljer är rätt vanligt och kommer inte påverka priset så mycket. Så använd friskrivningsklausul för all del. Men skulle det visa sig att huset står på stark förorenad mark, hjälper friskrivningsklausulen inte så mycket.
Har du något domslut som stöd för det?
Det är visserligen möjligt att avtalsvillkor kan jämkas i efterhand för att de anses oskäliga men de exempel som lagen.nu tar upp verkar inte vara relevanta för husköp där t.ex. förorenad mark skulle upptäckas senare.
https://lagen.nu/1915:218#P36S1
De fall som tas upp här: https://lagen.nu/begrepp/Friskrivningsklausul
rör företag och inte konsumenter.
En godtagen friskrivning är "köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten" eftersom den godkändes i rättsfallet NJA 1976: https://lawline.se/answers/friskrivningsklausuler-innebord-och-verkan.-bade-fast-och-los-egendom
Och som det står där gäller det endast fel som säljaren inte har känt till, alltså upplysningsplikten väger fortfarande väldigt tungt.
Det finns lite oklarheter om giltighet i friskrivningsklausuler. Det har funnits tolkningar (tror det är på Hovrättsnivå) att en generell friskrivningsklausul strider mot syftet med regler om ansvar för fel i jordablaken, och att en sådan klausul därför är ogiltig. Däremot så är det oomstritt att jag som säljare kan säga att jag av ngn. anldening är osäker på skorstenen, och därför vill friskriva mig från ansvar för just skorstenen. Eller andra uppräknade detaljer.l
Men det finns en dom i Högsta Domstolen sedan en del år, som med långa resonemang kommer fram till att även en generell kalusul som täcker allt i huset, kan vara giltig. Jag har uppfattat att det i domstolens resonemang kom in väldigt många specifika faktorer som gällde just det huset, och den affären. Så att det kan vara vanskligt att lita på att domstolen skulle göra samma bedömning av en annan generell friskrivningsklausul.
Grundförutsättningen är att en generell friskrivningskalusul strider mot lagen (jordabalken), det framgår även av HD domen. Men troligen ändå är giltig.
Men det finns en dom i Högsta Domstolen sedan en del år, som med långa resonemang kommer fram till att även en generell kalusul som täcker allt i huset, kan vara giltig. Jag har uppfattat att det i domstolens resonemang kom in väldigt många specifika faktorer som gällde just det huset, och den affären. Så att det kan vara vanskligt att lita på att domstolen skulle göra samma bedömning av en annan generell friskrivningsklausul.
Grundförutsättningen är att en generell friskrivningskalusul strider mot lagen (jordabalken), det framgår även av HD domen. Men troligen ändå är giltig.
Problemet är väl "upplysningsplikten" när det gäller ett dödsbo. Om det varken finns anhöriga eller utomstående, som har kännedom om fastigheten, så återstår ju bara " friskrivning" - eller.......? Som köpare får man ju då öka på sina undersökningar och kanske även justera priset, som kompensation för det ökade risktagandet.
Om man nu bara säljer tomten, om det sedan står ett hus där är en annan sak. Priset sätts på så sätt att det överstiger ett tomtpris. Marknaden kommer att sätta det rätta priset. Sedan är det bara för en advokat med fastigheter som specialitet som skriver ett bra avtal.
Dolda fel på ett äldre hus är i princip omöjligt att få igen för en köpare rent juridiskt ,våtrum avlopp,mm har passerat bäst före datum och bör bytas .Det är i princip bara på nya hus som en köpare eventuellt kan få igenom ett dolt fel eller om det är ett nyligen renoverat hus och det är den nya renoveringen som är fel gjord tex ingen fuktspärr i kaklat badrum
Friskrivning borde vara helt ok. Sedan tillkommer ju en ganska viktig aspekt när det gäller ansvar för dolda fel och säljaren är ett dödsbo. När dödsboet löses upp, oftast ngr månader efter kommande årsskifte (deklarationer etc.) och då finns det ingen säljare att ställa till svars för eventuella dolda fel.
Om man efter avslutat dödsbo upptäcker gamla skulder eller tillgångar, kan man öppna dödsboet igen och justera arvet.Helena Lillarve skrev:
Dolda fel ses som gamla skulder