Våga köpa ev. fukt- rötskadat hus - Kostnader?

[Bohuslän2019]

Vi funderar på att köpa ett 113 kvm hus från 1909 (Naturstensgrund, träfasad, vattenburet system med värmepump luft-vatten, tak betongplattor). Läget på huset är helt rätt för oss men besiktningsprotokollet gör att vi har svårt att se hur mycket budgeten drar iväg om man åtgärdar allt som behövs... Invändigt är det helt omodernt, så vi behöver förutom nya badrum o kök fräscha upp golv, väggar o tak. Vi vill leja bort jobbet då vi bor för långt bort just nu. Tanken är att på sikt flytta dit permanent.

Utifrån besiktningsprotokollet:

Utomhus:

• Fritt vatten rinner in på berget, vidare finns sprickor i grundmur.
• Marken lutar delvis mot huset, kan ge fuktskador
• Äldre elledningar
• Fönster är i behov av målning/underhåll
• Rötskador finns i fasadpanelen.
• Vissa fönster är rötskadade. Överbleck är rostskadade
• Kondensvatten från luftvärmepumpens utedel leds inte bort från husgrunden.
• Växter finns lokalt i anslutning till grundmur
• Yttertaket är äldre och underlagspapp är till viss del skadad/otät.
• Hängrännor är rostiga.
• Stuprör är bristfälligt anslutet till markledning

Inomhus:

• Golv är ojämna/lutar.
• Färgsläpp förekommer i innertak
• Väggar har fuktfläckar

Huset ligger nära Göteborg. Hur mycket måste vi räkna med att hela renoveringskalaset går på? Tacksam för alla kalkyler och inputs!

Mvh Mia

 

[Viktor.J]

Baserat på den vaga informationen så skulle min snabba uppskattning
Om man ska ha hantverkare till att fixa allt och dessutom med kvalité - 2,5 +- 500k Mkrish ....
Vill man sedan göra det med byggnadsvård etc. mera....

 

[Bohuslän2019]

Tack Viktor, det säger min magkänsla också! Vi får nog skippa det huset
Huset är ute för 3,9 mkr. Kan man med att lägga ett bud på 2,7 mkr (- det är ju ett så osäkert projekt så mer än så vill vi inte lägga på detta hus)?

 

[Viktor.J]

Tack Viktor, det säger min magkänsla också! Vi får nog skippa det huset
Huset är ute för 3,9 mkr. Kan man med att lägga ett bud på 2,7 mkr (- det är ju ett så osäkert projekt så mer än så vill vi inte lägga på detta hus)?

Får ni köpa det för 1,2 Mkr lägre än acceptpris när hela villamarknaden i Sverige är överhet så är det smått otroligt Min ringa erfarenhet kring renoveringsobjekt är att säljprocessen blir långsamma (p.g.a. osäkerhet i vad allt kostar).

 

[Marbro]

Mycket av det där känns som sådant varje besiktning tar upp på gamla hus så det är jättesvårt att säga något utan att se hur det ser ut i verkligheten. Taket och fuktfläckar på insidan är det jag mest reagerar på, det kan tyda på riktigt allvarliga skador.

Röta på panelen och fönster kan ju betyda allt från att fönstren kommer ramla ur i nästa vindpust till att det går att sticka in en kniv 1cm på det mest utsatta stället på ett fönster i söderläge. Det säger väldigt lite.

Ska du ta ett sådant hus och renovera upp till modern standard och fixa allt på en gång blir det säkert jättedyrt. Men gör det det pö om pö under några år behöver det inte alls bli så farligt dyrt, det beror helt på vad ni klarar av för standard under tiden. Huset har stått ganska länge så det kommer nog inte rasa av att inte renoveras direkt.

 

[Bohuslän2019]

Mycket av det där känns som sådant varje besiktning tar upp på gamla hus så det är jättesvårt att säga något utan att se hur det ser ut i verkligheten. Taket och fuktfläckar på insidan är det jag mest reagerar på, det kan tyda på riktigt allvarliga skador.

Röta på panelen och fönster kan ju betyda allt från att fönstren kommer ramla ur i nästa vindpust till att det går att sticka in en kniv 1cm på det mest utsatta stället på ett fönster i söderläge. Det säger väldigt lite.

Ska du ta ett sådant hus och renovera upp till modern standard och fixa allt på en gång blir det säkert jättedyrt. Men gör det det pö om pö under några år behöver det inte alls bli så farligt dyrt, det beror helt på vad ni klarar av för standard under tiden. Huset har stått ganska länge så det kommer nog inte rasa av att inte renoveras direkt.

Hm, om man gör det pö om pö... hur kommer man ned i kostnad menar du?

 

[Viktor.J]

Hm, om man gör det pö om pö... hur kommer man ned i kostnad menar du?

Gör man det pö om pö så fördelar man bara ut kostnaderna under en längre tid. Mig veterligen har det aldrig blivit billigare av att göra det pö om pö, förutsatt att man vet vad som skall göras.

 

[falkn]

Håller med om Viktor.J:s gissning om totalkostnaden. Att göra det efter hand blir inte billigare, bara sämre och dyrare. Det jag tror folk menar i allmänhet när man skriver så är att man inte behöver lägga ut alla pengar på en gång. Man glömmer bort att man redan lagt ner flera hundra några år senare. Totalkostnaden blir inte mindre för det.

Vi vet lite för lite för att göra en bra uppskattning, men ponera att ni vill ha renoverat med modern standard fast behålla det tidstypiska. Då stämmer nog de 2,5 ganska bra.

 

[Marbro]

Gör man det pö om pö så fördelar man bara ut kostnaderna under en längre tid. Mig veterligen har det aldrig blivit billigare av att göra det pö om pö, förutsatt att man vet vad som skall göras.

Ja, det var slarvigt uttryckt av mig. Givetvis är det så att om man ska ha samma totalresultat är det säkert billigare att bara blåsa allt och göra om det på en gång. Men om man bor in sig lite så tror jag också att man inser vad man behöver och inte behöver göra, vad man klarar av att göra själv osv. Så man får ett annat resultat, kanske är det sämre och dyrare, eller så blir det mer långsiktigt hållbart och kanske tom lite billigare.

Min någon luddiga poäng är att bara för att man köper ett gammalt hus så behöver man inte nödvändigtvis kalkylera med 2,5 över vad huset kostar direkt.

 

[falkn]

Fast det är ju samma sak som att säga att man vänjer sig vid en sämre/lägre nivå och att det därmed blir billigare. Man har ju inte fått samma produkt. Lite som att komma på att man klarar sig med en KIA istället för en BMW.

Jag tycker det är bättre att folk är ärliga mot sig själv från början. Alldeles för många underskattar kostnader kring renovering vilket är en av de största anledningarna till att bostadspriserna utvecklas som de gör.

Följden är också att många hus inte får den omsorg de ska ha för att hålla utan problem. Man inser att takbytet kostar 200’ och inte ”nya pannor kostar bara 25’” så man skiter i det och tapetserar om i vardagsrummet istället.

 

[harry73]

Utifrån besiktningsprotokollet:

Utomhus:

• Fritt vatten rinner in på berget, vidare finns sprickor i grundmur.

• Finns det inte fuktskador än, kommer det inte heller leda till fuktskador på direkten

  [*]Marken lutar delvis mot huset, kan ge fuktskador

  Finns det inte fuktskador än, kommer det inte heller leda till fuktskador på direkten. Eftersom protokollet säger kan ge, antar jag att besiktningsmannen inte sett fuktskador pga detta

  [*]Äldre elledningar

  Hur gamla, ska de direkt rivas ut för att de farliga? eller är de från 50 talet och klara många decenier till?

  [*]Fönster är i behov av målning/underhåll

  Att man behöver underhålla ett hus är helt normalt

  [*]Rötskador finns i fasadpanelen.

  Här är omfattingen lätt att kontrollera själv, behöver allt bytas eller är det på enstaka ställen

  [*]Vissa fönster är rötskadade. Överbleck är rostskadade

  Hur rötskadade

  [*]Kondensvatten från luftvärmepumpens utedel leds inte bort från husgrunden.

  borde vara lätt att fixa

  [*]Växter finns lokalt i anslutning till grundmur

  Det finaste som finns (om det inte är parkslide) och annars tar du bort dom

  [*]Yttertaket är äldre och underlagspapp är till viss del skadad/otät.

  Kalkylera med takbyte och kontrollera att det inte finns fuktskador pga takläckaget

  [*]Hängrännor är rostiga.

  hängrännor är inte så dyra

  [*]Stuprör är bristfälligt anslutet till markledning

  går att åtgärda

Inomhus:

• Golv är ojämna/lutar.

• om det inte finns allvarliga sättningsskador är det bara charmigt med ojämna lutande golv

  [*]Färgsläpp förekommer i innertak

  brukar man inte måla och tapetsera när man flyter in?

  [*]Väggar har fuktfläckar kolla noggrann vad det beror på och hur stor omfattningen är

Den stora frågan är egentligen hur mycket ni vill förbättra standarden och det är det som sätter priset för renoveringen.

 

[[old rusty]]

Huset ligger ju rätt utsatt på en ö, där krävs det kopiöst nogrannt byggt för att det inte någon gång ska blåsa in vatten.
Är ju främst fönster som läckt in, antagligen felbyggt i ovankant.

Yttertak behöver bytas.
Innertak ser ut som någon spänd vävvariant, får man väl renovera som man vill. Gips är väl en variant.

Annars är väl allt i ytskicksväg redo att bytas ut..

Det sagt, med det läget så låter priset som ett lockpris, du kommer inte få det för 2.7, men jag är inte helt uppdaterad på priserna där ute..

 

[Anonymiserad 122206]

De flesta av punkterna är ”skitpunkter”, några behöver åtgärdas direkt, som ett läckande tak.

Fördelen med att ta det pö om pö är att en normalhändig löser det mesta, då blir det väldigt mycket billigare än att ta in någon som gör allt på en gång!

 

[Pasjostrom]

Det är visserligen svårt att gissa vad totalkostnaden i ditt fall kommer landa på. Men vi har gjort följande renovering på ett hus (114kvm) från sekelskiftet:
- Nytt tak
- Nya fönster och dörr
- Tilläggsisolering och ny fasad (rev ner eternit)
- Nytt golv inkl golvvärme
- Nytt kök + badrum
- Alla ytskick nya inomhus

Det landade på 1,5msek, då gjordes renoveringen av en svensk/polsk firma och jag själv gjorde några mindre saker.

 

[Huddingebo]

Många skulle nog resonera som så att om läget är det eftertraktade och husets stil är den man gillar så åtgärdar man det viktigaste.
Och "bor sedan in sig" och känner efter vad prioriteringsordningen blir.
Tar man lite varje år de första fem åren så kan man göra det med rotavdrag, och en del kan de flesta göra själva.

För mig känns det som en ganska vanlig, nästan genomsnittlig besiktning på ett äldre hus.