Jag lägger nog ner vidare inblandning i tråden!
Min ursprungliga fråga handlade om vem som gjort fel vid försäljningen, mäklaren eller säljaren. Mäklaren har erkänt att ett fel har begåtts men avsäger sig allt ansvar, som jag tidigare skrivit går vi nu vidare med krav mot säljaren. Vi har en pensionerad jurist som hjälper oss utan kostnad. Kravet handlar både om skadestånd, underhållskostnader och kostnader för framtida reinvestering.
Tråden har gått över till att handla om hur "jobbigt och kostsamt" det är för oss med en GA. För mig är detta en principfråga, dvs jag hade velat kunna ta ställning till detta redan vid köpet. Inte få det som en överraskning flera månader efter inflyttningen i huset. Man kan alltid drabbas av överraskningar när det handlar om fastigheter, men detta hade inte behövt bli en överraskning då förhållandena var kända för säljaren. Vi har olika förutsättningar i livet vilket innebär att det här kan verka som en "skitsak" eller petitess för några, men det har stor betydelse för oss då vi bytte från en fastighet som var svårskött till en som skulle innebära ett mycket bättre boende.
Tack för alla inlägg!
Min ursprungliga fråga handlade om vem som gjort fel vid försäljningen, mäklaren eller säljaren. Mäklaren har erkänt att ett fel har begåtts men avsäger sig allt ansvar, som jag tidigare skrivit går vi nu vidare med krav mot säljaren. Vi har en pensionerad jurist som hjälper oss utan kostnad. Kravet handlar både om skadestånd, underhållskostnader och kostnader för framtida reinvestering.
Tråden har gått över till att handla om hur "jobbigt och kostsamt" det är för oss med en GA. För mig är detta en principfråga, dvs jag hade velat kunna ta ställning till detta redan vid köpet. Inte få det som en överraskning flera månader efter inflyttningen i huset. Man kan alltid drabbas av överraskningar när det handlar om fastigheter, men detta hade inte behövt bli en överraskning då förhållandena var kända för säljaren. Vi har olika förutsättningar i livet vilket innebär att det här kan verka som en "skitsak" eller petitess för några, men det har stor betydelse för oss då vi bytte från en fastighet som var svårskött till en som skulle innebära ett mycket bättre boende.
Tack för alla inlägg!
Sorry, var inte meningen att vara sån... Förstår hur du känner då vi vid vårt husköp råkade ut för liknande problem, inte en GA men andra saker som säljaren höll "hemlig" för oss. Vi tog ett par djupa diskussioner med säljare och mäklare och kom överens om en återbetalning på köpeskillingen. Det känns väl bara så där halvt ok för oss eftersom huset är inte det vi trodde vi köpte.... Men vi har accepterat och går vidare och så småningom kommer det att kännas bättre för oss hopas vi...
Finns att titta på här http://www.byggahus.se/forum/juridik/112195-kanske-lite-lurad.html
Finns att titta på här http://www.byggahus.se/forum/juridik/112195-kanske-lite-lurad.html
Tack Micke_vb!
Jag läste din länkade tråd och ska erkänna att jag här blivit irriterad på samma sak som du gjorde i den tråden. Dvs att jag upplevt det som om fokus hamnat fel. Kul att ni lyckades få ersättning och hoppas att ni kommer att trivas till slut.
I vårt fall är vi nöjda med huset som sådant, men flera av grannarna är "helmystiska" och rejält osams med varandra så det hade varit skönt att slippa samverka med dem. Precis som du så hade vi inte köpt huset om vi vetat om förutsättningarna!
Jag läste din länkade tråd och ska erkänna att jag här blivit irriterad på samma sak som du gjorde i den tråden. Dvs att jag upplevt det som om fokus hamnat fel. Kul att ni lyckades få ersättning och hoppas att ni kommer att trivas till slut.
I vårt fall är vi nöjda med huset som sådant, men flera av grannarna är "helmystiska" och rejält osams med varandra så det hade varit skönt att slippa samverka med dem. Precis som du så hade vi inte köpt huset om vi vetat om förutsättningarna!
Jag tycker det låter som en möjlig eller sannolik rådighetsinskränkning. Har ni använt ett standardavtal för köpekontraktet är det sannolikt att en sådan paragraf kan åberopas.
Om felet är så väsentligt att det skulle kunna gå att häva köpet är nog för en jurist att bedöma. Men det borde vara ganska lätt att argumentera för att ni inte hade fog att förutsätta något annat än en kommunal väg, och att ni därför lider skada av de facto förhållandet. Ersättningskraven borde vara ganska lätt att beräkna. Dels den faktiska kostnaden för er del i vägsamfälligheten. Dels den eventuella påverkan på fastighetens marknadsvärde som kan konstateras (mera diffust).
Om felet är så väsentligt att det skulle kunna gå att häva köpet är nog för en jurist att bedöma. Men det borde vara ganska lätt att argumentera för att ni inte hade fog att förutsätta något annat än en kommunal väg, och att ni därför lider skada av de facto förhållandet. Ersättningskraven borde vara ganska lätt att beräkna. Dels den faktiska kostnaden för er del i vägsamfälligheten. Dels den eventuella påverkan på fastighetens marknadsvärde som kan konstateras (mera diffust).
Om ni nu skall kräva ersättning så tycker jag inte att du skall ge upp mäklaren fullt så lätt.
När dte gäller ett hus som är relativt nytt (såvitt jag förstår) så finns det all anledning att kontrollera hur kostnader för vägarna ser ut. Kommunen kan ta ut gatukostnadsersättning (eller kunde ialla fall för typ 10 år sedan) som ersättning för kostnader runt vägbyggen. Det finns fall där avgiften tagits ut 40 år efter att husen byggts (med ränta). Detta hör til det som mäklaren skall kolla precis som lån osv. Gatuskostnadsersättningen ligger i många fall på flera hundra tusen.
Nu var det ju inte fråga om en kommunal avgift, men mäklaren borde ha upptäckt att det inte var en allmän väg och sett till att det kommunicewrtas till spekulanterna. Efterssom det då på ett eller annat sätt blir kostnader för fastighetsägaren.
Detta är något som ni som köpare borde ha undersökt också (just för att man skall aldrig lita på någonting överhuvudtaget från en mäklare). Men det tar inte bort mäklarens skyldighet att undersöka saken.
När dte gäller ett hus som är relativt nytt (såvitt jag förstår) så finns det all anledning att kontrollera hur kostnader för vägarna ser ut. Kommunen kan ta ut gatukostnadsersättning (eller kunde ialla fall för typ 10 år sedan) som ersättning för kostnader runt vägbyggen. Det finns fall där avgiften tagits ut 40 år efter att husen byggts (med ränta). Detta hör til det som mäklaren skall kolla precis som lån osv. Gatuskostnadsersättningen ligger i många fall på flera hundra tusen.
Nu var det ju inte fråga om en kommunal avgift, men mäklaren borde ha upptäckt att det inte var en allmän väg och sett till att det kommunicewrtas till spekulanterna. Efterssom det då på ett eller annat sätt blir kostnader för fastighetsägaren.
Detta är något som ni som köpare borde ha undersökt också (just för att man skall aldrig lita på någonting överhuvudtaget från en mäklare). Men det tar inte bort mäklarens skyldighet att undersöka saken.
"Om ni nu skall kräva ersättning så tycker jag inte att du skall ge upp mäklaren fullt så lätt."
Vi har i första hand ställt krav mot mäklaren som via sin jurist svarar att han inte är skyldig att kontrollera dessa förhållanden (vad förvånade vi inte blev
). Vi har i nästa steg meddelat detta till säljarna och talat om att vi vill träffa mäklare och säljare tillsammans. Vi kommer då att ta med vårt juridiska ombud. Så vi kommer inte att släppa mäklaren, men som det ser ut nu blir det säljaren vi kräver på pengar och mäklaren som anmäls till FMN. Anmälan till FMN gör vi som en markering, vi vet att det inte leder till något för oss. Sedan kan ju alltid säljaren gå på mäklaren med ekonomiska krav...
Ersättningskraven är uträknade av expertis och har då tagit hänsyn till de 10 som några pengar inte avsatts till framtida underhållsbehov samt även tagit hänsyn till normal livslängd på en asfalterad gata. Vi hamnar på sexsiffriga belopp totalt.
Köparen har inga skyldigheter att undersöka rättsliga fel och rådighetsfel utan bara faktiska fel. Vi gick längre i vår undersökningsplikt än vi var skydliga till genom att titta på fastighetsregistrering m.m själva och inte bara lita på objektsbeskrivning och kontrakt. Nu är ju inte denna GA bildad ännu så det syntes ju inte! Läs gärna punkt 4.2 i detta dokument: http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/Sve/Filer/fmn_god_fastighetsmaklarsed_objektsbeskrivningen.pdf
Precis det som du skriver hempularen, att mäklaren borde gjort en noggrannare undersökning med tanke på fastighetens ålder har vi också framfört till mäklaren!
Det ska bli spännande att se hur detta slutar...
Vi har i första hand ställt krav mot mäklaren som via sin jurist svarar att han inte är skyldig att kontrollera dessa förhållanden (vad förvånade vi inte blev
). Vi har i nästa steg meddelat detta till säljarna och talat om att vi vill träffa mäklare och säljare tillsammans. Vi kommer då att ta med vårt juridiska ombud. Så vi kommer inte att släppa mäklaren, men som det ser ut nu blir det säljaren vi kräver på pengar och mäklaren som anmäls till FMN. Anmälan till FMN gör vi som en markering, vi vet att det inte leder till något för oss. Sedan kan ju alltid säljaren gå på mäklaren med ekonomiska krav...Ersättningskraven är uträknade av expertis och har då tagit hänsyn till de 10 som några pengar inte avsatts till framtida underhållsbehov samt även tagit hänsyn till normal livslängd på en asfalterad gata. Vi hamnar på sexsiffriga belopp totalt.
Köparen har inga skyldigheter att undersöka rättsliga fel och rådighetsfel utan bara faktiska fel. Vi gick längre i vår undersökningsplikt än vi var skydliga till genom att titta på fastighetsregistrering m.m själva och inte bara lita på objektsbeskrivning och kontrakt. Nu är ju inte denna GA bildad ännu så det syntes ju inte! Läs gärna punkt 4.2 i detta dokument: http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/Sve/Filer/fmn_god_fastighetsmaklarsed_objektsbeskrivningen.pdf
Precis det som du skriver hempularen, att mäklaren borde gjort en noggrannare undersökning med tanke på fastighetens ålder har vi också framfört till mäklaren!
Det ska bli spännande att se hur detta slutar...
Juridiskt sett är det två processer, skulle jag tro.
Enligt jordabalken väcker köparen talan mot säljaren. Mäklaren existerar förmodligen inte som juridisk part i det målet.
Mot mäklaren får om möjligt talan väckas enligt något annat lagrum, gissningsvis skadeståndslagen eller om det finns någon mer specifik lag som kan tillämpas? Eller så är det så att mäklaren inte kan vidtalas juridiskt ö h t?
Enligt jordabalken väcker köparen talan mot säljaren. Mäklaren existerar förmodligen inte som juridisk part i det målet.
Mot mäklaren får om möjligt talan väckas enligt något annat lagrum, gissningsvis skadeståndslagen eller om det finns någon mer specifik lag som kan tillämpas? Eller så är det så att mäklaren inte kan vidtalas juridiskt ö h t?
Visst är det två processer, men vi ser det som en fördel att träffa både mäklare och säljare tillsammans. Mäklaren har vid telefonsamtal erkänt att ett fel har begåtts, men att han anser att skulden ligger helt hos säljaren. Genom att träffa dem tillsammans kan vi peka på detta och förhoppningsvis få säljaren att inse allvaret i situationen och gå med på en uppgörelse utan att vi behöver dra det till domstol. Vi misstänker att mäklaren kommer att medverka till att "affären kommer snabbt ur världen". Sedan går vi troligtvis vidare som jag skrev tidigare och anmäler mäklaren till FMN.
Säljarna har/hade väldigt dålig koll på läget, och det var mäklaren troligtvis fullt medveten om då han haft kontakt med dem i andra sammanhang. Dock (till vår fördel) finns det ingen bestående privat relation mellan mäklare och säljare. Säljarna tog som exempel bort saker i/på fastigheten som tillhör byggnaden, men vi har valt att inte bry oss om detta.
Mäklaren är en historia för sig, han var superstressad vid försäljningsförfarandet och vi misstänker att han inte la ner allt för mycket tid på att undersöka fastigheten. Han gav oss bland annat felaktiga uppgifter om tillträdesdag vid visningen (flera månader tidigare än säljarna tänkt sig), han talade om för oss att det var onödigt att låta Anticimex besiktiga huset eftersom det var så nytt, vi fick höra att vi var jobbiga att ha att göra med som ställde frågor om det mesta osv. En skrämmande bild av en mäklare som anses rätt stor i branschen, men samtidigt har urdåligt rykte. Så här i efterhand känns det ändå bra att undersökt så mycket som vi gjorde eftersom det blir svårt att säga att VI betett oss nonchalant vid köpet!
Säljarna har/hade väldigt dålig koll på läget, och det var mäklaren troligtvis fullt medveten om då han haft kontakt med dem i andra sammanhang. Dock (till vår fördel) finns det ingen bestående privat relation mellan mäklare och säljare. Säljarna tog som exempel bort saker i/på fastigheten som tillhör byggnaden, men vi har valt att inte bry oss om detta.
Mäklaren är en historia för sig, han var superstressad vid försäljningsförfarandet och vi misstänker att han inte la ner allt för mycket tid på att undersöka fastigheten. Han gav oss bland annat felaktiga uppgifter om tillträdesdag vid visningen (flera månader tidigare än säljarna tänkt sig), han talade om för oss att det var onödigt att låta Anticimex besiktiga huset eftersom det var så nytt, vi fick höra att vi var jobbiga att ha att göra med som ställde frågor om det mesta osv. En skrämmande bild av en mäklare som anses rätt stor i branschen, men samtidigt har urdåligt rykte. Så här i efterhand känns det ändå bra att undersökt så mycket som vi gjorde eftersom det blir svårt att säga att VI betett oss nonchalant vid köpet!
Du får förlåta mej saul, men skadestånd vill ni väl ha för att det är jobbigt och ersättning för kostnader för att det kan bli kostsamt.saul skrev:
Är det bara en principfråga så skulle jag i alla fall släppt det hela och fokuserat på annat.
Men det är jag det.
I alla händelser hoppas jag att det löser sig på bästa sätt för er.
Tja, jag kan inte annat än hålla med ovanstående talare. Om ni nu dessutom har sjukdom i familjen och bytte boende för att få något enklare så kanske ni inte borde lägga allt för myckekt energi på något sådant här. Titta runt lite i forumet så hittar du mångdubbelt värre saker som drabbat nyblivna husköpare.mycke_nu skrev:
Av det du skriver så tror jag att säljarenb med framgång kommer att kunna hävda att han inte visste/begrep att en GA var på gång. Du skriver att han hade dålig koll. Jag misstänker att han helt ärligt inte begrep att det fanns en olöst fråga om vägen, eller ialla fall inte att det var något som skulle kunna bli dyrt, eller var viktigt.
Dvs ni lär få svårt att visa att detta var uppgifter som han borde givit vid affären.
Sedan är ju då frågan om det kan vara ett dolt fel, vilket jag tycker låter långsökt.
Dvs ni lär få svårt att visa att detta var uppgifter som han borde givit vid affären.
Sedan är ju då frågan om det kan vara ett dolt fel, vilket jag tycker låter långsökt.
Hempularen!
Du menar alltså att man ur juridisk synpunkt anses "oskyldig" bara för att man inte har förstått och/eller tappat bort de dokument som har skickats ut? Det var något nytt, och det brukar sällan hålla. Speciellt inte när det rör sig om högutbildade akademiker. Att ha "dålig koll på läget" på grund av slarv eller ointresse är ingen hållbar ursäkt.
Vi har i efterhand fått ut de dokument som säljaren fick från kommunen när en GA var på väg att bildas. De kan säljaren aldrig neka till att han fått eller känt till. Sedan kan säljaren alltid hävda att han själv blivit lurad när han köpte huset av ägaren innan honom, men då blir det upp till honom att driva det. Att det har köpts in en snöskyffel tillsammans med en annan granne för att vägunderhållet inte skötts är väl också graverande för att säljaren varit medveten om läget.
Men som tidigare sagts, vi har nu fått hjälp av expertis (både juridisk och inom vägförvaltning). Samtliga är eniga om att detta bör drivas vidare. Eftersom de gör det ideellt och inte har något vinstsyfte i det hela så utgår jag från att de inte hade gett oss rådet om de ansågs det lönlöst.
Jag förstår inte kommentaren från Micke_nu:
"Du får förlåta mej saul, men skadestånd vill ni väl ha för att det är jobbigt och ersättning för kostnader för att det kan bli kostsamt."
Skadeståndet handlar inte om att det är jobbigt, skadeståndet handlar om att vi inte haft full information om fastigheten vid köpet. Det här innebär bland annat att en korrekt boendekostnadskalkyl inte kunnat göras och att vi inte haft möjlighet till att bestämma om vi vill ha en fastighet med dessa förutsättningar. Vi är fullt medvetna om skillnaderna mellan skadetstånd och ersättning för kostnader och begär pengar för båda delarna, så vad du avser med kommentaren har jag ingen aning om.
Om sedan en principfråga kan vara viktig att driva, måste ju avgöras från fall till fall. I vårt fall får vi nu hjälp från vänner med (som ovan nämns) kunskap inom det aktuella området vilket innebär att den största tid och energi som jag lagt på detta är inläggen i detta forum. Att driva ärendet mot säljaren och mäklaren är något som sker under en begränsad tid, gemensamhetsanläggningen är något som vi får leva med så länge vi bor kvar i huset...
Du menar alltså att man ur juridisk synpunkt anses "oskyldig" bara för att man inte har förstått och/eller tappat bort de dokument som har skickats ut? Det var något nytt, och det brukar sällan hålla. Speciellt inte när det rör sig om högutbildade akademiker. Att ha "dålig koll på läget" på grund av slarv eller ointresse är ingen hållbar ursäkt.
Vi har i efterhand fått ut de dokument som säljaren fick från kommunen när en GA var på väg att bildas. De kan säljaren aldrig neka till att han fått eller känt till. Sedan kan säljaren alltid hävda att han själv blivit lurad när han köpte huset av ägaren innan honom, men då blir det upp till honom att driva det. Att det har köpts in en snöskyffel tillsammans med en annan granne för att vägunderhållet inte skötts är väl också graverande för att säljaren varit medveten om läget.
Men som tidigare sagts, vi har nu fått hjälp av expertis (både juridisk och inom vägförvaltning). Samtliga är eniga om att detta bör drivas vidare. Eftersom de gör det ideellt och inte har något vinstsyfte i det hela så utgår jag från att de inte hade gett oss rådet om de ansågs det lönlöst.
Jag förstår inte kommentaren från Micke_nu:
"Du får förlåta mej saul, men skadestånd vill ni väl ha för att det är jobbigt och ersättning för kostnader för att det kan bli kostsamt."
Skadeståndet handlar inte om att det är jobbigt, skadeståndet handlar om att vi inte haft full information om fastigheten vid köpet. Det här innebär bland annat att en korrekt boendekostnadskalkyl inte kunnat göras och att vi inte haft möjlighet till att bestämma om vi vill ha en fastighet med dessa förutsättningar. Vi är fullt medvetna om skillnaderna mellan skadetstånd och ersättning för kostnader och begär pengar för båda delarna, så vad du avser med kommentaren har jag ingen aning om.
Om sedan en principfråga kan vara viktig att driva, måste ju avgöras från fall till fall. I vårt fall får vi nu hjälp från vänner med (som ovan nämns) kunskap inom det aktuella området vilket innebär att den största tid och energi som jag lagt på detta är inläggen i detta forum. Att driva ärendet mot säljaren och mäklaren är något som sker under en begränsad tid, gemensamhetsanläggningen är något som vi får leva med så länge vi bor kvar i huset...
Vad jag avser med kommentaren är att skadestånd utgår för den skada ni faktiskt lidit.
Det väsentliga är: Har ni lidit någon faktiskt skada annan än att er kalkyl inte exakt avspeglar verkligheten såsom den till slut blev? OK, grannarna är jobbiga. Det får man faktiskt räkna med. Att du sedan väljer att dränera dina vänners energi istället för din egen för att utkämpa kampen gör ju knappast saken mer försvarbar.
Nu är det inte min stil att gå till personangrepp, och så är det inte heller menat, endast att en välvillig uppmaning att ta saken med jämnmod och njuta av ditt hus och din familj.
Som sagt, vad du än väljer att göra så önskar jag dej framgång.
Det väsentliga är: Har ni lidit någon faktiskt skada annan än att er kalkyl inte exakt avspeglar verkligheten såsom den till slut blev? OK, grannarna är jobbiga. Det får man faktiskt räkna med. Att du sedan väljer att dränera dina vänners energi istället för din egen för att utkämpa kampen gör ju knappast saken mer försvarbar.
Nu är det inte min stil att gå till personangrepp, och så är det inte heller menat, endast att en välvillig uppmaning att ta saken med jämnmod och njuta av ditt hus och din familj.
Som sagt, vad du än väljer att göra så önskar jag dej framgång.
Jag har inget dåligt samvete för att jag "dränerar" mina vänners energi! De har själva erbjudit sig att göra detta, vi hade inte alls tanken på att driva detta vidare från början. Att de sedan väljer att använder sin pensionärstillvaro på detta sätt tycker jag är upp till dem!
Tack för din lyckönskan mycke_nu!
Tack för din lyckönskan mycke_nu!
Vad jag menar är att om säljaren för 10 år sedan fick papper om en föreslagen GA som sedan inte blev av, så är det inte uppenbart att han har klart för sig att processen bara vilade, eller om den var ett avslutat kapitel. Framförallt om det är en person med "noll koll".
Nu är det tydligen på gång igen att bilda en GA, det initiativet har om jag förstår det hela rätt kommit efter ert tillträde. Då blir det en juridisk spetsfundighet huruvida det är ett nytt förslag som säljaren inte hade någon aning om, eller om det är så att det gamla ärendet bara har vilat, och nu tas upp igen.
Någon, antingen mäklaren eller ni själva borde ha upptäckt att gatan inte var kommunal, om man väl inser det så måste man förhöra sig om hur den förvaltas. Och när man då upptäcker att den inte förvaltas överhuvudtaget så får man värdera den kunskapen. Även om gatan vore kommunal så skulle det funnits skapligt stor chans att alla avgifter inte var betalda för bygget av gatan, tillräckligt stor risk för att man bör undersöka att allt är klart med gatan, då skulle det självklart uppdagats att den inte var kommunal.
Nu är det tydligen på gång igen att bilda en GA, det initiativet har om jag förstår det hela rätt kommit efter ert tillträde. Då blir det en juridisk spetsfundighet huruvida det är ett nytt förslag som säljaren inte hade någon aning om, eller om det är så att det gamla ärendet bara har vilat, och nu tas upp igen.
Någon, antingen mäklaren eller ni själva borde ha upptäckt att gatan inte var kommunal, om man väl inser det så måste man förhöra sig om hur den förvaltas. Och när man då upptäcker att den inte förvaltas överhuvudtaget så får man värdera den kunskapen. Även om gatan vore kommunal så skulle det funnits skapligt stor chans att alla avgifter inte var betalda för bygget av gatan, tillräckligt stor risk för att man bör undersöka att allt är klart med gatan, då skulle det självklart uppdagats att den inte var kommunal.