Svartbygge - upplysningsplikt? undersökningsplikt?
Hej,
Jag köpte ett renoveringsobjekt i augusti 2008. Vi fick då information om att det hade en viss storlek. Till stöd för storleksangivelsen hade mäklaren ett intyg från ett värderings/besiktningsföretag.
Huset består av totalt fyra plan: källaren, entrévåningen, övervåningen och vinden. De tre övre planen angavs i prospektet som bostadsyta. Vinden utgör ungefär 1/6 av den totala bostadsytan.
Samtliga delar av huset behöver rustas upp/renoveras.
I höstas, i samband med att kommunen tog ställning till flera frågor jag bad om bygglov för, beslöt kommunen att vinden inte får byggas om. Det visade sig att den är ett svartbygge, den består av två sovrum, ett allrum och ett badrum och hela vinden har helt och hållet byggts utan bygglov. Enligt kommunen strider vindsbygget mot planen för det aktuella bostadsområdet.
Problemet är nu att badrummet på vinden är i så dåligt skick att det knappt går att använda. Jag får ju dock inte reparera badrummet för kommunen. Och den dag jag säljer huset får inte vinden räknas in i den säljbara ytan.
Min fundering är om man kan stämma säljaren alternativt mäklaren för att de inte upplyste mig att vinden var ett svartbygge. Vet någon något?
Jag köpte ett renoveringsobjekt i augusti 2008. Vi fick då information om att det hade en viss storlek. Till stöd för storleksangivelsen hade mäklaren ett intyg från ett värderings/besiktningsföretag.
Huset består av totalt fyra plan: källaren, entrévåningen, övervåningen och vinden. De tre övre planen angavs i prospektet som bostadsyta. Vinden utgör ungefär 1/6 av den totala bostadsytan.
Samtliga delar av huset behöver rustas upp/renoveras.
I höstas, i samband med att kommunen tog ställning till flera frågor jag bad om bygglov för, beslöt kommunen att vinden inte får byggas om. Det visade sig att den är ett svartbygge, den består av två sovrum, ett allrum och ett badrum och hela vinden har helt och hållet byggts utan bygglov. Enligt kommunen strider vindsbygget mot planen för det aktuella bostadsområdet.
Problemet är nu att badrummet på vinden är i så dåligt skick att det knappt går att använda. Jag får ju dock inte reparera badrummet för kommunen. Och den dag jag säljer huset får inte vinden räknas in i den säljbara ytan.
Min fundering är om man kan stämma säljaren alternativt mäklaren för att de inte upplyste mig att vinden var ett svartbygge. Vet någon något?
Att undersöka om bygglov finns ingår nog egentligen i undersökningsplikten. MEN om formuleringen som joflopp hänvisar till finns i köpeavtalet eller bilagor till köpeavtalet (enl. min erfarenhet ingår den i frågeformuläret som säljaren får av mäklaren, och som sedan ingår som bilaga till köpeavtalet). Då sänks kravet på undersökningsplikt.
Om sänkningen blir så stor att ni i det här fallet anses ha fullgjort er plikt vet jag inte, men ni borde ha ett bra case.
Sedan rent praktiskt, om vinden är svartbygge så kan kommunen i värsta fall kräva rivning. Men jag antar att felet är mer än 10 år, då kan de inte kräva rivning eller utdömma straffavgifter. Om ni i det läget gör underhåll så har jag väldigt svårt att se att kommunen skall kunna hindra det.
Däremot så tror jag att de kan neka bygglov för andra saker på huset som är lovpliktiga, så länge en del av huset är svartbygge.
Om sänkningen blir så stor att ni i det här fallet anses ha fullgjort er plikt vet jag inte, men ni borde ha ett bra case.
Sedan rent praktiskt, om vinden är svartbygge så kan kommunen i värsta fall kräva rivning. Men jag antar att felet är mer än 10 år, då kan de inte kräva rivning eller utdömma straffavgifter. Om ni i det läget gör underhåll så har jag väldigt svårt att se att kommunen skall kunna hindra det.
Däremot så tror jag att de kan neka bygglov för andra saker på huset som är lovpliktiga, så länge en del av huset är svartbygge.
Redigerat:
Det borde gå att få bygglov i efterhand. Risken med att söka ett sådant kan rimlingen inte vara så stor eftersom kommunen redan är medveten om svartbygget. Det är möjligt at det blir en straffavgift, typ 20 000 kr, men det kan vara värt pengarna.
Nekar kommunen kan man gå vidare till Länsstyrelsen.
Nekar kommunen kan man gå vidare till Länsstyrelsen.
Får å får, vad vet kommunen om vad du gör med ditt badrum?
Tack för intressanta svar.
Kommunen (Lidingö) har inte dömt ut någon straffavgift, men de har nekat alla typer av åtgärder som främjar boende på vinden, inklusive att renovera badrummet. De menar att vinden bara får användas som förrådsutrymme. Sen är de medvetna om att det används som bostadsdel.
Kommunen (Lidingö) har inte dömt ut någon straffavgift, men de har nekat alla typer av åtgärder som främjar boende på vinden, inklusive att renovera badrummet. De menar att vinden bara får användas som förrådsutrymme. Sen är de medvetna om att det används som bostadsdel.
Men så länge du bara renoverar på vinden så har jag väldigt svårt att se vad de har med saken att göra. Om du ex. måste flytta befintligt badrum på vinden, då måste du göra bygganmälan, så kan de (nog) neka dig byggstart. Men så länge det handlar om renovering så har de inte med saken att göra.
Problemet är den dag jag vill sälja huset. Jag är då tvingad att upplysa mäklaren och säljaren om att vinden är ett svartbygge, vilket rimligtvis drar ner värdet på huset.
Kommunen ger mig inte tillstånd att fixa badrummet på vinden eftersom vinden bara får användas som förvaringsutrymme.
Kommunen ger mig inte tillstånd att fixa badrummet på vinden eftersom vinden bara får användas som förvaringsutrymme.
Enligt samma sätt att resonera skulle man inte få lägga om taket eller byta fasad på en svartbyggd tillbyggnad. Är det verkligen så?
Du behöver väl inte lov från kommunen att renovera ett redan befintligt svartbygge? Skadad är ju redan skedd.
Du behöver väl inte lov från kommunen att renovera ett redan befintligt svartbygge? Skadad är ju redan skedd.
Nja, mig veterligt är det beskrivna ett klassiskt moment 22. Kommunen kan naturligtivs inte ge bygglov, godkänna bygganmälan etc för underhåll eller ändring av en olagligt tillkommen byggnad eller byggnadsdel.
Detta kan i alla fall i teorin medföra att man bryter mot lagen två gånger, trots att man försöker "göra rätt" ur underhållshänseende.
Detta kan i alla fall i teorin medföra att man bryter mot lagen två gånger, trots att man försöker "göra rätt" ur underhållshänseende.
men att renovera ett befintligt badrum är inte bygglovspliktigt. Man behöver inte heller göra bygganmälan bara för att man renoverar. Om du däremot vill flytta badrummet till annan plats på våningen, Då måste man göra bygganmälan, och då kan kommunen neka igångsättning.
Argumentet att huset är värt mindre iom. det saknade bygglovet är ju ett helt relevant argument för att försöka få ersättning från säljaren. Frågan är då vilka oddsen är för att lyckas få ut något.
Argumentet att huset är värt mindre iom. det saknade bygglovet är ju ett helt relevant argument för att försöka få ersättning från säljaren. Frågan är då vilka oddsen är för att lyckas få ut något.
Tyvärr är det du som har undersökningsplikt för bygglov. Mäklaren har inget ansvar för att kolla att bygglov finns. Men samma sak gäller ju den dagen du ska sälja huset, det kommer att vara den köparen som har ansvaret att kolla att bygglov finns, det är inte ditt ansvar att informera om detta. Hade jag varit du så hade jag renoverat badrummet och kört på. Jag antar att det finns en vettig anledning till att bygglovet är begränsat på det sättet (kanske för att man inte ska kunna göra det till ett flerfamiljshus?) men i praktiken skadar ju ert badrum och användning av vinden ingen.
Tänkte en stund till och säger nu emot mig själv: du kan visst gå vidare med detta under vissa förutsättningar. Du har ansvaret för att kolla bygglov som jag skrev men samtidigt har du köpt ett hus med en boyta på en viss siffra som säkert står med i objektsbeskrivning och kontrakt. Ingår vindsytan i den siffra som man uppgett är boytan så är det mäklaren som gjort fel, h*n ska ha koll på vad det står i fastighetsregistret. Diffar det mellan fastighetsregistret och säljarens uppgifter så ska mäklaren informera om detta.
Ingår vindsytan däremot i siffran för biyta så är det inte mycket att göra.
Ingår vindsytan däremot i siffran för biyta så är det inte mycket att göra.