Säljaren ansvarig för mäklares uppgift?
HD har gett prövningstillstånd för ett mål där det kommer att avgöras om säljaren av en fastighet är ansvarig för felaktiga uppgifter som mäklaren har lämnat till köparen. En forumklassiker som vi återkommande träter om.
Målnummer: FT 8543-24
Målnummer: FT 8543-24
Mycket spännande. Hur har det fallit ut i tidigare instanser?
Javisst. Intressant! Jag gömde mig bakom grannens häck och lyssnade på mäklarens gallimatias till spekulanten om min trädgård. Vet inte vad han sa inne i huset men vid köpet bifogade jag en lista på husets alla svagheter då jag inte litade på mäklaren.
Sedan kan man förmoda att, beroende på utfallet i domstolen, mäklare framöver inte vågar säga något om huset/fastigheten.
Sedan kan man förmoda att, beroende på utfallet i domstolen, mäklare framöver inte vågar säga något om huset/fastigheten.
Någon som sitter med en rättsdatabas? Göta hovrätt mål FT 4444-23C cpalm skrev:
Känns spontant omöjligt att säljaren kan hållas ansvarig, eftersom det ligger utanför säljarens kontroll vad mäklaren säger. Och det öppnar ju för alla möjliga fulspel om köparen och mäklaren samarbetar.
Går nåt sånt här igenom måste man väl införa nya standardklausuler i både köpekontrakt och mäklarkontrakt. Saker som t.ex. att endast uppgifter från säljaren är bindande, att muntliga uppgifter inte är bindande, eller att mäklarens kommunikation med köparen inte är bindande, o.s.v.
Går nåt sånt här igenom måste man väl införa nya standardklausuler i både köpekontrakt och mäklarkontrakt. Saker som t.ex. att endast uppgifter från säljaren är bindande, att muntliga uppgifter inte är bindande, eller att mäklarens kommunikation med köparen inte är bindande, o.s.v.
Sunt förnuft säger i och för sig att säljaren torde ha motsvarande rätt till skadestånd från mäklaren om denne lämnat felaktiga uppgifter. Så det är ju inte så att mäklaren nödvändigtvis går fri i slutänden.Kilrain skrev:
Man kan ju omvänt resonera huruvida det är rimligt att säljaren kan undvika ansvar genom att låta mäklaren "sköta snacket"?
Jag tycker mig tydligt märkt att mäklare generellt aktar sig noga för att göra några utfästelser utöver vad som redan står i objektbeskrivningen. Även när de rimligtvis vet svaret. Så nog finns det redan idag en god medvetenhet om att det kan bli problem med potentiellt felaktiga uttalanden.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 905 inlägg
Ja, ett kort referat:Claes Sörmland skrev:
Mäklaren har muntligt lämnat oriktiga uppgifter till köparen (om förekomst om elanslutning).
Tingsrätten utredde (och hovrätten anslöt sig till tingsrättens bedömning) att mäklaren inte är att ses som säljarens ombud, utan en oberoende part. Därför vore det oskäligt att hålla säljaren ansvarig för vad mäklaren sagt.
Det hänvisas ganska mycket till doktrin, då bra paralleller saknas, även om flera HD-domar nämna, men inte riktigt stämmer på situationen (varför det såklart är bra att saken blir prövad).
Personligen skulle jag bli förvånad om inte HD dömer som underinstanserna.
Rolig kuriosa är att det här är ett s.k. småmål. I tingsrätten fick säljaren ersättning för sina rättegångskostnader med 1.750 kr. I hovrätten verkar ingen ersättning alls utdömts, så de dömde väl på handlingarna snarare än med egen huvudförhandling.
***
Domen såsom jag har tillgång till den innehåller personuppgifter, så jag vill inte lägga upp den här.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 905 inlägg
Ja, den frågan är också uppe i domstolens resonemang. Där kommer man dock fram till att det inte vore lämpligt att se mäklaren som säljarens ombud och att säljaren i sin tur skulle behöva föra regresstalan mot mäklaren.C cpalm skrev:
Hade man gått vägen att säljaren vore ansvarig mot köparen hade dock säljaren i sin tur kunnat regressa mot mäklaren. Nu ser man det istället som köparens sak att stämma mäklaren om denne förlett köparen.
Tack för detta! Jag fick också del av domen via PM och tänker att det nästan krävs att HD vänder upp och ned på systemet om köparen ska vinna detta.
En sak jag aldrig har funderat på som dök upp i fallet:
I 4 kap. 19 § jordabalken som reglerar ersättningsmöjlighet för fel i fastigheten så används uttrycket "säljarens sida":
"Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst."
Ett sätt att läsa denna lagtext är att det kan finnas en kollektiv på säljarens sida som då skulle inkludera säljaren själv och mäklaren. Det är vad målets köpare hävdar och som inte har fått stöd så här långt av rättsapparaten.
En annan sak som var ny för mig genom domen är att jordabalken och köplagen skiljer sig avseende regleringen av uppgifter som annan har lämnats av annan än säljaren vid tidigare marknadsföring av varan. Köplagen (som ju gäller för bostadsrätter!) har en uttrycklig reglering men jordabalken har det inte. Från domen:
Funderar på om det kanske kan ge lite lustiga effekter om man säljer sin bostadsrätt och det cirkulerar uppgifter kring den från tidigare försäljning med tillhörande marknadsföring. Säljaren kan då blir ansvarig för dessa uppgifter om denne kände till eller borde ha känt till dem. Kanske mest ett hypotetiskt problem.
En sak jag aldrig har funderat på som dök upp i fallet:
I 4 kap. 19 § jordabalken som reglerar ersättningsmöjlighet för fel i fastigheten så används uttrycket "säljarens sida":
"Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst."
Ett sätt att läsa denna lagtext är att det kan finnas en kollektiv på säljarens sida som då skulle inkludera säljaren själv och mäklaren. Det är vad målets köpare hävdar och som inte har fått stöd så här långt av rättsapparaten.
En annan sak som var ny för mig genom domen är att jordabalken och köplagen skiljer sig avseende regleringen av uppgifter som annan har lämnats av annan än säljaren vid tidigare marknadsföring av varan. Köplagen (som ju gäller för bostadsrätter!) har en uttrycklig reglering men jordabalken har det inte. Från domen:
Funderar på om det kanske kan ge lite lustiga effekter om man säljer sin bostadsrätt och det cirkulerar uppgifter kring den från tidigare försäljning med tillhörande marknadsföring. Säljaren kan då blir ansvarig för dessa uppgifter om denne kände till eller borde ha känt till dem. Kanske mest ett hypotetiskt problem.
Men sådana frågor blir ju omöjliga bevismässigt.
Mäklaren påstår något som visar sig inte stämma. Säljaren blånekar till uppgiften. Köparen stämmer mäklaren som påstår att säljaren har sagt det, han bara vidarebefodrar vad säljaren uppgivit. Men säljaren nekar.
IK princip borde mäklaren åka dit på det då. Om köparen kan visa att mäklaren faktiskt har sagt det, men sedan kan inte mäklaren visa på en källa till informationen.
Men det aktuella målet, om det är ett småmål, så borde det ju betyda att även om säljaren skulle vara ansvarig för det som sagts, så borde beloppet vara för litet för att motivera en reklammation.
Mäklaren påstår något som visar sig inte stämma. Säljaren blånekar till uppgiften. Köparen stämmer mäklaren som påstår att säljaren har sagt det, han bara vidarebefodrar vad säljaren uppgivit. Men säljaren nekar.
IK princip borde mäklaren åka dit på det då. Om köparen kan visa att mäklaren faktiskt har sagt det, men sedan kan inte mäklaren visa på en källa till informationen.
Men det aktuella målet, om det är ett småmål, så borde det ju betyda att även om säljaren skulle vara ansvarig för det som sagts, så borde beloppet vara för litet för att motivera en reklammation.