Säljaren budade och ”vann” budgivningen - är det ok?

[Nicke Nyfiken]

Min poäng var att en situation såsom den beskrivet kan vara väldigt skev från början och en befintlig ägare har andra förutsättningar än vad en extern budgivare har.

Alla budgivare har olika förutsättningar. Det finns ingenting som säger att en av säljarna har bättre ekonomiska förutsättningar än en extern budgivare.

 

[Daaaaaniel]

Alla budgivare har olika förutsättningar. Det finns ingenting som säger att en av säljarna har bättre ekonomiska förutsättningar än en extern budgivare.

Mitt resonemang utgick inte från det självklara faktumet att olika budgivare har olika förutsättningar, som du säger. Utan att det, utöver den potentiella olikheten, finns en ytterligare olikhet i detta resonemang. Men du kändes inte särskilt Nyfiken att förstå mitt resonemang, så du slipper.

 

[elmont]

Och då blir väl konsensus att alla har vi olika utgångsläge för att buda på ett hus. Att ett eller annat utgångsläge skulle vara ett hinder för att få vara med och buda kanske inte skulle vara rättvist.

 

[Daaaaaniel]

Och då blir väl konsensus att alla har vi olika utgångsläge för att buda på ett hus. Att ett eller annat utgångsläge skulle vara ett hinder för att få vara med och buda kanske inte skulle vara rättvist.

Absolut. Min poäng var att det utöver skillnad i den generella ekonomiska förutsättningen hos två olika budgivare, i detta fall kan finnas ytterligare en ojämnlikhet (jämfört med två externa budgivare mot varandra) allt annat lika.

 

[Nicke Nyfiken]

Absolut. Min poäng var att det utöver skillnad i den generella ekonomiska förutsättningen hos två olika budgivare, i detta fall kan finnas ytterligare en ojämnlikhet (jämfört med två externa budgivare mot varandra) allt annat lika.

Mitt resonemang utgick inte från det självklara faktumet att olika budgivare har olika förutsättningar, som du säger.

Min poäng var att en situation såsom den beskrivet kan vara väldigt skev från början och en befintlig ägare har andra förutsättningar än vad en extern budgivare har.

Min poäng är att en sån situation är svår att vinna. Man har uppförsbacke redan från början = jag hade gett upp direkt.

Men du kändes inte särskilt Nyfiken att förstå mitt resonemang, så du slipper.

Kan du inte förklara vad din poäng är och vad ditt resonemang går ut på?

Jag är Nyfiken.

 

[Daaaaaniel]

Kan du inte förklara vad din poäng är och vad ditt resonemang går ut på?

Jag är Nyfiken.

Ber om ursäkt. Dessvärre får du nog fortsätta var det.

 

[Dan_Johansson]

Jag kan heller inte riktigt se vad en av två ägare skulle ha för fördel gentemot "externa budgivare"?

Är det något alla "doldafel-trådar" här säger så är det väl att avsaknad av information gör att den generelle budgivaren gått högre än de skulle med perfekt information, vilket "ägaren" i det här fallet får anses ha...

 

[cpalm]

Jag kan heller inte riktigt se vad en av två ägare skulle ha för fördel gentemot "externa budgivare"?

Det skulle väl vara att man slipper sälja sitt befintliga boende och därmed undviker reavinstskatten då.

 

[Dan_Johansson]

Det skulle väl vara att man slipper sälja sitt befintliga boende och därmed undviker reavinstskatten då.

Tja, iofs, men går det att "gå tillbaka" till en bodelning om man inte kom överens och bestämde sig för att sälja på öppna marknaden?

 

[elmont]

Visst kan man "gå tillbaka" man är ju inte tvingad att ingå ett avtal/sälja bara för att man lagt ut ett hus till försäljning

 

[cpalm]

Även om du ser det som en försäljning uppstår det väl knappast någon reavinst på en andel man säljer till sig själv(?)

 

[Dan_Johansson]

Även om du ser det som en försäljning uppstår det väl knappast någon reavinst på en andel man säljer till sig själv(?)

Det är väl det som är fördelen med bodelning, som jag förstått det, att man slipper ev vinstskatt, som blir vid försäljning?

 

[cpalm]

Det är väl det som är fördelen med bodelning, som jag förstått det, att man slipper ev vinstskatt, som blir vid försäljning?

Ah, ja det är klart, då kan man ju undvika reavinsten helt. Men jag tänker att den som köper sitt eget hus åtminstone slipper skatta. Övriga delägare får ju en reavinst om de står kvar som delägare efter bodelningen.

 

[Daaaaaniel]

Det är väl det som är fördelen med bodelning, som jag förstått det, att man slipper ev vinstskatt, som blir vid försäljning?

Det kallas för "skattemässig succession" och innebär att man tar över den andra personens skattemässiga anskvaffningsvärde. Således tar man även över en "latent skatt" som kommer att realiseras den dagen man själv sen säljer hela objektet. Ska man göra så såbör därför den ena kompensera den andra för den latenta skatten, vilket kräver att man fastställer något slags marknadsvärde för at beräkna den uppskjutna skatten.

En knepig fråga som kan uppstå är hur man ska ställa sig till förändrade skatteregler i framtiden.
Tänk tex att den ena parten kompenserar den andra parten för den latenta skatten. Beräkningen görs utifrån dagens kvotering om 22/30-delar. Säg sedan att skatten ändras ett år senare, kanske tas bort helt. Då har ju den ena kompenserat den andra för en icke-skatt. Ska den då få tillbaka de pengarna? Jag säger inget rätt eller fel. Jag säger bara att det är upplagt för konflikt senare om man har otur

 

[daVinci]

Att två ägare separerar och den ena ska lösa ut de andra för marknadpris och fastställer marknadspriset genom ett försäljningsförfarande. Det kan bli matematiskt fel.

Exempel:
Ägare 1 + 2 har köpt huset för länge sen för 3 mkr => 1,5 mkr var.
För att förenkla mattematiken säger vi att de har köpt huset med 100% lån. Och har idag 100% lån kvar. Dvs 3 mkr.
Huset är idag uppskattningsvis värt...6 milj, dvs 3 milj var. De vill styrka att det är ärt just 6 milj.

Ägare 2 ska nu köpa ägare 1s andel => 50% av marknadspriset.

Låt oss anta att ägar 2 väldigt gärna vill bo kvar. Den gillar huset. Mycket minnen. Etc.

Ägare 2 kan buda upp huset till motsvarande 9 milj, dvs 50% över marknadspriset.
Då kommer det att förvärva 1s andel för 4,5 mkr. Och det har köpt sin första halva för 1,5. Dvs totalt 6 mkr = Marknadspris.

En sån budgivning kan i praktiken bli omöjlig att vinna; eftersom att du som "extern budgivare" inte redan äger halva huset.

Nja, det där stämmer väl inte.
En ensam köpare förlorar så gott som alltid mot ett par som köper. Dvs en är ekonomiskt svagare än två.

Vi kan ju ta exemplet som Daaaaaniel satte ihop.
Ägare 2 har då 1.5 MSEK som ägarandel i huset. Och tänkt pris är ca 6 MSEK.
Ägare 2 måste då låna ca 4.5 MSEK själv. Vilket kräver en lön på ca 84 kSEK i månaden.

Ett par däremot i samma situation som har 3 MSEK tillsammans behöver bara låna 3 MSEK och klarar det med löner på ca 28 kSEK i månaden.

Dvs att en av de ursprungliga ägarna är med och bjuder kan man ignorera. Sannolikheten att denne har så extremt hög lön eller så enormt sparande på sidan om att denne ekonomiskt klarar att konkurrera är väldig låg.

Nog måste ni väl förstå att det krävs inkomst för att få låna. Ca 4.5 ggr er årsinkomst får ni låna om ni inte har andra utgifter.