Renovera sliten bostadsrätt före försäljning eller inte.
En äldre familjemedlem (förälder) har blivit ensam delägare i ett dödsbo som innehar en bostadsrätt. Bostadsrätten är från 60-talet med slitna ytskikt, det enda som är renoverat sedan den var ny är nog badrummet (antagligen i samband med stambyte) och nyare spis + kyl/frys. Det har även rökts inne, inte den riktiga storrökarvarianten där tjäran rinner om väggarna och man får huvudvärk, men man känner tydligt röklukten när man kommer in tills man vant sig trots att lägenheten stått tom ett par månader. (Dock är alla möbler som soffa och säng kvar.)
Lägenheten ligger centralt i lite mindre ort och motsvarande lägenhet i hyfsat bra skick går för ungefär 500-600k. Spontant tänker jag att det kanske inte är värt besväret att renovera något, men å andra sidan kanske röklukten tillsammans med det slitna avskräcker köpare helt. Vad tror ni den kan vara värd i befintligt skick?
Jag har inga bilder på lägenheten, men en lägenhet med samma planlösning (fast spegelvänd) i samma förening ligger just nu ute för försäljning här: https://www.fastighetsbyran.com/sv/...-lan/hedemora-kommun/objekt/?objektID=3230434. Skillnaden är att den aktuella lägenheten är en gavellägenhet som har fönster i badrum + ett ytterligare fönster i vardagsrum.
Första steget är väl att tömma lägenheten på allt innehåll och göra en noggrann städning för att se hur det påverkar röklukten och göra en ny bedömning. Men det är väl optimistiskt att tro att lukten försvinner.
Ska man fräscha till lägenheten så tänker jag att man skulle behöva göra följande:
Nytt badrumsskåp + tvättställskommod (fuktskadade). Badrummet hyfsat fräsch för övrigt.
Antagligen måla om taken. (Ser OK ut, men jag tänker att tvättning mot tobaksdoften slutar med att det behövs ny färg.)
Nya tapeter. (Och riva ner de gamla först med tanke på rökningen.)
Nya plastmattor. Vad är sannolikheten för att det är asbest i gamla mattor/lim som ställer till det? (Jag har inte asbestfobi, men mattlim kan ju vara besvärligt att få bort helt, så jag vet inte riktigt hur man bär sig åt med det.)
Skicka innerdörrar på lackning. (Tråkiga träfärgade i typiskt 60-tals stil.)
Skicka köksuckor + lådfronter på lackning och måla stommarna. (Också släta träfärgade 60-tals. Känns ju som gedigna stommar och luckor i alla fall jämfört med folierade spånskivor. Lägenheten som ligger ute till försälning verkar också ha valt att behålla originalstommarna + luckorna i köket.)
Ny köksfläkt.
(Det finns ett tomt utrymme under bänken, förhoppningsvis går det att få in en diskmaskin där, men bara det är förberett så tänker jag att den detaljen kan man lika gärna lämna åt framtida köpare.)
Frågetecken för om det behövs ytterligare röksanering.
Hur skulle ni resonerat? Vad tror ni kostnaden skulle bli för att köpa in ovanstånde material + lämna dörrar + luckor på lackering? (Att köpa in arbetet lär inte vara lönsamt.) Tyvärr bor jag en bit bort också och kan inte göra några arbetsinsatser i veckorna, så en renovering medför nog att det drar ut lite på tiden innan lägenheten kan läggas ut till försäljning (Avgiften är ganska låg och det finns inga lån, men det är ju ändå en kostnad som tickar.)
Lägenheten ligger centralt i lite mindre ort och motsvarande lägenhet i hyfsat bra skick går för ungefär 500-600k. Spontant tänker jag att det kanske inte är värt besväret att renovera något, men å andra sidan kanske röklukten tillsammans med det slitna avskräcker köpare helt. Vad tror ni den kan vara värd i befintligt skick?
Jag har inga bilder på lägenheten, men en lägenhet med samma planlösning (fast spegelvänd) i samma förening ligger just nu ute för försäljning här: https://www.fastighetsbyran.com/sv/...-lan/hedemora-kommun/objekt/?objektID=3230434. Skillnaden är att den aktuella lägenheten är en gavellägenhet som har fönster i badrum + ett ytterligare fönster i vardagsrum.
Första steget är väl att tömma lägenheten på allt innehåll och göra en noggrann städning för att se hur det påverkar röklukten och göra en ny bedömning. Men det är väl optimistiskt att tro att lukten försvinner.
Ska man fräscha till lägenheten så tänker jag att man skulle behöva göra följande:
Nytt badrumsskåp + tvättställskommod (fuktskadade). Badrummet hyfsat fräsch för övrigt.
Antagligen måla om taken. (Ser OK ut, men jag tänker att tvättning mot tobaksdoften slutar med att det behövs ny färg.)
Nya tapeter. (Och riva ner de gamla först med tanke på rökningen.)
Nya plastmattor. Vad är sannolikheten för att det är asbest i gamla mattor/lim som ställer till det? (Jag har inte asbestfobi, men mattlim kan ju vara besvärligt att få bort helt, så jag vet inte riktigt hur man bär sig åt med det.)
Skicka innerdörrar på lackning. (Tråkiga träfärgade i typiskt 60-tals stil.)
Skicka köksuckor + lådfronter på lackning och måla stommarna. (Också släta träfärgade 60-tals. Känns ju som gedigna stommar och luckor i alla fall jämfört med folierade spånskivor. Lägenheten som ligger ute till försälning verkar också ha valt att behålla originalstommarna + luckorna i köket.)
Ny köksfläkt.
(Det finns ett tomt utrymme under bänken, förhoppningsvis går det att få in en diskmaskin där, men bara det är förberett så tänker jag att den detaljen kan man lika gärna lämna åt framtida köpare.)
Frågetecken för om det behövs ytterligare röksanering.
Hur skulle ni resonerat? Vad tror ni kostnaden skulle bli för att köpa in ovanstånde material + lämna dörrar + luckor på lackering? (Att köpa in arbetet lär inte vara lönsamt.) Tyvärr bor jag en bit bort också och kan inte göra några arbetsinsatser i veckorna, så en renovering medför nog att det drar ut lite på tiden innan lägenheten kan läggas ut till försäljning (Avgiften är ganska låg och det finns inga lån, men det är ju ändå en kostnad som tickar.)
Dett är ett alldeles för lågt pris för en försäljningsrenovering, enligt min mening. När nan väl börjar riva, drar det raskt iväg.
Mitt tips. -Försök att få bort så mycket röklukt som möjligt genom rengöring och kasta ut möblerna. Allt annat tror jag är en ren förlustaffär.
Mitt tips. -Försök att få bort så mycket röklukt som möjligt genom rengöring och kasta ut möblerna. Allt annat tror jag är en ren förlustaffär.
Jag har en viss erfarenhet av liknande situationer. Angående ren renovering, har jag vid flera tillfällen fått tipset av mäklaren att INTE göra det. Detta beroende på att köparen med stor sannolikhet ändå kommer att vilja renovera och fixa till efter eget tycke. Vid ett tillfälle gällde frågan tom huruvida det var lönt att sätta in ett fungerande kylskåp eller ej, och mäklaren tyckte även i det fallet att "Gör det inte - Den som köper kommer ändå att vilja renovera köket". Jag litar på att det valet blev det rätta och att kylen inte hade gjort många tusenlappar.
(Nu låter det ju som om jag är nån A-lagare som förbrukar lägenheter och säljer dem i saneringsfärdigt skick, inser jag, men så är alltså inte fallet. Jag har haft helt andra anledningar till att bli inblandad i dessa försäljningar.😅)
Angående röklukten - Töm lägenheten och måla rubbet med spärrvit. Jag känner till flera fall där folk i min närhet gjort riktiga fynd på detta vis. Ingen annan har velat buda och man har fått fina objekt för en spottstyver, för att sedan enkelt åtgärda dem.
Då har ni ändå "renoverat" nog för att få till ett säljbart objekt för någon som vill greja lite, vill jag tro.
Länk om spärrvit:
https://www.google.com/search?q=spärrvit&sca_esv=95b76e9f6b9981ce&source=hp&ei=-CehaP3FHY2hwPAPnrG3gAI&iflsig=AOw8s4IAAAAAaKE2CCETbDuuru3kcaxRhNaEKwZvz74N&ved=0ahUKEwj9oZ3h0JCPAxWNEBAIHZ7YDSAQ4dUDCBk&uact=5&oq=spärrvit&gs_lp=Egdnd3Mtd2l6IglzcMOkcnJ2aXQyBRAAGIAEMgUQLhiABDIGEAAYBRgeMggQABiABBiiBDIIEAAYgAQYogRIiQlQAFirB3AAeACQAQCYAVegAeoEqgEBOLgBA8gBAPgBAZgCCKACnAXCAgsQABiABBixAxiDAcICDhAuGIAEGLEDGNEDGMcBwgIIEAAYgAQYsQPCAgsQLhiABBixAxiDAcICCxAuGIAEGMcBGK8BwgIIEC4YgAQYsQPCAgQQABgDwgIIEAAYogQYiQXCAgUQABjvBZgDAJIHAzcuMaAHiz-yBwM3LjG4B5wFwgcHMC4xLjQuM8gHKg&sclient=gws-wiz
(Nu låter det ju som om jag är nån A-lagare som förbrukar lägenheter och säljer dem i saneringsfärdigt skick, inser jag, men så är alltså inte fallet. Jag har haft helt andra anledningar till att bli inblandad i dessa försäljningar.😅)
Angående röklukten - Töm lägenheten och måla rubbet med spärrvit. Jag känner till flera fall där folk i min närhet gjort riktiga fynd på detta vis. Ingen annan har velat buda och man har fått fina objekt för en spottstyver, för att sedan enkelt åtgärda dem.
Då har ni ändå "renoverat" nog för att få till ett säljbart objekt för någon som vill greja lite, vill jag tro.
Länk om spärrvit:
https://www.google.com/search?q=spärrvit&sca_esv=95b76e9f6b9981ce&source=hp&ei=-CehaP3FHY2hwPAPnrG3gAI&iflsig=AOw8s4IAAAAAaKE2CCETbDuuru3kcaxRhNaEKwZvz74N&ved=0ahUKEwj9oZ3h0JCPAxWNEBAIHZ7YDSAQ4dUDCBk&uact=5&oq=spärrvit&gs_lp=Egdnd3Mtd2l6IglzcMOkcnJ2aXQyBRAAGIAEMgUQLhiABDIGEAAYBRgeMggQABiABBiiBDIIEAAYgAQYogRIiQlQAFirB3AAeACQAQCYAVegAeoEqgEBOLgBA8gBAPgBAZgCCKACnAXCAgsQABiABBixAxiDAcICDhAuGIAEGLEDGNEDGMcBwgIIEAAYgAQYsQPCAgsQLhiABBixAxiDAcICCxAuGIAEGMcBGK8BwgIIEC4YgAQYsQPCAgQQABgDwgIIEAAYogQYiQXCAgUQABjvBZgDAJIHAzcuMaAHiz-yBwM3LjG4B5wFwgcHMC4xLjQuM8gHKg&sclient=gws-wiz
Vi köpte ett nerrökt hus och jag skulle ha blivit ganska isur om säljaren hade målat spärrgrund utan att riva mer tapeten först, för då blir det svårare att ta ner tapeten. Vilket man vill göra.H HJ-C skrev:
Om jag hade varit säljare till ett nedrökt objekt hade jag rivit tapet, målat binder + spärrgrund (eller en produkt som gör båda), spacklat och målat 0502Y eller den där gråtonade vita som varit populär på senare år. Jag hade även tvättat tak, kakel, målade väggar, snickerier m.m. med målartvätt (beckers skummande på sprayflaska har funkat bra mot nikotin hos oss), och möjligtvis målat taket med spärrgrund och takfärg. Om taket är målat med limfärg har man antagligen inget val efter målartvätten, eftersom limfärg gärna rasar ner av fukt.
Köksluckor och dörrar ska man inte göra något med. Nästa ägare gillar kanske retro original. Att byta möbler i ett badrum som renoverats ”någon gång” snarare än senaste decenniet är slöseri, eftersom köparen ändå vill renovera efter sin egen smak. Golv skulle jag nog också låta vara, för även där råder tycke och smak.
Det enda man vet säkert att nästa ägare vill ha är släta väggar att måla eller tapetsera på, så det kan man fixa när man nu ändå vill nikotinsanera så att folk inte vänder i dörren på visningen.
Jag kanske såg det som för självklart. Med "måla" menar jag naturligtvis "det som kan målas som i ett vanligt förfarande": Att måla på papperstapet vore rätt dyrt att få mig att föreslå och jag såg det som sagt nog som lite självklart. Jag trodde väl kanske inte att uppmaningen "måla" per default innehöll uppmaningen "skit i allt förarbete för vanligt målning". Om jag uppmanar någon att "tälja en figur" tar jag t ex givet att han inte ska ränna ut i närmsta naturreservat och fälla en björk, och mina matlagningstips innehåller sällan avlivningsförfaranden.mrsnhp skrev:
Så till TS då: Med "Måla rubbet med spärrvit" menar jag altså "Gör allt det normala förarbetet som ingår i `måla`och måla sedan rubbet med spärrvit. Att jag använder just ´spärrvit´är alltså inte ett avsteg ifrån det normala 'måla' ".
Du behöver nog prata med några mäklare som känner till hur marknaden är. Om det går att sälja objekt med stort renoveringsbehov eller om det är helt döfött i just det området t.ex. Svårt för folk här att veta hur tillgång och efterfrågan är just där.B Bigfoot skrev:
Ozon är ingen mirakelkur men kan funka som ett komplement till övriga åtgärder Vi började med att köra ozon för att alls stå ut med att vara inne i huset och riva tapeter, men det blev långt ifrån luktfritt trots att vi körde över natten och två gånger i de rökigaste rummen.Vrana skrev:
En klassisk frågeställning.
Mäklaren har så klart helt rätt i att alla åtgärder är ren kapitalförstöring på det sättet att köparen kommer att riva ut det direkt. Men nu var det ju inte det som var frågan.
Kan nog vara lite "hit and miss" annars. Renoveringsobjekt med lite lägre utgångspris kan vara ett bra dragplåster, som ologiskt nog kan leda till att de efter budgivning går för samma pris som motsvarande objekt i tipp-topp skick. Om läget är tillräckligt bra för att få till en budfajt, vill säga.
Å andra sidan fanns det ju åtminstone tidigare, när marknaden var "het", de som påstod sig tjäna pengar på att renovera och sälja vidare.
Mäklaren har så klart helt rätt i att alla åtgärder är ren kapitalförstöring på det sättet att köparen kommer att riva ut det direkt. Men nu var det ju inte det som var frågan.
Kan nog vara lite "hit and miss" annars. Renoveringsobjekt med lite lägre utgångspris kan vara ett bra dragplåster, som ologiskt nog kan leda till att de efter budgivning går för samma pris som motsvarande objekt i tipp-topp skick. Om läget är tillräckligt bra för att få till en budfajt, vill säga.
Å andra sidan fanns det ju åtminstone tidigare, när marknaden var "het", de som påstod sig tjäna pengar på att renovera och sälja vidare.
Folk (köpare) brukar vilja renovera på sitt eget sätt ändå, så jag hade sålt den i det skick den är i. Oftast är läget mer värt än fina ytskick.
Jag säger gör ingenting, förutom att ta bort massa onödiga prylar, städa och få det att se så tilltalande ut som möjligt. Särskilt med tanke på att du bor en bit ifrån. Håll er arbetsinsats till ett minimum! Jättebra att det finns en fräsch liknande lägenhet ute till försäljning, kommer sannolikt dra upp priset på ett renoveringsobjekt.
Är inte så bekant med just Hedemora, men detta har pågått i alla möjliga "hålor", tro't eller ej.M munge skrev:
Men det är klart, med priser i storleksordningen 100 000-tals kr är ju "vinstmarginalen" högst begränsad 🙂