Översvämning med en bäck
Hej!
Vi köpte ett hus för 3 år sedan. Detta är byggt 76 på en gammal åkermark. Så runt om oss är åkermark som är i bruk.
För några dagar sedan upptäckte vi ett slukhål i trädgården, inte så stort. Vi tänkte att det var för vi hade dränerat för 2 år sedan som det blev så, tänkte inte mer på det.
Nästa morgon märkte vi att våran nyrenoverade källare stod med 5 cm vatten. Vi kunde först inte förstå orsaken till att vattnet kom in, hur det kom in och varför det inte slutade komma in vatten.
Våran misstanke först var att det var dräneringen som hade på något sätt släppt och att det var dagvatten som rann in. Dagen efter kommer de som hade gjort dräneringen och vi konstaterade att det är för mycket vatten som kommer in, det kan inte vara dräneringen. Det rann vatten från ena sidan av huset till andra sidan där det finns en golvbrunn.
Slukhålet hade blivit större och vi insåg att det var där som det kom in vatten.
Vi kontaktade kommunen för att se om de hade en vattenläcka registrerat, vilket de inte hade. De kom hem till oss och då började vi tänka på att de finns två brunnar på markägarens tomt (åkermarken som används) och ser att den ena är överfull med vatten. Om man tar en linje från den ena brunnen till den andra, går är en del av våran tomt i dess väg, dessa leder bort vatten. Vi letade fram papper på huset, letade på lantmäteriet, sgu.se, bygglovskontoret i kommunen. Finns inget på papper eller dokumenterat om att det finns en vattenkulvert som går här. Kollar man på gamla kartor finns det på 60 -talet en traktorväg, kan ha varit ett dike där men svårt att tyda men inget på kartor från 70 - talet.
Vi förstod att kuverten har gått sönder och att det är den bäck som går rakt in i källaren.
Vi tog kontakt med markägaren till brunnarna och kulvertarna, han kommer bort och kollar på hålet och säger sedan att det är inte hans problem för det är på våran tomt. Vi hade ju ingen aning om att det fanns en kulvert!
Vi försöker på alla sätt och vis till att någon skulle hjälpa oss till att stoppa vattnet. Vi har kontaktat försäkringsbolaget men de säger att det är han som har brunnarna sam ansvarar så de hjälper oss inte. Tillslut pratar vi igen med markägaren och vädjade att han skulle ta kontakt med sitt försäkringsbolag och det gjorde han. Vi behöver skicka in ett skadeanmälan för att det ska kunna starta sa han. Han fixade även hit en grävmaskin som efter mycket om och men kunde leda om vattnet så det inte stod vid huset. Han sa att han betalar dem nu så får vi lösa det sen med försäkringen.
Tack o lov har vattnet slutat och det rinner inte in mer. Nu till mina frågor.
Vems ansvar är det att ha underhåll på vattenanläggningen? Detta var 3-4 meter ner under mark, fanns inget på papper. Inget servitut. Vi hade ingen aning om detta rör. Inte lätt heller att se på en visning.
Är orolig att det är vi som få stå för det.
Är det inte markägaren som äger både inlopp och utlopp?
Från vilka mer instanser kan man få rätt information?
Markägaren stoppar att färdigställa det trasiga röret. Nu säger han att vi får betala då det är på våran tomt som brottet är. Vi försökte få honom till att lyssna på vad jordbruksverket säger om att ägaren till vattenanläggningen ska stå för underhåll så det inte skadar några andra ägor. Vilket det har gjort nu! Miljöbalken säger också att en vattenanläggning ska underhållas. Detta har inte gjorts sen installation. Även om det hade varit ett servitut så hade fortfarande den härskande servitutet behövt stå för underhåll enligt jordabalken.
Har vi rätten på vår sida om den snuddar över våran tomt utan vetskap?
Vi har koll på dolda fel, detta ska vi kolla upp också.
Vi köpte ett hus för 3 år sedan. Detta är byggt 76 på en gammal åkermark. Så runt om oss är åkermark som är i bruk.
För några dagar sedan upptäckte vi ett slukhål i trädgården, inte så stort. Vi tänkte att det var för vi hade dränerat för 2 år sedan som det blev så, tänkte inte mer på det.
Nästa morgon märkte vi att våran nyrenoverade källare stod med 5 cm vatten. Vi kunde först inte förstå orsaken till att vattnet kom in, hur det kom in och varför det inte slutade komma in vatten.
Våran misstanke först var att det var dräneringen som hade på något sätt släppt och att det var dagvatten som rann in. Dagen efter kommer de som hade gjort dräneringen och vi konstaterade att det är för mycket vatten som kommer in, det kan inte vara dräneringen. Det rann vatten från ena sidan av huset till andra sidan där det finns en golvbrunn.
Slukhålet hade blivit större och vi insåg att det var där som det kom in vatten.
Vi kontaktade kommunen för att se om de hade en vattenläcka registrerat, vilket de inte hade. De kom hem till oss och då började vi tänka på att de finns två brunnar på markägarens tomt (åkermarken som används) och ser att den ena är överfull med vatten. Om man tar en linje från den ena brunnen till den andra, går är en del av våran tomt i dess väg, dessa leder bort vatten. Vi letade fram papper på huset, letade på lantmäteriet, sgu.se, bygglovskontoret i kommunen. Finns inget på papper eller dokumenterat om att det finns en vattenkulvert som går här. Kollar man på gamla kartor finns det på 60 -talet en traktorväg, kan ha varit ett dike där men svårt att tyda men inget på kartor från 70 - talet.
Vi förstod att kuverten har gått sönder och att det är den bäck som går rakt in i källaren.
Vi tog kontakt med markägaren till brunnarna och kulvertarna, han kommer bort och kollar på hålet och säger sedan att det är inte hans problem för det är på våran tomt. Vi hade ju ingen aning om att det fanns en kulvert!
Vi försöker på alla sätt och vis till att någon skulle hjälpa oss till att stoppa vattnet. Vi har kontaktat försäkringsbolaget men de säger att det är han som har brunnarna sam ansvarar så de hjälper oss inte. Tillslut pratar vi igen med markägaren och vädjade att han skulle ta kontakt med sitt försäkringsbolag och det gjorde han. Vi behöver skicka in ett skadeanmälan för att det ska kunna starta sa han. Han fixade även hit en grävmaskin som efter mycket om och men kunde leda om vattnet så det inte stod vid huset. Han sa att han betalar dem nu så får vi lösa det sen med försäkringen.
Tack o lov har vattnet slutat och det rinner inte in mer. Nu till mina frågor.
Vems ansvar är det att ha underhåll på vattenanläggningen? Detta var 3-4 meter ner under mark, fanns inget på papper. Inget servitut. Vi hade ingen aning om detta rör. Inte lätt heller att se på en visning.
Är orolig att det är vi som få stå för det.
Är det inte markägaren som äger både inlopp och utlopp?
Från vilka mer instanser kan man få rätt information?
Markägaren stoppar att färdigställa det trasiga röret. Nu säger han att vi får betala då det är på våran tomt som brottet är. Vi försökte få honom till att lyssna på vad jordbruksverket säger om att ägaren till vattenanläggningen ska stå för underhåll så det inte skadar några andra ägor. Vilket det har gjort nu! Miljöbalken säger också att en vattenanläggning ska underhållas. Detta har inte gjorts sen installation. Även om det hade varit ett servitut så hade fortfarande den härskande servitutet behövt stå för underhåll enligt jordabalken.
Har vi rätten på vår sida om den snuddar över våran tomt utan vetskap?
Vi har koll på dolda fel, detta ska vi kolla upp också.
Beklagar den jobbiga situationen! Välkommen till forumet i alla fall.R roia skrev:
Detta har jag utrett för vi har samma upplägg i kvarteret här, gamla diken och kulverterade större ledningar.
Utgångsläget är att ni ansvarar för underhåll av ledningen på er fastighet. Det är en del av er fastighet som ett fastighetstillbehör. Ni beslutar således om underhållet och finansierar det.
Jag kan ej hur det fungerar med försäkringsbolag men sådana här ledningar i mark brukar väl inte ingå i vanliga villaförsäkringar?
Det som kan ändra på denna situation är om ledningen skulle visa sig tillhöra någon annan. En sådan möjlighet skulle vara att någon äger ledningen och har den på er fastighet med härskande servitutsrätt. Så verkar det ju inte vara. En annan möjlighet är om den ingår i ett gammalt dikesföretag, en sorts samfällighet för dikning förr. För att utreda det kan man behöva läsa de gamla akterna för områdets dikesföretag, titta på de handritade kartorna och se om just denna ledning ingår i ett dikesföretag. Då finns ägande och ansvar inom detta företag, alltså ett gäng fastigheter som samfällt äger ledningen. Sen finns ju ledningar av denna typ som ligger som gemensamhetsanläggning eller med ledningsrätt också. Men detta ser man vanligen i digitala fastighetsregistret, alltså om ens fastighet ingår i GA eller belastas av ledningsrätt.
Ni kan söka på webben, det ligger på nätet med kartor och allt. Här:R roia skrev:
https://vattenarkiv.lansstyrelsen.se/
Jag kollade villaförsäkringen hos Trygghansa och den tycks inte ersätta skador från vatten som tränger in genom källarvägg om ett rör på tomten har brustit. Försäkringen lär heller inte ersätta att laga själva ledningen i trädgården, normalt är man ju inte försäkrad för det som faktiskt går sönder och orsakar skadan. Inte heller listas något som verkar omfatta dylik ledning.
En annan fråga är om detta kan vara ett dolt fel. Alltså att det fanns en dold illa underhållen vattenkulvert på fastigheten vid köpet. Att säljaren av fastigheten kan ha ansvar att ersätta motsvarande det lägre värdet som fastigheten skulle ha haft om denna högriskanläggning hade varit känd vid köpet? Jag säger högrisk eftersom det finns ett strikt skadeståndsansvar för olyckor med ledningar av denna typ. Detta låter väl lite som det perfekta dolda felet eller vad säger forumet?
En annan fråga är om detta kan vara ett dolt fel. Alltså att det fanns en dold illa underhållen vattenkulvert på fastigheten vid köpet. Att säljaren av fastigheten kan ha ansvar att ersätta motsvarande det lägre värdet som fastigheten skulle ha haft om denna högriskanläggning hade varit känd vid köpet? Jag säger högrisk eftersom det finns ett strikt skadeståndsansvar för olyckor med ledningar av denna typ. Detta låter väl lite som det perfekta dolda felet eller vad säger forumet?
Ja, är det verkligen så odokumenterat som TS säger så finns det ju ingen direkt orsak att misstänka att man behöver gräva 3-4m ned i marken för att fullgöra sin undersökningsplikt.Claes Sörmland skrev:
Att det finns brunnar på grannens mark är ju i sig inte någon varningssignal om att det finns en kulvert.
Så det låter onekligen som att den "dolda" delen av felet är uppfyllt.
Frågan är: Om det hade stått angivet på prospektet att det fanns en kulvert på 3-4m djup mellan två av grannens brunnar, hade det påverkat försäljningspriset tillräckligt mycket för 3 år sedan för att uppfylla kravet på ett dolt fel?
Där blir jag lite mer tveksam.
Om köparna hade insett att den var gammal och kunde börja läcka och skada både tomt och hus när som helst så tror jag det hade skrämt många. Och det borde de ha fattat om de var den där kunnige upplyste köparen som jordabalken förutsätter för rättsliga bedömningar. Folk är så rädda för att att gräva och överskattar så ofta svårighet och kostnad. Frågan är mer vad kostnaden för åtgärd hade varit. 100 000 - 150 000 kr på marknaden för småhusägare? Några tiotusentals kronor om den lokala bonden istället gräver?Dowser4711 skrev:
Jag håller absolut med dig om att det *borde* få folk att dra örenen åt sig, baserat på exakt det du skriver.
Men hade marknadspriset verkligen ändrats så mycket?
Ytterst få köpare är ju medvetna om konsekvenser...
Att en medveten köpare dragit öronen åt sig innebär ju inte att någon annan köpare hade sänkt sitt bud.
När vi gjorde dräneringen hittade grävarna en dagbrunn som var under mark ( inget man kunde se på visning) Denna kopplades nya rör till från vattenutkastarna. De såg inget annat fel utan bara detta rör.
Nu när de grävdes för att få bort vatten såg de att denna dagvattenbrunnen var påkopplad på kuverten. Så tidigare ägare som byggde huset måste ju ha vetat om det. Inget som de sa när huset såldes. Grannar har nu i efterhand sagt tidigare ägarna visste om att det hade varit en bäck här tidigare. Visst borde det då gå på dolda fel?? Sen kan man ju tycka att markägaren till inlopp och utlopp skulle haft bättre underhåll på kulvertna och meddelat oss om att det finns en del av kuverten på tomten och om det vill sig riktigt illa en bit under huset.
Kan man anmäla till länsstyrelsen om att rören behöver läggas om eller kommer vi alltid få ha en bäck som rinner under marken? Inte så lätt för oss att sälja vidare i så fall.
Nu när de grävdes för att få bort vatten såg de att denna dagvattenbrunnen var påkopplad på kuverten. Så tidigare ägare som byggde huset måste ju ha vetat om det. Inget som de sa när huset såldes. Grannar har nu i efterhand sagt tidigare ägarna visste om att det hade varit en bäck här tidigare. Visst borde det då gå på dolda fel?? Sen kan man ju tycka att markägaren till inlopp och utlopp skulle haft bättre underhåll på kulvertna och meddelat oss om att det finns en del av kuverten på tomten och om det vill sig riktigt illa en bit under huset.
Kan man anmäla till länsstyrelsen om att rören behöver läggas om eller kommer vi alltid få ha en bäck som rinner under marken? Inte så lätt för oss att sälja vidare i så fall.
Vad säljarna visste eller inte visste påverkar inte frågan om dolt fel alls. Frågan är mer vad ni som köpare visste eller kunde förvänta er utifrån fastigheten och byggnadernas ålder när ni skrev kontrakt att köpa fastigheten. Säljaren hade ingen upplysningsplikt.R roia skrev:
Ska jag argumentera mot dolt fel så skulle jag hävda att som köpare borde ni ha förstått att det måste finnas ett system för att hantera dagvatten och dränvatten på ett hus från 70-talet. Och ni borde ha ställt frågor och undersökt saken före köpet för att uppfylla er undersökningsplikt. I frånvaro av synligt dike på marken kunde ni förvänta er att ett sådant dagvatten/dränvattensystem var anslutet till en kulvert, det finns s a s inte så många andra tekniska möjliga lösningar.
Argumentet för dolt fel skulle kunna vara att omständigheterna gör gällande att man inte kan förvänta sig att en större kulvert som leder vatten genom tomtmarken. Att detta inte är en vanlig lösning vid småhusbyggnation. Och att husets lösning för dagvatten och dränvatten inte gav vid handen att ni kunde förvänta er en sådan gammal dåligt underhållen riskanläggning i marken.
Blir det inte då, rent rättsligt om det nu går så långt, en bedömning om kostnaden för åtgärd är marginell i förhållande till affärens storlek? Köparen tilldöms då kanske inte någon ersättning i alla fall? Vi har ju sett och det har diskuterats case tidigare, kanske inte lika dolda men ändå fel, som uppstått efter kontraktsskrivning och där det ansetts att kostnad för åtgärd bedömts ringa i förhållande till köpesumman.
Så kan det vara. Det var ju därför vi diskuterade lite vad det kan kosta att gräva upp och byta en större kulvert på ens tomt. Min gissning är att markfirmorna kommer att offerera det för 100-150 tkr.K krambriw skrev:
Det är ju hårt förstås.
Intressant att betrakta tycker jag det blir om det verkar finnas ett beroende till vad fastigheten kostade att köpa. Är det en fastighet som köpts till ett "relativt sett" lägre pris, tex på landsbygden eller en bit från stor-stan, så blir kostnaden inte ringa längre. Den kan ju då uppgå kanske till närmare 10-15% av köpeskillingen. Medans motsvarande historia på en fastighet i Stockholms trakten kanske bara motsvarar någon futtig procent. Chansen för den som köpt den dyra fastigheten att få ersättning känns därför mindre sannolik, nästan hopplöst omöjligt!?
Känns det rättvist inför lagen? Lika många kronor som ska ut, känns orättvist om man bedömer att den som har en dyrare fastighet "bör ha bättre möjlighet" att ta kostnader
Intressant att betrakta tycker jag det blir om det verkar finnas ett beroende till vad fastigheten kostade att köpa. Är det en fastighet som köpts till ett "relativt sett" lägre pris, tex på landsbygden eller en bit från stor-stan, så blir kostnaden inte ringa längre. Den kan ju då uppgå kanske till närmare 10-15% av köpeskillingen. Medans motsvarande historia på en fastighet i Stockholms trakten kanske bara motsvarar någon futtig procent. Chansen för den som köpt den dyra fastigheten att få ersättning känns därför mindre sannolik, nästan hopplöst omöjligt!?
Känns det rättvist inför lagen? Lika många kronor som ska ut, känns orättvist om man bedömer att den som har en dyrare fastighet "bör ha bättre möjlighet" att ta kostnader
Redigerat:
Det finns ingen exakt definition om praxis för bedömning av vad som är ett betydande belopp. Att detta utvecklats har säkert flera skäl, men det är bland annat.K krambriw skrev:
1. En köpare bör vara beredd på oväntade kostnader upp till cirka fem procent av köpebelopp. Den som är påläst vet om detta.
2. Att hålla nere antalet tvister i domstol, dessa är dyra både för staten och för dem som tvistar
Det här är en av orsakerna varför man aldrig skall ha inredda bostadsrum i källare. Det hör till naturens gång att det kommer in vatten ibland och då är det bäst att ha bara betonggolv och rappade innerväggar som går enkelt att torka.