Omvandla råvind till vindsvåning BRF

[Tore Skogman]

Hej!

Jag sitter med i styrelsen för en mindre BRF (10st medlemmar) och vi tog i höstas stämmobeslut om att omvandla våra vindsutrymmen till två nya lägenheter. Efter mycket diskussion fram och tillbaka gällande tillvägagångssätt för byggnationen så står vi fortfarande och stampar. Skulle uppskatta några kloka råd och erfarenheter från er som varit inblandad i liknande projekt.

Förutsättningar:

• Två st oinredda vindsutrymmen som fungerar som förråd i dagsläget.
• Tak är nytt och samtliga fönsterkupor är på plats.
• Ingen hiss
• Bygglov beviljat på enkel skiss
• Lägenheterna blir på cirka 90m2, 3RoK.
• Nyligen såldes en befintlig vindsvåning i föreningen för 36k m2.

Utmaningar:
Några lokala byggföretag har varit på plats och berömt de fina ytorna och varit väldigt entusiastiska till att utföra arbetet. Nu har vi frågat 7st bolag om att köpa råvind av oss för x kr m2, bygga lägenheterna och sedan sälja. Dessvärre var ingen intresserad av det upplägget där vi såg framför oss en mindre slant i kassan men två nya medlemmar och löpande hyresintäkter i gengäld.

Tidigare i processen har vi fått 2st enkla offerter för att omvandla ytorna till lägenheter och de har legat i spannet 2,2-2,4MSEK per lägenhet.

Försäljningspris 3 150 000 (35k*90m2 )
Byggkostnad 2 300 000 (25,5km2)
Vinst 850 000

Ovan förenklade scenario visar på gott om luft i kalkylen men sen tillkommer såklart andra kostnader för bygglov, avtal, ev. konsulter osv.

Min fråga är egentligen vilken entreprenadform vi ska satsa på? Antingen ska vi fortsätta försöka sälja ytorna och låta någon annan stå för omvandlingen (kan ev. vara privatperson.) eller så ska vi som förening bygga i egen regi eller totalentreprenad. Tyvärr saknas både tid och kompetens för att driva det här projektet i föreningen men en lösning kan vara att köpa in en projektledare.

Min kunskap i entreprenadjuridik är begränsad och alla former för att genomföra det här projektet gör det inte lättare. Jag hoppas att någon ser en ”självklar” lösning som man kan fördjupa sig i för att komma vidare. Vi måste komma till den punkt där alla risker är begränsade för att inte äventyra föreningens och dess medlemmars ekonomi.

 

[ricebridge]

Klart att föreningen ska bygga bostäderna i egen regi, annars blir det bara konstigt och krångligt. Satsa på totalentreprenad för våtrum, vatten, och el, resten gör ni själva.

 

[Tore Skogman]

Klart att föreningen ska bygga bostäderna i egen regi, annars blir det bara konstigt och krångligt. Satsa på totalentreprenad för våtrum, vatten, och el, resten gör ni själva.

Så du menar att någon gör ”skalet” via totalentreprenad med de grundläggande funktionerna som föreningen ändå kommer att ansvara för och sedan snickare på exempelvis löpande för att färdigställa?

Utgår man från någon mall när man bestämmer funktionskrav och materialval? Inbillar mig att det är svårt att fånga upp allt som ska ingå i kontraktsskedet och sedan när man är igång dyker alla oförutsedda saker upp som leder till merkostnad.

 

[BirgitS]

• Lägenheterna blir på cirka 90m2, 3RoK.
• Nyligen såldes en befintlig vindsvåning i föreningen för 36k m2.

Var den vindsvåningen också en 3:a på 90 m2?
Det är ju normalt att olika stora lägenheter har olika kvm-pris, små lägenheter högre.

Ovan förenklade scenario visar på gott om luft i kalkylen men sen tillkommer såklart andra kostnader för bygglov, avtal, ev. konsulter osv.

Man kan gissa att byggföretagen anser att vinsten kommer att bli för liten. Alltså avsevärt mindre än 850 000 kr.

Är något företag intresserade av att bygga om ni betalar för det, alltså en negativ köpeskilling för råvinden?

 

[cpalm]

Jag skulle väldigt ordentligt överväga skälen till att man driver detta. Vilken man förvisso redan torde gjort med tanke på att bygglov m.m redan finns.

Har erfarat att en exploatör som köpt en råvind sedan haft mycket svårt att sälja, trots bra läge och en marknad på topp. Där var föreningen mycket glada över att det inte var de som bar risken.

De stora bostadsrättsproducenterna verkar inte gå något vidare. Bristen på intresse från byggföretagen att bygga på spekulation pratar sitt språk. Föreningen och dess funktionärer saknar sannolikt "rätt" kunskap/erfarenhet, och man kan fråga sig hur ett sådant projekt rimmar med föreningens syfte.

 

[Tore Skogman]

Var den vindsvåningen också en 3:a på 90 m2?
Det är ju normalt att olika stora lägenheter har olika kvm-pris, små lägenheter högre.

Man kan gissa att byggföretagen anser att vinsten kommer att bli för liten. Alltså avsevärt mindre än 850 000 kr.

Är något företag intresserade av att bygga om ni betalar för det, alltså en negativ köpeskilling för råvinden?

Den som såldes nu var en 4'a på 105m2. När vi har diskuterat med mäklare så har de rekommenderat oss att satsa på 3'or sett till storleken och vad som efterfrågas men inget spikat.

Förmodligen är det väl som du säger att vinsten är för klen och risken hög. Trodde dock att fler skulle vara intresserade men har man full beläggning så kanske det här inte är intressant. Vi såg framför oss erbjudande om några tusenlappar per kvadratmeter. Det finns en BRF i närheten som gjorde samma resa men det var kanske 10år sedan och vi har hämtat inspiration från dem.

Att vi skulle betala någon för att bygga kommer inte att flyga. Anledningen till att vi vill göra det här är för att nyttja vad vi anser är en tillgång samt nya medlemmar som kan engagera sig och givetvis intäkterna. Måste vi betala så hamnar vi direkt i en sämre ekonomisk sits jämfört med att bara låta det vara. Vissa ser framför sig att projektet ska generera en viss vinst för att det ska vara intressant och det är här skon klämmer lite.

 

[hempularen]

Du skriver att ni i styrelsen inte kan driva projektet. Det låter som rätt inställning. Kalkylera med att ni tar in en projektledare. Som även får hjälpa er med upphandlingen (ev. bör det vara en annan konsult än den som sedan driver bygget). Det är en relativt orimlig sits att som lekmanna styrelse driva ett sådant här projekt i detalj.

Sedan håller jag med tidigare skribent att projektet känns tveksamt rent ekonomiskt. Föreningen kommer att ta en risk, blir det verkligen en vinst i slutänden?

Projledaren kommer troligen att kosta minst en miljon. Tveksamt om det lönar sig med så få nya lägenheter.

Alternativet att sälja råvinden innebär också en risk även för föreningen. Det har varit vanligt med diverse byggfusk, som sedan drabbar föreningen. Oavsett vad ni avtalar med exploatören så ligger underhållsansvaret (=åtgärda byggfusk) för det mesta av det som görs på föreningen. Skall ni säkra upp det så kommer ni att behöva lägga avsevärda summor på besiktningar av det som exploatören gör. Exploatören är relativt ointresseraf av vilken kvalitet det blir, så länge dte håller tills han lyckas sälja.

Den här typen av projekt verkar vara tveksamma på dagens marknad även i Stocholms innerstad, där lägenheterna sedan skulle kunna säljas (även nu) för 100 - 150 000 /kvm.

Hur var argumenten för stämmobeslutet?

 

[Tore Skogman]

Jag skulle väldigt ordentligt överväga skälen till att man driver detta. Vilken man förvisso redan torde gjort med tanke på att bygglov m.m redan finns.

Har erfarat att en exploatör som köpt en råvind sedan haft mycket svårt att sälja, trots bra läge och en marknad på topp. Där var föreningen mycket glada över att det inte var de som bar risken.

De stora bostadsrättsproducenterna verkar inte gå något vidare. Bristen på intresse från byggföretagen att bygga på spekulation pratar sitt språk. Föreningen och dess funktionärer saknar sannolikt "rätt" kunskap/erfarenhet, och man kan fråga sig hur ett sådant projekt rimmar med föreningens syfte.

Bra input. Det har varit en lång diskussion som pågått flera år innan jag flyttade hit. Det finns redan en vindsvåning i vardera fastighet som har tillkommit långt tillbaka i tiden och således utrymme för en till i vardera. Vi har som sagt endast använt vindarna till förråd men samtliga medlemmar har redan 10m2 förråd i källaren. Föreningen har höjt avgiften med 20% på två år i och med kostnadssmockan som alla fick erfara och efter det har frågan om nya lägenheter aktualiserats.

I källaren på ena fastigheten har vi tre uthyrningsrum till studenter med gemensamt kök och badrum. Kort och gott är det här de sista ytorna som går att exploatera. Vi har stabil ekonomi och "normala" hyror men saknar verktyg för att parera framtida kostnadsökningar. Drivkraften är såklart att skapa nytta för alla medlemmar och om nya hyresintäkter gör att vi slipper fortsätta höja avgiften ser jag det som positivt. Sticker avgiften iväg på sikt så törs man nog säga att det har en negativ inverkan på framtida försäljningspris i föreningen.

Så vi har haft långa diskussioner om varför vi vill göra det här och ingen ser något negativt med att vi blir fler på de gemensamma ytorna eller liknande.

 

[Claes Sörmland]

Jag skulle också vara skeptisk till att detta lönar sig.

Nästan alla byggupphandlingar ger utfallet att projektkostnaden ser lägre ut till en början och sen efter strul och ÄTA så står föreningen där med en mycket större kostnad. Och en massa extra kostnader för bygglovet (särskilt de tekniska handlingarna från konsulter för att få startbesked) och juristkostnader för själva upplåtelsen med alla de krångliga handlingarna. Sen har vi den juridiska risken, att föreningen hamnar i tvist med de nya bostadsrättshavarna när lägenheterna säljs.

Till detta kommer om föreningens styrelse ska driva detta, det är så mycket arbete att man antingen måste ha någon intern person i föreningen som av en slump råkar besitta kompetensen och kan arvoderas som projektledare eller så får man köpa in tjänsten. Och så fort man köper in tjänsten så ska de ha 1000-1200 kr i timmen och timmarna bara rasar på. En inköpt konsult har ju som affärsidé att fakturera så många timmar som möjligt och är därmed inte på förenings sida avseende den kostnaden.

Jag ser således en väldig massa risker.

Det finns s a s en förklaring till att de flesta BRFer inte kör detta trots att de har stora vindar. Och när det har blivit av är det ofta att man "säljer" råvindarna till ett byggföretag. Tyvärr har ju dessa företag emellanåt tagit genvägar så att det har uppstått svartbyggen, olämpliga tekniska lösningar och oklarheter avseende upplåtelsen. Vi har haft en hel del trådar om sådana fall här.

 

[BirgitS]

Trodde dock att fler skulle vara intresserade men har man full beläggning så kanske det här inte är intressant

Beläggningen är inte hög inom byggbranschen utan många anställda har avskedats och många företag har gått i konkurs. Det är så få som är intresserade av att bygga nu eftersom efterfrågan på nya och dyrare bostäder är låg.

 

[hempularen]

Jag tror att timingen är fel. I nuläget vågar ingen bygga nya bostäder, risken är för hög. Det gäller även sådana här exploateringar. Risken blir lägre på en starkare markinad.

 

[Tore Skogman]

Du skriver att ni i styrelsen inte kan driva projektet. Det låter som rätt inställning. Kalkylera med att ni tar in en projektledare. Som även får hjälpa er med upphandlingen (ev. bör det vara en annan konsult än den som sedan driver bygget). Det är en relativt orimlig sits att som lekmanna styrelse driva ett sådant här projekt i detalj.

Sedan håller jag med tidigare skribent att projektet känns tveksamt rent ekonomiskt. Föreningen kommer att ta en risk, blir det verkligen en vinst i slutänden?

Projledaren kommer troligen att kosta minst en miljon. Tveksamt om det lönar sig med så få nya lägenheter.

Alternativet att sälja råvinden innebär också en risk även för föreningen. Det har varit vanligt med diverse byggfusk, som sedan drabbar föreningen. Oavsett vad ni avtalar med exploatören så ligger underhållsansvaret (=åtgärda byggfusk) för det mesta av det som görs på föreningen. Skall ni säkra upp det så kommer ni att behöva lägga avsevärda summor på besiktningar av det som exploatören gör. Exploatören är relativt ointresseraf av vilken kvalitet det blir, så länge dte håller tills han lyckas sälja.

Den här typen av projekt verkar vara tveksamma på dagens marknad även i Stocholms innerstad, där lägenheterna sedan skulle kunna säljas (även nu) för 100 - 150 000 /kvm.

Hur var argumenten för stämmobeslutet?

När jag pratade med en byggare som var här så sa de att man skulle kunna bygga två lägenheter på 6mån. Projektledare för 1MSEK låter dyrt och om det är utfallet så har vi såklart problem att gå vidare. I ett scenario där vi kör totalentreprenad räcker det inte med en projektledare som dyker upp några ggr/veckan för att kontrollera och planera kommande moment med byggaren?

Att vi hamnar i en sits med byggfusk är såklart en risk som kan komma att bita oss i framtiden. Löpande extern besiktning genom processen och en erfaren projektledare ser jag som en försäkring.

Ibland känns det som att det inte går att bygga för att alla är inställda på att det ska gå åt helvete. Det är den vetskapen att det ofta blir så som gör att vi vill göra väl avvägda beslut innan vi kör igång. Styrelsen har nu ett mandat på att genomföra projektet om vi ser att vi kan skapa nytta för föreningen.

Argumenten i korthet:
Skapa intäkter på outnyttjade ytor (vissa vill såklart ha kvar sina vindsförråd också)
Bättre rustad rent ekonomiskt för framtida kostnadsökningar
Nya medlemmar (Fler som kan engagera sig i styrelsen)
Det här projektet lirar rätt bra i tid med underhållsplanen då vi inte har några tunga poster i närtid
Sen finns det några praktiska vinster som att vi får taken helt isolerade och att en byggnation skulle tvinga fram översyn av el/vvs.

 

[Tore Skogman]

Jag skulle också vara skeptisk till att detta lönar sig.

Nästan alla byggupphandlingar ger utfallet att projektkostnaden ser lägre ut till en början och sen efter strul och ÄTA så står föreningen där med en mycket större kostnad. Och en massa extra kostnader för bygglovet (särskilt de tekniska handlingarna från konsulter för att få startbesked) och juristkostnader för själva upplåtelsen med alla de krångliga handlingarna. Sen har vi den juridiska risken, att föreningen hamnar i tvist med de nya bostadsrättshavarna när lägenheterna säljs.

Till detta kommer om föreningens styrelse ska driva detta, det är så mycket arbete att man antingen måste ha någon intern person i föreningen som av en slump råkar besitta kompetensen och kan arvoderas som projektledare eller så får man köpa in tjänsten. Och så fort man köper in tjänsten så ska de ha 1000-1200 kr i timmen och timmarna bara rasar på. En inköpt konsult har ju som affärsidé att fakturera så många timmar som möjligt och är därmed inte på förenings sida avseende den kostnaden.

Jag ser således en väldig massa risker.

Det finns s a s en förklaring till att de flesta BRFer inte kör detta trots att de har stora vindar. Och när det har blivit av är det ofta att man "säljer" råvindarna till ett byggföretag. Tyvärr har ju dessa företag emellanåt tagit genvägar så att det har uppstått svartbyggen, olämpliga tekniska lösningar och oklarheter avseende upplåtelsen. Vi har haft en hel del trådar om sådana fall här.

Det låter onekligen som uppförsbacke helt klart 😀

Jag tror inte det finns någon prestige i att det ska genomföras bara för att vi har det här mandatet nu. Jag uppskattar verkligen all er input men går det inte att avtala bort alla de här riskerna ni belyser i tråden?

Förenklat så beställer vi en totalentreprenad med takpris. Kan man inte då ställa krav eller säkerställa att projekteringen är i toppklass så att det egentligen inte ska kunna uppstå något oförutsett som välter hela kalkylen?

Hur mycket jobb är det att skapa de tekniska handlingarna? Ingår projekteringskostnaden när byggarna säger att de kan bygga lägenheter här för 25k m2?

Jag tror att timingen är fel. I nuläget vågar ingen bygga nya bostäder, risken är för hög. Det gäller även sådana här exploateringar. Risken blir lägre på en starkare markinad.

Beläggningen är inte hög inom byggbranschen utan många anställda har avskedats och många företag har gått i konkurs. Det är så få som är intresserade av att bygga nu eftersom efterfrågan på nya och dyrare bostäder är låg.

Timing är alltid svårt men med lägre räntor så tror jag ändå att vindsvåningarna kan vara attraktiva för köpare. Det finns mycket som talar för rent estetiskt men våra äldre byggnader, gård och centrala läge. Hyran skulle vara strax över 5tusen och då tillkommer endast hushållsel.

Ett sidospår gällande avgiften så har vi till viss del sålt in projektet med att man ev. skulle kunna sänka avgiften men jag börjar se den som mindre sannolik.

 

[Frsto]

Nu har jag visserligen inte byggt någon vindslägenhet (än) men jag har projektlett ett par större och mindre ombyggnationer i vår BRF och jobbat mycket med lokalförädling hos oss.

Jag tycker redan nu att ni är på god väg. Till att börja med har ni ju varit kloka nog att bygga takkupor. Det viktigaste tycker jag är att man har en plan för hur man vill utveckla fastigheten, och sedan försöker man passa på att gå i den riktningen när man ändå måste göra planerat underhåll som takomläggningar, stambyten med mera.

Fråga er också var ni har vatten och avlopp, för där går det att kapa en del kostnader om man bara kan koppla på saker.

När ni ändå är igång, fråga er också hur ni löser ventilation, och hur ni kan förbereda när ni ändå lägger om golvet. Var vill ni ha väggarna, ja det vet ni ju redan. Har ni fått bygglov ska ni ju för övrigt ha allt det här godkänt plus så mycket mer. Kanske finns det något konstigt där uppe som behöver rivas? Gör det separat då så blir det ännu enklare för firmorna att räkna sen. Vi har ex rivit flera olika vattenledningar i våra källarlokaler och planerar att plugga och riva gasledningar för att kunna skapa snygga lägenheter utan ledningar som man annars måste lägga pengar på att dölja. Vi har också byggt en toalett och förberett för dusch.



Överlag tycker jag att det finns för många styrelser som säger att de inte kan något. Men husägare fixar såna här saker varje dag, fast de inte kan något från början. (dock inte samma sak som att ni ska bygga allt)

Sen om det går att få ekonomi i det är en annan sak.

Har du förresten skrivit var ni bor? Hittade inte det trots flera genomläsningar?

 

[jonmo]

Vår förra förening omvandlade vinden i föreningens regi (det var innan vi flyttade dit) för att sedan sälja. Man gick back, och blev av med stora fina förråd.

Jag skulle argumentera mycket starkt för att antingen sälja råvind, eller inte sälja alls.