Min erfarenhet är att priserna kan variera slumpässigt +/-10% utifrån faktorer som ligger helt utanför min kontroll, t ex vädret på visningen.
Det gör det otroligt svårt att räkna hem några förbättringar inför en försäljning. Jag skulle göra det som måste göras för att ni ska kunna bo kvar och avstå resten. Men om ni statistiskt sett kan gå plus på några av dessa åtgärder så visst, kör om ni tror på det. Men det är ju inte säkert att det blir en vinstaffär för just er. Samtidigt håller jag ju med om att självklart ska ni fixa uppenbara fel och saker som inte kostar så många kronor.
Men för att tjäna pengar tror jag mer på att försöka optimera de faktorer som faktiskt ligger inom er kontroll. Tajma köp av er nya bostad så den blir så billig som möjlig, minimera kostnader för flytt och dubbla boenden, inte sätta er i ett läge där ni måste sälja villan innan ett visst datum, välja en mäklare med en prismodell som passar ert förväntade pris osv.
Det gör det otroligt svårt att räkna hem några förbättringar inför en försäljning. Jag skulle göra det som måste göras för att ni ska kunna bo kvar och avstå resten. Men om ni statistiskt sett kan gå plus på några av dessa åtgärder så visst, kör om ni tror på det. Men det är ju inte säkert att det blir en vinstaffär för just er. Samtidigt håller jag ju med om att självklart ska ni fixa uppenbara fel och saker som inte kostar så många kronor.
Men för att tjäna pengar tror jag mer på att försöka optimera de faktorer som faktiskt ligger inom er kontroll. Tajma köp av er nya bostad så den blir så billig som möjlig, minimera kostnader för flytt och dubbla boenden, inte sätta er i ett läge där ni måste sälja villan innan ett visst datum, välja en mäklare med en prismodell som passar ert förväntade pris osv.
Optimera planlösningen om det är möjligt. Tex ett 1,5 plans hus med sovrum däruppe men inget badrum går bort av praktiska orsaker. Likaså gamla hus som kanske inte har en dusch i entreplan, allt i källaren. Kan man då ordna det före försäljning tror jag det gör det mer lättsålt och ökar värdet. Likaså att alla rum har ett klart syfte och att det finns ett bra flöde i huset. En del hus har många och stora rum men som är i princip oandvändbara som sovrum då det är genomgångsrum. Jag tror det är svårt för många köpare att föreställa sig hur en bra planlösning skulle vara för just detta hus. Oftast märker man det när man bott där ett tag.
Försök hålla huset jämnt renoverat. Jag tror många köpare antingen vill ha ett renoveringsobjekt, eller ett hus där allt är fixat. Att då ha ett badrum eller kök tex som är mkt äldre än allt annat tror jag drar ner intrycket.
Försök hålla huset jämnt renoverat. Jag tror många köpare antingen vill ha ett renoveringsobjekt, eller ett hus där allt är fixat. Att då ha ett badrum eller kök tex som är mkt äldre än allt annat tror jag drar ner intrycket.
Om du är villig att lägga 400k på att renovera upp fastigheten utan att veta vem som köper och deras preferenser är det kanske enklare att spara dina 400k och bara normalt hålla efter fastigheten tills försäljning. Det ger dig en möjlighet att låta köparen pruta på priset för att t.ex. taket inte är nytt eller grunden inte dränerad. Köparen känner att han/hon lyckas få ner dig i pris och du kan luta dig tillbaka och vara nöjd att du inte spenderade 400k. Jag arbetar som snickare och i min mening så verkar människor inte bry sig nämnvärt om vad som är gjort i form av t.ex. tapet och golv, utan river ut alltihop för att nå sin egen vision av boendet. Jag skall dock tillägga att jag bor på andra kusten och min kunskap om Stockholms bostadsmarknad är i princip obefintlig. Nu kan det naturligtvis vara så att du förväntar dig 2 mille i avkastning på dina 400 och då skall du naturligtvis köra på...men som sagt … obefintlig...
Bara några tankar innan du spenderar pengar och lägger ner massor av jobb …
Bara några tankar innan du spenderar pengar och lägger ner massor av jobb …
Jag har svårt att förstå varför ett nytt tak för 200000 eller en ny värmepanna för samma belopp skulle värderas högre än vad det kostar säljaren - eller köparen - att genomföra åtgärden. Enda,argument jag kan se är att köparen slipper besväret att fixa det. Å andra sidan kan köparen åtgärda i valfri tajt allteftersom och inte behöva betala för allt vid köpet.
Ibland kan det vara en sån sak som finansiering. Det kan vara enkelt att få 5 000 000 i lån för ett husköp med färdigt tak men betydligt svårare att få 4 500 000 för huset och sen 500 000 till för att renovera taket. Banken ser ju direkt på budgivning att huset verkar vara värt de 5 miljonerna men det är desto svårare att värdera vad huset blir värt med ett nytt tak, även om du har en offert på 500 000. Banken vill då gärna hålla sig till dyra blanco-lån eller kladda till det med byggkrediter av olika slag med alla möjliga villkor, extra försäkringar och trams för att pressa ur några tusen till av den kund som redan är fast.P Pin skrev:
Skulle väl inte säga att man kan räkna hem 2 mille på en 400k renovering men lite grann bör man nog kunna. Till slut handlar det om ifall det blir bra budgivning eller ej, handlar ju inte om EN köpare som väljer mellan två exakt likadana hus med eller utan nytt tak.
Om renoveringar på 400.000 kr är värt pengarna beror rimligtvis också (i tillägg till många redan nämnda faktorer) på husets nuvärde och beräknade framtida värde. På så sätt kan 400.000 kr vara mycket pengar, om t.ex. nuvärdet är 4 000.000 kr (10%) jmf med ett nuvärde på 10.000.000 kr.
För övrigt var det för oss som förstagångsköpare viktigt att större invesreringar var gjorda såsom nytt tak, nytt värmesystem, nya fönster av flera skäl. Vi ville inte börja med att investera i nödvända saker som tak, värmesystem och fönster som kostar mycket pengar, tar tid osv. Kvaliteten på ytskickt (tak, väggar och giolv) spelade roll för intrycket men inte priset. Skillnaden i pris på den typen av hus vi har (1.5 plans trähus, med källare från 1936 på 110 kvn) är liten om säljaren eller vi som köpare skulle byta dem.
Det allmänna intrycket var viktigt för att vi skulle tycka om huset, men inte för priset skull. Självklart är det så att potentiella köpare tänker på olika sätt och därför vill jag förstärka betydelsen av att fundera över ert segment och målgrupp(er), som några redan har skrivit.
Lycka till!
För övrigt var det för oss som förstagångsköpare viktigt att större invesreringar var gjorda såsom nytt tak, nytt värmesystem, nya fönster av flera skäl. Vi ville inte börja med att investera i nödvända saker som tak, värmesystem och fönster som kostar mycket pengar, tar tid osv. Kvaliteten på ytskickt (tak, väggar och giolv) spelade roll för intrycket men inte priset. Skillnaden i pris på den typen av hus vi har (1.5 plans trähus, med källare från 1936 på 110 kvn) är liten om säljaren eller vi som köpare skulle byta dem.
Det allmänna intrycket var viktigt för att vi skulle tycka om huset, men inte för priset skull. Självklart är det så att potentiella köpare tänker på olika sätt och därför vill jag förstärka betydelsen av att fundera över ert segment och målgrupp(er), som några redan har skrivit.
Lycka till!
Allvetare
· Västra Götaland
· 12 302 inlägg
Om man investerar 400' så förväntar man sig också ca 8% avkastning per år på den investeringen och tappar en del potentiella köpare som inte för stunden letar efter ett hus i den högre prisklassen. Det är också stor osäkerhet i hur mycket värdet höjs av en investering. Tänk om bergvärmeinstallationen för 150' bara höjer värdet med 100' hur mycket det påverkar värdet är helt beroende på marknaden.
Jag tycker man i dessa fall bör hålla hårt i pengarna och bara det minsta möjliga för att huset i fråga skall kännas fräscht och attraktivt.
Play it safe.
Sen är ju energibesparande åtgärder alltid trevliga
Jag tycker man i dessa fall bör hålla hårt i pengarna och bara det minsta möjliga för att huset i fråga skall kännas fräscht och attraktivt.
Play it safe.
Sen är ju energibesparande åtgärder alltid trevliga
Jo du, om man tänker så skall man inte investera i en renovering iallafall. Det är ju knappast så att tak och värmepumpar och sånt vi pratar om här blir mer och mer värda varteftersom åren går.
Allvetare
· Västra Götaland
· 12 302 inlägg
Precis. Men tak är nödvändigt ont och det byter man när det behövs, det får gå som underhåll.C cpalm skrev:
Värmepumpen sparar energi så där finns ju den återbetalningstiden, men om man skall bo där kort tid hinner inte energibesparingen åtarbetala sig.
Och jag syftar på om man ser det som en ekonomisk investering. Klart man skall renovera om man tänker sig bo där länge men då gör man det för att man vill bo i en fin bostad, inte för att tjäna pengar.
Prata med en mäklare är ingen idé, de kommer tycka att du ska göra ”allt”. För varje förbättring kommer öka deras vinst vid en försäljning utan att kosta dem något. (Sen kan de givetvis avråda dig från något för att verka pålitliga också).
Jag skulle se till att allt var snyggt. Rensa gångar, spola av taket om det ser mossigt ut, gödsla gräsmattan i god tid. Men saker som kostar något är inte alls säkert att man får ut om du inte har specialpris av någon anledning (tex dra om elen själv om du är elektriker). En köpare underskattar alltid hur mycket det kostar att åtgärda något, men vill de ha huset så tänker de att ”det går att fixa”. Lite vit färg på väggarna är visserligen billigt och enkelt, men det tänker köparen också.
Jag skulle se till att allt var snyggt. Rensa gångar, spola av taket om det ser mossigt ut, gödsla gräsmattan i god tid. Men saker som kostar något är inte alls säkert att man får ut om du inte har specialpris av någon anledning (tex dra om elen själv om du är elektriker). En köpare underskattar alltid hur mycket det kostar att åtgärda något, men vill de ha huset så tänker de att ”det går att fixa”. Lite vit färg på väggarna är visserligen billigt och enkelt, men det tänker köparen också.
Med risk för att inte tillföra nåt nytt så skulle jag inte lägga stora pengar på renovering. Köparna har ju sin maxbudget som de är beredda att gå upp till och att göra huset dyrare kommer bara minska köpekretsen och riskera att du inte får tillbaka investeringen. Ordna en låtsasvisning med några bekanta som får peka på de skavanker de ser och försök fixa dessa snabbt och billigt. Man är ofta hemmablind...
Jag tror att det där är en väldigt komplicerad "vetenskap". Om huset ligger i ett läge där man kan hoppas på väldigt kapitalstarka köpare. Då kan det göra stor skillnad om huset uppfattas som inflyttningsklart. En kapitalstark köpare kan vara villig (och ha råd) att betala mer än renoveringen skulle kosta, för att slippa organisera det själv. men då behöver det vara helt renoverat, och med synbarligen god kvalitet.
Om den förväntade skaran spekulanter har mer normalekonomi, så tror jag att det gör en skillnad om huset är ett renodlat renoveringsobjekt, allt dyrt behöver fixas, tak, dränering, badrum nytt kök behövs osv. Då får du en skara spekulanter som egentligen inte har råd. De som har råd kommer att välja ett annat hus där det finns lite att göra, men inte allt. Ligger man över nivån renoverings/rivnings objekt, så tror jag att man skall undvika dyrare renoveringar, ELLER satsa på totalt toppskick in i minsta detalj, om läget är sådant att man kan hoppas på köpare med tillgång till 3 siffriga miljoner.
Om den förväntade skaran spekulanter har mer normalekonomi, så tror jag att det gör en skillnad om huset är ett renodlat renoveringsobjekt, allt dyrt behöver fixas, tak, dränering, badrum nytt kök behövs osv. Då får du en skara spekulanter som egentligen inte har råd. De som har råd kommer att välja ett annat hus där det finns lite att göra, men inte allt. Ligger man över nivån renoverings/rivnings objekt, så tror jag att man skall undvika dyrare renoveringar, ELLER satsa på totalt toppskick in i minsta detalj, om läget är sådant att man kan hoppas på köpare med tillgång till 3 siffriga miljoner.
Det är väldigt många mäklare som har (eller har som alternativ) fastprisavtal.Exostor skrev:
Jag tror inte att man kan räkna med att fixa något och sen sälja huset för mycket mer än det kostade att åtgärda. Undantaget är om något är trasigt eller sticker ut negativt. Jag har både sålt och köpt hus i Stockholm nyligen. Mäklarna (vi kollade med flera) rekommenderade i princip att man fixade det som stack ut kraftigt negativt, så att de skulle rekommendera en att göra allt för att sen kunna tjäna mer tror jag inte på. Även om man har en procentsats till mäklaren så blir det inte så mycket pengar om värdet på huset stiger med 500'000 för att mäklaren ska kämpa för det på det viset. Undantaget är möjligen om man har en trappa, men så dum är man väl inte att man kommer överens med mäklaren om ett pris och en trappa idag, sen renoverar för 500' och låter samma pris/trappa gälla?
Jag tror mer att priset sätts på läget, läget och läget. Det jag såg för 5-6 år sedan när vi kollade på hus var att likadana hus (radhus), där det ena var renoverat (nytt kök, nya badrum, allmänt fixande av ytfinish) kostade cirka 200-300' mer än huset där man hade orginalkök, orginalbadrum etc från 70-talet... Ekonomiskt var det således en bättre affär för de som inte hade renoverat.
När jag köpte och sålde hus i slutet på 2018 så det ett lite annat läge. Hus till ett pris så att vanligt folk fick låna var det hårt tryck på även om de behövde mycket omsorg. Hus som kostade mer kunde ha många på visning, men budgivningen kom inte igång. Vi hade ~50-60 par på visningen på ett hus som gick ut för 7350' (om jag minns rätt), men budgivningen var rejält trög för folk fick inte lån. Det var likadant med fler hus i samma område till samma prislapp. Husen runt 4,5-5,5 miljoner däremot, där kunde det bli budgivning.
Mitt hus behöver nytt tak och helst nytt värmesystem. Det hade varit fint om tidigare ägare fixat det, men jag hade inte betalat mer för det, inte mer än vad det kostar mig att fixa åtminstone. Pool fick jag med, en helt ny (under 1 år) för 250'-300' kronor. Den fick de inte tillbaks pengarna för.
Jag tror mer att priset sätts på läget, läget och läget. Det jag såg för 5-6 år sedan när vi kollade på hus var att likadana hus (radhus), där det ena var renoverat (nytt kök, nya badrum, allmänt fixande av ytfinish) kostade cirka 200-300' mer än huset där man hade orginalkök, orginalbadrum etc från 70-talet... Ekonomiskt var det således en bättre affär för de som inte hade renoverat.
När jag köpte och sålde hus i slutet på 2018 så det ett lite annat läge. Hus till ett pris så att vanligt folk fick låna var det hårt tryck på även om de behövde mycket omsorg. Hus som kostade mer kunde ha många på visning, men budgivningen kom inte igång. Vi hade ~50-60 par på visningen på ett hus som gick ut för 7350' (om jag minns rätt), men budgivningen var rejält trög för folk fick inte lån. Det var likadant med fler hus i samma område till samma prislapp. Husen runt 4,5-5,5 miljoner däremot, där kunde det bli budgivning.
Mitt hus behöver nytt tak och helst nytt värmesystem. Det hade varit fint om tidigare ägare fixat det, men jag hade inte betalat mer för det, inte mer än vad det kostar mig att fixa åtminstone. Pool fick jag med, en helt ny (under 1 år) för 250'-300' kronor. Den fick de inte tillbaks pengarna för.