Kvalité på "säljarens" besiktningar

[E.6745]

Tråden handlar ju främst om oskicket med säljarbesiktningar och i vad mån dessa är i köparens intresse, och där verkar vi plötsligt vara eniga. Så vad återstår då? Jag har svårt att se att dina invändningar då egentligen handlar om annat än att vi tycker att mäklarna är till stor del skyldiga till ökandet av säljarbesiktningar och på dessa grundade framhastade avslut och att diskussioner om det undergräver ryktet för denna yrkeskår.

Min bild är att mäklarna skapar sitt eget rykte.

Jag tycker inte det är ett "oskick" med säljarbesiktnkngar och med en seriös kompetent mäklare bakom rodret så är en köpare lika trygg med det upplägget som att de själva anlitar en besiktningsman.

 

[E.6745]

Nope. Undersökningsplikt är en juridisk term ja. Besiktiga och undersöka är synonymer. För gemene man är det samma sak.

Och för gemene man så finns då risken att bli vilseled av era felaktiga påståenden vilket är exakt det jag reagerat på från början.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tycker inte det är ett "oskick" med säljarbesiktnkngar och med en seriös kompetent mäklare bakom rodret så är en köpare lika trygg med det upplägget som att de själva anlitar en besiktningsman.

Jag tackar för ett nyanserat, sakligt meningsutbyte. I den sista frågan tycker vi uppenbart olika.

 

[Alfons3301]

Och för gemene man så finns då risken att bli vilseled av era felaktiga påståenden vilket är exakt det jag reagerat på från början.

Vilka påståenden är felaktiga? Jag tror inte du lyckats förklara för någon här på forumet vad du avser som är felaktigt. Jag tror själv att mäklare lanserat tjänsten säljbesiktning för att försöka återskapa något av det förtroende man förlorat hos allmänheten. Dock är det flera som ser igenom detta och ifrågasätter nyttan med säljbesiktningar. Mäklaren arbetar åt säljaren idag i Sverige. Mäklaren ska vara oberoende men är det inte i praktiken. Det vore bättre att göra som i andra länder där både säljare och köpare har varsin mäklare. Alternativet är att slopa mäklare helt, och sköta försäljningen själv. Det blir ju betydligt billigare också än att ha en eller två mäklare.

 

[HSP]

Jag tycker inte det är ett "oskick" med säljarbesiktnkngar och med en seriös kompetent mäklare bakom rodret så är en köpare lika trygg med det upplägget som att de själva anlitar en besiktningsman.

Nu verkar inte besiktningmännen som skrivit de protokoll jag läst ha någon vidare kompetens när det gäller att bedömma fastigheters skick och uppenbara fel.

Klart det finns seriösa besiktningsmän och mäklare. Skulle det vara så att två seriösa jobbar ihop (mäklare + besiktningsman), då skulle den ena kunna påpeka den andras uppenbara misstag.
Nu ska inte mäklaren besikta fastigheter. Men de bedömmer skicket när de sätter ett marknadsvärde på ett försäljningsobjekt.

Mäklaren ser huset vid försäljningsuppdragets start, vid visningar, pratar med säljare mm. Mäklare har stor erfarenhet att se bra och dåliga objekt.
Det är klart att de ser vissa uppenbara brister, lika väl som en erfaren besiktningsman. Men ändå verkar det som "vissa" fel inte kommer med i protokollen.

Och ja mäklaren ska informera köpare om vad undersökningsplikt innebär.
Men man behöver inte besikta en fastighet eller ens undersöka eller ens titta på fastigheten. men allt det medför en förhöjd risk för köparen och det ska mäklaren upplysa köparen om. det håller jag med Elin6745 om.

Mäklaren ska även verka för att säljaren får maximal ersättning för objektet. Men mäklaren får heller inte dölja väsentlig information eller vilseleda köpare.

Fortfarande är min största fundering på hur de stora besiktningföretagen skapar så "tunna" och ibland direkt felaktiga besiktningsprotokoll. och det verkar vara ganska vanligt.

 

[Claes Sörmland]

Det som påståtts i tråden är att en köpare inte kan lita på en s.k. säljarbesiktning vilket är fel. Besiktningsbolag arbetar olika men de stora och seriösa aktörerna presenterar en text i sitt protokoll där de redovisar för just hur/vad en köpare ska göra för att omfattas av samma skydd som säljaren.
I slutändan handlar det om att köparen ska ha samma rätt att reklamera besiktningsmannens arbete som säljaren om besiktningsmannen missat någonting.

Ok, det har inget med "ägande av protokoll" att göra. Det är en utfästelse som ett företag gör gentemot köparen.

 

[Claes Sörmland]

En mäklares uppgift är inte att besiktiga huset utan att hjälpa köparen och säljaren att nå en överenskommelse där båda parterna är införstådda med vilken typ av affär de ingår och därefter upprätta de juridiska handlingarna som krävs för att spegla parternas överenskommelse.

Nja, skriva ut standarddokument som kan hämtas hem från nätet är inte vad jag som säljare betalar en mäklare för. Jag betalar en mäklare för att vagga in köparna i ett lugn så att de och deras bank vågar köpa min fastighet för de där miljonerna. Jag väljer den mäklare jag tror är bäst på detta psykologiska spel och som är minst plågsam att kommunicera med för egen del.

Skulle köparen känna ett behov av juridisk konsultation står det naturligtvis denne fritt att betala en egen mäklare.

 

[hempularen]

Hur kan du ta dig rätten att påstå något så grovt kränkande om en hel yrkeskår som du gör när du skriver "Så dolda provisioner får vi nog anta är standard i branschen"?

Om en mäklare erhåller en dold provision från ett besiktningsföretag bryter denna mäklaren mot fastighetsmäklarlagen och skulle vid en anmälan troligen få en varning/erindran. Vid upprepade eller synnerligen grova överträdelser så kan mäklaren få yrkesförbud.

Hur många yrkeskategorier känner du till där det kan ske?

Dessa varningar finns sedan redovisade hos FMI och finns för alla att ta del av så kolla upp den mäklare du tänker anlita kan vara ett gott råd.
Seriösa mäklare gynnas av att oseriösa sållas bort så att sprida kunskap om hur man kontrollerar en mäklare är alltid bra.
Kom dock inte och påstå att en hel yrkeskår systematiskt begår lagbrott.

Det var två av Sveriges största mäklarkedjor som i intervju i programmet medgav att de tog emot provisioner från besiktningsföretag. (Jag är inte längre helt säker på vilka två det var, så jag nämner inte namn), I samma program berättade Anticimex att det betalar provisioner till mäklarföretagen.

Att det är standard i branschen, betyder givetvis inte att ALLA mäklare begår det här brottet, men det är en normal nivå i branschen.

 

[Nötegårdsgubben]

Fast @Elin6745 menar väl iofs att provisionsförsäljningen av kringtjänster numera sker öppet och är både tillåten och något gott.

 

[BirgitS]

Säljaren har inget motsvarande egenintresse. Dennes intresse kan snarare beskrivas som att hen med billigast möjliga besiktning låta påskina att huset är fullgott genomgånget och att inga besvärande, tidsödande besiktningsklausuler behöver skrivas.

Det håller jag inte med om, när vi sålde huset ville vi att alla problem skulle komma fram för att undvika så långt som möjligt att köparen skulle komma tillbaks och klaga på något för det är ju både ledsamt och dyrbart. Hellre att priset blir lägre än att man behöver punga ut med pengar i ett senare skede. Samma resonemang har jag mött hos släktingar och vänner.

 

[Nötegårdsgubben]

Det är hedervärt av dig, men om felet är upptäckbart finns det ingen ekonomisk tvist köparen kan vinna. Så så länge köparen ”går på det” kan du erbjuda en hur dålig besiktning som helst.

Jag står fast vid att den instrumentella nyttan för säljaren är avslutet, därför är det inte möjligt för en seriös köpare litar på att en okänd säljare beter sig som du – hedervärt.

 

[BirgitS]

Det kostar mig både tid, oroliga nätter och pengar att kontakta en jurist som kan bemöta köparens reklamation. Oavsett vem som får rätt i slutändan.

Ingen kan lita på någon egentligen, frågan är väl mer vad som är normalt, din beskrivning av säljaren som en som gärna lurar sina köpare eller min.

 

[PurreP]

Dessa säljarbesiktningar med medföljande "doldafelförsäkringar" började erbjudas i mitten på 90-talet när jag startade min mäklarbana. Jag var kritisk från start, men så här "skulle det gå till". Efter ett par år så lämnade jag -vid den tidpunkten, Sveriges största mäklarkedja- för att köra egen låda. Jag lyckades få säljarna att förstå att det är köparen som ska ta ansvaret för besiktningen. Köparna krånglade lite i början, då de tyckte att detta var en utgift som säljaren kunde stå för, men efter att ha gått igenom sådana saker du beskriver, så var de mer än övertygade om hur tågordningen ska vara i en fastighetsaffär. Förklaringen är enkel sett ur besiktningsmannens synvinkel...-Det är den som du får betalt av som du företräder! Alltså, om köparen betalar till besiktningsmannen, så utför denne arbetet FÖR köparens räkning, INTE för säljaren/mäklaren. Ett tips kan vara att, ta gärna en besiktningsman som INTE har någon anknytning till fastighetsmäklarna på orten.
Jag kan fortfarande inte förstå att konsumentorganisationer, berörda myndigheter m.m. kan tillåta att detta sker i sammanhang som kan vara livsavgörande för privatpersoner med begränsade kunskaper om fastigheter o byggnader.
Fastighetsmäklarnämnden har haft mer fokus på skitsaker än detta. T.ex. kravet att det SKA finns en boendekalkyl kopplat till varje affär, oaktat om köparen vill ha en eller ej. Eller "för låga" utgångspriser, som inte är något annat än att man låter marknaden "sätta slutpriset". Slutpriset kan inte under några omständigheter komma som en överraskning flera veckor efter tillträdet, när den beviljade lagfarten dimper ner i postlådan. Priset vet man när budgivningen är klar, däremot kan en rutten källarvägg dyka upp tre månader senare som i bes.protokollet står "Inget att notera vid okulär besiktning" är dock "en riskkonstruktion" som kan kräva fördjupad undersökning. Om ett lågt utgångspris kan anses vilseledande, så är det ändå en skitsak jämfört med ett besiktningsprotokoll som vilseleder köparna.

Bra inlägg!

Man försöker från mäklarhåll slimma ner processen och skära bort alla tänkbara punkter som skulle sänka hastigheten på affären.

Alla vet ju att det handlar omsättningshastighet för en mäklare, inte nå högst på varje enskilt objekt. Säljprocesser som riskerar att dra ut på tiden vill man undvika.

Jag anser att mäklaren ikläder sig för mycket i en försäljarroll istället för att mäkla.

En mäklare skryter gärna med sina 25 år i branschen men kan knappt svara på vilka svagheter ett hus från nån av de stora tillverkarna har, vilka väggar som är bärande osv. Skulle jag gjort 25 år i den branschen skulle jag kunna ALLT, kanske spelar de bara dumma (men det tror jag inte).

 

[BirgitS]

En mäklare skryter gärna med sina 25 år i branschen men kan knappt svara på vilka svagheter ett hus från nån av de stora tillverkarna har, vilka väggar som är bärande osv. Skulle jag gjort 25 år i den branschen skulle jag kunna ALLT, kanske spelar de bara dumma (men det tror jag inte).

Problemet är ju att mäklaren riskerar att bli dragen till FMI eller stämd om hen säger något som är fel, typ att väggen inte är bärande men den visar sig vara det.

 

[fia_mstd]

Nyligen sålde jag min pappas hus, som jag själv alltså aldrig bott i. Då valde jag som SÄLJARE att gå via Svensk Fastighetsförmedling, eftersom jag där kunde ta en dolda-fel-försäkring efter att Anticimex gjort en steg 2-besiktning.

Skulle jag KÖPA ett hus skulle jag ju idag inte välja ett hus där säljaren tagit en sådan försäkring. För då sätter jag mig i situationen att som motpart vid ett fel ha Anticimex med sina advokater och sin erfarenhet av processer. Smidigare då att ha någon på sin egen nivå (eller krasst och cyniskt, någon som kan ännu mindre) som motpart (säljare).

Mäklarna använder det här med säljarbesiktning som ett säljargument. Visst, vissa fel i besiktningsprotokollet gör att man sållar redan innan visning och sparar tid. Men ska man spara pengar gör man det genom att köpa en egen besiktning.