Köpt fastighet. Ska både hyra ut och bo. Bolagsform?
Har köpt en liten fastighet i en svensk småstad. Fastigheten har 6 lägenheter samt två st bostadsinredda gårdshus. Jag har köpt fastigheten med intjänade medel från företagare (enskild firma) men känner nu att det kommer bli ganska mycket omsättning och funderar på att placera det hela i ett aktiebolag istället. Information om hur man gör rent tekniskt/juridiskt har jag hittat här och här men jag blir inte klok på de skattemässiga bitarna. Blir det en fördel för mig att driva fastigheten inom ett AB. Eftersom jag ska bo med min familj i en av lägenhetena så undrar jag ockso om jag måste ta ut hyra av mig själv till Bolaget? Jag antar det. Eller är det fördelaktigare att skatta det som en förmån? Om någon har bra länkar att hjälpa till med vore jag tacksam. Har läst på skatteverket men får huvudvärk.
Bästa svaret
Att lägga det i ett AB låter som en väldigt bra tanke, av många orsaker.
Men, du bör kontakta en skattejurist för att få reda på hur hela upplägget blir bäst för just din situation. Det kan finnas många olika detaljer som påverkar din situation.
Att fråga om allmänna saker på ett forum är ofta klokt, men i det här fallet behöver du någon som kan få komplett insyn i hela din ekonomi och ge dig specifika rekommendationer.
Det kommer vara pengar som du tjänar in snabbt.
Men, du bör kontakta en skattejurist för att få reda på hur hela upplägget blir bäst för just din situation. Det kan finnas många olika detaljer som påverkar din situation.
Att fråga om allmänna saker på ett forum är ofta klokt, men i det här fallet behöver du någon som kan få komplett insyn i hela din ekonomi och ge dig specifika rekommendationer.
Det kommer vara pengar som du tjänar in snabbt.
En tanke dök upp i skallen:
Hur vore det med en stiftelse eller ekonomisk förening?
Och göra det hela till en bostadsrättsförening. De verkar ju vara väldigt populära.
Obs, jag kan inte sånt här, det var bara en idé som fladdrade förbi.
Hur vore det med en stiftelse eller ekonomisk förening?
Och göra det hela till en bostadsrättsförening. De verkar ju vara väldigt populära.
Obs, jag kan inte sånt här, det var bara en idé som fladdrade förbi.
En tanke till:
Om du säljer fastigheten till ett AB så är lagfartsagiften rätt hög.
Från Lantmäteriet, https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Stampelskatt-och-avgifter/ :
Om du säljer fastigheten till ett AB så är lagfartsagiften rätt hög.
Från Lantmäteriet, https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Stampelskatt-och-avgifter/ :
Ja, jag kan det inte alls.
Var är alla duktiga företagsekonomer här
Var är alla duktiga företagsekonomer här
Mitt förslag är att driva det som en näringsfastighet dvs som ett sidobolag till din enskilda firma. Då blir du en koncern skattemässigt med två underliggande näringsverksamheter. Om du har betalat fastigheten med egna skattade pengar och har lånen privat så kan du ta upp hela inköpspriset som eget kapital i näringsfastigheten och använda dig av positiv räntefördelning för att ta ut ett överskott med 30% kapitalvinstskatt. Dessutom så kan du fondera alla överskott till framtiden via expansionsmedelsfonderingar. Alla överskott eller underskott av dina verksamheter kvittas mot varandra innan du skattar på totalbeloppet (såsom näringsverksamhet). Du bör betala "skälig" hyra till dig själv för om det då blir överskott (kan användas till renoveringar mm) så kan du skjuta det på framtiden via expansionsmedel eller periodiseringsfonder. Om du tar det som förmånsvärde så bränner du av allt som skatt och du har inget att använda. Expansionsmedelsfonder är obegränsade i tiden så du kan putta in pengar i dom för att sedan ha till din pensionering eller för att köpa ytterligare fastigheter eller renovera.
En näringsfastighet kan alltid konverteras till att AB och då blir det ingen stämpelsaktt såvitt jag har läst mig till. Eventuella expansionsmedelsfonder skulle i så fall gå in som obeskattade egna medel i AB´et. Det fanns ett förslag att ta bort expansionsmedelsfonder inför 2016 men det lades ner. Många advokatfirmor använder expansionsmedel för sin framtida pensionering/skatteplanering så där ligger väldigt mycket pengar som staten vill åt. Att notera vid insättning av medel i expansionsmedelsfonder så betalar man en skatt som fås tillbaka krona för krona när fonden återförs till beskattning.
Så vad jag tycker äväl rätt uppenbart, och jag har haft min konsultverksamhet och min näringsfastighet på detta sätt i drygt 20 år. Jag kollar ständigt på om det finns bättre upplägg men inte hittat något ännu. En sak som dock är otydlig är hur skatteläget blir vid en försäljning dvs vart reavinsten hamnar (detta då fastigheten ägs och har köpts och finnansierats helt med privata pengar (jag betalar räntorna och amorteringen privat ej via verksamheten). Men då har jag troiligen så mycket ackumulerad positiv räntefördelning att det det inte spelar någon roll om vinsten hamnar på fastigheten eller mig privat.
En näringsfastighet kan alltid konverteras till att AB och då blir det ingen stämpelsaktt såvitt jag har läst mig till. Eventuella expansionsmedelsfonder skulle i så fall gå in som obeskattade egna medel i AB´et. Det fanns ett förslag att ta bort expansionsmedelsfonder inför 2016 men det lades ner. Många advokatfirmor använder expansionsmedel för sin framtida pensionering/skatteplanering så där ligger väldigt mycket pengar som staten vill åt. Att notera vid insättning av medel i expansionsmedelsfonder så betalar man en skatt som fås tillbaka krona för krona när fonden återförs till beskattning.
Så vad jag tycker äväl rätt uppenbart, och jag har haft min konsultverksamhet och min näringsfastighet på detta sätt i drygt 20 år. Jag kollar ständigt på om det finns bättre upplägg men inte hittat något ännu. En sak som dock är otydlig är hur skatteläget blir vid en försäljning dvs vart reavinsten hamnar (detta då fastigheten ägs och har köpts och finnansierats helt med privata pengar (jag betalar räntorna och amorteringen privat ej via verksamheten). Men då har jag troiligen så mycket ackumulerad positiv räntefördelning att det det inte spelar någon roll om vinsten hamnar på fastigheten eller mig privat.
Ursäkta ett sent svar, men det här var så intressant att jag var tvungen att fråga. Jag läser på om skatter och så nu, och så vitt jag förstått så spelar det ingen roll om lånen är privata, utan det är användandet av lånen som spelar roll. Om du har ett AB och en fastighet i det men med privata lån, så är det fortfarande alltså bara det du har amorterat som blir eget kapital, och då får man ju väldigt begränsad möjlighet till positiv räntefördelning (runt 6% av det amorterade): "När det gäller lånat kapital är det avgörande vad lånet använts till, inte vad som ligger som säkerhet för det. Om en näringsidkare belånat sin privatbostad och investerat pengarna i sin näringsverksamhet, ska skulden hänföras till näringsverksamheten." (https://www.skatteverket.se/foretag...antefordelning.4.361dc8c15312eff6fd2db8f.html)L Limpan4all skrev:
Men rätta mig om jag har fel, jag hoppas ju förstås det!
Det stämmer, men man kan inte riktigt tillämpa det resonemanget på ett aktiebolag som är en egen fristående juridisk person och eget skattesubjekt. I fallet AB spelar det ingen roll vad bolaget gör med pengarna.F Fafnir skrev:
Men positiv räntefördelning finns väl inte i aktiebolag? Det är väl bara i enskild firma och handelsbolag man kan använda positiv räntefördelning för att kategorisera så mycket man kan av överskottet som inkomst av kapital snarare än tjänst? I aktiebolag har man väl inte så mycket val för uttag annat än att betala bolagsskatt på ev. överskott, och ta ut så mycket man kan med 3:12-reglerna?C cpalm skrev:
Precis.
Kanske missförstod din fundering, men när skatteverket pratar om att man "investerat pengarna i sin näringsverksamhet" är det alltså enskild näringsverksamhet som avses.
Kanske missförstod din fundering, men när skatteverket pratar om att man "investerat pengarna i sin näringsverksamhet" är det alltså enskild näringsverksamhet som avses.
Bolag som köper fastigheter brukar ibland undkomma stämpelskatt genom att lägga samman det tillköpta med något de redan äger, men då måste kanske fastigheterna ligga nära varandra. Jag vet att ett bolag som skulle köpa ett större fastighetsbestånd lät stycka av en parkeringsplats först, sedan köpte de resten och la ihop det med parkeringsplatsen som var det enda de betalade stämpelskatt på. Om staten nu ska ta ut stämpelskatt borde det göras lika för alla.KnockOnWood skrev:
Finns fastigheterna redan i bolag kan i stället bolaget säljas, vilket inte utlöser stämpelskatt. Det finns visst någon tredje metod för bolag att hantera sådant här, men vad den är kommer jag inte ihåg.
Man kan betala underpris för fastigheten och betala överpris på något "byggnadstillbehör".
Då räknas stämpelskatten ut på det högsta av taxeringsvärdet eller köpeskillingen...
Då räknas stämpelskatten ut på det högsta av taxeringsvärdet eller köpeskillingen...
Bolag betalar inte reavinstskatt, det gör bara privatpersoner.F FGLIN skrev:
"reavinster" kommer in i bokföringen som vilka andra inkomster som helst.