Köpekontrakt - är detta villkor en standard?
Hej,
nu är det jag som skriver - igen.
Vi har vunnit en budgivning, men det strular med bankerna. Det utlovade lånelöftet infriades inte av våra respektive banker och vi söker med ljus och lykta efter ett nytt (bolån).
När vi pratade med mäklaren, efter lagt bud, ville vi ha affären avslutad så fort som möjligt eftersom vi inte ville att någon skulle svepa bort oss i budgivningen. Säljarna godkände vårat bud och allt var fantastiskt, tills i måndags då bankerna öppnade och vi fick nej på bolåneansökan. Trots att vi undersökt våra möjligheter sedan innan och pratat med bolånerådgivare och berättat om ekonomin och förutsättningarna och kreditrisken - sök, bara sök!
Fastigheten är avstyckad och Lantmäteriet har ännu inte slutfört sitt arbete. Allt i fastighetsutdraget är preliminärt. Fastighetskoden är ännu inte bestämd och inga uppgifter är inskrivna. Detta har bland annat bankerna uttalat sig om, att det måste vara klart innan de kan godkänna en ansökan.
Vi fick kontraktet hemskickat till oss igår och ett SMS från mäklaren att vi ska fylla i lagfarten till Länsstyrelsen och skriva under kontraktet och skicka tillbaka till honom. Handpenningen ska finnas på mäklarens klientmedelskonto senast onsdag nästa vecka.
I kontraktet finns flera bilagor, men det är i början av kontraktet man kan läsa om "Villkor om lån".
"
Parterna är medvetna om möjligheten att ta in ett villkor i köpekontraktet att detta köp kan återgå om köparen inte ordnat sin finansiering av köpet senast en viss dag, exempelvis genom upptagande av lån och/eller försäljning av sin nuvarande bostad.
Köparen har godtagit att inte ta in ett sådant villkor. Köparen är medveten om att köpet därför inte kan återgå, även om köparen inte har sin finansiering klar på tillträdesdagen, och att
"
Vi har aldrig köpt bostad innan och när mäklaren frågade om vi hade några villkor bundna till våra lån, sa jag nej, lösöre och helst en snabb tillgång till fastigheten är det vi vill. Vi vill inte betala handpenningen om banken inte beviljar ett lån.
Vår fråga är; Är det standardiserat att ha detta villkor i ett köpekontrakt? Vi kommer iallafall inte att godta det. Vi hade inte godtagit det även om vår bank hade beviljat bolånet, för att vara säkra. Känns lite - ursäkta uttrycket - fittigt av mäklaren? Vi känner oss inte direkt omhändertagna och ledda i varje steg. Vi har inte godtagit något, så varför skriver han så? Vi har inte ens fått frågan, om det inte är så att man ska veta detta villkor automatiskt?
nu är det jag som skriver - igen.
Vi har vunnit en budgivning, men det strular med bankerna. Det utlovade lånelöftet infriades inte av våra respektive banker och vi söker med ljus och lykta efter ett nytt (bolån).
När vi pratade med mäklaren, efter lagt bud, ville vi ha affären avslutad så fort som möjligt eftersom vi inte ville att någon skulle svepa bort oss i budgivningen. Säljarna godkände vårat bud och allt var fantastiskt, tills i måndags då bankerna öppnade och vi fick nej på bolåneansökan. Trots att vi undersökt våra möjligheter sedan innan och pratat med bolånerådgivare och berättat om ekonomin och förutsättningarna och kreditrisken - sök, bara sök!
Fastigheten är avstyckad och Lantmäteriet har ännu inte slutfört sitt arbete. Allt i fastighetsutdraget är preliminärt. Fastighetskoden är ännu inte bestämd och inga uppgifter är inskrivna. Detta har bland annat bankerna uttalat sig om, att det måste vara klart innan de kan godkänna en ansökan.
Vi fick kontraktet hemskickat till oss igår och ett SMS från mäklaren att vi ska fylla i lagfarten till Länsstyrelsen och skriva under kontraktet och skicka tillbaka till honom. Handpenningen ska finnas på mäklarens klientmedelskonto senast onsdag nästa vecka.
I kontraktet finns flera bilagor, men det är i början av kontraktet man kan läsa om "Villkor om lån".
"
Parterna är medvetna om möjligheten att ta in ett villkor i köpekontraktet att detta köp kan återgå om köparen inte ordnat sin finansiering av köpet senast en viss dag, exempelvis genom upptagande av lån och/eller försäljning av sin nuvarande bostad.
Köparen har godtagit att inte ta in ett sådant villkor. Köparen är medveten om att köpet därför inte kan återgå, även om köparen inte har sin finansiering klar på tillträdesdagen, och att
"
Vi har aldrig köpt bostad innan och när mäklaren frågade om vi hade några villkor bundna till våra lån, sa jag nej, lösöre och helst en snabb tillgång till fastigheten är det vi vill. Vi vill inte betala handpenningen om banken inte beviljar ett lån.
Vår fråga är; Är det standardiserat att ha detta villkor i ett köpekontrakt? Vi kommer iallafall inte att godta det. Vi hade inte godtagit det även om vår bank hade beviljat bolånet, för att vara säkra. Känns lite - ursäkta uttrycket - fittigt av mäklaren? Vi känner oss inte direkt omhändertagna och ledda i varje steg. Vi har inte godtagit något, så varför skriver han så? Vi har inte ens fått frågan, om det inte är så att man ska veta detta villkor automatiskt?
Det eller liknade villkor har vi haft med i de fastighetsaffärer vi gjort. Är väl en av anledningarna till banken vill att man ska höra av sig innan man skriver på några papper. I normalfallet så kollar banken upp fastigheten då och säger att de beviljar bolån kanske mot villkor att nuvarande boende ska vara sålt.
Paragrafen ska nog ses som en trygghet för säljaren, så att de vet att affären är i lås och om ni inte klarar finansiering så kan de kräva skadestånd för kontraktsbrott.
Men i detta fall när det verkar vara ej klara avstyckningar och banken är osäker så är det en diskussion att ta med mäklaren om andra villkor. Lite samma som när man köper en tomt och villkorar om att man ska få bygglov för att köpet ska gå igenom.
Paragrafen ska nog ses som en trygghet för säljaren, så att de vet att affären är i lås och om ni inte klarar finansiering så kan de kräva skadestånd för kontraktsbrott.
Men i detta fall när det verkar vara ej klara avstyckningar och banken är osäker så är det en diskussion att ta med mäklaren om andra villkor. Lite samma som när man köper en tomt och villkorar om att man ska få bygglov för att köpet ska gå igenom.
Det är en standardformulering. Väldigt osäkert för säljaren att ta med ett sådant villkor i kontraktet då ni i princip kan hoppa av om ni inte får finansiering i så fall. Dessutom då ganska sent i processen. Ni skulle helt klart haft med banken på tåget från början istället.
Om ni inte påtalar att ni måste ha ett sådant villkor skriver man inte in det. Hade ni gjort det hade säljaren förmodligen valt en annan köpare, även om de hade inneburit en lägre kontraktsumma då risken helt enkelt är för stor.
Nackdelen med villkor som detta är också att köparen verkligen måste göra allt för att uppfylla kontraktet. Även om det innebär typ 8 blancolån med 10 % ränta för att skramla ihop köpeskillingen. Därav undviker man också helst detta villkor. Detsamma gäller villkor om att andra bostäder ska vara sålda etc.
Om ni inte påtalar att ni måste ha ett sådant villkor skriver man inte in det. Hade ni gjort det hade säljaren förmodligen valt en annan köpare, även om de hade inneburit en lägre kontraktsumma då risken helt enkelt är för stor.
Nackdelen med villkor som detta är också att köparen verkligen måste göra allt för att uppfylla kontraktet. Även om det innebär typ 8 blancolån med 10 % ränta för att skramla ihop köpeskillingen. Därav undviker man också helst detta villkor. Detsamma gäller villkor om att andra bostäder ska vara sålda etc.
Jag tror också det är rätt standard. När vi köpte vårt förra hus så var det nästan 6 månader till tillträde. Jag har full förståelse för att en säljare inte vill riskera att affären bryts av efter så lång tid. Även med kortare tillträde är det en sits man som säljare inte vill hamna i. Många säljare vill inte ens ha med en besiktningsklausul för att det kan avblåsa affären någon vecka eller så efter kontrakt.
Det som däremot är märkligt är att inte mäklaren redogjort för riskerna med en avstyckning som inte är färdig. Samma problem har ju alla köpare utom de som kan betala hela kontant.
Det som däremot är märkligt är att inte mäklaren redogjort för riskerna med en avstyckning som inte är färdig. Samma problem har ju alla köpare utom de som kan betala hela kontant.
Tycker att tidigare svar sammantaget gör en bra bedömning av situationen, men för att vara tydlig och undvika missförstånd bör ni inte skriva på detta avtal om det finns minsta osäkerhet kring huruvida ni kommer att få fram handpenning och/eller resten av köpeskillingen.
Säljaren vill skydda sig från en köpare som eventuellt inte har råd att köpa objektet, denna reservation var vanlig för 20 år sen då jag började leta hus, ett lånelöfte är inte en garanti för lån, banken gör en ny bedömning när du lämnar in uppgifter för ett köp, det kan vara så att du inte har råd med objektet eller så vill banken ha en färdig taxeringskod, att köpa avstyckat kan bjuda på otrevliga överraskningar.
Enig.E Erik Bodin skrev:
Kontraktet är rimligt. Om ni inte kan ordna finansiering bör ni omgående berätta det till mäklaren.
Det är precis därför som man ska kolla alla objekt med banken innan. Bankens invändningar är även de rimliga då det är fastigheten som man belånar. Finns ingen fastighet ännu så finns ingen säkerhet.
Så länge ni inte signerat kontraktet är det chill. Bara att hoppa av. Mäklaren försöker låsa er i affären så denne får sin provision.H harrythekatt skrev:
Har ni skrivit på så är det värre.
Du måste ha godkänt från låneinstetutet innan du skriver på något kontrakt. Bra regel att leva efter.
Det där mäklaren skrev gör att du får det svårt på tillträdesdagen eller dagen då banken säger nej om du signerat avtalet.
Klart säljarna vill sälja till någon som inte har någon koll alls. Det där med att dom väljer dig som köpare är bara bullshit. Dom tar den med mest pengar och minst krav.
Nä, detta är inget konstigt alls. Om du funderar på det skulle ett sådant villkor i praktiken innebära "öppet köp" ända fram till tillträdesdagen, då det bara är att säga att det sket sig med finansieringen om man skulle ångra sig.H harrythekatt skrev:
Å andra sidan finns det inget som hindrar er från att kräva att ett sådant villkor tas in i kontraktet.
Om man ändå inte skulle ha finansieringen klar till tillträdesdagen blir konsekvensen nu (som vanligt) ett kontraktsbrott, vilket innebär att ni som köpare får ersätta säljaren för de extra kostnader som följer av att ni inte kunde genomföra köpet som avtalat, alternativt komma fram till någon annan lösning som båda parter kan enas om. Notera att skadestånd kan vara en mindre eller en större summa än handpenningen. Det är alltså inte handpenningen som står på spel, utan den ligger där som säkerhet för åtagandet.
Eftersom ni inte skrivit på än är ni ju inte skyldiga till någonting. Efter ni skrivit på kan det bli skadestånd om ni backar ur köpet innan tillträde, vilket är mutual dvs samma gäller om säljaren backar ur.H harrythekatt skrev:
Det låter som ni gått lite väl fort framåt, ha en god relation med banken först innan ni budar på objektet.
Man tar ju till en viss tidpunkt. Oftast tills besiktningen är godkänd av köparna och ett datum.C cpalm skrev:
I ts fall så får/bör hn ju inte skriva på förrän hn fått ok från långivaren.
Jag hade ju tagit med det samt allt det där andra som mäklaren har lovat er. Om inte de sakerna uppfylls så har ni som köpare rätt att frånträda kontraktet utan några ekonomiska anspråk från de andra parterna.... eller hur man nu vill formulera sig.
Jaha, ja nu spelar det ändå ingen roll vad som står i kontraktet för banken - mäklaren likaså - har inte informerat oss om att vid en lantbruksfastighet ska man ha 25% kontantinsats. Vi har pratat med banken flera gånger under processen, dels innan vi sökte lånelöfte och sa redan då att vi vill köpa en gård, hur gör vi? Ingen nämde något om 25% kontantinsats vid typkod 120. Inte någon av de stora bankernas kalkyler säger något om 25%, ingen text på deras hemsidor säger 25%. Vi har jämför SEB, Skandia, Swedbank, Handelsbanken, Länsförsäkringar och Nordea och deras bolånekalkyler säger 15% (villa, lägenhet, fritidshus).
Nu igår torsdag, framkom det när vi pratade med banken för fjärde gången sedan vi vann budgivningen att vi måste ha 25% kontantinsats. Trots att de redan i måndags kollade på objektet på hemnet och sa "oj vad fint ställe ni ska köpa", typ. Men de beviljade inte bolånet då på grund av att avstyckningen inte var färdig.
I onsdags blev den klar, men då saknade den taxeringsvärde. Vi sa detta till mäklaren som sa att det inte skulle spela roll. Vi ringde banken igen igår och då sa de att vi måste lägga 25% och att fastigheten ska ha ett taxeringsvärde innan de kan bevilja ett bolån. Vi har under veckan också kollat med andra banker för vi ville ha snabbare process och dragit på oss kreditupplysningar, så ingen annan bank vill röra oss just nu på grund av detta. Detta på grund av att Nordea tipsade om att en annan bank kanske resonerar annorlunda kring taxeringsvärdet.
25%, det är för helvete 600 000KR. Det är alla pengar som finns.
Fy fan.
Tack för alla svar men nu går drömmen i kras och en vecka av oro har övergått i sorg.
Nu igår torsdag, framkom det när vi pratade med banken för fjärde gången sedan vi vann budgivningen att vi måste ha 25% kontantinsats. Trots att de redan i måndags kollade på objektet på hemnet och sa "oj vad fint ställe ni ska köpa", typ. Men de beviljade inte bolånet då på grund av att avstyckningen inte var färdig.
I onsdags blev den klar, men då saknade den taxeringsvärde. Vi sa detta till mäklaren som sa att det inte skulle spela roll. Vi ringde banken igen igår och då sa de att vi måste lägga 25% och att fastigheten ska ha ett taxeringsvärde innan de kan bevilja ett bolån. Vi har under veckan också kollat med andra banker för vi ville ha snabbare process och dragit på oss kreditupplysningar, så ingen annan bank vill röra oss just nu på grund av detta. Detta på grund av att Nordea tipsade om att en annan bank kanske resonerar annorlunda kring taxeringsvärdet.
25%, det är för helvete 600 000KR. Det är alla pengar som finns.
Fy fan.
Tack för alla svar men nu går drömmen i kras och en vecka av oro har övergått i sorg.
Trisst situation. Inte för att vara sådan, men det är väl allmän kännedom att det är högre krav på finansieringen av en lantbruksfastighet? En snabb googling ger samma information hos alla stora banker. Hoppas det kan lösa sig för er. Dock tror jag inte att antalet kreditupplysningar påverkar era möjligheter så länge er kreditvärdighet är bra och det är väl inte heller Nordeas fel att ni sökt er till andra banker?H harrythekatt skrev:Jaha, ja nu spelar det ändå ingen roll vad som står i kontraktet för banken - mäklaren likaså - har inte informerat oss om att vid en lantbruksfastighet ska man ha 25% kontantinsats. Vi har pratat med banken flera gånger under processen, dels innan vi sökte lånelöfte och sa redan då att vi vill köpa en gård, hur gör vi? Ingen nämde något om 25% kontantinsats vid typkod 120. Inte någon av de stora bankernas kalkyler säger något om 25%, ingen text på deras hemsidor säger 25%. Vi har jämför SEB, Skandia, Swedbank, Handelsbanken, Länsförsäkringar och Nordea och deras bolånekalkyler säger 15% (villa, lägenhet, fritidshus).
Nu igår torsdag, framkom det när vi pratade med banken för fjärde gången sedan vi vann budgivningen att vi måste ha 25% kontantinsats. Trots att de redan i måndags kollade på objektet på hemnet och sa "oj vad fint ställe ni ska köpa", typ. Men de beviljade inte bolånet då på grund av att avstyckningen inte var färdig.
I onsdags blev den klar, men då saknade den taxeringsvärde. Vi sa detta till mäklaren som sa att det inte skulle spela roll. Vi ringde banken igen igår och då sa de att vi måste lägga 25% och att fastigheten ska ha ett taxeringsvärde innan de kan bevilja ett bolån. Vi har under veckan också kollat med andra banker för vi ville ha snabbare process och dragit på oss kreditupplysningar, så ingen annan bank vill röra oss just nu på grund av detta. Detta på grund av att Nordea tipsade om att en annan bank kanske resonerar annorlunda kring taxeringsvärdet.
25%, det är för helvete 600 000KR. Det är alla pengar som finns.
Fy fan.
Tack för alla svar men nu går drömmen i kras och en vecka av oro har övergått i sorg.
En reflektion som kanske inte är så kul att höra är att ni verkar tycka att alla andra bör informera er om alla delar av ett köp samt vad som är praxis i olika situationer. Till nästa gång kan det vara bra att själv ta reda på så mycket som möjligt innan och vara ordentligt påläst. Mäklarens uppgift är inte att guida er från visning till inflyttning utan han ska förmedla objektet och genomföra försäljningen på uppdrag av säljaren och till ett resultat som är så bra som möjligt för denne, inte för er.
Det där med att ingen annan bank vill röra er pga kreditupplysningar är nog att ta i. Enligt egen erfarenhet så har det att göra med att det är för riskfyllt för bankerna.H harrythekatt skrev:Jaha, ja nu spelar det ändå ingen roll vad som står i kontraktet för banken - mäklaren likaså - har inte informerat oss om att vid en lantbruksfastighet ska man ha 25% kontantinsats. Vi har pratat med banken flera gånger under processen, dels innan vi sökte lånelöfte och sa redan då att vi vill köpa en gård, hur gör vi? Ingen nämde något om 25% kontantinsats vid typkod 120. Inte någon av de stora bankernas kalkyler säger något om 25%, ingen text på deras hemsidor säger 25%. Vi har jämför SEB, Skandia, Swedbank, Handelsbanken, Länsförsäkringar och Nordea och deras bolånekalkyler säger 15% (villa, lägenhet, fritidshus).
Nu igår torsdag, framkom det när vi pratade med banken för fjärde gången sedan vi vann budgivningen att vi måste ha 25% kontantinsats. Trots att de redan i måndags kollade på objektet på hemnet och sa "oj vad fint ställe ni ska köpa", typ. Men de beviljade inte bolånet då på grund av att avstyckningen inte var färdig.
I onsdags blev den klar, men då saknade den taxeringsvärde. Vi sa detta till mäklaren som sa att det inte skulle spela roll. Vi ringde banken igen igår och då sa de att vi måste lägga 25% och att fastigheten ska ha ett taxeringsvärde innan de kan bevilja ett bolån. Vi har under veckan också kollat med andra banker för vi ville ha snabbare process och dragit på oss kreditupplysningar, så ingen annan bank vill röra oss just nu på grund av detta. Detta på grund av att Nordea tipsade om att en annan bank kanske resonerar annorlunda kring taxeringsvärdet.
25%, det är för helvete 600 000KR. Det är alla pengar som finns.
Fy fan.
Tack för alla svar men nu går drömmen i kras och en vecka av oro har övergått i sorg.
Glöm sedan inte avgifterna för nya pantbrev och lagfart. Vår fastighet var belånad till 15% så resterande 70% fick vi teckna nya pantbrev på. I din situation finns det ju ingen fastighet så gissar på att det ej heller finns några pantbrev?
Släpp den, ta lärdom och bjud inte över er ekonomiska situation. Hade vi skjutit in alla våra pengar i vår fastighet när vi köpte den hade vi legat runt 60% i belåning. Nu ligger vi på 85% och har resten i buffert.