Köpa nytt hus innan vi säljer, tankar kring lånelöfte, pantbrev mm.
Vi tittar på att köpa nytt hus, vi har idag beviljat lånelöfte från Skandia på att låna 10' (msek), max köpeskilling 12'.
Vårt bef. hus är belånat till ca. 4,1' och värdering runt 7-7,5'. Utöver det så har vi nybyggt fritidshus på sjötomt i söderläge (ägarandel 50% tillsammans med min bror) helt utan belåning, samt ca. 4' i aktier, fonder och disponibla medel som vi såklart helst inte vill röra men som kan användas vid behov (pantbrev, lagfarter, överbryggning osv).
Jag har pratat med banken idag och de vill att vi gör en ny ansökan för att 'stresstesta' vår ekonomi, dvs. söka på objektet och indikera att vi behåller bef. hus osv. Gör vi det innan 27 maj så tas ingen ny kreditprövning på oss (dvs. inom 3 mån från bef. lånelöfte ansöktes om) vilket kan vara bra då vi inte belastar vår ekonomi med ytterligare kreditprövningar.
Jag tänker att vi borde kunna köpa och skriva kontrakt nu i maj-juni på köpeskilling 10' med tillträde inom 6 mån, med villkor att vi ska sälja vårt befintliga hus (via samma mäklare för att smörja processen ytterligare). Om banken är fyrkantig så kan man lyfta in fritidshuset som säkerhet, men vill helst inte ställa ut panter i önödan, så allt är ju avhängt på om vi kan brygga själva med våra 4' i disponibla medel osv.
Finns lite variabler här, men vill kunna vara snabb för att stänga affären om säljaren går med på det osv - Hur skulle ni gjort och resonerat?
Vårt bef. hus är belånat till ca. 4,1' och värdering runt 7-7,5'. Utöver det så har vi nybyggt fritidshus på sjötomt i söderläge (ägarandel 50% tillsammans med min bror) helt utan belåning, samt ca. 4' i aktier, fonder och disponibla medel som vi såklart helst inte vill röra men som kan användas vid behov (pantbrev, lagfarter, överbryggning osv).
Jag har pratat med banken idag och de vill att vi gör en ny ansökan för att 'stresstesta' vår ekonomi, dvs. söka på objektet och indikera att vi behåller bef. hus osv. Gör vi det innan 27 maj så tas ingen ny kreditprövning på oss (dvs. inom 3 mån från bef. lånelöfte ansöktes om) vilket kan vara bra då vi inte belastar vår ekonomi med ytterligare kreditprövningar.
Jag tänker att vi borde kunna köpa och skriva kontrakt nu i maj-juni på köpeskilling 10' med tillträde inom 6 mån, med villkor att vi ska sälja vårt befintliga hus (via samma mäklare för att smörja processen ytterligare). Om banken är fyrkantig så kan man lyfta in fritidshuset som säkerhet, men vill helst inte ställa ut panter i önödan, så allt är ju avhängt på om vi kan brygga själva med våra 4' i disponibla medel osv.
Finns lite variabler här, men vill kunna vara snabb för att stänga affären om säljaren går med på det osv - Hur skulle ni gjort och resonerat?
Ossian K Olsson
Hobbyelektriker
· Limhamn
· 1 961 inlägg
Ossian K Olsson
Hobbyelektriker
- Limhamn
- 1 961 inlägg
Jag hade räknat på ett ”worst case” där jag lagt värdet på ditt hus 1 miljon under värderingen och även vad som hänt om huset inte säljs på 1 år. Vilka kostnader och belåningsgrader hade det gett.
Känner du dig bekväm med det ändå så kör.
Känner du dig bekväm med det ändå så kör.
Ja der beror ju på vad banken går med på. Att sälja sina aktier för att brygga mellan bostäder är drygt, men de borde kunna användas som säkerhet för att tillfälligt få låna mer.
Frågan är om det gör någon skillnad att plocka in fritidshuset i affären. Säkerhet för alla lån kommer ni ju ha oavsett. För banken handlar det nog snarare om inkomst vs. Räntekostnader och hur länge.
Frågan är om det gör någon skillnad att plocka in fritidshuset i affären. Säkerhet för alla lån kommer ni ju ha oavsett. För banken handlar det nog snarare om inkomst vs. Räntekostnader och hur länge.
Jag skulle som säljare vara rätt ointresserad av ert bud om kontraktet ska villkoras med att ni får sålt, det är så att säga inte mitt problem. Det kan dock bli mitt problem om ni inte får sålt (eller ångrar er så "ni inte får det sålt") eller om ni kan sälja men tycker buden är för låga. Som säljare skulle jag hellre se att ni löser det med banken, oavsett om det innebär att ni går sälja aktier, sommarstuga eller något annat. Det kan ju vara bra att ta med sig att det kan vara en nackdel för er om ni tar upp det i era bud och/eller kontrakt.
I övrigt verkar ni ju ha en bra ekonomi så det borde lösa sig tycker jag, även om jag tycker alla värden verkar vara en faktor 1000 fel.
I övrigt verkar ni ju ha en bra ekonomi så det borde lösa sig tycker jag, även om jag tycker alla värden verkar vara en faktor 1000 fel.
Ja att komma med krångliga villkor när man ska skriva kontrakt är att sätta krokben för sig själv. Vi hade en spekulant på vår lägenhet som ville kunna backa ur om de inte fick tillräckligt för sin tidigare bostad. De kunde tänka sig att kompensera oss om denna klausul skulle triggas. Vi hävdade att denna möjlighet redan finns i standardkontraktet, de kan häva köpet innan tillträde mot att skälig ersättning tas ur handpenningen. De köpte detta resonemang och skrev på utan extra klausuler, fick sin lägga såld och historien slutade glatt för alla.
Det gäller att ni har en bra kontakt på banken här så ni får ”manuell handpåläggning” och inte ska tryckas genom kalpen.
I princip kommer ni göra en kalkyl där ni brygglånar 10 miljoner och samtidigt behåller befintliga bostaden samt ett fritidshus.
Ni kommer att få kostander till 100% på er för samtliga (hela fritidshuset schablonskostnader) bostäder så har ni inte väldigt väldigt goda inkomster kan ett sånt stresstest falla väldigt fel.
I princip kommer ni göra en kalkyl där ni brygglånar 10 miljoner och samtidigt behåller befintliga bostaden samt ett fritidshus.
Ni kommer att få kostander till 100% på er för samtliga (hela fritidshuset schablonskostnader) bostäder så har ni inte väldigt väldigt goda inkomster kan ett sånt stresstest falla väldigt fel.
När man har så pass god ekonomi känns det lite onödigt att sätta krokben för sig själv, och ta onödiga risker. Om banken är nervös över det hela hade jag varit tredubbelt nervös.
Jag skulle ha sålt huset först, med X månader till tillträde, och först efter det köpa nytt hus.
Då har man ett kontrakt i ryggen, och en bättre uppfattning om vilka summor man har att leka med.
Det enda undantaget är väl om det handlar om ett specifikt hus man vill köpa, och det inte finns tid nog att sälja först och köpa sen.
Jag skulle ha sålt huset först, med X månader till tillträde, och först efter det köpa nytt hus.
Då har man ett kontrakt i ryggen, och en bättre uppfattning om vilka summor man har att leka med.
Det enda undantaget är väl om det handlar om ett specifikt hus man vill köpa, och det inte finns tid nog att sälja först och köpa sen.
Om säljaren svarar att det går bra att villkora köpet med att ni måste få sålt om ni går med på motsvarande villkor att säljaren hittar ny bostad och "får köpt" och annars kan backa, vad svarar ni då?
Jag tror den där typen av villkor ser bättre ut från ena sidan men ställs du inför detsamma kommer du backa....
Jag tror den där typen av villkor ser bättre ut från ena sidan men ställs du inför detsamma kommer du backa....
Eller om TS köpare också vill ha in i avtalet att dennes bostad ska säljas och dennes köpare ...
Iofs sant, om man inte har ett alternativ under tiden, exempelvis hyra något.S Staffan-N skrev:
Å andra sidan kanske man inte kan köpa det passande objektet när det blir tillgängligt heller, om man har pengarna låsta.
TS ekonomi verkar tillräckligt god för att kunna övertyga banken. Går inte det så skulle åtminstone inte jag som säljare vilja vara bufferten.
Vad ska en halv sommarstuga tillföra till banken? Eller tänker du övertala din bror att du har eran gemensamma sommarstuga som säkerhet, hade jag varit bror hade jag inte varit så nöjd över den tanken.
Skulle jag vara säljare så säljer jag hellre till en som kan ta över utan klausuler på utsatt tid till en lägre peng än att få mer pengar med en som kan börja strula om 6 månader.
Skulle jag vara säljare så säljer jag hellre till en som kan ta över utan klausuler på utsatt tid till en lägre peng än att få mer pengar med en som kan börja strula om 6 månader.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 221 inlägg
Först och främst :Varför vill benken stresstesta er ekonomi; Är det trögt att sälja som är oron, för ni tänker väl inte behålla huset i längden om ni får köpa det nya ?Stampen skrev:
Fritidshuset är iofs en tillgång men också en kostnad: Frågan är nog inte så mycket säkerhetn för det nya lånet som att ni har ekonomi för att dra runt alla fastigheter om ni står med två hus (plus ett fritidshus), även om det bara är halva.
Troligen blir den trånga sektorn era inkomster vs ränteutgifterna och drift + levnadsomkostnader. Det ni kan använda tex era fonder till är att räkna på något mindre lån och mer kontantinsats.
Ett villkorat kontrakt med säljaren kanske ni kan få igenom om denne är desperat (kanske har legat ute länge) eller om ni kommer med ett riktigt bra bud. I Sverige brukar man annars undvika säljkedjor. Personligen skulle jag tveka länge innan jag tog ett sånt avtal, som säljare blir man väldigt låst och får inga fördelar, om man som sagt inte får extra betalt eller verkligen behöver sälja vid en viss tidpunkt.
Vi har precis gjort den resan.
Köpte först nytt för nästa dubbla pengen (~9M, och <50% belåningsgrad) mot det gamla och sålde efteråt.
jag budgeterade ett underpris på 500k från tre mäklares lägsta rekomendera acceptpris.
Äffären gick igenom med nästan en mille i marginal.
Köpte först nytt för nästa dubbla pengen (~9M, och <50% belåningsgrad) mot det gamla och sålde efteråt.
jag budgeterade ett underpris på 500k från tre mäklares lägsta rekomendera acceptpris.
Äffären gick igenom med nästan en mille i marginal.