Köpa ett hus där huskropp ligger delvis på prickad mark?
Hej,
vi tittar på ett hus från 1930 där stadsplanen från 1949 anger att halva tomten och halva huskroppen ligger på delvis prickad mark.
Vad är konsekvenserna av detta? - vi kommer inte vilja bygga till i alla fall eftersom huset är tillräckligt stort.
Är den stora risken om man får en totalskada pga brand - eller är det bara en teoretisk risk? eftersom detta ändå är ett uppbyggt bostadsområde.
/A
vi tittar på ett hus från 1930 där stadsplanen från 1949 anger att halva tomten och halva huskroppen ligger på delvis prickad mark.
Vad är konsekvenserna av detta? - vi kommer inte vilja bygga till i alla fall eftersom huset är tillräckligt stort.
Är den stora risken om man får en totalskada pga brand - eller är det bara en teoretisk risk? eftersom detta ändå är ett uppbyggt bostadsområde.
/A
Det hindrar nya bygglov oavsett orsak till bygglovet om jag förstår rätt på boverkets hemsidaA a_hus skrev:
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...ser-for-kvartersmark/bebyggandet/begransning/
Där står "Det är först när en åtgärd ska utföras som detaljplanens nya krav blir gällande. Eftersom en grundläggande förutsättning för att få bygglov är att byggnaden som lovet rör är planenlig kan detta innebära hinder mot att få bygglov för att ändra byggnaden, exempelvis bygga till. Rivs eller skadas byggnaden vid t ex brand kan prick- eller korsmarken hindra att den får återuppföras."
Frigga/attefallshus går bra, osäker vad gäller attefallstillbyggnad.
I retrrospekt kan man tycka det var synd att detaljplanen inte överklagades.
Så långt har jag också lurat ut. Frågan är väl om kommunen kommer att sätta sig på hasorna om huset brinner - eller det en obefogad oro? Bakom huset har detaljplan ändrats till bostäder med ett grönområde emellan som nu byggs så jag ser inget egentligt skäl till att inte få bygga upp huset igen.S sunqan skrev:
Det är väl synd att ingen överklagade planen 1949 men det är ju 70år sedan.
/A
Om detaljplanen finns där och förbjuder bygge på en del av tomten, så gäller det även vid en återuppbyggnad. Man kan få en lokal ändring av planen som bara gäller just den tomten. Det är dyrt (100 000 +) och tar lång tid (1 + år).
Jag har en släkting som äger ett mindre hyreshus där han själv bor i en lägenhet. Huset brann för en del år sedan.
Vid återuppbyggnaden visade det sig att detaljplanen för området föreskriver tvåplans flerfamiljshus. Hans hus och samtliga hus inom detaljplanen är 3 våningar.... Planen är antagen typ 20 år efter att husen byggdes.
Han var tvungen att ansöka om en planeändring för att få bygga upp huset igen. Kostnad ca 100 000. Försäkringsbolaget visade på sina villkor som specifikt anger att bygglovskostnader inte ersätts. Även den obligatoriska byggfelsförsäkringen och färdigställandeskyddet nekade de ersättning för, eftersom försäkringen inte täcker försäkringspremier, trots att de är villkor för att få bygglov.
Men totalt gick han väldigt mycket plus, han fick ju ett helt nytt hus, med bruksvärdeshyra som var ca dubbelt så hög som före branden. Och minimala åldersavdrag. Så det var inte synd om honom ekonomiskt.
Jag har en släkting som äger ett mindre hyreshus där han själv bor i en lägenhet. Huset brann för en del år sedan.
Vid återuppbyggnaden visade det sig att detaljplanen för området föreskriver tvåplans flerfamiljshus. Hans hus och samtliga hus inom detaljplanen är 3 våningar.... Planen är antagen typ 20 år efter att husen byggdes.
Han var tvungen att ansöka om en planeändring för att få bygga upp huset igen. Kostnad ca 100 000. Försäkringsbolaget visade på sina villkor som specifikt anger att bygglovskostnader inte ersätts. Även den obligatoriska byggfelsförsäkringen och färdigställandeskyddet nekade de ersättning för, eftersom försäkringen inte täcker försäkringspremier, trots att de är villkor för att få bygglov.
Men totalt gick han väldigt mycket plus, han fick ju ett helt nytt hus, med bruksvärdeshyra som var ca dubbelt så hög som före branden. Och minimala åldersavdrag. Så det var inte synd om honom ekonomiskt.
Redigerat:
OM det är så att den här prickmarken ligger över tomten på ett sådant sätt att den väldigt allvarligt påverkar byggmöjligheten på tomten. Då behöver man ta en funderare på hur man skall betrakta värdet av fastigheten.
Om vi tänker oss att du köper en obebyggd tomt med inskränkningar som gör tomten omöjlig att bygga på, så är tomten i princip helt värdelös, den har ett alternativvärde som betesmark eller liknande. Det som är speciellt för en tomt ur värdesynpunkt är värdet av att man kan/får bygga ett hus på tomten.
Nu om det här är en sådan värdelös tomt, som redan har ett hus, så blir värderingen besvärligare. Man måste dels tänka på problemet i händelse av brand eller annan totalskada. Men även hur fastigheten kommer att värderas av andra spekulanter.
Antag att ni vill sälja om 15 år, och då kanske samhällsutvecklingen gått dithän att ingen vill bo i ett hus från 30 talet. Vi kanske har extrema straffavgifter på dålig energieffektivitet, eller liknande som gör att man "givetvis" river så gamla hus och bygger nytt. Eller att den utvecklingen kommer om 30 eller 50 år. Det är givetvis tråkigt om fastigheten är mindre värd för att den räknas som rivningsobjekt. Men ett rivningsobjekt på en tomt där det i praktiken råder byggförbud är värd noll eller mindre (kostar att riva).
Oavsett så är en del av värdet du betalar för när du köper ett hus, värdet av att kunna bygga något på tomten. OM det värdet inte finns på den här fastigheten, pga prickmarken, så skall det påverka värdet. Och ju närmare man kommer en nödvändig rivning och återuppbyggnad, oavsett om det känns nödvändigt nu, eller om 100 år. Så kommer värdet av byggrätten att bli en större och större andel av värdet.
Skall tillägga att jag bor själv i ett hus från 30-talet som jag gillar skarpt. Vårt hus har också byggts innan detaljplanen, och nuvarande gata är byggd rakt över det som var "vår" tomt. I samband med det har man prickat 6m från gatan. Vi har ett hörn av huset som ligger inom 6m från gatan, där har de gjort en inbuktning i prickmarkeringen så att vårt hus i sin helhet inte ligger på prickad mark.
fast det var dåvarande ägare till vårt hus som fick kommunen att göra en ny detaljplan för området, och bygga gatan, och dra om två andra gator. Han styckade av 7 tomter som blev möjligt tack vare den nya gatan. Då jag kan tänka mig att han var rätt aktiv i hur gatan och prickmarken ritades.
Om vi tänker oss att du köper en obebyggd tomt med inskränkningar som gör tomten omöjlig att bygga på, så är tomten i princip helt värdelös, den har ett alternativvärde som betesmark eller liknande. Det som är speciellt för en tomt ur värdesynpunkt är värdet av att man kan/får bygga ett hus på tomten.
Nu om det här är en sådan värdelös tomt, som redan har ett hus, så blir värderingen besvärligare. Man måste dels tänka på problemet i händelse av brand eller annan totalskada. Men även hur fastigheten kommer att värderas av andra spekulanter.
Antag att ni vill sälja om 15 år, och då kanske samhällsutvecklingen gått dithän att ingen vill bo i ett hus från 30 talet. Vi kanske har extrema straffavgifter på dålig energieffektivitet, eller liknande som gör att man "givetvis" river så gamla hus och bygger nytt. Eller att den utvecklingen kommer om 30 eller 50 år. Det är givetvis tråkigt om fastigheten är mindre värd för att den räknas som rivningsobjekt. Men ett rivningsobjekt på en tomt där det i praktiken råder byggförbud är värd noll eller mindre (kostar att riva).
Oavsett så är en del av värdet du betalar för när du köper ett hus, värdet av att kunna bygga något på tomten. OM det värdet inte finns på den här fastigheten, pga prickmarken, så skall det påverka värdet. Och ju närmare man kommer en nödvändig rivning och återuppbyggnad, oavsett om det känns nödvändigt nu, eller om 100 år. Så kommer värdet av byggrätten att bli en större och större andel av värdet.
Skall tillägga att jag bor själv i ett hus från 30-talet som jag gillar skarpt. Vårt hus har också byggts innan detaljplanen, och nuvarande gata är byggd rakt över det som var "vår" tomt. I samband med det har man prickat 6m från gatan. Vi har ett hörn av huset som ligger inom 6m från gatan, där har de gjort en inbuktning i prickmarkeringen så att vårt hus i sin helhet inte ligger på prickad mark.
fast det var dåvarande ägare till vårt hus som fick kommunen att göra en ny detaljplan för området, och bygga gatan, och dra om två andra gator. Han styckade av 7 tomter som blev möjligt tack vare den nya gatan. Då jag kan tänka mig att han var rätt aktiv i hur gatan och prickmarken ritades.
Vi har precis byggt hus på tomt där en (liten) del av huskroppen står på prickad mark. Det gick igenom hos kommunen som en mindre avvikelse och utan varken någon direkt försening eller extra avgift. Men för oss rörde det sig om kanske 5-10kvm på prickmark, inte halva huset...
Varnar för att köpa med detta befintliga fel i fastigheten. Du kommer eventuellt inte att få bygglov för någon som helst ändring eller tillbyggnad pga detta. Detta gäller även småsaker typ inglasning av altan, ändra fönsterfärg mm. Vi drabbades av de strängare reglerna i nya PBL -11 pga ett detaljplanefel vid nybyggnad 1960 vilket krävde en detaljplaneändring och tid/kostnad ungefär som övriga svar skriver.A a_hus skrev:
Kräv att säljaren betalar för justeringen av detaljplanen eller sänk priset 100 k!
Är det säkert att huset ligger på prickmark? Fastighetskartor tex är inte juridiskt bindande och är ofta inte korrekta i gränserna. Detaljplanen bör ju dock vara det men se till att ni verkligen kollat rätt till att börja med.
Ligger det på prickmark får ni som någon säger inga bygglov, vilket borde speglas i priset. Sen är det också av intresse att kolla vad detaljplanen tillåter, som någon var inne på, för just händelse av brand eller liknande. Finns det ändå möjlighet att uppföra ett nytt hus på tomten är just den frågan inget hinder, men bygglovsfrågan är ett desto större.
Ligger det på prickmark får ni som någon säger inga bygglov, vilket borde speglas i priset. Sen är det också av intresse att kolla vad detaljplanen tillåter, som någon var inne på, för just händelse av brand eller liknande. Finns det ändå möjlighet att uppföra ett nytt hus på tomten är just den frågan inget hinder, men bygglovsfrågan är ett desto större.
Intressant läsning - Det måste skilja en hel del i landet. Hos oss ges frikostigt med "mindre avsteg" om bara planen har några år på nacken. Vad säger bygglovshandläggarna i detta fallet? Finns det verkligen inga givna avsteg från en plan från 1949????
Mindre avvikelse finns fortfarande i PBL, hur menade de på Malmö stad? Skulle dock inte ens med god vilja tolka 5-10 kvm på prickmark som mindre avvikelse.
Till trådskaparen, PBL 9:30-30a, berör avvikelse från plan och a specifikt om byggnaden var tillåten innan detaljplanen. Skulle kontakta bygglov i kommunen och höra mig för angående. Kan vara en god idé att läsa lagkommentaren till paragrafen först också, de brukar vara mycket användbara.
Till trådskaparen, PBL 9:30-30a, berör avvikelse från plan och a specifikt om byggnaden var tillåten innan detaljplanen. Skulle kontakta bygglov i kommunen och höra mig för angående. Kan vara en god idé att läsa lagkommentaren till paragrafen först också, de brukar vara mycket användbara.
Som sagt begreppet mindre avvikelse finns i PBL. Men en byggnadsnämnd som är "generös" med att bevilja avvikelser riskerar att bli av med rätten att bevilja bygglov. De måste följa lagen. Ex. Ekerö kommun blev satta under "tvångsförvaltning" av länsstyrelsen för några år sedan.
Då hade kommunen under en tid haft en påtagligt hög andel ärenden som ändrades vid överklagande. Det gällde dels bygglov som nekades trots att de var planenliga, dels mängder av bygglov som godkändes trots avvikelser mot det. planen.
Då hade kommunen under en tid haft en påtagligt hög andel ärenden som ändrades vid överklagande. Det gällde dels bygglov som nekades trots att de var planenliga, dels mängder av bygglov som godkändes trots avvikelser mot det. planen.
Ah, nu har jag lärt mig en hel del, tack! Priset på huset är ganska rimligt och några större avdrag blir nog svårt med.
* Det går kanske att klämma en ett lika stort hus på den oprickade delen av tomten.
* Bygglov har beviljats för en veranda som ligger på oprickade markedelen...
Det verkar inte finnas några bygglovsritningar av själva huset så om man ändrar utan att ändra utvändigt så är man kanske safe. Tror inte att det går att göra hursomhelst ändå
.
Jag skall gå vidare till kommunen och hör vad dom säger i nästa vecka. Jag kommer återkoppla för det finns nog ett allmänt intresse här.
/A
* Det går kanske att klämma en ett lika stort hus på den oprickade delen av tomten.
* Bygglov har beviljats för en veranda som ligger på oprickade markedelen...
Det verkar inte finnas några bygglovsritningar av själva huset så om man ändrar utan att ändra utvändigt så är man kanske safe. Tror inte att det går att göra hursomhelst ändå
. Jag skall gå vidare till kommunen och hör vad dom säger i nästa vecka. Jag kommer återkoppla för det finns nog ett allmänt intresse här.
/A