Kan inte bestämma för vilken tomt man ska köpa! :(
Jag står mellan två tomter i Järna respektive Nykvarn och tänkte höra vad ni hade valt – och varför. Här är en sammanställning med lite fakta, för- och nackdelar. Totalentreprenad i båda fallen, samma husmodell (LB Optimal 158), så det är i princip tomterna, läget och kalkylen som skiljer. Tanken är ju att mina barn ska få gå i en bra och nära förskola, ha en egen trädgård, få liksom det här lilla oaset som man önskar man själv hade liksom.
🔹 Tomt i Järna (ca 925 kvm)
Fördelar:
• Soligt och skyddat läge
• Ingen genomfartstrafik, lugn omgivning
• Servitutet belastar grannen – inte denna tomt
• Prickmark (~214 kvm) men påverkar inte placeringen av huset negativt
• Lägre total kostnad: ca 5,2 Mkr för allt (tomt + hus + entreprenad + kringkostnader)
• Mäklare tror på värdering runt 5,3–5,4 Mkr, vilket skulle ge visst överskott direkt efter byggnation
Nackdelar:
• Järna har något lägre genomsnittligt kvm-pris än Nykvarn
• Inte lika expansiv kommunal utveckling som Nykvarn
• Ingen egen pendeltågsstation
• Marknadspotentialen känns mer osäker – hur attraktivt är Järna om 10 år?
🔹 Tomt i Nykvarn (ca 930 kvm)
Fördelar:
• Stark inflyttning av barnfamiljer, högre medelinkomst
• Bättre kommunikationer (pendel, service)
• Kommunen är mer framåtlutad vad gäller tillväxt och exploatering
• Mäklarbedömning: möjlighet till slutvärdering runt 6,2 Mkr
Nackdelar:
• Betydligt dyrare: total kostnad runt 5,7 Mkr
• Servitut som går rakt igenom tomten → ~364 kvm ej bebyggbar yta (dvs det som ligger på andra sidan servitutet)
• Prickmark på 240 kvm → begränsar placering ytterligare
• Sämre solläge – skuggning på eftermiddagen (Skog som växer bredvid tomten som skuggar tomten)
• ROI känns osäker pga högt inköpspris och begränsad byggyta
Summa summarum:
Järna känns tryggare ekonomiskt, bättre solläge och mindre juridiska hinder. Nykvarn lockar med marknadspotential – men till betydligt högre risk och kostnad.
Jag kommer själv bo där i minst 10 år, så min fråga till er blir:
Vad hade ni valt långsiktigt – trygghet och sol i Järna eller tillväxtchans men begränsad tomt i Nykvarn?
🔹 Tomt i Järna (ca 925 kvm)
Fördelar:
• Soligt och skyddat läge
• Ingen genomfartstrafik, lugn omgivning
• Servitutet belastar grannen – inte denna tomt
• Prickmark (~214 kvm) men påverkar inte placeringen av huset negativt
• Lägre total kostnad: ca 5,2 Mkr för allt (tomt + hus + entreprenad + kringkostnader)
• Mäklare tror på värdering runt 5,3–5,4 Mkr, vilket skulle ge visst överskott direkt efter byggnation
Nackdelar:
• Järna har något lägre genomsnittligt kvm-pris än Nykvarn
• Inte lika expansiv kommunal utveckling som Nykvarn
• Ingen egen pendeltågsstation
• Marknadspotentialen känns mer osäker – hur attraktivt är Järna om 10 år?
🔹 Tomt i Nykvarn (ca 930 kvm)
Fördelar:
• Stark inflyttning av barnfamiljer, högre medelinkomst
• Bättre kommunikationer (pendel, service)
• Kommunen är mer framåtlutad vad gäller tillväxt och exploatering
• Mäklarbedömning: möjlighet till slutvärdering runt 6,2 Mkr
Nackdelar:
• Betydligt dyrare: total kostnad runt 5,7 Mkr
• Servitut som går rakt igenom tomten → ~364 kvm ej bebyggbar yta (dvs det som ligger på andra sidan servitutet)
• Prickmark på 240 kvm → begränsar placering ytterligare
• Sämre solläge – skuggning på eftermiddagen (Skog som växer bredvid tomten som skuggar tomten)
• ROI känns osäker pga högt inköpspris och begränsad byggyta
Summa summarum:
Järna känns tryggare ekonomiskt, bättre solläge och mindre juridiska hinder. Nykvarn lockar med marknadspotential – men till betydligt högre risk och kostnad.
Jag kommer själv bo där i minst 10 år, så min fråga till er blir:
Vad hade ni valt långsiktigt – trygghet och sol i Järna eller tillväxtchans men begränsad tomt i Nykvarn?
Antar det är ungefär lika långt att pendla med båda valen (ligger nära varandra ändå). Då är det priset om 10 år som är skillnaden? Och vad vet du om hur priserna kommer utvecklas på 10 år? Och då är det inte säkert att Nykvarn lönar sig, så är det inte bättre att leva gott i 10+ år?
Jag är med på resonemanget om att Nykvarn är en bättre "investering", kanske lite mindre risk i händelse av en nedgång på marknaden.
MEN gäller det verkligen även för den tomten? Med ett servitut som skär bort en 3e del av tomten (är det en väg eller bara ledningar under mark?). Så är det kanske tveksamt om en positiv marknadsutveckling gäller för just den tomten?
Om det är en väg, hur säker kan du vara på att det inte blir 10ggr högre trafik där inom några år?
MEN gäller det verkligen även för den tomten? Med ett servitut som skär bort en 3e del av tomten (är det en väg eller bara ledningar under mark?). Så är det kanske tveksamt om en positiv marknadsutveckling gäller för just den tomten?
Om det är en väg, hur säker kan du vara på att det inte blir 10ggr högre trafik där inom några år?
Bästa svaret
Inte omöjligt att Järna blir mer attraktivt framöver än Nykvarn - även om den senare håller marknadsmässigt.
Trädgårdssol och större utrymme för att använda fastighetsytan samt den ekonomiska investeringen lutar mest åt Järna.
Trädgårdssol och större utrymme för att använda fastighetsytan samt den ekonomiska investeringen lutar mest åt Järna.
Tror du måste bestämma var ni vill bo någonstans. Då menar jag både i vilket samhälle och vilket läge på tomt du känner är rätt. Skillnaden i kostnad/pris är ungefär 10% och kanske inte det som är mest avgörande, om medel finns.
Du har skrivit att pendeltåg inte finns i Järna men i Nykvarn. Det är fel, Järna har pendeltågsstation men inte Nykvarn. Pendeltåget i Järna är dock inte så mycket att gå igång på då man måste byta linje i Södertälje för att komma inåt Stockholm. Kanske inte bör värderas högre än bussförbindelserna mellan Södertälje och Nykvarn. Dessutom finns regionaltåg som stannar i Nykvarn, som kan tas för att åka till Stockholm, dock med högre kostnad än pendeltåg.
Något att möjligen väga in är att Nykvarn är egen kommun medan Järna är en kommundel i Södertälje kommun.
Du har skrivit att pendeltåg inte finns i Järna men i Nykvarn. Det är fel, Järna har pendeltågsstation men inte Nykvarn. Pendeltåget i Järna är dock inte så mycket att gå igång på då man måste byta linje i Södertälje för att komma inåt Stockholm. Kanske inte bör värderas högre än bussförbindelserna mellan Södertälje och Nykvarn. Dessutom finns regionaltåg som stannar i Nykvarn, som kan tas för att åka till Stockholm, dock med högre kostnad än pendeltåg.
Något att möjligen väga in är att Nykvarn är egen kommun medan Järna är en kommundel i Södertälje kommun.
Ostlänken byggs nu. Planen är att leda om den nationella tågtrafiken över Nyköping istället som idag inåt landet. Ska vara klart om just tio år, 2035.
Vad innebär det för Järna, respektive Nykvarn vad gäller regionaltåg/pendeltåg? Nån som har koll?
Vad innebär det för Järna, respektive Nykvarn vad gäller regionaltåg/pendeltåg? Nån som har koll?
Servitutet skär bort stor del av tomten, vi såg ju på den delen som är på andra sidan och den är ju fullkomligt obrukbar.. eftersom den angränsar 4.5m åt alla håll vilket gör att man kan knappt få dit nånting.., och den vägen trafikeras av 3 andra hus i samma avstyckade tomt som nu sålts per tomt då.H hempularen skrev:
Tomten i Järna känns ju som givet; sol, utrymme, ett litet oas nästan. Det som talar emot är väl egentligen att jag fick så dåliga vibes av centrumet.ecb182 skrev:
Nej du har rätt, jag som brukade fel ordval. Järna har pendeltåg men det är ju fortsatt byte i Södertälje och jag som pendlar typ nån gång i månaden till Oslo via Arlanda, funderar egentligen på om det kommer påverka mig särskilt mycket att jag får en längre resväg än idag vilket är 35 minuter ungefär.
Sen är det ju också skolor jag tänker på, vill ju att mina barn ska hamna i bra skolor o få bra förutsättningar rent generellt också såklart.
Men sen kommer ju frågan, kan Nykvarn ha blivit mättat? jag menar priserna börjar ju spika upp mot priser som du ser i Tumba, Rönninge, Salem trakterna liksom och mer populära områden som Högmora etc.
Nykvarn = bättre kommun att bo i vad jag bedömer
Dock vinner tomten alla dagar i veckan i Järna som du beskriver den.
Om du planerar att bo i ca 10 år så skulle jag värdera känslan av tomten högre än ev möjlig bättre värdeutveckling. Njut i 10 år av ett bra boende och skapa förräntning på annat sätt, Bitcoin eller vad du tror på.
Är du väldigt beroende av kommunikationer kanske Nykvarn är att föredra med annars låter det som Järna i mina öron
Dock vinner tomten alla dagar i veckan i Järna som du beskriver den.
Om du planerar att bo i ca 10 år så skulle jag värdera känslan av tomten högre än ev möjlig bättre värdeutveckling. Njut i 10 år av ett bra boende och skapa förräntning på annat sätt, Bitcoin eller vad du tror på.
Är du väldigt beroende av kommunikationer kanske Nykvarn är att föredra med annars låter det som Järna i mina öron
Hade tomten i Järna funnits i Nykvarn, så hade det varit en done deal.. Men nu fick jag upp ögonen för ostlänken..Villa vista skrev:
Vad värderar du högst:
Att pendla 1 ggr per månad 30-60 min snabbare eller sitta i solen i "oasen" och pimpla GT?
Att pendla 1 ggr per månad 30-60 min snabbare eller sitta i solen i "oasen" och pimpla GT?