Gör provision mäklaren mer trovärdig?

[tompaah7503]

Vad har ni för tips för att hitta rätt i djungeln av mäklare?

Jag har valt Hemverket två gånger nu, är kanonnöjd. Fast pris och riktigt lågt dessutom, 15.000 kr tror jag det är nu för en försäljning. Man sköter visningarna själv, därav det lägre priset.

Låt inte vanliga mäklare skrämma upp er om att det blir lägre pris om de inte får uppdraget. Fundera en sekund på vilket sätt en vanlig mäklare kan trissa upp priset.. de säger att de har unika reklamkanaler och kompetens. Jag säger att det är bullshit, all annonsering sker via Hemnet och där finns även Hemverket. De ringer runt till budgivarna och trissar upp dem, det kan du själv också göra om du har hand om budgivningen.

Ena huset fick vi vårt ganska höga utgångspris efter lite väntande. Andra huset gick för betydligt mer än utgångspriset och betydligt mer än vad två olika traditionella mäklare hade värderat huset till. Nu snackar vi ändå primitiva hus på bonnvischan.

 

[Foxpaint]

När vi sålde vårt hus för sex år sedan så använde vi Privatmäklaren som vi upplevde som väldigt trovärdiga och seriösa.
Då tog de ett fast pris på 2500 + 12 500 kr. Om inte huset hade sålts hade vår kostnad varit de första 2 500 kr.
De gör pappersarbete, tillhandahåller en fotograf, mm och det "enda" man behöver göra själv är sätta upp "Till Salu"-skylten och hålla visningen.
De var mycket förtroendeingivande och vi var löjligt positiva efter försäljningen och kommer helt säkert att använda dom igen. Trots att delar av försäljningen var i semestertider så var de alltid lätta att komma i kontakt med.

Den lokala bankens mäklarbyrå förslag på utgångspris ansåg vi vara alldeles för defensivt/lågt och vi tog det som att de hellre ville ha ett snabbt avslut än ett högre slutpris och vem gynnar det? Mäklaren eller oss?
... ja just det... jag/vi har ingen koppling alls till Privatmäklaren och har inte haft någon kontakt med om sedan husförsäljningen, vi var bara helt fantastiskt nöjda .
//Foxpaint

 

[HogeN]

brukar gå att se om mäklaren är bra om han svara direkt han kan kan sänka sitt arvode.. kommer svaret på nanosekund NEJ är det bara att gå ut få är det bara pengarna som gäller

 

[cpalm]

Den lokala bankens mäklarbyrå förslag på utgångspris ansåg vi vara alldeles för defensivt/lågt och vi tog det som att de hellre ville ha ett snabbt avslut än ett högre slutpris och vem gynnar det? Mäklaren eller oss?

Fast den allmänna uppfattningen är väl att ett "för" lågt utgångspris är ett knep för att locka fler spekulanter i förhoppningen att med många budgivare nå ett högre slutpris? Det kallas ju inte lockpris för intet. Och fler spekulanter innebär otvivelaktigt betydligt mer jobb för mäklaren, och förmodligen en mer segdragen budgivning.

 

[hempularen]

Jo men lockpriser som är lägre än "normala lockpriser" ger att slutpriset inte kommer upp till normal nivå. Jag tror personligen att det kan bero på en psykologisk spärr. Om priserna i området ofta budas upp 25 - 30% över utgångspris, så kommer objektet med utgångspris som skulle behöva budas upp 60 - 70% för att nå normalnivån. Då stoppar budgivningen ofta vid kanske 35 - 40% upp.

Mäklaren kan lägga ytterligare en rekordförsäljning till sin CV, ingen har fått upp priset så mycket tidigare....

I de områden jag har tittat närmare på så får de mäklarfirmor som ofta har påtagligt låga utgångspriser nästan aldrig ut de högsta slutpriserna.

 

[Höök]

Det finns mäklare som låter budgivningen sköta sig själv med sms-bud och sen finns det mäklare som jobbar aktivt med budgivningen dvs ringer budgivare kontinuerligt, använder psykologi, affärstänk och sen har erfarenhet när budgivare hoppar av, ljuger eller budar på flera hus samtidigt.

För mig är valet lätt.

 

[cpalm]

Jo men lockpriser som är lägre än "normala lockpriser" ger att slutpriset inte kommer upp till normal nivå.

Jag har också resonerat precis så och budat på många "fynd" men aldrig fått det bekräftat. Tvärtom är min erfarenhet att det inte är några konstigheter med budgivningar som slutar 300% över utgångspris. Har varit på visningar med flera hundra spekulanter och 3-4 representanter närvarande från mäklaren och det enda som varit spektakulärt med de objekten är det extremt låga utgångspriset.

Men oavsett har jag mycket svårt att se att ett lågt utgångspris skulle innebära mindre jobb för mäklaren?

 

[Fairlane]

En sak man kan försöka tänka på i val av mäklare är om man tror att man skulle kunna känna förtroende för mäklaren om man var köparen. Det dyker ju upp trådar här med jämna mellanrum där köparen inte litar på mäklaren. Ofta blir uppmaningen att släppa objektet. Om många tänker så bör slutpriser bli lägre med mäklare folk inte får förtroende för.

 

[hempularen]

Jag har också resonerat precis så och budat på många "fynd" men aldrig fått det bekräftat. Tvärtom är min erfarenhet att det inte är några konstigheter med budgivningar som slutar 300% över utgångspris. Har varit på visningar med flera hundra spekulanter och 3-4 representanter närvarande från mäklaren och det enda som varit spektakulärt med de objekten är det extremt låga utgångspriset.

Men oavsett har jag mycket svårt att se att ett lågt utgångspris skulle innebära mindre jobb för mäklaren?

Nej, lågt utgångspris innebär en del merarbete för mäklaren om objektet stormas. Många kommer att ringa med diverse frågor osv. Men att få 300% uppbudat, ser bra ut i CVn. Mäklaren måste tänka på marknadsföringen också. Och det blir helt klart en snabb försäljning.

I de fall jag sett här i närområdet så har lågt utgångspris i vissa fall gett ett slutpris 2 - 3 milj under vad synbarligen likvärdiga objekt slutat på, där utgångspriset varit mera rimligt. Det har då gällt hus i spannet 7 - 11 milj.

 

[Rogero]

Man läser allt som oftast att privatpersoner jämför fastighetsmäklare med "bilnasare".
Varför inte gå in och titta på SKI:s kvalitetsindex för olika branscher?
http://www.kvalitetsindex.se/branschmatningar/fastighetsmaklare/
Där kan man bl a läsa:
"vi ser samtidigt en utveckling där mäklarbranschen har gått från en stor andel missnöjda kunder till att vara en av de branscher med högst kundnöjdhet".

 

[Holmspel]

Gissningsvis har det att göra med prisutvecklingen på bostäder.
Nu kanske jag sticker ut hakan lite men i goda tider där det står köpare på rad är det i princip omöjligt att misslyckas.

Nu när amorteringskrav m.m börjat gälla så börjar också säljare ställa högre krav och kanske förvänta sig mer av mäklarna då affärerna tar längre tid och eventuella köpare behöver bearbetas.

 

[hempularen]

Man läser allt som oftast att privatpersoner jämför fastighetsmäklare med "bilnasare".
Varför inte gå in och titta på SKI:s kvalitetsindex för olika branscher?
[länk]
Där kan man bl a läsa:
"vi ser samtidigt en utveckling där mäklarbranschen har gått från en stor andel missnöjda kunder till att vara en av de branscher med högst kundnöjdhet".

Fast statistik är relativt lätt att manipulera. Det står i länken att de mäter genom telefonintervjuer med kunder, både köpare och säljare.

Kontaktuppgifterna till dessa kan de knappast få från någon annan än de mäklarfirmor som är med i undersökningen. Det lär vara relativt enkelt för mäklarna att sortera bort de som man vet är missnöjda ur listorna. Dessutom så gissar jag att spekulanter som inte blir vinnare i budgivningar saknas i materialet. Så den statistiken ger jag inte mycket för.

 

[Holmspel]

”Det finns tre sorters lögn: lögn, förbannad lögn och statistik”, en gammal bevingad fras om statistik i syfte stärka svaga argument. Frasen brukar tillskrivas den engelske premiärministern Benjamin Disraeli men populariserades av författarpseudonymen Mark Twain"

 

[Admi]

Något beklämd av en massa tyckare, inte mycket fakta i dessa kommentarer.
Jag är absolut inte mäklare men har sålt och köpt en hel del fastigheter.
Bara att ta in ett objekt kräver ju normal sätt en gratis insats garanti, prisbilden, ägarförhållanden och en massa saker förväntas mäklaren leverera med precision och sedan förkastar vi dom flesta då kunkerransen är benhård idag, det är ju en överetablering med trasig prisbild. När vi väl valt mäklare enligt kommentarerna här jobbet över! Javisst, fotografering, objeksbeskrivning och ansvar ligger på mäklaren att lösa, annonsering och att just våran annons sticker ut, det händer av sig själv? kundregister och bearbetning behövs ju inte heller..många andra saker vi bara tror sker av marknadskrafter?? Sedan är det väl inga konstigheter att dom får jobba på helgen.
Varför tror ni inte att incitament modeller är bra för just mäklare?? För att dom bara kammar in pengar och inte gör något?? Inget kan vara mer fel enligt mig, några har relativt lätta objekt, men att få ut ett högt pris gång efter gång är inte tur, det krävs minst två köpare som både har resurser och beslutsamhet att just detta objekt är vad dom vill ha. Köparna ska dessutom stå för sina bud vilket definitivt inte är legio, att mäklaren har upplysningsplikt och är i den omöjliga situationen att betjäna både säljare och köpare tar vi också för givet, kruxet är ju att dom då också måste veta allt, kostnadskalkyler måste dom göra, prata med alla involverade banker etc etc.
För mig blir det i slutänden helt klart så att om mäklaren kan påverka sin ersättning med olika incitamentnivåer beroende på slutpris så jobbar mäklaren hårdare, om dom lyckas? Det beror på ytterligare en massa faktorer, som absurda åtgärder för att strypa folkets skuldbörda, om det finns minst två köpvilliga, vilka andra objekt som finns ute etc

Jag håller med om att det är klart att det är jobb under "produktionsfasen"

Något beklämd av en massa tyckare, inte mycket fakta i dessa kommentarer.
Jag är absolut inte mäklare men har sålt och köpt en hel del fastigheter.
Bara att ta in ett objekt kräver ju normal sätt en gratis insats garanti, prisbilden, ägarförhållanden och en massa saker förväntas mäklaren leverera med precision och sedan förkastar vi dom flesta då kunkerransen är benhård idag, det är ju en överetablering med trasig prisbild. När vi väl valt mäklare enligt kommentarerna här jobbet över! Javisst, fotografering, objeksbeskrivning och ansvar ligger på mäklaren att lösa, annonsering och att just våran annons sticker ut, det händer av sig själv? kundregister och bearbetning behövs ju inte heller..många andra saker vi bara tror sker av marknadskrafter?? Sedan är det väl inga konstigheter att dom får jobba på helgen.
Varför tror ni inte att incitament modeller är bra för just mäklare?? För att dom bara kammar in pengar och inte gör något?? Inget kan vara mer fel enligt mig, några har relativt lätta objekt, men att få ut ett högt pris gång efter gång är inte tur, det krävs minst två köpare som både har resurser och beslutsamhet att just detta objekt är vad dom vill ha. Köparna ska dessutom stå för sina bud vilket definitivt inte är legio, att mäklaren har upplysningsplikt och är i den omöjliga situationen att betjäna både säljare och köpare tar vi också för givet, kruxet är ju att dom då också måste veta allt, kostnadskalkyler måste dom göra, prata med alla involverade banker etc etc.
För mig blir det i slutänden helt klart så att om mäklaren kan påverka sin ersättning med olika incitamentnivåer beroende på slutpris så jobbar mäklaren hårdare, om dom lyckas? Det beror på ytterligare en massa faktorer, som absurda åtgärder för att strypa folkets skuldbörda, om det finns minst två köpvilliga, vilka andra objekt som finns ute etc

Min tanke kring provision är att i en så konkurrensutsatt bransch kan provision skapa forcerade sälj pga. mäklaren har en personlig och ekonomisk stress. Medellönen för mäklare är ju faktiskt ganska låg i Sverige... Att jobba "hårdare" borde kunna översättas till att jobba "smartare"... Hur mycket utanför standarduppgifter kan en mäklare egentligen göra för att sälja en bostad? Om de ska agera enligt god mäklarsed...

 

[Admi]

Jag har köpt och sålt några gånger och de flesta mäklare föreslår en modell där de får en högre provision över en viss nivå. Det brukar låta så här:
"Du kommer garanterat få 2 miljoner för det här objektet. Vi har en modell där du betalar fast pris upp till en drömgräns och 10% på allt över. En drömgräns här kan vara 2 miljoner."*

Det fungerar säkert i många fall. Jag brukar svara "Om jag garanterat får ut 2 miljoner borde det väl inte vara en drömgräns? Är det inte rimligt med en drömhräns på 2,5 miljoner då?"

Det brukar besvaras med att då blir det ju omöjligt för de att nå bonusnivån och då kommer de ju inte göra det lilla extra. När man frågar vad det lilla extra kan vara får man inget svar och de kommer självklart ringa runt etc oavsett var vi lägger gränsen...

Sist träffade vi en mäklare som sa ungefär så här. "Ni kommer kunna sälja för X miljoner, kanske lite upp eller ner. Jag vill ha Y kronor för försäljningen, vilket motsvarar Z%. Jag föredrar att vi kör Z% rakt av, unga trappor. Jag tycker trappmodellen är fel. Helt plötsligt rusar priser på ett boende utan att vi mäklare gjort något särskilt så varför ska jag få några 100' för det?"

Han verkar dessutom göra bra jobb så det är en mäklare jag kan tänka mig att sälja med.

*Välj valfritt belopp beroende ort och objekt.

Det är just det - "Det lilla extra" - jag inte förstår... Vad gör mäklaren efter att hon/han har matchat med spekulanter, hållit visningar, ringt spekulanter, etc.? Känns som att "det lilla extra" är en ett rest-argument sen tiden innan digitalisering...