Besiktningsprotokoll uppskattar råd

[svare]

Hej,

Jag och min fru kollar just nu på hus och har hittat ett objekt som vi är väldigt intresserad av. Dessvärre har jag - trots mina försök - tummen mitt i handen och har lite svårt att avgöra riskfaktorer och potentiella konsekvenser av det som står i besiktningsprotokollet.

Jag uppskattar om någon har möjlighet att ge oss lite tips och råd gällande vad som står i besiktningsprotokollet. Jag har bifogat lite bilder samt vad som står i protokollet gällande "kommentar och riskanalys"

Huset är ett 1.5 plans hus med källare byggt 1961.

Ni kan se de frågor jag skickat till besiktningsmannen nedan som jag inväntar svar på, men tänkte kolla med alla kunniga här vad ni tycker.

------------------------------------------------------
Kommentarer och riskanalys

Fönster och dörrar.
När det finns otätheter vid fönster/dörr-infästningar (gäller även takkupans fönster) finns risk att vatten/fukt tränger in med fuktrelaterade skador i kringliggande konstruktioner som möjlig följd. Skador i kringliggande konstruktioner kan inte uteslutas.

Allmänt källare.
En äldre källare av detta slag utsätts i regel mer eller mindre för permanent fuktpåverkan från angränsande mark. Utifrån erfarenhet är det känt att konstruktioner och beläggningar/beklädnader med organiska material mot golvoch väggytor bör undvikas, då fuktpåverkan och mikrobiell tillväxt (mögel/bakterier) och rötskador kan uppstå i sådana. Delar av det utvändiga fuktskyddet är också äldre. Det kan inte uteslutas att brister föreligger alternativt kommer att uppstå i det utvändiga fuktskyddet vilket medför att källarens utvändiga fuktskydd måste åtgärdas.
------------------------------------------------------

• ”Stomme: Trä, murverk (tegel, cementhålsten och lättbetong) och betong” /// Är det till viss del blåbetong så det föreligger risk för höga halter av radon?

• ”Takpannor och plåt-beslag/arbeten bör ses över och justeras samt trasiga bytas. Kontakta fackman för åtgärd.” /// Vad är din uppfattning om omfattningen av åtgärder som krävs? Är det partiellt byte av takpannor/plåtarbeten som krävs eller föreligger det risk för byte av hela taket och underliggande takpapp?

• ”Äldre källare med utreglade väggar, se kommentar/riskanalys”. /// Är det din bedömning att det behöver göras en ny dränering och fuktisolering med tanke på det äldre utvändiga fuktskyddet? Fögerligger det risk för mikrobakteriell tillväxt i exempelvis golv?

• ”Flera fönster och garageport har otätheter, brister och underhållsbehov och något är ev. i behov av byte” /// Föreligger det överhängande risk att fukt trängt in i fasaden eller är byte av fönster rekommenderat mer ur energisparande åtgärd/ för att minska drag?

• ”Fasadtegelns fogar över fönster och port har armeringssprängningar, kontakta fackman för åtgärd.” /// Innebär detta att det finns risk för att fukt kommit in i fasaden som sedan fryst och expanderat?

• ”Tegelfasaden saknar ventilations hål i nedre skiftet vilket kan hämma uttorkningen av fasaden. Fasadtegelns fogar över fönster och port har armeringssprängningar, kontakta fackman för åtgärd.” /// Kan du spekulera i huruvida ventilationshål går att åtgärda i efterhand för att säkerställa tillräcklig ventilation?

• ”Balkongens bedöms vara i behov av underhåll” /// Kan du förtydliga detta? Betyder det att konstruktionen måste förstärkas för att kunna nyttjas?

• ”Äldre golvbrunn av gjutjärn förekommer, vilket innebär ökad risk för läckage”. /// Finns det risk för oro som antyder att ett byte av gjutjärnsbrunnen bör göras omedelbart?

• Det står att detta gjorts men att uppgift saknas. Är detta baserat på vad tidigare ägare då sagt men att detta inte går att verifiera?

Mvh,
Stefan

 

[Byggfilosofen]

Hej. Som jag uppfattar det är det inte utlåtande utformat som en överlåtelsebesiktning ska vara.
Utformad mer som en underhållsplan, tex
Tak, det är inte noterat synliga brister däremot behov av underhåll.
Balkong, det står inget om synliga brister, däremot att den är i behov av underhåll.
Rekommenderar såklart att ni bokar en egen besiktning och är med på plats, men har förstått att det kan vara svårt i dagsläget.
Du får gärna tipsa om vad som händer vid budgivningen, om det kommer någon information om intresserade väljs bort vid krav på egen besiktning, och när den informationen kommer fram i så fall.
Köparens undersökningsplikt är långtgående....

Men om ni inte har möjlighet att boka en egen oberoende besiktning föreslår jag att ni köper in er på säljarbesiktning med genomgång på plats.... och hoppas att det är genomförbart
Så hoppas jag att ni får tips om var besiktningsmannen tittar, och hur personen resonerat vid sin bedömning i utlåtandet.

 

[svare]

Hej. Som jag uppfattar det är det inte utlåtande utformat som en överlåtelsebesiktning ska vara.
Utformad mer som en underhållsplan, tex
Tak, det är inte noterat synliga brister däremot behov av underhåll.
Balkong, det står inget om synliga brister, däremot att den är i behov av underhåll.
Rekommenderar såklart att ni bokar en egen besiktning och är med på plats, men har förstått att det kan vara svårt i dagsläget.
Du får gärna tipsa om vad som händer vid budgivningen, om det kommer någon information om intresserade väljs bort vid krav på egen besiktning, och när den informationen kommer fram i så fall.
Köparens undersökningsplikt är långtgående....

Men om ni inte har möjlighet att boka en egen oberoende besiktning föreslår jag att ni köper in er på säljarbesiktning med genomgång på plats.... och hoppas att det är genomförbart
Så hoppas jag att ni får tips om var besiktningsmannen tittar, och hur personen resonerat vid sin bedömning i utlåtandet.

Hej,

Tack för din input, det uppskattas!

Jag hade faktiskt mailkonversation och samtal med besiktningsmannen och fick lite kontext och input på besiktningen som gjordes. Det var enligt honom en vanlig besiktning och utformat så som detta företag gör det på. Han hade varit överallt i krypvindar och utrymmen men sa också att det finns grey areas vad gäller vissa områden, exempelvis finns det inget som tyder på fukt eller väta i källaren men det går inte att utesluta då dränering och fuktskydd förbrukat sin tekniska livslängd. Han gick igenom allt punkt för punkt och gav sina rekommendationer på vad han anser bör göras och vilka offerter han skulle tagit in så överlag fick jag en bra känsla och kan nu budgetera och ta det i beaktande om det är så att vi lägger ett bud.

Visningen är först på söndag så kommer jobba lite med att ringa murare, takläggare och liknande för att få mellan tummen och pekfinger pris på vad lite åtgärder skulle kosta.

 

[Byggfilosofen]

Låter ju bra.
Går ni vidare så hoppas jag att ni ändå går igenom det på plats med BM.
Och var medveten om att det 'skyddar er' enbart om ni 'köper över det' innan kontraktet stängs.
Och fundera på om det är något ni vill undersöka vidare, även om ni är nöjda med genomgång och det ni ser på visning kan det vara annat som ni kan behöva avväga, om ni ska köpa risken eller undersöka tex har det utförts en radonmätning, ventilation, vilken status har elen? vilka åtgärder vill ni göra och vad bör ni ta hänsyn till för helheten och avsedd funktion.
Om det är något ni vill undersöka vidare, kan ni testa att fråga hur säljaren ställer sig till det innan budgivningen börjar.....
(Du får gärna tipsa efteråt om vad som händer i processen)

 

[svare]

Låter ju bra.
Går ni vidare så hoppas jag att ni ändå går igenom det på plats med BM.
Och var medveten om att det 'skyddar er' enbart om ni 'köper över det' innan kontraktet stängs.
Och fundera på om det är något ni vill undersöka vidare, även om ni är nöjda med genomgång och det ni ser på visning kan det vara annat som ni kan behöva avväga, om ni ska köpa risken eller undersöka tex har det utförts en radonmätning, ventilation, vilken status har elen? vilka åtgärder vill ni göra och vad bör ni ta hänsyn till för helheten och avsedd funktion.
Om det är något ni vill undersöka vidare, kan ni testa att fråga hur säljaren ställer sig till det innan budgivningen börjar.....
(Du får gärna tipsa efteråt om vad som händer i processen)

När du säger "skyddar er enbart om vi köper över det innan kontraktet stängs" vad avser du då?

Vi ska kolla på söndag allt som jag pratade om med BM och skaffa mig en egen uppfattning. Radonmätning har som sagt inte utförts och enligt BM kan några mellanväggar (inte ytterväggarna) potentiellt vara blåbetong men då han inte ansvarade för radonmätning var inte detta del i besiktningen. Elen är gammal med gammal proppskåp. Av rejälare typ enligt BM och inte åldersförändringar heller, men han rekommenderade ändå att ta in en elektriker och gå igenom huset och sätta upp en/flera jordfelsbrytare. Han tyckte också vi skulle sätta in tilluftsventiler och kanalfläkt så vi kan styra ut från våtutrymmena och in i ex sovrummen då självdraget inte funkar så bra enligt honom. Behövs utan tvekan om man byter fönster (vilket han också rekommenderade att göra).

Jag återkommer definitivt med uppdatering =)

 

[Byggfilosofen]

Du är som köparen inte skyddad av säljarbesiktningen om du inte 'köpt in dig på den', och det behöver göras i tid, dvs innan affären är stängd. Fråga besiktningsmannen (i första hand) eller mäklaren om det.

 

[Rikard11]

Du är som köparen inte skyddad av säljarbesiktningen om du inte 'köpt in dig på den', och det behöver göras i tid, dvs innan affären är stängd. Fråga besiktningsmannen (i första hand) eller mäklaren om det.

Majoriteten av de stora mäklarföretagen har vis samarbeten med besiktningsföretsgen ett upplägg som överlåter besiktningen automatiskt på köparen, oavsett genomgång. Detta ser ut att vara gjort av OBM? Då är jag 99% säker på att den överlåts på dig som köpare, oavsett vad du gör för genomgång

 

[Byggfilosofen]

Hej. Intressant information.
Du får gärna länka var du har fått den informationen kommer ifrån.
Vad jag vet så har du som köpare inget avtal med besiktningsman/ säljarbesiktning utan genomgång med BM, utan avtal att du som köpare har 'köpt in dig' på Besiktningsprotokollet.
Jag vill gärna veta hur den informationen och när, den kommer köparintresserade till del. Och möjlighet till genomgång på plats.

 

[Byggfilosofen]

Att mäklarföretag har avtal med Besiktningsföretag känner jag till.
Och att de kan tappa avtalen om mäklarna blir missnöjda är inget okänt.

 

[pelle plåttak]

Renovera ett badrum under 6 år måste ju vara något slags rekord .
Och inga kvalitetdokument finns

Och ett tak som är 10 år gammalt som läcker .

Glöm detta hus om du inte har stor renoveringsbudget är mitt tips

 

[Rikard11]

Hej. Intressant information.
Du får gärna länka var du har fått den informationen kommer ifrån.
Vad jag vet så har du som köpare inget avtal med besiktningsman/ säljarbesiktning utan genomgång med BM, utan avtal att du som köpare har 'köpt in dig' på Besiktningsprotokollet.
Jag vill gärna veta hur den informationen och när, den kommer köparintresserade till del. Och möjlighet till genomgång på plats.

Jobbat som mäklare på två av Sveriges största byråer, så därför vet jag det. Förstår inte riktigt din efterföljande fråga?

 

[Byggfilosofen]

[

Jobbat som mäklare på två av Sveriges största byråer, så därför vet jag det. Förstår inte riktigt din efterföljande fråga?

Är upplägget företagsspecifikt?
Vilken organisation är dessa företag/ mäklare anslutna till?

Tar gärna emot en länk avseende din information enligt nedan.
'Majoriteten av de stora mäklarföretagen har via samarbeten med besiktningsföretagen ett upplägg som överlåter besiktningen automatiskt på köparen, oavsett genomgång.'

Kan det vara så att det är avtalat med vissa besiktningsföretag?
Antar att det inte gäller generellt.

---
Vad är det du inte förstår med min efterföljande fråga, menar du i #8?
Var det frågan om; när Köpintresserade får information om förutsättningarna, om de vill knyta avtal till säljarbesiktning (om de inte har möjlighet att anlita en egen besiktningsman),
Vad jag vet måste köparen ha en genomgång med BM och 'köpa in sig' för att de ska kunna åberopa eventuella brister.
Som du menar #7 inte har någon betydelse?

 

[svare]

Hej allihop,

Tack så mycket för alla era tips och råd.

Vi var där och kollade och i just detta fall hade vi nog inte behövt göra allt detta förhandsjobbet - det var verkligen inte riktigt förmedlat i annonsen. Huset var omgjort ordentligt, och det var både lutande golv, oerhört många fönster som skulle behöva bytas, hål i fasaden rakt in i källaren, antik luftvärme pump etc etc.

Dock mycket bra att börja undersöka och prata dels här men också med olika fackmän för att få lite koll på vad saker kan kosta och hur man skall tänka.

Vi har gått vidare och kollar på ett annat hus nu med Nivellgolv som trots det luktar fukt samt har fukthalter över gränsvärden. Sannolikt inget vi går vidare med men skall börja ringa till den besiktningsmannen nu och prata med Nivellsystem själva. Verkar som att de lämnat kvar reglarna i betongen när de satt upp Nivellsystemet och sedan inte heller satt ventilation .

Tack så mkt allihop för alla råd!

 

[Byggfilosofen]

Tack för feedback.
Jag är ju nyfiken på säljarbesiktningen, i vilken omfattning det framgick vad, när och omfattning nya åtgärder gjorts. Tror att just få det man ser i ett sammanhang har betydelse för bedömning, utöver det ni såg på plats?
Hur många ägarbyten, läs 'hur många som petat i byggtekniken' har ju också betydelse.

Lycka till med fortsatt letande och ert kommande boende, när det nu blir.