Besiktningsprotokoll från säljaren
Hej,
Hoppas kunna få bra råd ev er kunninga.
Är intresserade av ett 1-planshus, där det har gjort en besiktning. Där dom har haft följande kommentarer.
1, Grundläggningen består av en betongplatta på mark utan underliggande isolering och med en flytande golvspånskiva på en cellplastisolering. Kontroll av konstruktion utfördes genom provhål golv i sovrum 1 (nordöstra hörnet) och sovrum 3 (under tröskel). Där uppmättes fuktvärden under kritisk nivå för mikrobiell tillväxt dock kunde mikrobiell lukt kännas, mest påtaglig längs golv/väggvinklar vardagsrum. Fuktkvoten uppmättes till 13-14 %. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om fuktkvoten överstiger 17%.
Fråga: Bör man göra något åt detta eller ska man mer ta det som en reflektion, eftersom det inte överstiger 17%?
2, Fuktuppsug och sprickor finns på sockeln. Vi rekommenderar en fördjupad undersökning för att bedöma orsak och omfattning.
Fråga: Tar man in en egen besiktningsman när man ska köpa ett hus? Eller vem kontaktar man för en fördjupad undersökning? Gör man det innan man skriver eventuellt ett kontrakt?
Tack på förhand
Hoppas kunna få bra råd ev er kunninga.
Är intresserade av ett 1-planshus, där det har gjort en besiktning. Där dom har haft följande kommentarer.
1, Grundläggningen består av en betongplatta på mark utan underliggande isolering och med en flytande golvspånskiva på en cellplastisolering. Kontroll av konstruktion utfördes genom provhål golv i sovrum 1 (nordöstra hörnet) och sovrum 3 (under tröskel). Där uppmättes fuktvärden under kritisk nivå för mikrobiell tillväxt dock kunde mikrobiell lukt kännas, mest påtaglig längs golv/väggvinklar vardagsrum. Fuktkvoten uppmättes till 13-14 %. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om fuktkvoten överstiger 17%.
Fråga: Bör man göra något åt detta eller ska man mer ta det som en reflektion, eftersom det inte överstiger 17%?
2, Fuktuppsug och sprickor finns på sockeln. Vi rekommenderar en fördjupad undersökning för att bedöma orsak och omfattning.
Fråga: Tar man in en egen besiktningsman när man ska köpa ett hus? Eller vem kontaktar man för en fördjupad undersökning? Gör man det innan man skriver eventuellt ett kontrakt?
Tack på förhand
Ja man tar in en egen besiktningsman för att fullgöra sin undersökningsplikt.
Det kan göras både innan och efter kontraktsskrivning (gör man det efter så har man en klausul i kontraktet)
Prata med mäklaren som vet hur detta fungerar.
Det kan göras både innan och efter kontraktsskrivning (gör man det efter så har man en klausul i kontraktet)
Prata med mäklaren som vet hur detta fungerar.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 219 inlägg
Nu framgår inte ålder av huset, men vissa hus har en "riskkonstruktion" med tex oisolerad platta.T Tantann skrev:
Om det har stått där i "50 år" och inte uppvisar tecken på mikrobiell tillväxt eller förhöjd fukt så borde det vara ok. MEN om lukt kunde kännas så kan man fråga sig vartifrån den kommer (et ttesthål kan ju "missa")?
Det kan ju vara via sockeln som fukt kommer in någonstans.
När är huset därnerat ? Vilken mark ligger det på? Är det stor risk för översvämnningar/tillfälliga händelser ? Är det trä/betong i sockeln ? Finns ngt skydd mellan ev betongsockel och vägg/organiskt material osv
Många faktorer att väga in.
Är dessa två de enda anmärkningarna och huset i övrigt är fint så låter det inte alls alarmerande, men svårt att avgöra utan resten av protokollet...
Hej
Huset är från 1979.
Står inget om att det har dränerats efter 1979.
Summeringen från besiktningsprotokollet säger:
Byggnaden är enligt min bedömning i ett allmänt välskött och gott skick. Noterade anmärkningar är relativt få, men förväntade med tanke på ålder och byggnadssätt samt viktiga att känna till för att förebygga risken för mer omfattande framtida skador. De viktigaste punkterna enligt mig är tvättstuga och golvkonstruktion
Jag skulle vara väldigt försiktig om det finns en lukt. Fukt och mögelproblem är extremt vanliga i hus med den här typen av grund, som var "standard" på 70 talet. De flesta av dessa hus är numera åtgärdade.
OM det finns en lukt så innebär det att det finns ett fuktproblem. I bästa fall räcker det att göra om dräneringen, men det kan man inte räkna med. I värsta fall måste man byta syllar och golv. Huset "hissas upp" och man sågar bort ca 30cm av alla väggar mot golvet och ersätter. Brukar innebära att alla golv måste rivas ut också. En stor och dyr operation.
Fuktproblem i 70 talshus har flera olika orsaker. Men huvudproblemet är att man har en betongplatta med isoleringen på översidan. Det gör att plattans undersida är kall. Nere i marken finns alltid en grundvattenyta (helst) en bit under huset. Från den avdunstar det hela tiden vattenånga som tränger upp genom marken. Den träffar betongplattans undersida, som är kall. Då kondenserar ångan. Vattnet sugs upp i betongen. Och vidare till trä och annat organiskt material som ligger i kontakt med betongplattan. Här kommer en annan 70 tals "uppfinning" in. Man ville göra det enklare att fästa huset i betongplattan. Så man gjöt in syllarna (väggens undre regel) i betongen. Så att huset kunde spikas fast i den. Vatten som sögs upp i betongen fick dessa syllar att murkna snabbt. Det kom man på en bit in på 70 talet. Med en dåres envishet fortsatte man med ingjutning (tidigare och numera har man alltid en tjärpapp eller annan fuktisolering mellan trä och betong). Man "löste" problemet genom att börja gjuta in tryckimpregnerade syllar. Impregneringen gör att träet inte murknar. MEN impregneringsmedlen reagerar med vattnet och avger en "kemisk lukt", om de utsätts för fukt långvarigt. Ett väldigt vanligt problem med hus från den tiden.
Men även övriga utförandet av betongplattorna var det extremt mycket byggfusk med på 70 talet. Det skall ju ligga ett lager makadamm (småsten som inte kan suga igenom vatten) under en grund. På 70 talet finns det exempel på att man lade ut typ mindre än 5 cm makadamm direkt på matjord på en åker, utan någon geoduk som skall hindra att jord eller lera tränger in i makadammbädden. Och gjöt betongplatta på det. Betongen är då i direktkontakt med jorden som suger upp vatten. När jag var tonåring passerade jag ett bygge av 200 kedjehus på väg till skolan. Det var en f.d åker. Jag var lite nyfiken på varför man lade ett tunt lager makadamm på jorden innan gjutningen. Jorden var liksom "pudrad" med makadamm, man såg jorden mellan småstenarna. Detta var någon gång 76 - 77.
Numera bygger man med betonplatta som isoleras på undersidan med frigolit. Det gör dels att mycket av vattenångan stoppas av frigoliten, dels att betongplattan håller rumstemperatur, det blir ingen kondens på undersidan av plattan.
Själv är jag visserligen lite fundersam om människor om 50 år kommer att idiotförklara dagens generation när frigoliten börjar visa ålderstecken. Alla nya hus vilar på en bädd av frigolit. Vet ej om det finns risk för det. Men jag skulle inte blir förvånad.
OM det finns en lukt så innebär det att det finns ett fuktproblem. I bästa fall räcker det att göra om dräneringen, men det kan man inte räkna med. I värsta fall måste man byta syllar och golv. Huset "hissas upp" och man sågar bort ca 30cm av alla väggar mot golvet och ersätter. Brukar innebära att alla golv måste rivas ut också. En stor och dyr operation.
Fuktproblem i 70 talshus har flera olika orsaker. Men huvudproblemet är att man har en betongplatta med isoleringen på översidan. Det gör att plattans undersida är kall. Nere i marken finns alltid en grundvattenyta (helst) en bit under huset. Från den avdunstar det hela tiden vattenånga som tränger upp genom marken. Den träffar betongplattans undersida, som är kall. Då kondenserar ångan. Vattnet sugs upp i betongen. Och vidare till trä och annat organiskt material som ligger i kontakt med betongplattan. Här kommer en annan 70 tals "uppfinning" in. Man ville göra det enklare att fästa huset i betongplattan. Så man gjöt in syllarna (väggens undre regel) i betongen. Så att huset kunde spikas fast i den. Vatten som sögs upp i betongen fick dessa syllar att murkna snabbt. Det kom man på en bit in på 70 talet. Med en dåres envishet fortsatte man med ingjutning (tidigare och numera har man alltid en tjärpapp eller annan fuktisolering mellan trä och betong). Man "löste" problemet genom att börja gjuta in tryckimpregnerade syllar. Impregneringen gör att träet inte murknar. MEN impregneringsmedlen reagerar med vattnet och avger en "kemisk lukt", om de utsätts för fukt långvarigt. Ett väldigt vanligt problem med hus från den tiden.
Men även övriga utförandet av betongplattorna var det extremt mycket byggfusk med på 70 talet. Det skall ju ligga ett lager makadamm (småsten som inte kan suga igenom vatten) under en grund. På 70 talet finns det exempel på att man lade ut typ mindre än 5 cm makadamm direkt på matjord på en åker, utan någon geoduk som skall hindra att jord eller lera tränger in i makadammbädden. Och gjöt betongplatta på det. Betongen är då i direktkontakt med jorden som suger upp vatten. När jag var tonåring passerade jag ett bygge av 200 kedjehus på väg till skolan. Det var en f.d åker. Jag var lite nyfiken på varför man lade ett tunt lager makadamm på jorden innan gjutningen. Jorden var liksom "pudrad" med makadamm, man såg jorden mellan småstenarna. Detta var någon gång 76 - 77.
Numera bygger man med betonplatta som isoleras på undersidan med frigolit. Det gör dels att mycket av vattenångan stoppas av frigoliten, dels att betongplattan håller rumstemperatur, det blir ingen kondens på undersidan av plattan.
Själv är jag visserligen lite fundersam om människor om 50 år kommer att idiotförklara dagens generation när frigoliten börjar visa ålderstecken. Alla nya hus vilar på en bädd av frigolit. Vet ej om det finns risk för det. Men jag skulle inte blir förvånad.
Medlem
· Korpilombolo
· 3 610 inlägg
Notera att en egen besiktningsman inte är " fördjupad undersökning" utan en motsvarande som den tidigare, om man inte begär något extra.T Tantann skrev:
Kan vara värt pengarna om något nytt upptäcks som påverkar affären.
När det är ett 70-talshus med platta på mark och eventuellt fukt i grunden skulle jag vara extra uppmärksam på just detta med tryckimpregnerade syllar som hempularen nämner ovan. Luktande syllar verkar vara ett väldigt tråkigt problem att råka ut för, om man ser på tidigare trådar om ämnet.
Framförallt, tänk på att huset är vad det är. Och nu luktar det, d v s du vet att det finns problem med grunden av en typ som ofta är svår och dyr att åtgärda. Priset på huset borde således rabatteras för detta av marknaden.
Det går inte att besiktiga bort detta problem eller fråga bort det, utan det kräver byggåtgärder. Hur stora? Ja det är väldigt svårt att bestämma för just dessa problem.
Just dränering är inte den sannolika lösningen för denna ålderskategori av hus. Mäklare vill gärna erbjuda spekulanterna en lösning som är associerad med en viss känd kostnad på dylika problem för att huset ska blir lättare att sälja. Men lita inte på detta, den lösning som mäklaren eller säljarens besiktningsman skissar på behöver inte alls vara den som faktiskt löser problemet. Och så fort pennans bläck sitter där på köpeavtalet så är detta din huvudvärk och inte mäklarens, besiktningsmannens eller säljarens.
Det går inte att besiktiga bort detta problem eller fråga bort det, utan det kräver byggåtgärder. Hur stora? Ja det är väldigt svårt att bestämma för just dessa problem.
Just dränering är inte den sannolika lösningen för denna ålderskategori av hus. Mäklare vill gärna erbjuda spekulanterna en lösning som är associerad med en viss känd kostnad på dylika problem för att huset ska blir lättare att sälja. Men lita inte på detta, den lösning som mäklaren eller säljarens besiktningsman skissar på behöver inte alls vara den som faktiskt löser problemet. Och så fort pennans bläck sitter där på köpeavtalet så är detta din huvudvärk och inte mäklarens, besiktningsmannens eller säljarens.
Som tidigare har sagt. Det kommer behöva åtgärdas. Frågan är bara omfattning och kostnad.
Om ni redan kärat ner er i huset:
Får ni det billigt nog och har en peng undanstoppat för, i värsta fall, komplett syllbyte så kör.pä.
Personligen skippar jag 70-tals hus pga tidsepokens byggteknik då jag har flera bekanta som fått höra syllbyten och det är inte kul någonstans. Det råkar inte vara ett hus med direktverkande el också? 😬
Om ni redan kärat ner er i huset:
Får ni det billigt nog och har en peng undanstoppat för, i värsta fall, komplett syllbyte så kör.pä.
Personligen skippar jag 70-tals hus pga tidsepokens byggteknik då jag har flera bekanta som fått höra syllbyten och det är inte kul någonstans. Det råkar inte vara ett hus med direktverkande el också? 😬
Anmärkningen på sockeln utomhus tycker jag ser ut som ett mindre problem. Sprickan ser på bilden rätt harmlös ut. Men titta gärna närmare på den och ta närbilder vid besök.
Utöver de ev fuktproblemen (som jag ser som en "dealbreaker"), så finns det halvallvarliga anmärkningar på badrummet, det kommer troligen att fungera utan problem. Men OM det blir problemj (vattenskada) så kommer försäkringsbolaget att slå ned på det icke fackmannamässiga utförandet (äldre golvbrunnar skall alltid bytas vid renovering, de kan inte anslutas på ett korrekt sätt till badrummets tätskikt, det går inte att korrekt applicera tätskiktet runt rör om de kommer in för nära en vägg. Det skall finnas minst 6 cm yta mellan röret och väggen för tätskiktet att fästa mot).
Det står att taket renoverats 2022. Det är en intressant formulering som kan betyda ungefär vad som helst. Helt utbytt, punktreparationer eller så har man bara sopat bort lös mossa från taket. Men skrivningen finns där för att ge sken av att taket är utbytt och inget som en köpare behöver oroa sig över, Oroa er!!! Ta reda på exakt vad man gjorde med taket 2022. Som det är skrivet nu, och med den anmäårkning som finns så bör du förutsätta att taket behöver bytas i sin helhet. OM det betyder att man gjort punktreparationer så är det en indikering på att man har problem med taket. Och att man kan räkna med mer problem. Taket, om det inte är utbytt, har en ålder som ger att det kan behöva bytas nästa vecka, men det kan med lite tur fungera i 10 år till, och med mycket tur i ytterligare 20 år.
Och oavsett vad man gforde 2022, så är ju resultatet uppenbarligen tvivelaktigt, med den tillfälliga gummiduken. Förutsätt att det finns mer som gjordes fel då, låt undersöka taket noga.
Men som sagt som jag ser det så är skrivningen om lukt en dealbreaker, jag skulle inte titta närmare på det huset.
Utöver de ev fuktproblemen (som jag ser som en "dealbreaker"), så finns det halvallvarliga anmärkningar på badrummet, det kommer troligen att fungera utan problem. Men OM det blir problemj (vattenskada) så kommer försäkringsbolaget att slå ned på det icke fackmannamässiga utförandet (äldre golvbrunnar skall alltid bytas vid renovering, de kan inte anslutas på ett korrekt sätt till badrummets tätskikt, det går inte att korrekt applicera tätskiktet runt rör om de kommer in för nära en vägg. Det skall finnas minst 6 cm yta mellan röret och väggen för tätskiktet att fästa mot).
Det står att taket renoverats 2022. Det är en intressant formulering som kan betyda ungefär vad som helst. Helt utbytt, punktreparationer eller så har man bara sopat bort lös mossa från taket. Men skrivningen finns där för att ge sken av att taket är utbytt och inget som en köpare behöver oroa sig över, Oroa er!!! Ta reda på exakt vad man gjorde med taket 2022. Som det är skrivet nu, och med den anmäårkning som finns så bör du förutsätta att taket behöver bytas i sin helhet. OM det betyder att man gjort punktreparationer så är det en indikering på att man har problem med taket. Och att man kan räkna med mer problem. Taket, om det inte är utbytt, har en ålder som ger att det kan behöva bytas nästa vecka, men det kan med lite tur fungera i 10 år till, och med mycket tur i ytterligare 20 år.
Och oavsett vad man gforde 2022, så är ju resultatet uppenbarligen tvivelaktigt, med den tillfälliga gummiduken. Förutsätt att det finns mer som gjordes fel då, låt undersöka taket noga.
Men som sagt som jag ser det så är skrivningen om lukt en dealbreaker, jag skulle inte titta närmare på det huset.