Att besiktiga före köp
Jag undrar hur folk gör när de besiktigar före husköp. Om det inte redan finns ett utfört av säljaren eller om man vill göra en egen. En besiktningsman kostar ju så hur tänker ni där? Om man köper ett hus med villkoret att inga allvarliga fel upptäcks, är det köparen som står för besiktningen då? Om det inte blir ett köp, har man gett säljarens en gratis besiktning? Kan ju bli en hel del besiktningar om man skulle ha otur.
Vilka brukar ni anställa för att göra en husbesiktning före köp? På Byggahus.se brukar rådet vara att inte köpa in sig på säljares besiktning som inte sällan är Anticimex. Vem ska man välja istället eller kan man välja Anticimex om man beställer själv (inte köper in sig på säljarens) eller när nån "säljbesiktning" inte finns alls?
Vilka brukar ni anställa för att göra en husbesiktning före köp? På Byggahus.se brukar rådet vara att inte köpa in sig på säljares besiktning som inte sällan är Anticimex. Vem ska man välja istället eller kan man välja Anticimex om man beställer själv (inte köper in sig på säljarens) eller när nån "säljbesiktning" inte finns alls?
Mna beställer en besiktning av en firma/besiktningsman man har förtroende för. Är man inte kunnig själv litr man på sin besiktningsman att allt viktigt kollas. Har man egna funderingar och misstankar om något ber man att det kollas extra noga.H husspekulanten skrev:
Nej besiktningen äger man själv. Blir det inget köp visar man inte upp den. Men det beror lite på. Vill säljaren använda den kan man såklart sälja den vidare,H husspekulanten skrev:
Har man hittat något fel som säljaren inte visste om bjuder man ju på det. Men det viktiga med en besiktning är just att det inte blir något köp som man ångrar. Så det kommer knappast att kännas speciellt surt.
Min rekommendation är att alltid göra en besiktning om man saknar egen kunskap. Samt att vänta med besiktningen till efter avtalet är påskrivet. Man löser det med en besiktningsklausul i avtalet.H husspekulanten skrev:
Men grejen är oavsett att bara besikta om man vunnit budgivningen. För att verifiera att huset är så fint som det verkade. Då besiktar man knappast i onödan.
Det är du saom köpare som behöver göra den besiktningen. Men en sådan bes. klausul skall inte vara formulerad med "allvarliga fel". uan den skall vaar öppen, efter den av dig beställda besiktningen så avgör du som köpare, och ingen annan om diu vill fuillfölja affären.H husspekulanten skrev:
Förr var det vanligt med bes. klausuler med formuleringar om "fel" som kostar ex. minst 50 000 att åtgärda skulle ge rätt att häva köpeavtalet. Det ger tolkningstvister, säljaren hittar någon som påstår att dte gär att fixa för 40 000, köparen får in offerter på 100 000. Vem avgör att det ens är ett feö som hittats, och inte bara ett förväntat slitage.
Den typen av klausuler som ger upphiov till tolkningstvister får en mäklare inte skriva in i ett kontrakt, en mäklare får inte bidra till ett så bristfälligt kontrakt.
En annan "fallgrop" som en del köpare ramlar i. Är att säljaren erbjuder sig att åtgärda de upptäckta felen. Köpet går vidare till avtalat belopp. Sedan struntar säljaren helt i sitt löfte, även om det står i avtalet att han skall låta åtgärda. Eller så ätgärdar säljaren med absolut billigaste och mest odugliga hantverkare han kan få tag på. Visst som köpare kan du stämma säljaren för avtalsbrott, och kommer kanske eventuellt att få kompensation för den icke utförda åtgärden efter några 100 000 i advokatkostnader 5 - 7 år senare.
Utan rätt metod är att man förhandlar om de upptäckta felen, du som köpare står kvar vid kontraktet om säljaren går med på en lämplig reduktion av priset. Kommer ni inte överens så hävs köpet. Den förhandlingen måste klaras av under villkorstiden som hör till besiktningsklausulen.
Först och främst tycker jag begreppet "besiktning" ger en lite sned bild av vad det egentligen handlar om.H husspekulanten skrev:
Gillar egentligen mer det formella begreppet "undersökning", då det kan vara bredare än att bara ta dit en besiktningsman.
Detta är din enda/sista chans att göra en noggrann undersökning av fastigheten innan man "låser" köpet. Precis som att man vill provköra en bil innan man slår till. Alla dessa saker man normalt inte har möjlighet att göra på en visning. Smaka på vattnet, klättra upp på taket, lyfta på mattor, krypa in på vind och i grund, intervjua säljaren, mäta storleken på vardagsrummet, provköra värmepumpen, osv. Givetvis med hjälp av en besiktningsman, men glöm inte bort att själv kolla sånt som kanske inte ingår i besiktningsmannens protokoll.
En säljarbesiktning ger dig inte samma möjlighet att undersöka just de saker som är viktiga för dig.
En besiktningsklausul är formulerad så att köparen kan välja att avstå köpet under besiktningsfristen, men i praktiken är det vanliga att ta en förnyad prisförhandling om man upptäcker fel. Oavsett får man alltid som köpare stå för de kostnader man haft för besiktningen. Säljaren får inte del av protokollet, så man "ger" inte bort något till säljaren om det slutar med att man avstår.
När vi köpte vårt nuvarande renoveringsobjekt ordnade vi så att besiktningsmannen gjorde en "selektiv" besiktning. Liksom ingen mening med att han håller på och undersöker saker som man själv redan dömt ut. Vi var inte heller bekanta med orten, så vi fick tips genom mäklaren på en bra kunnig/erfaren besiktningsman. Till saken hör att det dessutom var dagarna före julafton... 😬
Då hamnar man i en för alla parter strulig situation. Om du men slutbetalning menar tillträde, alltså hela betalningen utöver handpenningen?Bönhas skrev:
Antag att bes. mannen inte godkänner någotonting alls, om han ex. vill hjälpa köparen att slingra sig ur affären. Eller att säljaren låter utföra en (billig) riktigt usel reparation, men som ändå håller en formellt acceptabel klass.
Nej en husaffär skall vara så ren som möjligt. En given tillträdesdag, där man betalar för fastigheten och får tillträde. Ev. villkor som besiktning skall vara avklareade tidigt, långt före tillträdesdagen.
Notera att nästan alla besiktningstjänster som säljs på marknaden gäller huvudbyggnaden och dess tak, väggar och grund. Ofta ingår inte ens komplementbyggnader som t ex garage och andra uthus. Dessutom ingår inte tekniska system i och utanför byggnaderna som t ex:
- Avlopp, varken spillvattenavloppet eller avlopp för dagvatten och dränvatten.
- Tappvattenledningar och dess uppvärmning.
- Elsystem
- Ventilationssystem
- Uppvärmningssystem
- Vitvaror och spisar
Inte heller ingår besiktning av fastigheten, t ex var gränser går, var gränsmarkeringar finns, hur eventuella trädgårdsanläggningar och transportytor är utformade. Hur dagvatten rör sig över fastigheten o s v. Eventuella dagvattensystem på tomten.
Så allt detta måste man själv kolla vid sidan av den besiktning man köper.
- Avlopp, varken spillvattenavloppet eller avlopp för dagvatten och dränvatten.
- Tappvattenledningar och dess uppvärmning.
- Elsystem
- Ventilationssystem
- Uppvärmningssystem
- Vitvaror och spisar
Inte heller ingår besiktning av fastigheten, t ex var gränser går, var gränsmarkeringar finns, hur eventuella trädgårdsanläggningar och transportytor är utformade. Hur dagvatten rör sig över fastigheten o s v. Eventuella dagvattensystem på tomten.
Så allt detta måste man själv kolla vid sidan av den besiktning man köper.
Jag tänker att det går att komma överens med säljaren. Själv köpte jag ett torp från 1850 i våras, räknade med att tak och el skulle behöva bytas. Efter att ha vunnit budgivningen kom vi överens om att jag gjorde en undersökning vid inflytt, med villkor att köpet kunde gå tillbaka om grövre oväntade fel hittades. (typ hussvamp)
Valde en man på rekommendation, en som var kunnig på äldre hus. Vi gick igenom el, tak, grund, badrum och ett av uthusen. Inga direkta garantier, det är ett gammalt hus, saker kommer att behöva fixas. Men för 10.000 fick jag hjälp med prioriteringsordning. Och fick dessutom vetskap om att tak och el inte behövde bytas.
Valde en man på rekommendation, en som var kunnig på äldre hus. Vi gick igenom el, tak, grund, badrum och ett av uthusen. Inga direkta garantier, det är ett gammalt hus, saker kommer att behöva fixas. Men för 10.000 fick jag hjälp med prioriteringsordning. Och fick dessutom vetskap om att tak och el inte behövde bytas.