Ansvar för ventilationen i Brf förening?
Hej,
Vår fråga gäller ansvaret för ventilationen i vår bostadsrättsförening i Sthlm med två restauranglokaler på bottenplan. Det är så att den förra restaurangägaren installerade ventilationskanaler för att få tillåtelse att steka och göra varm mat, ventilationen stör idag de boende och decibelnivån är långt överskriden den tillåtna (det finns uppmätt och dokumenterat). Med andra ord ventilationssystemet behöver uppgraderas till en tystare fläkt, ventilationskanalerna behöver tätas och utloppet kommer att behöva flyttas längre upp på taket. (Ca kostnad 80 000kr till 150 000kr)
Frågan är: Vem bär ansvaret och kostnaden för att detta görs? Restaurangägaren är ju hyresgäst, men bekostar det dagliga underhållet av fläkten. Bostadsrättsföreningen anser att (eller ställer sig frågande) om inte detta vilar på restaurangägaren eller möjligen den tidigare hyresgästen som gjorde installationen?
(detta finns inte reglerat i hyresavtalet med de som hyr lokalen)
(hyreskontraktet löper ytterligare något år och är inte dags att omförhandlas ännu)
Mycket tacksam för Er hjälp
Vår fråga gäller ansvaret för ventilationen i vår bostadsrättsförening i Sthlm med två restauranglokaler på bottenplan. Det är så att den förra restaurangägaren installerade ventilationskanaler för att få tillåtelse att steka och göra varm mat, ventilationen stör idag de boende och decibelnivån är långt överskriden den tillåtna (det finns uppmätt och dokumenterat). Med andra ord ventilationssystemet behöver uppgraderas till en tystare fläkt, ventilationskanalerna behöver tätas och utloppet kommer att behöva flyttas längre upp på taket. (Ca kostnad 80 000kr till 150 000kr)
Frågan är: Vem bär ansvaret och kostnaden för att detta görs? Restaurangägaren är ju hyresgäst, men bekostar det dagliga underhållet av fläkten. Bostadsrättsföreningen anser att (eller ställer sig frågande) om inte detta vilar på restaurangägaren eller möjligen den tidigare hyresgästen som gjorde installationen?
(detta finns inte reglerat i hyresavtalet med de som hyr lokalen)
(hyreskontraktet löper ytterligare något år och är inte dags att omförhandlas ännu)
Mycket tacksam för Er hjälp
Ni (föreningen) råkar inte vara medlemmar i fastighetsägarna? Isf skulle jag vända mig dit.
Min gissning är att det hänger på vad föreningen kommit överens om med förra restaurangägaren. Redan där vid den ursprungliga installationen borde ansvarsfrågan tagits upp. Sen hänger det lite på vad som hänt efteråt, överlät den ursprungliga restaurangägaren lokalen till den nya ägaren? Eller blev lokalen tom varvid föreningen valde att hyra ut den?
Som medlem i föreningen skulle jag vända mig till föreningens styrelse och kräva att dom åtgärdar problemet. Sen är det upp till styrelsen att utreda om det är föreningen eller restaurangägaren som ska stå för åtgärden.
Min gissning är att det hänger på vad föreningen kommit överens om med förra restaurangägaren. Redan där vid den ursprungliga installationen borde ansvarsfrågan tagits upp. Sen hänger det lite på vad som hänt efteråt, överlät den ursprungliga restaurangägaren lokalen till den nya ägaren? Eller blev lokalen tom varvid föreningen valde att hyra ut den?
Som medlem i föreningen skulle jag vända mig till föreningens styrelse och kräva att dom åtgärdar problemet. Sen är det upp till styrelsen att utreda om det är föreningen eller restaurangägaren som ska stå för åtgärden.
Tack för ditt svar EAK!
Den tidigare restaurangägaren överlät lokalen, jag utreder frågan på uppdrag av styrelsen och jag har försökt ta kontakt med Fastighetsägarna utan resultat. Hoppades på lite guidning här så länge.
Den tidigare hyresgästen (som gjorde ventilationsinstallationen) hade inget inskrivet i hyresavtalet gällande fläkten, inte den nya (nuvarande) heller.
Frågan är vem som bär ansvaret för den befintliga utrustningen, skyldigheten att tillse att ljudnivåerna hålls och vem som kommer bära kostnaderna för uppgraderingen?
Den tidigare restaurangägaren överlät lokalen, jag utreder frågan på uppdrag av styrelsen och jag har försökt ta kontakt med Fastighetsägarna utan resultat. Hoppades på lite guidning här så länge.
Den tidigare hyresgästen (som gjorde ventilationsinstallationen) hade inget inskrivet i hyresavtalet gällande fläkten, inte den nya (nuvarande) heller.
Frågan är vem som bär ansvaret för den befintliga utrustningen, skyldigheten att tillse att ljudnivåerna hålls och vem som kommer bära kostnaderna för uppgraderingen?
Samtidigt är föreningen skyldig att se till att lokalen de hyr ut är anpassad för verksamheten man har godkänt. I värsta fall kan det bli så att föreningen blir skyldiga att ordna det för hyresgästen pga att föreningen faktiskt har underlåtit att se till att kontrakten är i den omfattning som krävs. Det är inget enkelt problem.
Bästa är faktiskt att prata med en jurist som får gräva i det, det kostar lite men kan spara pengar för er då 80-150000 låter som en betydande summa för föreningen.
Bästa är faktiskt att prata med en jurist som får gräva i det, det kostar lite men kan spara pengar för er då 80-150000 låter som en betydande summa för föreningen.
Generellt, brukar det vara så att resturangägaren står för själva utrustningen, dvs. kåpa och anslutningar i lokalen samt fläkten på taket, medans själva ventilationskanalen, som går genom huset, är föreningens ansvar, dvs. att den är tät och funktionsduglig.
Men som sagts tidigare, allt detta kan ju ändras beroende vad som står i hyreskontraktet, (om ansvaret skall vara annorlunda måste det stå i kontraktet, annars är det inte gällande över tid. Vid överlåtelser överlåter man kontrakt och lokal, samt ev utrustning).
Men som sagts tidigare, allt detta kan ju ändras beroende vad som står i hyreskontraktet, (om ansvaret skall vara annorlunda måste det stå i kontraktet, annars är det inte gällande över tid. Vid överlåtelser överlåter man kontrakt och lokal, samt ev utrustning).
Frågan är om restaurangägaren ska bära någon kostnad, underhållskostnader och vilka regler som gäller om detta inte avtalats vid hyreskontraktet.
Som "myrstack" sa, eftersom den tidigare restauranginnehavaren gjorde en fläktinstallation, helt frikopplad från fastighetens andra funktioner, med ett enda syfte; för dem att laga mat så kan det vara så att ansvaret faller på dem att åtgärda bristerna.
Som "myrstack" sa, eftersom den tidigare restauranginnehavaren gjorde en fläktinstallation, helt frikopplad från fastighetens andra funktioner, med ett enda syfte; för dem att laga mat så kan det vara så att ansvaret faller på dem att åtgärda bristerna.
Om det är så att anläggningen är helt fristående från byggnadens vent, så kan ni säga till att den måste ordnas. Då bör det vara nyttjarens sak att bekosta.
Men är det anslutet mot fastighetens vent kan det bli frågan om en fördelning av kostnader.
Men är det anslutet mot fastighetens vent kan det bli frågan om en fördelning av kostnader.
Bostadsrättslagen 7kap §12:
"Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler."
Detta gäller för bostadsrättsinnehavare och, naturligtvis i ännu högre grad, för hyresgäster.
"Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler."
Detta gäller för bostadsrättsinnehavare och, naturligtvis i ännu högre grad, för hyresgäster.