Ansvar för regelefterlevnad och drift av ventilation i bostadsrättslokal?
Jag har en kontorslokal upplåten med bostadsrätt i ett hus från 50-talet.
Lokalen är byggd och upplåten som kontor från början och har i stort sett samma planlösning som den alltid har haft.
För att göra en lång historia kort har ventilationen nu underkänts vid OVK och behöver åtgärdas på något sätt.
Detta kommer så klart att kosta tid och pengar och där uppstår den första frågan om föreningen eller bostadsrättshavaren skall stå för detta?
Den andra frågan som är aktuell är vem som skall stå för drift och underhåll av ett ev. ventilationsaggregat som placeras i lokalen?
Både jag och föreningen har rotat lite i detta och kommit fram till det inte verkar vara helt självklart.
Det som är klart är att;
1) Föreningen haft ett ansvar för att bl.a. ventilationen var ändamålsenlig när lokalen en gång uppläts.
2) Föreningen har underhållsansvaret för den ursprungliga ventilationslösningen.
3) Föreningen står för uppvärmningen och driften av den ursprungliga ventilationslösningen (mekanisk frånluft) vilken är centralt placerad i föreningens utrymmen och försörjer hela huset.
Frågan är om underhållsansvaret även innefattar att vid behov uppdatera/ändra anläggningen för att möta nya krav?
För att krångla till det styrs kraven till stor del av arbetsmiljöregler, som till skillnad mot byggreglerna gäller oavsett vad som gällde vi bygg-/ombyggnadsåret.
För det andra kanske det inte är tekniskt möjligt att möta kraven med nuvarande anläggningen, vilket innebär att ett eller flera ventilationsaggregat måste placeras i lokalen, som dels kräver mer eller mindre omfattande ingrepp i lokalen för att installera, dels kommer att ta yta i anspråk, och dels kommer att kräva drift och underhåll.
Ni får gärna utveckla era svar lite grand, då jag kommer att behöva motivera min uppfattning i frågan.
Lokalen är byggd och upplåten som kontor från början och har i stort sett samma planlösning som den alltid har haft.
För att göra en lång historia kort har ventilationen nu underkänts vid OVK och behöver åtgärdas på något sätt.
Detta kommer så klart att kosta tid och pengar och där uppstår den första frågan om föreningen eller bostadsrättshavaren skall stå för detta?
Den andra frågan som är aktuell är vem som skall stå för drift och underhåll av ett ev. ventilationsaggregat som placeras i lokalen?
Både jag och föreningen har rotat lite i detta och kommit fram till det inte verkar vara helt självklart.
Det som är klart är att;
1) Föreningen haft ett ansvar för att bl.a. ventilationen var ändamålsenlig när lokalen en gång uppläts.
2) Föreningen har underhållsansvaret för den ursprungliga ventilationslösningen.
3) Föreningen står för uppvärmningen och driften av den ursprungliga ventilationslösningen (mekanisk frånluft) vilken är centralt placerad i föreningens utrymmen och försörjer hela huset.
Frågan är om underhållsansvaret även innefattar att vid behov uppdatera/ändra anläggningen för att möta nya krav?
För att krångla till det styrs kraven till stor del av arbetsmiljöregler, som till skillnad mot byggreglerna gäller oavsett vad som gällde vi bygg-/ombyggnadsåret.
För det andra kanske det inte är tekniskt möjligt att möta kraven med nuvarande anläggningen, vilket innebär att ett eller flera ventilationsaggregat måste placeras i lokalen, som dels kräver mer eller mindre omfattande ingrepp i lokalen för att installera, dels kommer att ta yta i anspråk, och dels kommer att kräva drift och underhåll.
Ni får gärna utveckla era svar lite grand, då jag kommer att behöva motivera min uppfattning i frågan.
på den tiden jag satt i en BRF styrelse vill jag minnas att det var föreningens ansvar att se till att OVK var ok, MEN, att det var innehavarens skyldighet att inte göra ändringar på det som var satt, (tex att montera en köksfläkt på självdragsventilen i köket)
Så jag skulle nog börja med att anta att det är föreningens ansvar.. i alla fall som utgångspunkt.
Så jag skulle nog börja med att anta att det är föreningens ansvar.. i alla fall som utgångspunkt.
Vad står i hyresavtalet? Oftast så brukar hg stå för ventilationen i lokalen. Då står även hg för ev. Aggregat som kanske behövs.
Det finns inget hyresavtal. Det är en bostadsrätt, inte en hyresrätt.B Byggdjuret skrev:
Låt inte styrelsen sätta ett nytt aggregat i lokalen. Den ska helst(för din skull) sitta i föreningens utrymmen, tex källarförråd eller liknande så styrelsen kan ansvara och se till att underhåll och reparationer sköts,
Ja, det är ju så jag tänker, men om det inte går att klara flödet med befintlig mekanisk frånluft är det som sagt inte säkert att det är tekniskt möjligt. Föreningen disponerar inga utrymmen i direkt anslutning till lokalen.Jonatan79 skrev:
Vad som verkligen gäller i det här fallet har jag ingen aning om, ett udda fall.
Men logiskt sett borde det ligga på lokalinnehvaraen att säkerställa arbetsmiljön. En lokal kan ju användas på många olika sätt. Alltifrån ett rent obemannat förråd, till 500 arbetsplatser, man kan arbeta med processer som kräver dragskåp osv. Därmed borde ansvaret ligga på lokalinnehavaren som bedriver en verksamhet i lokalen. Men om det är en korrekt juridisk tolkning har jag ingen aning om.
Men logiskt sett borde det ligga på lokalinnehvaraen att säkerställa arbetsmiljön. En lokal kan ju användas på många olika sätt. Alltifrån ett rent obemannat förråd, till 500 arbetsplatser, man kan arbeta med processer som kräver dragskåp osv. Därmed borde ansvaret ligga på lokalinnehavaren som bedriver en verksamhet i lokalen. Men om det är en korrekt juridisk tolkning har jag ingen aning om.
Jo, som verksamhetsutövare ansvarar man ju så klart för att arbetsmiljöreglerna är uppfyllda, det är glasklart.H hempularen skrev:
När det gäller just ventilation har dock även fastighetsägaren ett ansvar genom BFS.
Det ligger ju givetvis i mitt intresse att arbetsmiljöreglerna är uppfyllda, men om man skall vara krass ligger bollen i nuläget hos föreningen i och med att det är OVK som underkänts.
Så huvudfrågan här är ju nu huruvida föreningen kan/skall peka på mig och säga att jag får fixa detta, eller om de själva skall lösa problemet.
Notera att det inte handlar om någon särskild verksamhet med dragskåp eller något sånt, utan det handlar om de grundläggande kraven som gäller för vanliga kontorslokaler. Och det är som sagt för detta ändamål bostadsrätten är upplåten.
Finns det ingen tidigare OVK? Du kan/bör besöka eller maila kommunen och fråga efter protokoll.
Vad har de slagit ner på? För lite friskluft?
Har ni ökat persontätheten? Det ska vara minst 0,35 liter per kvadrat och 7 liter per person.
Jättesvårt att gissa på ett forum utan att ha tillgång till stadgarna. Däremot så kan du ju luta dig mot Bostadsrättslagen 7 kap 12 § 2st
”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.”
Enligt föreningen stadgar så torde ändamålet vara att i förenings upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmar. Så vidare ni inte har ökat antalet personer utan nya arbetsmiljöregler är bakgrunden till att OVKn inte blivit godkänd kan du nog ställa lite hårdare krav. Men se till att hålla ryggen fri innan, kolla tidigare protokoll hos Kommunen, räkan på ytan och befintlig luft och se över om ni anställt mer folk. Annars kan en lösning vara att dela på kostnaderna.
Kan ju även vara värt att höra sig för med en Jurist som är duktig på fastighetsfrågor gärna med inriktning mot BRFer.
Vad har de slagit ner på? För lite friskluft?
Har ni ökat persontätheten? Det ska vara minst 0,35 liter per kvadrat och 7 liter per person.
Jättesvårt att gissa på ett forum utan att ha tillgång till stadgarna. Däremot så kan du ju luta dig mot Bostadsrättslagen 7 kap 12 § 2st
”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.”
Enligt föreningen stadgar så torde ändamålet vara att i förenings upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmar. Så vidare ni inte har ökat antalet personer utan nya arbetsmiljöregler är bakgrunden till att OVKn inte blivit godkänd kan du nog ställa lite hårdare krav. Men se till att hålla ryggen fri innan, kolla tidigare protokoll hos Kommunen, räkan på ytan och befintlig luft och se över om ni anställt mer folk. Annars kan en lösning vara att dela på kostnaderna.
Kan ju även vara värt att höra sig för med en Jurist som är duktig på fastighetsfrågor gärna med inriktning mot BRFer.
Redigerat:
Ja, då är vi inne på den lite längre historienD dextrocell skrev:
Tidigare OVK är enligt uppgift godkända efter åtgärd som bestått i att man installerat ett litet s.k. decentraliserat FTX-aggregat i ett av kontorsrummen. Det aggregatet vispar ju dock bara runt luften i detta rum och har för övrigt inte heller kapacitet att försörja resten av lokalen. Detta var före min tid, så jag har inte förstahandsinfo hur man resonerat, men klart är att det är helt tokigt.
Denna åtgärd har enligt uppgift gjorts av samma ventilationsfirma som även stått för OVK:n tidigare, så jag misstänker att de varit nöjda med att få göra en åtgärd, gjort ett slarvjobb, och sedan kan de ju inte gärna underkänna sin egen installation
Nu har föreningen anlitat en ny ventilationsfirma, och därmed uppdagas det, förvisso uppenbara, problemet.
Så ja, det är volymen på luftomsättningen som gör att det inte är godkänt.
Antal personer som i praktiken vistas i lokalen är betydligt mindre nu än tidigare, så det är inte det som är problemet. Dock utgår jag från att regeln är att man räknar på antalet arbetsplatser oavsett hur många personer som faktiskt vistas i lokalen för närvarande.
P.s. angående lagtexten så är jag väl bekant med denna, men det som stör mig är att lagtexten på flera ställen (bl.a. i den citerade paragrafen) använder begreppet "reparationer" när underhållsansvaret definieras. Det är ju inte någon reparation det är frågan om här, utan en uppdatering till nuvarande regelverk.
P.s. 2: Stadgarna är HSB:s normalstadgar.
https://www.hsb.se/contentassets/89...-2011---version-5----rodmarkerade-nyheter.pdf
Är nog inte senaste versionen i länken, men det torde inte vara några väsentliga skillnader.
I stadgarna är det lite tydligare att underhåll i en mer allmän betydelse av ventilationen ligger på föreningens ansvar.
Dock kvarstår frågan om detta underhållsansvar även innefattar uppdatering av anläggningen till gällande (arbetsmiljö-)regler?
https://www.hsb.se/contentassets/89...-2011---version-5----rodmarkerade-nyheter.pdf
Är nog inte senaste versionen i länken, men det torde inte vara några väsentliga skillnader.
I stadgarna är det lite tydligare att underhåll i en mer allmän betydelse av ventilationen ligger på föreningens ansvar.
Dock kvarstår frågan om detta underhållsansvar även innefattar uppdatering av anläggningen till gällande (arbetsmiljö-)regler?
Jo, men även för en kontorslokal måste det väl vara skillnad om den är avsedd för 2 arbetsplatser eller 100?C cpalm skrev:
Jag har som konsult suttit i lokaler där vi var 120 programmerare i en lokal avsedd för ca 30. Luften var usel.
Om man tänker sig en kontorslokal som byggdes med 10 kontorsrumrum på 50-talet, och idag är inredd som ett stort kontorslandskap, så är där troligen avsevärt fler arbetsplatser idag, kanske typ 100 arbetsplatser.
Jo, så kan de ju vara. I detta fall är antalet arbetsplatser i lokalen oförändrat = 1 arbetsplats per rum.H hempularen skrev:
Så det handlar inte om att det vistas fler personer i lokalen än vad den ursprungligen är tänkt för. Tvärtom faktiskt just nu, men dels är utgångspunkten för OVK:n till synes antalet arbetsplatser och inte antalet personer som i praktiken vistas där, dels vill jag ju så klart kunna utnyttja de arbetsplatser som finns där fullt ut utan att det uppstår ett arbetsmiljöproblem.
Hur stora är rummen? Om ventilationen måste göras om, kan det vara värt att ta höjd för fler personer eller framtida höjda krav
Min 0,35 l/s per m2 + 7l/s per person.H hempularen skrev: