Kalkyl för underhåll av hus på lång sikt

[KungAnka]

Tänkte starta en tråd om ungefär vad man kan tänka sig för underhållskostnader på ett hus. Nordea räknar med en shablon på 26.000, antar att den på något vis är genomtänkt men i överkant.Det är inte alla banker som räknar in den och inte heller alla husköpare. Vi tänker oss ett hus på 2 våningar, 160 m2, normal standard. Kom med fler förslag och input. Antag att alla arbeten utförs av hantverkare (egen tid är inte gratis) och att man köper vanliga grejor (Electrolux, Nibe osv).

[TABLE="class: grid, width: 2"]
[TR]
[TD]Byggnadsdel
[/TD]
[TD]Utbyteskostnad
[/TD]
[TD]Livslängd
[/TD]
[TD]Årskostnad
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Tak, med pannor
[/TD]
[TD]100.000
[/TD]
[TD]40
[/TD]
[TD]5.000 kr
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Bergvärme
[/TD]
[TD]50.000
[/TD]
[TD]20
[/TD]
[TD]2.500 kr
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Kyl och frys
[/TD]
[TD]10.000
[/TD]
[TD]10
[/TD]
[TD]1.000 kr
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Spis
[/TD]
[TD]5.000
[/TD]
[TD]15
[/TD]
[TD]300
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Diskmaskin
[/TD]
[TD]5.000
[/TD]
[TD]15
[/TD]
[TD]300
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Badrum
[/TD]
[TD]100.000
[/TD]
[TD]30
[/TD]
[TD]3.000
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Dränering
[/TD]
[TD]150.000
[/TD]
[TD]50
[/TD]
[TD]3.000 kr
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Putsfasad
[/TD]
[TD]?
[/TD]
[TD]?
[/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Ommålning med "plastfärg"
[/TD]
[TD]36.000 kr
[/TD]
[TD]12
[/TD]
[TD]3.000kr
[/TD]
[/TR]
[/TABLE]

 

[Ws1]

Om vi ska räkna på underhållskostnader för att skapa en något sånär exakt underhållsplan för villa så kan vi inte ha ROT då det är osäkert om det finns kvar om 5-15 år.
Tycker dina priser ser ut att vara något i underkant faktiskt om du ska ha hantverkare till det.

 

[KungAnka]

Kom gärna med förslag på fler poster, priser och livstid. Fjärrvärme till exempel blir oftast dyrare än bergvärme vid en snabb kalkyl, men underhållet räkans inte in. Avskrivningstiden på en luft-luft, vad ska jag sätta den till? Kom igen, shoot!

Villaägarna räknar mer 830 kr per månad, Eller ca 10.000 per år. http://www.villaagarna.se/Global/Dokument/Utredningar/2013/130115 Vad kostar det att bo.pdf En viss diff mot Nordea och lägre än min kalkyl ovan (som saknar tvättmaskin, köksskåp, tapeter och väggar, utbyte/målning av fönster mm). Alla poster gäller såklart inte alla hus och varierar med storleken, men 10.000 känns ganska lågt. OK om man har ett litet timmerhus med falurött och ingen källare som värms med fjärrvärme.

 

[jonmo]

Tycker också att priserna ser ut att vara lite i underkant. Speciellt vitvaror tycker jag ser ut att vara billigt.

Det mer prekära problemet med kalkylen är väl att siffrorna inte går ihop. 100000/40 =/= 5000, 100000/30 =/= 3000 osv. Det är bara att räkna om och uppdatera. Bra initiativ annars.

 

[KungAnka]

Jag räknade först med 200.000 för taket osv, utan att räkna om årskostnaden. Tyvärr verkar det inte som att man kan gå in och ändra hur som helst, så jag måste göra en ny tabell, men jag väntar med det ett tag tills jag har mer indata.

OK, än så länge: Alla arbeten/varor är lite för billiga, det kan jag ändra, kom gärna med förslag. Fler viktiga poster?

Tanken är alltså att man ska kunna se den verkliga boendekostnaden. När man baserar kalkylen enbart på ränta, uppvärmning, el, VA, sopor och sådant ser villaboende väldigt billigt ut jämfört med lägenhet, men vad kostar det egentligen? Självklart kan man inte veta, men det är i alla fall lite mer rättvisande om man försöker ta med slitaget. Speciellt blir ju ett nytt hus förhållandevis billigt, i alla fall om man hinner sälja på 20 år innan bergvärmepumpen och taket är så slitna att köparen får för sig att fundera över vad dom kostar att byta ut.

 

[huggan]

Jag räknade först med 200.000 för taket osv, utan att räkna om årskostnaden. Tyvärr verkar det inte som att man kan gå in och ändra hur som helst, så jag måste göra en ny tabell, men jag väntar med det ett tag tills jag har mer indata.

OK, än så länge: Alla arbeten/varor är lite för billiga, det kan jag ändra, kom gärna med förslag. Fler viktiga poster?

Tanken är alltså att man ska kunna se den verkliga boendekostnaden. När man baserar kalkylen enbart på ränta, uppvärmning, el, VA, sopor och sådant ser villaboende väldigt billigt ut jämfört med lägenhet, men vad kostar det egentligen? Självklart kan man inte veta, men det är i alla fall lite mer rättvisande om man försöker ta med slitaget. Speciellt blir ju ett nytt hus förhållandevis billigt, i alla fall om man hinner sälja på 20 år innan bergvärmepumpen och taket är så slitna att köparen får för sig att fundera över vad dom kostar att byta ut.

Samma underhållsbudget gäller ju för lägenheter också.

 

[pelpet]

Här är lite siffror från cornucopia.

För både villan och
bostadsrätten
Tvättmaskin 6000:- 15 år 400:- per år
Torktumlare 6000:- 15 år 400:- per år
Köksinredning 100 000:- 25 år 4000:- per
år
Kylskåp 6000:- 15 år 400:- per år
Frys 6000:- 15 år 400:- per
år
Diskmaskin 4500:- 15 år 300:- per år
Spis 6000:- 15 år 400:- per
år
Kakel badrum 60 000:- 30 år 2000:- per år
Badkar/duschkabin 3000:- 20
år 150:- per år
WC 2000:- 20 år 100:- per år
Tvättställ 2000:- 20 år 100:-
per år

Summa: 8250:- per år, 687:- per
månad

För
villan
Värmesystem/panna/varmvattenberedare/värmepump 50 000:- 20 år
2500:- per år
Omläggning tak 100 000:- 40 år 2500:- per år
Hängrännor och
stuprör 15 000:- 30 år 500:- per år
Målning fasad 50 000:- 10 år 5000:- per
år
Fönster 15st 45 000:- 30 år 1500:- per år
Rörledningar 50 000:- 20-70
år 1000:- per år
Omdränering 50 000:- 25 år 2000:- per år
Ytterligare ett
WC-rum 200:- per år

Summa: 15200 per år,
1266:- per månad

För villan behöver man alltså minst 2000 kr/månad, och det är lågt räknat. Så jag tycker att nordeas kalkyl är vettig. Jag räknar själv på omkring 2500 kr/månad.

 

[KungAnka]

Cornucopias genomgång verkar vettig, kanske vill man komplettera den med andar saker och varianter som t.ex.
Putsfasad kontra träfasad eller tegel
Fjärrvärme kontra vedpanna, pellets, bergvärme

Med min jämförelse mot lägenhet menar jag alltså hyresrätt. Hyresrätt verkar vid en första anblick väldigt dyrt, men det är inte riktigt så dyrt som man först kanske tror. Om allt ingår, tvättmaskin osv, så sparar man ju några kronor mot en bostadsrätt.

Det som ställer till hela kalkylen är värdeökningen....

 

[roland53]

Kan kanske skilja på olika delar av landet men för hyreslägenheter (Skåne) kan det se ut såhär;

Målning/tapetsering 12 års intervall
Byte kyl,frys och spis 17 års intervall
Byte av plastmatta (golv) 25 års intervall
Slipning av parkett 20 års intervall.

 

[Enk Projektet]

Fortsätter det som nu så är det alldeles för långt avskrivningstid på tex badrum....köket finns inte med heller....

 

[frjo7205]

En mycket grov tumregel för traditionella svenska trävillor är att 50% av produktionskostnaden behöver återinvesteras i byggnad och mark inom 50 år. Vet inte hur väl det stämmer i praktiken, men jag tror att man på förhand ska räkna i den häraden i alla fall.

Grovt sett drivs åtgärder av 3 "drivare" som inte sällan samverkar:

- Byggnadens tekniska skick.
- Brukarens upplevda behov av anpassning av byggnaden (om- och utbyggnad, standardhöjning etc.).
- Lagkrav.

Det jag tror att många ofta missar eller glömmer bort är åtgärder i mark. Dränering, avlopp, brunnar etc. De är inte bara hyggligt dyra i sig, de kan också få stor påverkan på tomten och byggnaden i form av återställning.

 

[KungAnka]

Jo, man kan ju fundera på vad det kommer att kosta när alla hus som byggs nu ska ha nya avloppsrör. Att banka hål i ett gammalt betonggolv är väl inte hela världen, men om man har en 10cm tjock armerad betongplatta med isolering under och där det ligger ingjuten vattenburen golvvärme och parkett ovanpå, då drar det iväg. Ca 600.000 fick en familj i Stockholm offert på när detta skulle göras pga bakfall i avloppet. Hade det varit ett 60-tals hus med källare hade priset varit mindre. Eller ett hus med den föraktade torpargrunden.

 

[pelpet]

Jo, man kan ju fundera på vad det kommer att kosta när alla hus som byggs nu ska ha nya avloppsrör. Att banka hål i ett gammalt betonggolv är väl inte hela världen, men om man har en 10cm tjock armerad betongplatta med isolering under och där det ligger ingjuten vattenburen golvvärme och parkett ovanpå, då drar det iväg. Ca 600.000 fick en familj i Stockholm offert på när detta skulle göras pga bakfall i avloppet. Hade det varit ett 60-tals hus med källare hade priset varit mindre. Eller ett hus med den föraktade torpargrunden.

Det där har jag också funderat på. Om jag bygger nytt någon gång så ska jag överväga att lägga in en extra uppsättning avloppsrör under plattan så att det blir enkelt att byta. Kanske extra grova till och med, så att man kan köra Rör-i-rör avloppsrör.

Barnen kommer isåfall att tacka mig för värdeökningen på dödsboet

 

[mexitegel]

Relining...

 

[Enk Projektet]

Skulle jag bygga nytt skulle jag lägga avloppet utanför huset med korta stick in...planlösning med rum med avlopp längs med ytterväggarna....