Jo, det är ju sant att hushållen har större marginaler på bolånen, i alla fall om man ser till belåningsgraden. Däremot så har ju amorteringskravet nästan motsatt effekt anser jag, man minskar hushållens buffert varje månad genom tvingad amortering utan att initial belåning vid själva köpet verkar ha minskat så mycket jämfört med innan.H hempularen skrev:
Vet inte på rak arm hur marknadsräntorna var under subprime. Där var ju situationen lite annorlunda dock, riskfyllda lån hade paketerats in i olika finansiella produkter och marknadförts som mindre riskfyllda än vad de var, dvs. nästan bedrägeri. En skillnad också mot svensk bostadsmarknad är att bolånet är knutet till fastigheten och inte personen. Så när fattiga amerikaner inte hade lust att betala räntekostnaderna när FED höjde styrräntan pga högkonjunkturen innan krisen så lämnade många bara tillbaka nycklarna till banken och gick fria från skuld. Kanske ett lite mer rättvist system än i Sverige där marknadsvärdet är bankens säkerhet och inte bostaden i sig egentligen, och privatpersoner får ta skiten om något händer med marknadsvärdet och man behöver komma ur lånet. Men det har ju sina andra problem också
Det som är lite lustigt är hur bankerna kan ha ett fiktivt värde som marknadsvärde som säkerhet. Det riktiga värdet är priset för kåken vid byggandet inkl. tomtens pris. Säg ett hus byggt på 40 talet för 50000. Idag hade det motsvarat ca 3 miljoner. I stora staden köper du näppeligen ett sådant hus 6- 7 miljoner (lågt räknat). Då är frågan: var har banken säkerheten för den överskjutande summan om vi utgår från 3 miljoner. Vi behöver inte ge oss in i teknikaliteter med bostadsobligationer och andra ekonomiska ekvilibristiska förklaringar, bara tanken.
Finns det någon som tycker att det verkar vettigt med den differens mellan verkligt sustansvärdet och marknadsvärdet. Med substansvärdet menar jag fastighetens byggnadsvärde värde omräknat till idag.
Det finns bara en förklaring som jag ser det. Hade man inte haft dessa låga räntor och många år UTAN amorteringskrav och i och med det skapat en värdeökningsnivå långt över de flesta andra investeringsmöjligheter som funnits tillgängliga så hade bostadsmarknaden eller snarare tillståndet sett annorlunda ut. Märk väl att det är dtorstan med kringområden vi talar om. Ute på böggda har det sett annorlunda ut. Värdeökning, javisst, men inte på klippnivå som i storstan. Med tanke på dessa gratisvinster så gnys det på flyttskatten. Den är 22% om jag inte misstar mig. Det var inte ovanligt att folk tjänade 2-3 miljoner på några få års boende. Varför skulle det vsra orimligt att betala skatt på den vinsten som uppstått endast för att man råkat äga en fastighet på rätt ställe? Jag känner en hel del folk som köpte på 70 talet och sitter i betalda hus som dom kan sälja för många gånger mer än det kostade på den tiden. Trots flyttskatten så gör dom stora vinster men det gnälls ändå. Det är djupt tragiskt
Jag anser att en villas pris är priset den byggdes för uppräknat till dagens penningvärde. Det är den säkerhet banken kan ställa ut. Vill någon sedan betala överpris så får köparen fixa fram egna pengar på överskjutande belopp. Det enda boendet där man får betala vad det kostar är hyresrätten. På 80 talet var det jämt skägg mellan nybyggnation och hyra. Prisskillnaden mellan hus på landet och i storstan var mycket måttlig. Idag är läget annorlunda.
Ännu roligare blir det när det finns folk som är villiga att hosta upp 100 tkr per kvadratmeter i en bostadsrätt. Dyra lottpengar att sätta i en förenings händer. För det är ju det som det handlar om. Tänk om en bonde fick det kvadratmeterpriset när hans prima odlingsmark blir exproprierad för ett vägbygge. Mark som har ett värde jämfört med den bergknalle man sprängt ner eller surhålan som dikats ur för att kunna bygga småhus där. Värdefull mark?
Detta är coronans fel nu när man inte har något att göra men ovanstående har jag testat på några ekonomer av rang och skalar man av allt som jag försökt göra här så håller dom med (konstigt nog).
Men det behöver inte du göra.
Finns det någon som tycker att det verkar vettigt med den differens mellan verkligt sustansvärdet och marknadsvärdet. Med substansvärdet menar jag fastighetens byggnadsvärde värde omräknat till idag.
Det finns bara en förklaring som jag ser det. Hade man inte haft dessa låga räntor och många år UTAN amorteringskrav och i och med det skapat en värdeökningsnivå långt över de flesta andra investeringsmöjligheter som funnits tillgängliga så hade bostadsmarknaden eller snarare tillståndet sett annorlunda ut. Märk väl att det är dtorstan med kringområden vi talar om. Ute på böggda har det sett annorlunda ut. Värdeökning, javisst, men inte på klippnivå som i storstan. Med tanke på dessa gratisvinster så gnys det på flyttskatten. Den är 22% om jag inte misstar mig. Det var inte ovanligt att folk tjänade 2-3 miljoner på några få års boende. Varför skulle det vsra orimligt att betala skatt på den vinsten som uppstått endast för att man råkat äga en fastighet på rätt ställe? Jag känner en hel del folk som köpte på 70 talet och sitter i betalda hus som dom kan sälja för många gånger mer än det kostade på den tiden. Trots flyttskatten så gör dom stora vinster men det gnälls ändå. Det är djupt tragiskt
Jag anser att en villas pris är priset den byggdes för uppräknat till dagens penningvärde. Det är den säkerhet banken kan ställa ut. Vill någon sedan betala överpris så får köparen fixa fram egna pengar på överskjutande belopp. Det enda boendet där man får betala vad det kostar är hyresrätten. På 80 talet var det jämt skägg mellan nybyggnation och hyra. Prisskillnaden mellan hus på landet och i storstan var mycket måttlig. Idag är läget annorlunda.
Ännu roligare blir det när det finns folk som är villiga att hosta upp 100 tkr per kvadratmeter i en bostadsrätt. Dyra lottpengar att sätta i en förenings händer. För det är ju det som det handlar om. Tänk om en bonde fick det kvadratmeterpriset när hans prima odlingsmark blir exproprierad för ett vägbygge. Mark som har ett värde jämfört med den bergknalle man sprängt ner eller surhålan som dikats ur för att kunna bygga småhus där. Värdefull mark?
Detta är coronans fel nu när man inte har något att göra men ovanstående har jag testat på några ekonomer av rang och skalar man av allt som jag försökt göra här så håller dom med (konstigt nog).
Men det behöver inte du göra.
När det gäller villor så säger du att priset är vad byggnaden är värd plus tomten (eller fastigheten som det heter). Och det är väl just det som är grejen... fastigheten! Vilket pris tycker du man ska sätta på själva marken? Är det vad priset råkade vara en gång i tiden när ingenting fanns runtom och kommunen sålde marken billigt för att få dit folk? Eller tomtpriserna på nyligen tillgängliggjort mark i storstadsområde som är oerhört attraktiv?S Stego1 skrev:
Den prisökning du sen i storstäderna är just värdet på MARKEN, inte själva huset som råkar stå där.
I en värld där (åtminstone innan flygskam, bilskam, plastpåseskam, Corona mm) folk egentligen behöver arbeta väldigt lite för det man verkligen behöver och lägger resten på skit så betyder det att pengar tappar sitt värde. Det är alltså ingen som egentligen BEHÖVER låna pengar och då blir det billigt att låna. Därmed stiger priserna på det som vi inte kan trolla fram mer av genom automatisk effektiv produktion, billig arbetskraft osv. MARK. Det är den enda handelsvara som vi inte kan få fram mer av.
Därför tror jag inte att priser på fastigheter kommer sjunka, möjligen flukturera upp och ner kraftigt men inte sjunka över tid. Allt annat kommer vi kunna tillverka billigare och bättre men MARK kommer alltid att finnas en begränsad mängd av.
Exakt, det är marken, dvs läget, som drar upp priserna. Här har ju även kommunen en roll, tidigare (20 år sedan?) kunde inte kommuner ta marknadspris på samma sätt. Nu har många kommuner budgivning mha mäklare för nya tomter, högstbjudande vinner. De har även incitament såklart att få så mycket betalt som möjligt, pengar rakt in i kommunkassan. Det innebär ju också indirekt att de har incitament att hålla nere utbudet av ny mark. Sen är ju bostadspriserna en funktion av hur mycket folk får låna. Jag tror de flesta i slutändan maxar lånelöftet för att vinna budgivningen, om det krävs.Tomtom79 skrev:
Det lustiga är i så fall att markvärdena steg när amorteringskrav försvann och räntan sjönk efter kriserna på 90 och 2000 talet. Detta hade inte häbt på samma sätt om betalnibgskraven för fastighetslån varit som före krisen på 90 talet. Då kostade det att äga en fastighet på lån. Om nu mark finns i begränsad mängd borde den ha i princip lika värde överallt men så är det inte. Men så kallat markvärde kan ju skapas också genom att se till att det finns ett underskott på bostadsmöjligheter som i Sthlm där det varit bostadsbrist sedan anno dazumal. Men staden växer ju så brist på mark verkar det inte vara ännu. Priset på mark är priset den en gång köptes för uppräknad med prisindex och inflation m.m. Vill sedan folk och fä betala överpris för sk attraktivitet så får domgöra det. Men säkerheten för ev lån borde utgå ifrån det jag hävdar. Vilket är det rätta synsättet och var så fram till runt sekelskiftet.
Jag tror inte markpriset har varit detsamma per kvadratmeter som du pratar om sedanS Stego1 skrev:
När tänker du då att priset skulle ha satts? När marken köptes av Nisse 1943, eller när kommunen köpte den av kyrkan 1813, eller när kyrkan köpte den av danske kunden 1458, eller när Hagbard köpte den av Blåtand 933? Priset på mark har alltid rört sig upp och ner, beroende på läge, omgivning, klimat, omvärldshändelser osv. Det är bara marknaden som kan sätta priset på vad marken för tillfället råkar vara värd. Jag tror att även den långsammaste tredjeklassaren kan inse att 100 kvadratmeter mark på Manhattan är värt mer än den legendariska holländaren betalade, indexerat till dagens pengavärde...S Stego1 skrev:
Intressanta synpunkter du kommer med, verkligen.. För att ta vid de du säger, så frågade jag en mäklare hur det kommer sig att bydgivningen kan gå upp 5 hundra tusen på ett hus som har utgångspriset 3milj. Är det inte överpris? Jag fick som svar från mäklaren att det INTE är ett överpris som köparen betalar. Då man alltid (enligt mäklaren) kan säga att huset är värt så mycket som marknaden (dvs vi köpare) är villiga att betala för den. Absurt tycker jag!S Stego1 skrev:
Men de du nämnde om bankernas säkerhet i förhållande till marknadsvärde.. Dessa värden är ju ”hittepå” ett hus som kan vara vart 10milj vid ett tillfälle kan exempelvis efter en kris vara värt 4miljoner. Alltså är husets riktiga pris: vad det kostade att bygga och tillgörande mark ovesäntligt.. Konstigt nog.. men men vad vet jag
M Muuuuurtin skrev:Jo, det är ju sant att hushållen har större marginaler på bolånen, i alla fall om man ser till belåningsgraden. Däremot så har ju amorteringskravet nästan motsatt effekt anser jag, man minskar hushållens buffert varje månad genom tvingad amortering utan att initial belåning vid själva köpet verkar ha minskat så mycket jämfört med innan.
Vet inte på rak arm hur marknadsräntorna var under subprime. Där var ju situationen lite annorlunda dock, riskfyllda lån hade paketerats in i olika finansiella produkter och marknadförts som mindre riskfyllda än vad de var, dvs. nästan bedrägeri. En skillnad också mot svensk bostadsmarknad är att bolånet är knutet till fastigheten och inte personen. Så när fattiga amerikaner inte hade lust att betala räntekostnaderna när FED höjde styrräntan pga högkonjunkturen innan krisen så lämnade många bara tillbaka nycklarna till banken och gick fria från skuld. Kanske ett lite mer rättvist system än i Sverige där marknadsvärdet är bankens säkerhet och inte bostaden i sig egentligen, och privatpersoner får ta skiten om något händer med marknadsvärdet och man behöver komma ur lånet. Men det har ju sina andra problem också
M Muuuuurtin skrev:Jo, det är ju sant att hushållen har större marginaler på bolånen, i alla fall om man ser till belåningsgraden. Däremot så har ju amorteringskravet nästan motsatt effekt anser jag, man minskar hushållens buffert varje månad genom tvingad amortering utan att initial belåning vid själva köpet verkar ha minskat så mycket jämfört med innan.
Vet inte på rak arm hur marknadsräntorna var under subprime. Där var ju situationen lite annorlunda dock, riskfyllda lån hade paketerats in i olika finansiella produkter och marknadförts som mindre riskfyllda än vad de var, dvs. nästan bedrägeri. En skillnad också mot svensk bostadsmarknad är att bolånet är knutet till fastigheten och inte personen. Så när fattiga amerikaner inte hade lust att betala räntekostnaderna när FED höjde styrräntan pga högkonjunkturen innan krisen så lämnade många bara tillbaka nycklarna till banken och gick fria från skuld. Kanske ett lite mer rättvist system än i Sverige där marknadsvärdet är bankens säkerhet och inte bostaden i sig egentligen, och privatpersoner får ta skiten om något händer med marknadsvärdet och man behöver komma ur lånet. Men det har ju sina andra problem också
Amortering är ju en form av sparande. Åtminstone såg man på det sättet fört. Men nu ska man båda ha kakan och äta den.M Muuuuurtin skrev:Jo, det är ju sant att hushållen har större marginaler på bolånen, i alla fall om man ser till belåningsgraden. Däremot så har ju amorteringskravet nästan motsatt effekt anser jag, man minskar hushållens buffert varje månad genom tvingad amortering utan att initial belåning vid själva köpet verkar ha minskat så mycket jämfört med innan.
Vet inte på rak arm hur marknadsräntorna var under subprime. Där var ju situationen lite annorlunda dock, riskfyllda lån hade paketerats in i olika finansiella produkter och marknadförts som mindre riskfyllda än vad de var, dvs. nästan bedrägeri. En skillnad också mot svensk bostadsmarknad är att bolånet är knutet till fastigheten och inte personen. Så när fattiga amerikaner inte hade lust att betala räntekostnaderna när FED höjde styrräntan pga högkonjunkturen innan krisen så lämnade många bara tillbaka nycklarna till banken och gick fria från skuld. Kanske ett lite mer rättvist system än i Sverige där marknadsvärdet är bankens säkerhet och inte bostaden i sig egentligen, och privatpersoner får ta skiten om något händer med marknadsvärdet och man behöver komma ur lånet. Men det har ju sina andra problem också
Sedan var det någon som undrade vilket markvärde som ska tillämpas. Det är givetvis det värde jag köper marken för. Köptes skiten 1943 är det värdet då som ska vara styrande givetvis. Om någon är så dum att han ger 5 mille idag för granntomten på 700 kvadrat så är han bara att gratulera. För övrigt anser jag att Stockholm borde förstöras. Idiotpriserna där är till förfång för hela samhället. Men det kommer folk att fatta först när avgrunden öppnar sig. Den tiden kommer utan bedövning. Jag sjunger bara halleluja för alla imbecilla som tror att fakturan inte behöver betalas.
Husets verkliga värde är taxeringsvärdet plus 25 procent. Men det är klart att folk kan buda upp flera hundra tusen när det i princip är gratis att lånaa pengar. Bankerna lånar gärna ut i mängder. Det är ju bolånen dom tjänar pengar på. Bankernas primära uppgift i tidernas begynnelse var att se till att företagen hade tillgång till investeringskapital. Idag så lånar väl inte banker ut till företag i första hand. Det är större risker. Men en fasighetsköpare låser ju in sig. Går det åt helvete så säljs egendomen på exekutiv och offret sitter kvar med restlånen. Banken går mer eller mindre skadefri trots att lånen inte skulle beviljats i första läget.J Johan41 skrev:
Du gör ju helt rätt i att adressera frågan.J Johan41 skrev:
Att det blir ett BNP-tapp och att folk blir arbetslösa är ställt utom tvivel.
Hur länge finns olika bedömningar om. Och hur snabbt vi återgår tvistas det också om.
Men att staten skall låna är känt. Ungefär hur mycket är också känt.
De som handlar med statsobligationer har redan tagit höjd för detta. Just nu ligger tvååriga statsobligationer på -0.45%. Dvs staten får betalt för att låna.
Räntan har stigit. För 6 månader sedan var den -0.74%.
Dvs statens kommande ganska stora upplåning leder inte till större räntehöjning än så.
Så jag skulle inte oroa mig för inflation. Det räknar varken regeringen eller KI eller någon annan med heller. Därmed finns inget direkt skäl för att bolåneräntor drar iväg.
De som däremot kan inträffa är att ränterabatten minskar för låntagare med försämrad inkomst.
Så man kan ju snegla på listräntan och vara beredd på att det är den som kan komma att gälla.
Det som skulle driva upp räntor i framtiden är en överhettning av ekonomin. Men det är ju inte precis det vi ser framför oss.
Vad gäller bostadspriser så är det rimligt att anta att de kryper ned något, och tillfälligt. Av det enkla skälet att folks inkomster minskar lite. Men något stort prisfall ska man nog inte räkna med.
Notera att vid den sk IT-bubblan 2000-2003 minskade inte bostadspriserna. De fortsatte stiga.
