Byggahus.se

Ekonomisk kris! Bundna eller rörliga bolån?

  1. J
    Medlem Nivå 4
    Så är det. Om din pojk köper och säljer på samma marknad så spelar ju hans ”förlust” ingen roll då han köper in sig billigare i nästa
     
  2. M
    Medlem Nivå 17
    Jag tror många ser det som en moralisk förpliktelse. Ju mer man amorterar, desto bättre människa är man. :)
     
  3. L
    Medlem · Nivå 7
    Jag tänker så här.
    Amorteringen är en slags säkerhet. Amorterar du 2 % per år har du halverat skulden på 25 år.

    Amorteringen leder även till att dina räntekostnader minskar. Samt att du blir mindre känslig för räntehöjningar.

    Sen kan man kanske få bättre avkastning på pengarna på annat håll, men det är då med tillkommande risk.
     
  4. M
    Medlem Nivå 5
    § 33, tredje stycket i Konsumentkreditlagen står det:
    "Kreditgivaren har rätt till betalning av en bostadskredit i förtid på grund av försämrad säkerhet endast om säkerheten har avsevärt försämrats till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden."

    https://www.riksdagen.se/sv/dokumen...ing/konsumentkreditlag-20101846_sfs-2010-1846

    Står även mer under samma paragraf som beskriver när banken kan kräva mer säkerhet, i praktiken bara om du är grovt vårdslös och river en tillbyggnad, del av huset eller vad det nu kan vara som gör att man själv orsakar försämrat marknadsvärde.
     
    • Laddar…
  5. J
    Medlem Nivå 4
    Det va bra. Hade ingen koll på det
     
    • Laddar…
  6. Talvan
    Medlem Nivå 6
    Konsument priserna i usa stiger

    detta på grund av krisen
     
  7. M
    Medlem · Nivå 4
    Nu är det ju så att de flesta banker idag har lägre räntor på bundet än på rörligt så även med viss rabatt lär bundet på 3-5 år bli lägre än rörlig ränta.
     
  8. J
    Renoveringsnovis Nivå 6
    Ja, så var det för mig i alla fall. Plötsligt ställs ju allt på huvudet då, när den "konventionella visdomen" inte gäller. Dvs man betalar inte extra för säkerhet mot räntehöjningar, utan banken ger extra rabatt på bundet för att gardera sig mot räntesänkningar? Eller hur skall man tänka?
     
  9. M
    Medlem Nivå 5
    Många intressanta svar i tråden, jag tycker man även, som många sagt, ska vara ödmjuk med att ingen vet något säkert om det framtida ekonomiska läget, inte ens s.k. experter. Det är för många variabler; politiska, nationalekonomiska och oväntade händelser med okänd risk (typ Corona). Man kan bara måla upp ett antal mer eller mindre sannolika scenarios och förhålla sig till dessa. Mina tankar relaterat till ursprungsfråga om en höjning av bolåneräntan är en risk, här är mina tankar :)

    Reporäntan påverkar en del av finansieringskostnaden av bolånen för bankerna, riksbanken sätter räntan för att nå inflationsmålet på 2 %. Den största drivkraften för inflation är löneökningar, de efterföljande prisökningarna på varor är till stor del en effekt av att folk kan betala mer tack vare större lönekuvert. Men varför ökar lönerna? När företagens tillväxt ökar, delvis drivet av Riksbankens låga räntor som ökar utlåningen i samhället och därmed penningmängden, måste de anställa. Vid en viss punkt blir det brist på folk med rätt kompetens, det blir hård konkurrens om arbetskraft mellan företagen och de måste konkurrera om denna kompetens genom att betala mer i lön för att kunna anställa. Detta är per definition klassisk högkonjunktur.

    Som ett svar på ökad inflation höjer riksbanken reporäntan för att minska den ekonomiska aktiviteten (en för låg eller för hög inflation är mer svårkontrollerad och volatil, och därmed inte önskvärd). Detta är början på lågkonjunkturen. Företagens lånekostnaden ökar, privatpersoners lånekostnader ökar och konsumtionen faller. Ev. uppbyggda svagheter/bubblor i ekonomin visar sig. Företagens intäkter minskar men de har inte möjlighet att minska sina kostnader i samma snabba takt. Detta är en av mekanismerna bakom att nedgångar ofta sker snabbt (lågkonj. <1 år) men tillväxten sker långsamt (högkonj. typ 10 år).

    Det intressanta är att trots högkunjunktur i ca 11 år så har inte inflationen varit över målet på 2 % som ni vet, vilket i sin tur beror på nästa uteblivna reala löneökningar. Jag tror att detta beror på globalisering och digitalisering som gör att konkurrensen om arbetskraft inte riktigt vill infinna sig och företagen behöver inte bjuda över varandra i löneförhandlingar för att få en anställd. Globaliseringen medför en större arbetskraft och digitaliseringen möjliggör att utländsk arbetskraft kan jobba för svenska företag. Har Corona ändrat detta? Nej, självklart tror jag inte det. Sannolikheten för att inflationen ska sticka iväg har nog minskat ganska rejält eftersom detta har kylt ned ekonomin.

    Bankerna finansierar dock bolånen till största delen med bostadsobligationer som tidigare sagts i tråden. Dvs. investerare lånar ut sina pengar en begränsad tid mot ersättning i form av ränta. Räntan avspeglar indirekt risken att förlora pengarna och sätts av marknaden. Corona har sannolikt ökat risken för att folk ska bli av med jobbet, om tillräckligt många blir arbetslösa och tvingas sälja sina bostäder ökar utbudet så mycket att priserna faller och obligationsägarna får då inte tillbaka investerat kapital. Om Corona-krisen fortsätter kommer detta avspeglas i högre kostnader för bankerna i form av högre obligationsränta, detta kommer sannolikt lämpas över på bolånekunderna i form av högre bolåneränta.

    Att binda bolåneräntan är ju en försäkring mot framtida räntehöjningar. Försäkringar brukar kosta pengar, nu har många banker samma eller billigare ränta för rörlig, 3- och 5 årig ränta. Det är alltså en gratis försäkring. Man bör också fråga sig, kan bolåneräntan verkligen bli så mycket lägre i dagsläget? Jag tror inte det. Skillnaden i bolåneränta vid en eventuell minskning på sikt (t.ex. till följd av ökad konkurrens på bolånemarknaden) är ju betydligt mindre än den högsta troliga bolåneräntan som skulle kunna bli vid en höjning.
     
    • Laddar…
  10. H
    Moderator · Nivå 25
    Jag tror att talet om överbelåning är överdrivet. Men visst finns det en fara. När jag köpte min första lägenhet 1984, så tjänade jag drygt 8000 i månaden, vilket då var en väldigt bra ingångslön för en ingenjör. Jag köpte en liten tvåa för 220 000, lånade 120 000. Räntan var 15,25%. Jag var livrädd över belåningen. Så här i efterhand inser jag att jag kunde köpt lite större/dyrare. Men jag lånade alltså motsvarande lite mer än min årsinkomst. Räntan var det som begränsade.

    Vi skall komma ihåg att inkomstskatten var avsevärt högre på den tiden. Redan då pratades det om prisbubbla på bostäder (samma lägenhet hade sålts för 50 000, 5 år tidigare).

    Jag sålde 1991 för 430 000 kr. Då hade toppen passerats 1989, priserna hade gått ned lite, hade god insyn i priserna eftersom jag då var ordf. i bostadsrättsföreningen (800 lgh, ca 150 överlåtelser per år).

    Jag köpte ett parhus för 1,3 milj. med min sambo, hon sålde sin tvåa för 550 000, den låg mer centralt än min. Jag tjänade då ca 20 000 i månaden.

    Sedan kom finanskrisen. 92 - 93 var allt kaos, landet började resa sig -93. Ett grannhus som var identiskt med vårt såldes våren -93 för 815 000, vilket då var högre än mycket annat. Två personer jag känner gav sina bostadsrätter gratis till föreningen (100% förlust) ett par bekanta bodde i föreningar som gick i konkurs, omvandling till hyresrätter 100% förlust för medlemmarna.

    Under -93 ansågs bankkrisen löst. Marknaden var då skakig, bankerna kunde tänka sig att låna ut med 50% kontantinsats, men många kunde ta över säljarnas lån, att vara belånad var guld.

    Räntorna var inte sååå farliga under den här tiden, det var en första "räntechock" hösten 1990, uppgång från 15 till 17% över en natt. Sedan gick räntorna ned gradvis tills vi köpte 1991. När krisen kom igång på allvar så gick räntorna upp till ca 15 - 17%. Och under två veckor när styrräntan först höjdes till 500%, och sedan efter några dagar till 5000% så gick de faktiska boräntorna tillfälligt upp till drygt 20%. Jag hade då ett (arbetsgivarsponsrat) billån med rörlig ränta som för en månad låg på 25% (alltså årsränta).

    Sedan var det dags 1998. Marknaden hade då sakta kommit tillbaka, räntorna sjönk under 10%, jag var övertygad om att det bara var en tillfällig dip i ränteläget. Vi sålde för 1,25 milj, så en liten förlust. Köpte för 2,3 milj, just då inom topp 20 prismässigt på hemnet. Jag hade just bytt arbete och var VD för ett mindre elektronikföretag. Hög lön men osäkert. Jag vågade bara kalkylera med nivån jag hade haft som vanlig anställd. Just när vi skrev kontrakt låg räntorna på 8%, kändes helt overkligt. När vi placerade lånen 3 månader senare hamnade vi på 6,5%, iom. min osäkerhet om det då nya VD jobbet, så band vi halva lånet på 8 år....

    Vi bor fortfarande i samma hus, idag värt (innan Corona) ca 10 milj.

    Nu när jag ser hur mina barn köper bostadsrätter för "fantasisummor", så inser jag att de har ungefär samma andel boendkostnad i förhållande till lön som jag hade när jag köpte min första bostad. Men de har högre skuldkvot i förhållande till inkomst. Eftersom skatten idag är lägre, så har de faktiskt lägre boendekostnad/nettolön än vad jag hade.

    Det gör att dagens prisnivå känns rätt OK, kan vara lite för höga priser, men det är inte en bubbla som kommer att kollapsa. Dagens krav på kontantinsats, amortering, och betalningsförmåga ger en god marginal. OM vi skulle få en ny kris i banksektorn, så står privatkunderna bättre rustade att övervintra krisen än vad vi gjorde 92.

    Man skall också komma ihåg att krisen 92 hade inget med bostadsmarknaden att göra. Bankernas problem då berodde på en enorm bubbla inom kommersiella fastigheter. Kontorslokaler såldes då till priser som låg bortåt 100 x hyresintäkten, Med 15% skuldränta...
     
  11. Talvan
    Medlem Nivå 6
    Jag har hus värt 5.5 Mkr och min inkomst är ca 600tkr varje år. Vi är 2 med inkomsten.
    brutto har vi ca 1 Miljon per år och säg efter skatten 500tkr.

    Lånet är 3.5 Mkr och alltså har jag lånat 7st netto inkomster .

    man kan tycka olika men jag tycker inte det är mycket
     
  12. Nötegårdsgubben
    Husägare · Nivå 18
    Att den bundna räntan är lägre än den rörliga nu är inte samma sak som att den kommer vara det över hela perioden. Tvärt om skulle jag säga att det är ett tecken på att bankerna tror på fallande räntor.

    Om de har rätt eller inte är förstås en annan sak.
     
    • Laddar…
  13. H
    Moderator · Nivå 25
    Det är en intressant synpunkt. OM risken i bolånen ökar så kommer räntan att öka. Samtidigt är risken för att låntagare skall få problem med sina betalningar lägre idag, än vid tidigare kriser, reglerna kräver att låntagaren har större marginal. Även risken för att banken skall förlora pengar ifall en bostadsägare tvingas sälja är lägre (iom, kravet på kontantinsats).

    OM det blir en värdenedgång så kommer iofs fler att drabbas eftersom vi har haft en relativt lång period utan värdeökning på bostadsmarknaden, många av dagens ägare har kommit in under de senaste 4 åren, och har inte fåt se en värdeökning. Värdeökningen skapade en marginal mot prisnedgång för tidigare generationer av ägare, de hade å andra sidan i många fall köpt med 100% belåning...

    Hur gick det med räntorna på bostadsmarknaden i USA under deras lånekris? När bubblan med "subprimelån" sprack. Gick den underliggande markandsräntan upp i större utsträckning? Det var ju väldigt mycket kreditförluster, men jag är lite osäker på om de fick så mycket högre räntor?
     
  14. J
    Medlem Nivå 4

    Dina två bekanta som gav bort sina lgh.. Var det vanligt att man gjorde så för att bli skuldfri och komma ifrån helvetet! Fan va synd...
     
  15. A
    Medlem Nivå 7
    Jag har hört rykten att man på vissa ställen betalde för att någon skulle köpa lägenheten, så priset var typ - 10000kr
     
    • Laddar…