Anmäla mäklare för lockpriser?
Fastighetsmarknaden är ju smått hysterisk i större delen av landet och det är ju minst sagt säljarens marknad. Jag förstår att det är svårt att sätta "rätt" utgångspris på en sådan marknad för mäklarna men jag börjar uppriktigt sagt tröttna på många fall av extremt uppenbara lockpriser. Husen säljs ju ändå och jag förstår inte syftet med att sätta lockpriser på en så het marknad. Det enda som händer är att "fel" köpare kommer till visningarna.
Är det någon som har erfarenhet av att göra en anmälan till FMI och om det över huvud taget ger någon effekt?
/Krille
Är det någon som har erfarenhet av att göra en anmälan till FMI och om det över huvud taget ger någon effekt?
/Krille
Har ingen personlig erfarenhet, men jag tycker dte generellt verkar som de tar sin uppgift på allvar. Sedan kanske det kan vara svårt att avgöra "definitionen" på lockpris.
Jag tror att lockpriserna finns framförallt för att det skall se ut som mäklarfirman är bra. Om firman ser ut att ofta ha ex. 20% uppgång mot begärt pris, så kan det locka uppdragsgivare. Och man skall komma ihåg att om en mäklarfirma visar någon talang i marknadsföring, så är de int intresserade av att markandsföra huset som skall säljas, utan det går helt ut på att marknadsföra mäklarfirman.
Jag tror att lockpriserna finns framförallt för att det skall se ut som mäklarfirman är bra. Om firman ser ut att ofta ha ex. 20% uppgång mot begärt pris, så kan det locka uppdragsgivare. Och man skall komma ihåg att om en mäklarfirma visar någon talang i marknadsföring, så är de int intresserade av att markandsföra huset som skall säljas, utan det går helt ut på att marknadsföra mäklarfirman.
Alltså, grejen med mäklarnas "lockpriser" är ju treriktad(!). Dels handlar det om att få köpare att "comitta" till objektet, att få dem att känna att dom har bostaden inom räckhåll, och därigenom få dem att bjuda hela vägen till bristningsgränsen. Dels handlar det om att hålla nere förväntningarna hos säljaren för att minimera risken att denne backar ur t ex pga att denne förväntat sig ett högt pris, men framförallt handlar det om att maximera mäklarens provision, vars procentsats är lättare att motivera om säljarens förväntade slutpris hålls lågt.
Tyvärr är det så vi människor fungerar undermedvetet, och det är svårt att göra något åt det och det utnyttjas vidlyftigt...
Mäklare är företag som vill tjäna maximalt med pengar. Mäklarsamfundet är en lobbyorganisation som företräder sina medlemmars intressen (dvs att tjäna maximalt med pengar). Mäklarsamfundet försöker inte företräda köpare och säljare, dom företräder sina kunder, som är mäklarföretagen. Produkter som t ex "accepterat pris" och dylikt är inget annat än noggrant uträknade verktyg för att i möjligaste mån desarmera rörelser eller oppinionsbildningar som motverkar samfunderåts intressen, dvs att maximera vinsten för sina medlemmar.
Tyvärr är det så vi människor fungerar undermedvetet, och det är svårt att göra något åt det och det utnyttjas vidlyftigt...
Mäklare är företag som vill tjäna maximalt med pengar. Mäklarsamfundet är en lobbyorganisation som företräder sina medlemmars intressen (dvs att tjäna maximalt med pengar). Mäklarsamfundet försöker inte företräda köpare och säljare, dom företräder sina kunder, som är mäklarföretagen. Produkter som t ex "accepterat pris" och dylikt är inget annat än noggrant uträknade verktyg för att i möjligaste mån desarmera rörelser eller oppinionsbildningar som motverkar samfunderåts intressen, dvs att maximera vinsten för sina medlemmar.
Vi säljer snart en tvåa på Söder i Stockholm. Ska bli intressant att se hur det går. http://www.aftonbladet.se/minekonomi/sparasmart/bostad/article20194413.ab Mäklarna tycker att det är svårt att sätta pris då "alla andra" sätter lockpriser och så är karusellen igång igen. En av dem sa att "alla vet att priserna går upp ca 17% i snitt" och går inte på visning om utgångspris + 17% är för högt.
Medlem
· Stockholm
· 605 inlägg
Personligen har jag svårt att provoceras av lockpriser och tror att det bästa för alla vore att strunta i tramset acceptpris. Det är ju som på en auktion trots allt med en budgivning, man hör sällan folk gnälla över utgångspriserna på en auktion.
Alla vettiga köpare och säljare kan ju få fram snittpriset på liknande bostäder i området med ett par knapptryck ändå så det är ju knappast särskilt svårt att hålla koll på marknaden.
Alla vettiga köpare och säljare kan ju få fram snittpriset på liknande bostäder i området med ett par knapptryck ändå så det är ju knappast särskilt svårt att hålla koll på marknaden.
Boolis värderobot ger många gånger en bra fingervisning vad det egentliga priset borde vara. En koll på hus till salu i aktuellt område på www.booli.se och du har bra koll på marknaden och om mäklarnas utgångspris är lockpris.
Mäklarna skulle kunna börja med det enkla.... Skippa frasen accept pris.... För det är inget acceptpris, som mäklaren har satt... Det är ett lockpris. Så egentligen "luras" de 2 gånger.... De skriver "acceptpris" men det är ett lockpris. Jag ser lockpris som ett sätt att luras på. Förvisso så tillhör inte jag den kategorin som blir lurad....
Om man ska komma bort ifrån lockpriser så måste alla mäklare ta bort det samtidigt. Det fungerar inte om en mäklarfirma skippar lockpriserna. Då är det risk att man missar många. Men lockpriserna generar troligtvis inte mer pengar till säljaren, utan bara fler som kommer på visningen men som inte har råd med det egentliga priset.
Sedan så måste man själv som köpare ha koll på priserna innan man börjar buda.
Om man ska komma bort ifrån lockpriser så måste alla mäklare ta bort det samtidigt. Det fungerar inte om en mäklarfirma skippar lockpriserna. Då är det risk att man missar många. Men lockpriserna generar troligtvis inte mer pengar till säljaren, utan bara fler som kommer på visningen men som inte har råd med det egentliga priset.
Sedan så måste man själv som köpare ha koll på priserna innan man börjar buda.
Jag tror att branschen skulle må bra av ett antal anmälningar till fastighetsmäklar inspektionen (FMI), om lockpriserna igen.
Jag vet inte om de tagit fram ngn. mall som fungerar som definition av vad som är ett lockpris.
Men en mäklare som upprepade gånger föreslår ett pris som sedan stiger med mer än ex. 5% är ju uppenbarligen väldigt oskicklig i sin yreksutövning, det ligger i kompetensprofilen att korrekt kunna värdera ett objekt. Om man ser ett snitt av försäljningar som en given mäklare genomför så borde man kunna se att genomsnittet av slutpriser bör inte vara högre än utropspriset, ökat med den allmäna prisuppgången sedan uppdraget påbörjades (men inte ens i Stockholm ligger den allmäna uppgången på 17% över en 3 månaders period, vilket är den vanligaste avtalstiden för mäklaruppdrag).
Avviker slutpriserna i genomsnitt från en sådan beräkning så är ju mäklaren uppenbarligen inkompetent och borde söka sig ett annat arbete. Eller så bryter han mot reglerna om god mäklarsed, och bör bli av med sin registrering.
Jag vet inte om de tagit fram ngn. mall som fungerar som definition av vad som är ett lockpris.
Men en mäklare som upprepade gånger föreslår ett pris som sedan stiger med mer än ex. 5% är ju uppenbarligen väldigt oskicklig i sin yreksutövning, det ligger i kompetensprofilen att korrekt kunna värdera ett objekt. Om man ser ett snitt av försäljningar som en given mäklare genomför så borde man kunna se att genomsnittet av slutpriser bör inte vara högre än utropspriset, ökat med den allmäna prisuppgången sedan uppdraget påbörjades (men inte ens i Stockholm ligger den allmäna uppgången på 17% över en 3 månaders period, vilket är den vanligaste avtalstiden för mäklaruppdrag).
Avviker slutpriserna i genomsnitt från en sådan beräkning så är ju mäklaren uppenbarligen inkompetent och borde söka sig ett annat arbete. Eller så bryter han mot reglerna om god mäklarsed, och bör bli av med sin registrering.
Medlem
· Stockholm
· 605 inlägg
Mitt förslag är att man slutar kalla det för acceptpris och kallar det för startbud eller nåt. Om folk sen inte kan hålla koll på prisläget i området är tycker jag att det är deras problem. Man har faktiskt ett ansvar att veta vad man budar på som köpare.
Jag håller absolut med att man själv har ansvaret för hur mycket man betalar. Tycker bara att det blir lite "irriterande" när objekt efter objekt läggs ut till lockpriser.
Har t o m hört mäklare resonera att "vi måste lägga ut ett lågt pris eftersom alla räknar med minst 10% upp i budgivning. Lägger vi på priset vi tror räknar alla 10% upp på det och då kommer inte lika många på visningarna".
Så i slutändan ser jag egentligen ingen vinnare på lockpriserna förutom mäklarna. Alla parter har ofta rätt bra koll på det egentliga priset och hela upplägget känns bara fel. Enda vinnaren är mäklarna som lyckas få en högre provision genom en provisionstrappa de gånger säljarna har dålig koll på ett rimligt marknadspris.
I många fall är det säkert äldre personer som är dåligt insatta i marknadspriset som på så sätt betalar mer än de borde i provision.
/Krille
Har t o m hört mäklare resonera att "vi måste lägga ut ett lågt pris eftersom alla räknar med minst 10% upp i budgivning. Lägger vi på priset vi tror räknar alla 10% upp på det och då kommer inte lika många på visningarna".
Så i slutändan ser jag egentligen ingen vinnare på lockpriserna förutom mäklarna. Alla parter har ofta rätt bra koll på det egentliga priset och hela upplägget känns bara fel. Enda vinnaren är mäklarna som lyckas få en högre provision genom en provisionstrappa de gånger säljarna har dålig koll på ett rimligt marknadspris.
I många fall är det säkert äldre personer som är dåligt insatta i marknadspriset som på så sätt betalar mer än de borde i provision.
/Krille
Problemet är ju när säljaren bara får ett bud (på startbuds-nivå) och vägrar sälja för de vill ha mer för huset.
Ett hus är värt så mycket som en köpare vill betala, inte så mycket som säljaren vill ha för det.
Ett hus är värt så mycket som en köpare vill betala, inte så mycket som säljaren vill ha för det.
Man har ett väldigt stort ansvar som köpare, att veta vad man budar på. Det håller jag med om... Tyvärr verkar inte folk fatta det. Lockpriser kan nog snarare locka fram dessa... Men jag tycker att man kan kräva av mäklaren att han sätter ett pris som faller så nära sanningen som möjligt...
Mäklarna har en högskoleutbildning (även om det är svårt att förstå
) Så de borde kunna pricka mycket bättre än de gör...
Mäklarna har en högskoleutbildning (även om det är svårt att förstå
) Så de borde kunna pricka mycket bättre än de gör...Jag vann en budgivning på en 2:a i Stockholms innerstad hösten 2006 med 25% upp från utgångspris. Var superglad efter tre dagars hård budgivning - tills det kom fram att det ville man inte alls sälja för. Snacka om slöseri med allas tid. Den hösten gick alla tvåor jag kollade på upp mellan 25-60% från utgångspris.
Medlem
· Stockholm
· 605 inlägg
Men om alla bara struntade i acceptpris helt, låt alla budgivningar starta på en krona och sluta hyckla med att det skiljer sig mot andra typer av auktioner. Sen kan man om det inte räcker lagstadga om att mäklare måste sätta ut jämförelsepriser istället, ett snittpris/kvm för liknande objekt i samma område.
I mina ögon är det nämligen omöjligt att sätta ett vettigt pris på en marknad där långa budgivningar är standard och bostäder hela tiden ökar i värde.
I mina ögon är det nämligen omöjligt att sätta ett vettigt pris på en marknad där långa budgivningar är standard och bostäder hela tiden ökar i värde.
Medlem
· Stockholm
· 605 inlägg
Värt att påpeka är att acceptpriserna infördes ett par år efter 2006, typ 2010? Innan dess var det mer uttalat att det handlade om uttgångsbud. Därmed inte sagt att det inte var fult att säljaren nobbade försäljningennikasp skrev: