Vilken byggplan gäller

[MetteKson]

Kommunen säger att det är brått med VA och att detaljplanen kommer 5-10 år senare. De har många områden att detaljplaner.

50 tals BYA 150kvm
PFO BYA 180 kvm.

Vi ligger på 220 kvm då vi valt att bygga in två verandor och mycket överhäng. Mycket tjocka väggar också.

Tar vi bort verandor och överhäng blir det 160 kvm.

Jag läste på Värmdö kommun, och vad jag kommer fram till är att den byggnadsarean på 180 kvm TS refererar till är en riktlinje inför kommande detaljplanearbete i ett PFO område, när ny detaljplan tas fram. Den bestämmelsen (och andra) gäller inte förrän ny DP vunnit laga kraft.

https://www.varmdo.se/download/18.4...för planbestämmelser i förändringsområden.PDF

 

[DBSP]

Hej!

Jobbar med detaljplaner (både kommunalt och som egen konsult). I samband med att plan- och bygglagen började gälla 1987 infördes begreppet detaljplan. Samtliga tidigare stadsplaner och byggnadsplaner började då gälla som detaljplaner rent juridiskt. När du ser läser begreppet stadsplan eller byggnadsplan så bör du tänka "detaljplan" istället.

PFO-område är inget vedertaget begrepp som har någon juridisk innebörd eller som är reglerat i plan- och bygglagen. Det verkar vara Varmdös kommuns egna arbetsverktyg för att visa vilka fritidsområden som ska omvandlas till permanentbostäder. Omvandling sker genom att kommunen arbetar fram juridiskt gällande detaljplaner.

Fram till dess att de nya detaljplanerna vinner laga kraft gäller alltså den underliggande byggnadsplanen. Bestämmelserna i byggnadsplanen ska alltså följas.

Allt gott,

DBSP

 

[Lars-Göran Lindström]

Hej!

Jobbar med detaljplaner (både kommunalt och som egen konsult). I samband med att plan- och bygglagen började gälla 1987 infördes begreppet detaljplan. Samtliga tidigare stadsplaner och byggnadsplaner började då gälla som detaljplaner rent juridiskt. När du ser läser begreppet stadsplan eller byggnadsplan så bör du tänka "detaljplan" istället.

PFO-område är inget vedertaget begrepp som har någon juridisk innebörd eller som är reglerat i plan- och bygglagen. Det verkar vara Varmdös kommuns egna arbetsverktyg för att visa vilka fritidsområden som ska omvandlas till permanentbostäder. Omvandling sker genom att kommunen arbetar fram juridiskt gällande detaljplaner.

Fram till dess att de nya detaljplanerna vinner laga kraft gäller alltså den underliggande byggnadsplanen. Bestämmelserna i byggnadsplanen ska alltså följas.

Allt gott,

DBSP

Jag har börjat förstå det. Dock hade jag svårt att förstå varför man utser PFO områden som har regler, vilka inte tycks gälla.

Jag har vidare lärt mig att det finns två olika detaljplaner för området. Detta kan möjligen förklara varför så byggnationerna spretar så.

Vi har fått veta att BYA är 150 kvm, högsta taknockelhöjd är 4 meter och att vi delvis bygger på prickmark. (10%av huset)

Grannens hus är helt byggt på prickmark.
Grannen 100 meter bort har byggt två våningar vilket är långt över 4m nockelhöjd.

En annan person i området hävdar att den enda restriktion de hade att förhålla sig till, var att deras BYA inte fick vara mer än 10% av tomt ytan. ( området har en Facebook grupp där jag frågat runt)

 

[DBSP]

Jag har börjat förstå det. Dock hade jag svårt att förstå varför man utser PFO områden som har regler, vilka inte tycks gälla.

Jag har vidare lärt mig att det finns två olika detaljplaner för området. Detta kan möjligen förklara varför så byggnationerna spretar så.

Vi har fått veta att BYA är 150 kvm, högsta taknockelhöjd är 4 meter och att vi delvis bygger på prickmark. (10%av huset)

Grannens hus är helt byggt på prickmark.
Grannen 100 meter bort har byggt två våningar vilket är långt över 4m nockelhöjd.

En annan person i området hävdar att den enda restriktion de hade att förhålla sig till, var att deras BYA inte fick vara mer än 10% av tomt ytan. ( området har en Facebook grupp där jag frågat runt)

I gamla planer brukar man vara lite mer tillåtande gällande vilka avvikelser som kan tillåtas från gällande detaljplaner. Detta har fluktuerat över tid, och varierar från kommun till kommun och ibland från handläggare till handläggare. Rent generellt har möjligheten till avvikelser tillämpats lite för frikostigt (i lagens mening). Därför kan det finnas områden där bebyggelsen också blir spretig och bygglovsprövningen blir heller inte förutsägbar. Det kan vara en anledning till varför kommunen nu tar ett helhetsgrepp kring sina fritidshusområden och bygger ut VA-nätet och tar fram nya detaljplaner. Kanon tycker jag!

Jag tolkar att riktlinjerna för planbestämmelser i PFO-områden enbart är interna riktlinjer för kommunens planarkitekter när de ska jobba med kommande detaljplaner. Det har alltså inget värde för er, som enskilda fastighetsägare.

Det ni som fastighetsägare har att förhålla er till är den nu gällande detaljplanen (byggnadsplanen). Med tanke på att du skriver att en ny detaljplan ligger 5-10 år fram i tiden så kan ni alltså avvakta med att bygga nytt hus tills den nya detaljplanen har vunnit laga kraft (vilket heller inte är en garanti. En detaljplaneprocess innebär en lämplighetsprövning och det kan visa sig att det inte är lämpligt med permanentboende just i ert område). Eller så måste ni bygga enligt gällande detaljplan.

Nu har jag inte sett detaljplanen (byggnadsplanen) men det är värt att tänka på att attefall- och friggebodsbestämmelserna inte är tillämpbara för fritidshus.

 

[Lars-Göran Lindström]

I gamla planer brukar man vara lite mer tillåtande gällande vilka avvikelser som kan tillåtas från gällande detaljplaner. Detta har fluktuerat över tid, och varierar från kommun till kommun och ibland från handläggare till handläggare. Rent generellt har möjligheten till avvikelser tillämpats lite för frikostigt (i lagens mening). Därför kan det finnas områden där bebyggelsen också blir spretig och bygglovsprövningen blir heller inte förutsägbar. Det kan vara en anledning till varför kommunen nu tar ett helhetsgrepp kring sina fritidshusområden och bygger ut VA-nätet och tar fram nya detaljplaner. Kanon tycker jag!

Jag tolkar att riktlinjerna för planbestämmelser i PFO-områden enbart är interna riktlinjer för kommunens planarkitekter när de ska jobba med kommande detaljplaner. Det har alltså inget värde för er, som enskilda fastighetsägare.

Det ni som fastighetsägare har att förhålla er till är den nu gällande detaljplanen (byggnadsplanen). Med tanke på att du skriver att en ny detaljplan ligger 5-10 år fram i tiden så kan ni alltså avvakta med att bygga nytt hus tills den nya detaljplanen har vunnit laga kraft (vilket heller inte är en garanti. En detaljplaneprocess innebär en lämplighetsprövning och det kan visa sig att det inte är lämpligt med permanentboende just i ert område). Eller så måste ni bygga enligt gällande detaljplan.

Nu har jag inte sett detaljplanen (byggnadsplanen) men det är värt att tänka på att attefall- och friggebodsbestämmelserna inte är tillämpbara för fritidshus.

Tack för svaret, känns som det klarnar lite.
Jag beställde just ut bygglovshandlingar för grannens hus som är byggt helt på prickmark. På bifogad ritning syns det tydligt men komunen kommenterar det inte ens.

Är det helt enkelt så att om man har otur med hanläggare är det helt kört. Går det få överprovad hos någon annan handläggare?

 

[itscire]

Det ska inte handla om vilken handläggare man får, likhet inför lagen, likabehandlingsprincipen osv. Däremot kan det ju finnas omständigheter som du inte vet om. Kanske grannhuset är byggt innan byggnadsplanen trädde i kraft och avsågs rivas, därav prickmark? Kanske har grannen byggt delvis utan bygglov? Kanske har grannen byggt innan 1987, dvs innan PBL, då det var en helt annan tolkningsmån än vad det är idag? Sen finns det ju alltid möjlighet att överklaga ett myndighetsbeslut och få det prövat av högre instans. Men man brukar ha föga framgång om man inte följer detaljplanen.

 

[DBSP]

Tack för svaret, känns som det klarnar lite.
Jag beställde just ut bygglovshandlingar för grannens hus som är byggt helt på prickmark. På bifogad ritning syns det tydligt men komunen kommenterar det inte ens.

Är det helt enkelt så att om man har otur med hanläggare är det helt kört. Går det få överprovad hos någon annan handläggare?

Utgångspunkten ska vara att bygga enligt detaljplanen. För att få till en smidig process bör du göra det i första hand. Ser man att man kan få till bättre lösningar genom att avvika något från detaljplanen kan man diskutera det med sin bygglovshandläggare. Framförallt när detaljplanen är gammal kan detta bli aktuellt.

Du har alltid rätt att överklaga ett nekat bygglov. Men precis som itscire skriver i tråden kommer detta inte vara framgångsrikt då grundregeln är att man ska bygga enligt detaljplan.

 

[DBSP]

Tack för svaret, känns som det klarnar lite.
Jag beställde just ut bygglovshandlingar för grannens hus som är byggt helt på prickmark. På bifogad ritning syns det tydligt men komunen kommenterar det inte ens.

Är det helt enkelt så att om man har otur med hanläggare är det helt kört. Går det få överprovad hos någon annan handläggare?

Ett alternativ är att försöka få kommunen att ändra detaljplanen. Som fastighetsägare har man rätt att skicka in en begäran om planbesked. Om kommunen delar sökandes ambitioner kan kommunen ändra detaljplanen (vilket är en kortare och lättare process än att ta fram en helt ny detaljplan). En typisk ändring skulle vara att ändra tillåten byggnadsarea för en enskild fastighet.

Fastighetsägaren står då för kostnaderna att göra ändringen och kostnader för eventuella utredningar som krävs för att komma fram till att en ökad byggnadsarea är lämplig. Jag har gjort flera ändringar i detaljplaner där enskilda fastighetsägare vill bygga ut, men där en äldre detaljplan satt stopp.

 

[Claes Sörmland]

Tack för svaret, känns som det klarnar lite.
Jag beställde just ut bygglovshandlingar för grannens hus som är byggt helt på prickmark. På bifogad ritning syns det tydligt men komunen kommenterar det inte ens.

Är det helt enkelt så att om man har otur med hanläggare är det helt kört. Går det få överprovad hos någon annan handläggare?

I och med att den olycksaliga PBL trädde i kraft där på 80-talet så blev tolkningen av gamla planer striktare. Förr arbetade man med "dispens" och det var mer upp till kommunens byggnadsnämnd att förhålla sig till regleringarna i detaljplanen. Det upplevdes som subjektivt och osäkert så lagstiftaren bestämde att man inte fick bygga planstridigt. Kommunerna förväntades nog uppdatera sina planer men det hände aldrig. Den enda ventilen som fanna i PBL var "mindre avvikelse från planen". Till en början var nog många byggnadsnämnder frikosta i tolkningen av detta undantag, man hade ju en tradition från dispenstiden. Men rätten satte ned foten och sen har byggnadsnämnderna börjat följa lagen.

 

[Hemmakatten]

Ett alternativ är att försöka få kommunen att ändra detaljplanen. Som fastighetsägare har man rätt att skicka in en begäran om planbesked. Om kommunen delar sökandes ambitioner kan kommunen ändra detaljplanen (vilket är en kortare och lättare process än att ta fram en helt ny detaljplan). En typisk ändring skulle vara att ändra tillåten byggnadsarea för en enskild fastighet.

Fastighetsägaren står då för kostnaderna att göra ändringen och kostnader för eventuella utredningar som krävs för att komma fram till att en ökad byggnadsarea är lämplig. Jag har gjort flera ändringar i detaljplaner där enskilda fastighetsägare vill bygga ut, men där en äldre detaljplan satt stopp.

Man ska dock vara medveten om att kostnaden, precis som DBSP skriver, betalas av fastighetsägaren. Det som inte skrevs är att en förändring av detaljplanen, även om det enbart berör en endaste fastighet, lätt kan uppgå till många hundra tusen kronor.

 

[DBSP]

Man ska dock vara medveten om att kostnaden, precis som DBSP skriver, betalas av fastighetsägaren. Det som inte skrevs är att en förändring av detaljplanen, även om det enbart berör en endaste fastighet, lätt kan uppgå till många hundra tusen kronor.

Olika kommuner har olika taxor. Min erfarenhet är att storstadskommuner har en betydligt högre taxa än mindre kommuner. Mindre kommuner kan använda en låg taxa för att underlätta utvecklingen. Man kan kontakta sin kommun för att få ett hum om vad det skulle kosta!

 

[DBSP]

Man ska dock vara medveten om att kostnaden, precis som DBSP skriver, betalas av fastighetsägaren. Det som inte skrevs är att en förändring av detaljplanen, även om det enbart berör en endaste fastighet, lätt kan uppgå till många hundra tusen kronor.

Givetvis kan det uppgå till summorna du skriver, men det är i absolut överkant. Men någonstans mellan 30 000- 100 000 kr ligger nog de flesta kommuner för en enklare ändring som avser enbostadshus. Så det varierar kraftigt. Detta avser enbart plantaxan.

Man ska också räkna med eventuell värdeökning av att kunna bygga ett större hus.

Men det är en viktig poäng du lyfter!

 

[rolflidvall]

Ett alternativ är att försöka få kommunen att ändra detaljplanen. Som fastighetsägare har man rätt att skicka in en begäran om planbesked. Om kommunen delar sökandes ambitioner kan kommunen ändra detaljplanen (vilket är en kortare och lättare process än att ta fram en helt ny detaljplan). En typisk ändring skulle vara att ändra tillåten byggnadsarea för en enskild fastighet.

Det kan kanske vara bra att känna till att i Värmdös gällande översiktsplan 2012-2030 står följande på sidan 2 i delen "Utveckling I Värmdö":

"Utgångspunkter
Inom detaljplanelagda områden styr gällande planbestämmelser bebyggelseutvecklingen. Enskilda fastighetsägare bör inte få utöka byggrätten genom att initiera ändring av planen för den enskilda fastigheten (så kallade frimärksplaner)."

Länk till översiktsplanens hemsida:
https://www.varmdo.se/foretagare/sa...planforvarmdo.4.4c8d281716b926ffa932005d.html
Direktlänk till delen "Utveckling I Värmdö:
https://www.varmdo.se/download/18.66660dfe140ab7c99eb290b/1379359955070/Översiktsplan del 8 Utveckling i Värmdö.pdf
Länk till kommunens arbete med ny översiktsplan, granskningstid pågår fram till 28 februari:
https://www.varmdo.se/samhalleochtr...oversiktsplan.4.5108a8bb16e40e092a3a8263.html

 

[Lars-Göran Lindström]

Tack alla som bidragit med kunskap. Nu känner jag att ett möte med Handläggaren är på sin plats.

 

[MetteKson]

Tack alla som bidragit med kunskap. Nu känner jag att ett möte med Handläggaren är på sin plats.

Lycka till! Om du vill, berätta gärna hur mötet gick.