Byggahus.se

Mäklare vill inte ha besiktning i "högtryckskommuner"

  1. Viktor.J
    Medlem Nivå 3
    Hej,

    Jag söker hjälp och nyttig input från någon som befinner sig eller har befunnit sig i liknande situation.

    Jag skall försöka vara så transparant jag kan vara i hopp om att det ska generera bäst respons hos er :)

    Bakgrund:
    Familjen letar nytt boende i form av villa. Vi letar i några av Stockholms mest populära (tyvärr därmed dyraste) kommuner, Nacka och Täby (främst nacka). Men problematiken går säkert att känna igen på andra kommuner med hög prisbild och högt säljtryck.

    Vår budget är ca 7-7,5 Mkr vilket placerar oss i underkant för fristående hus i kommunen. Jag har renoverat två 30-tals lägenheter själv tidigare och har stort intresse för husbyggnad/byggnadsvård m.m.. Så anser mig ha någorlunda koll/driv/kunskap och intresse för att ro i hamn de flesta renoveringar. Detta sammantaget med den i sammanhanget begränsade budgeten gör att de hus vi letar efter har några år på nacken. Vanligen 60-80 tal => dags för lite större renoveringar. Renoveringarnas storlek i kombination med den begränsade budgeten gör att det är extra viktigt att jag förstår vad jag köper, känner trygghet i vad det kostar i tid och pengar att åtgärda. Därför lusläser jag besiktningsprotokoll,vanlig byggnadsteknik för det aktuella huset, riskkonstruktioner m.m.

    Problemet:
    Jag vill självklart i bästa fall besiktiga huset med en egen besiktningsman men som sämst i alla fall besiktiga med säljarens besiktningsman.

    Hittills så har inget av det varit så populärt hos mäklare och säljare. Mäklarna och säljarna vill ha en snabb affär, vilket innebär att man ska skriva kontrakt utan besiktningsklausul och därefter skall jag besiktiga huset. Men då de inte vill ha någon besiktningsklausul så är ju den besiktningen mest till för min egna skull........ Ett "griset i säcken köp" enligt mig.

    Det är ju också omöjligt för gemene man att fullfölja sin undersökningsplikt på en 45 minuters visning med 30 andra par och utan besiktningsman på plats.

    Jag förstår säljarens poäng, om de kan slippa en risk så gör som så klart det. Men som köpare känns det ju inte något vidare bra.

    Önskar svar på:
    Ni som köpt hus i samma typ av "hög trycks kommun" där det "alltid verkar finnas köpare". Hur upplever ni det delar ni min bild eller har jag bara haft otur hittills? ska man stå på sig, köpa grisen i säcken eller vad göra ?

    Om jag har en genomgång med säljarens besiktningsman fyller det samma funktion som om jag som köpare anlitar en egen ?

    All input på problemet mottages tacksamt.


    Undanber tacksamt svar i stil med: När jag köpte vårt hus i Nävragöl -97 så besiktigade vi vårt hur med vårt egna besiktningsman och han hitta xxxxx skador som säljarens besiktningsman missat... etc.
     
  2. Niklasloow
    Medlem · Nivå 7
    Har du upplevt detta problemet med flera olika mäklare? Låter helt galet.

    Sedan bör en mäklare uppmana en köpare till att fullborda sin undersökningsplikt eftersom mäklaren ska vara opartisk.

    Personligen hade jag aldrig vågat köpa ett hus utan besiktning då man kommer ha det tufft om något större fel upptäcks efter köp, som en besiktning hade fångat.
     
  3. Viktor.J
    Medlem Nivå 3
    Fler mäklare än en iallafall :) Husen är besiktigade, men av säljarens besiktningsman och jag som köpare ges inte tid att gå igenom besiktningen med säljarens besiktningsman fören efter kontraktet är påskrivet.
     
  4. P
    Medlem · Nivå 6
    Vi köpte faktiskt ett hus i Täby häromdagen.

    Vi har med en besiktningsklausul i kontraktet och ska besikta med egen besiktningsman.

    Jag var inte fullt nöjd med klausulen då den innehåller ett belopp (ca 30 000) vi tvingas betala om vi frånträder köpet men i sammanhanget är det småpengar och vi har en god känsla för huset.

    För säljande mäklare var detta självklart och inget vi behövde be om, 5 andra budgivare så trycket fanns absolut.

    Mitt råd är att inte ta upp detta innan budgivning utan kör på som om den kommer finnas där, och spela mäkta förvånad om den inte finns med i kontraktet. Då har du ett bättre förhandlingsläge, säljare (och mäklare) vill inte förlora dig som köpare.

    Om det utryckts tydligt att det inte kommer finnas så får du hoppa de objekten.

    Din budget är tyvärr i underkant just nu, det har ju varit en väldig hausse de sista 6 månaderna. Vi sålde och köpte under detta så det påverkade oss inte....
     
  5. Viktor.J
    Medlem Nivå 3
    Tack för ditt svar och grattis till husköpet. Skönt att höra att det fanns en besiktningsklausul med, det är ju att föredra för köparen.

    Tack för tipset om att utgår från att det finns en möjlighet att besiktiga huset. Här är det ju till köparens fördel att buden inte är bindande, man kan ju helt enkelt dra sig ur om man inte vill fullfölja.

    Ja trycket har inte gynnat oss som går från Bostadsrätt till Villa. I grova drag kostade samma hus 1 Mkr mindre för 6 månader sedan. Detta gör ju att vår "marginal" för överraskningar har krympt.
     
  6. H
    Moderator · Nivå 25
    En mäklare är skyldig att försöka få köparen att utföra sin undersökningsplikt. Gör han inte det så bör du anmäla till fastighetsmäklarinspektionen, mäklaren kommer att bli prickad, eller avregistrerad.

    Skall man hårddra det så är mäklaren egentligen skyldig att avråda spekulanter från att köpa om säljaren inte går med på att du skall utföra din undersökningsplikt. Säljaren har all rätt i världen att hindra dig från att undersöka.

    Men om det finns en säljarbesiktning kan det bli lite knepigare. Som jag ser det så begår mäklaren fortfarande ett brott mot god mäklarsed, om han hävdar att säljarbesiktningen är en fullgod undersökning. För den enda nivå av besiktning som verkligen fullgör din undersökningsplikt, är om du köper en jordabalksbesiktning av någon av de få firmor som utför en sådan. Så även om du själv köper en överlåtelesebesiktning, så har du ändå inte fullgjort din undersökningsplikt. En komplett jordabalksbesiktning är så dyr att väldigt få köper en sådan.

    Om det nu är svårt att få till en egen undersökning. OM du tror dig ha skaplig koll själv (ta med en beröringsfri fuktmätare på visningarna, biltema har en med "mätkula" för några 100kr.), ta massor med bilder. Speciellt ned i golvbrunnar i badrum osv. Du kan få bilder bedömda här på forumet. Och OM säljarbesiktningen ser seriös ut. Jämför med egna observationer. Så skulle jag nog våga köpa ändå. Men räkna alltid med att det finns mer fel, som du kanske ändå inte skulle upptäckt med egen besiktning, Men om jag själv ser tveksamheter med ex. vinden (påväxt, takstolar som "hänger" osv) som inte bes. mannen kommenterat. Då skulle jag nog skippa objektet, vad har han mer missat.
     
  7. M
    Medlem · Nivå 11
    Fördelen för dig med säljarbesiktning och om du uppfyller kraven på att få ta över besiktningen (ibland ett papper, ibland engenomgång) Är att områden som nämnts utan defekter har då försäkringen ett större ansvar för.

    Ett tak utan anmärkningar som sedan visar på defekter så har försäkringen större bevisbörda.


    Men om verkligheten/situationen är att man inte får besiktningsklausul så får du studera protokoll i förväg och göra besiktning under visningen. Alternativt slåss mot väderkvarnar och hota anmäla mäklare när de inte ger dig möjlighet till besiktning. Du blir dock omåttligt populär
     
  8. Viktor.J
    Medlem Nivå 3
    Tack för ditt svar !

    Mäklarna hävdar i praktiken att " undersök så mycket du hinner på visningens 45 minuter" :) Så dom uppmanar ju till undersökning, men inte till den uträckning som de själva rekommenderar.

    De flesta hus vi tittar på har ju någon typ av riskkonstruktion som inte är åtgärdad, men det räknar jag med i kalkylen. typ byta tack, dränera om, nya badrum etc. Men det finns ju "grader i helvetet" av dessa större renoveringar som man som dödlig kan missa/inte förstå.

    Jätte bra tips att parallell kolla besiktningen på plats, att egentligen punkt för punkt gå igenom och bilda sig en egen uppfattning. och där man ska reagera om något avviker.
     
    • Laddar…
  9. Viktor.J
    Medlem Nivå 3
    Det visste jag inte, tack ! Gäller det även om jag "tar över besiktningen" efter kontraktet är påskrivet ?

    Besiktning unde rvisning, du menar att jag själv gör den då ? eller menar du att jag själv tar dit en besiktningsman under visning ? Hade varit ett skönt drag annars att komma dit med en gubbe med någon varselväst med "Besiktningsfirma AB" på ryggen som går och suckar och ojjar sig medans han febrilt antecknar i sitt block :) Skrämmer kanske bort några spekulanter ;)
     
  10. H
    Moderator · Nivå 25
    Det var på radio förra veckan, en av reklamkanalerna. Någon av programledarna som hade anlitat två "skådespelare", en uppklädd till prostituerad, den andre spelade hennes "beskyddare". De stod utanför porten under en lägenhetsvisning och bråkade med varandra "härifrån och bort till hörnet är mitt område, sätt inte hit någon mer tjej". Han som hade anlitat dem blev ensam budgivare...
     
  11. K
    Medlem Nivå 1
    Har just sålt och köpt hus:
    Som säljare så hade vi besiktat huset men köpare krävde egen besiktning och klausul, sjukt nervöst då man i princip kan hoppa av utan egentlig anledning, deras besiktning visade exakt samma saker som min egen= i princip värdelös.
    Som köpare så vann vi budgivnig med bara 20´ och där var säljaren tydlig med att blir det klausul så vinner 2:an...
    Vi köpte ändå då jag synade säljarens besiktning på visning och var nöjd med vad jag såg, missade jag något finns det budget för det -huset är ändå i grunden från 1948 så man får ha det i åtanke.
     
    • Laddar…
  12. Okarlsson
    Medlem · Nivå 6
    Jag har fått sagt till mig av Erik Olsson att de kräver både säljar- och köparbesiktning. Så där kan du kanske isf känna dig mer hemma och också kanske få lite argument.

    Ett alternativ till egen besiktning är att skicka alla dina frågor till säljaren för att iaf få deras ord på saken. Säljarens utfästelser åsidosätter din undersökningsplikt så du kan kräva prisjustering om det visar sig att de skarvat för att få till stånd affären. Se detta dock bara som en sista utväg.
     
    • Laddar…
  13. L
    Medlem Nivå 1
    Köpte hus i Bromma för ett antal år sedan (galet redan då). Känner igen din bild och det blir tyvärr lite grisen i säcken känsla när allt gå så fort och man inte får besiktiga själv. Nu lyckades jag förhandla till att jag skulle få göra en egen besiktning till slut men valde ändå att bara köpa på ”säljarens egna”. (Dvs man betalar en slant så gäller den för oss också). Tänkte till slut lite att när man betalar 10+miljoner så är det mesta som upptäcks vi ev besiktinkng ändå småpengar i sammanhanget (vårt hus var dock hyfsat välrenoverat och 20-tal). Har bott där 10 år nu snart och förutom en rutten balkong (som besiktningsmannen ändå bara konstaterade var en dold riskkonstruktion om jag minns det rätt) så har allt hållt fin fint och vi inte upptäckt något. Men håller med det är galet.
     
  14. Viktor.J
    Medlem Nivå 3
    Alla mäklare "säger" ju det du säger, men har du upplevt det i någon "högtryckskommun" den senaste tiden ? Hade varit intressant att veta :)
     
  15. Viktor.J
    Medlem Nivå 3
    Visst är det så, om priserna är höga så blir den ekonomiska risken som huset kan ställa till med mindre. Värre om man köper ett hus för 1,3 Mkr och det visar sig att man måste byta stammar för 200-300k. När ni tog säljarens egna, träffade ni besiktningsmannen då också ? eller hur gick det till rent praktiskt ?
     
    • Laddar…