Köpa tomt i AB, stycka av, sälja till privatperson som bygger hus
Hej!
Jag driver ett litet fastighetsbolag med en släkting, endast 6 lägenhet. Arbetar även i mindre skala som konsult via detta AB, utan att ta ut lön.
Har nu hittat min drömtomt vid vattnet där en förening tidigare hyrt ut en liten samlingslokal samt några friggebodar. Det finns gott om plats att bygga ett botadshus på övrig mark. Tomten kommer att bli för dyr för att köpa privat (ca 7milj).
Har insett att det finns risker med att köpa tomten i ett AB, bygga hus och hyra ut till mig själv. Bl.a kan man väl få förmånsbeskattning på de övriga husen (friggebodarna) om beläggningsgraden/uthyrningen är låg??
Är det rimligt och förmånligt att låta AB köpa tomten, sedan stycka av halva tomten, där det inte finns några hus. Sälja av detta till mig som privatperson (vilket borde kunna säljas för mindre än halva marknadsvärdet av hela (ostycksde) tomten, då denna inte har någon fastighet på sig.
Därefter bygga huset privat. Samt låta AB hyra ut friggebodarna i mindre skala.
Tack på förhand!
Jag driver ett litet fastighetsbolag med en släkting, endast 6 lägenhet. Arbetar även i mindre skala som konsult via detta AB, utan att ta ut lön.
Har nu hittat min drömtomt vid vattnet där en förening tidigare hyrt ut en liten samlingslokal samt några friggebodar. Det finns gott om plats att bygga ett botadshus på övrig mark. Tomten kommer att bli för dyr för att köpa privat (ca 7milj).
Har insett att det finns risker med att köpa tomten i ett AB, bygga hus och hyra ut till mig själv. Bl.a kan man väl få förmånsbeskattning på de övriga husen (friggebodarna) om beläggningsgraden/uthyrningen är låg??
Är det rimligt och förmånligt att låta AB köpa tomten, sedan stycka av halva tomten, där det inte finns några hus. Sälja av detta till mig som privatperson (vilket borde kunna säljas för mindre än halva marknadsvärdet av hela (ostycksde) tomten, då denna inte har någon fastighet på sig.
Därefter bygga huset privat. Samt låta AB hyra ut friggebodarna i mindre skala.
Tack på förhand!
Den största risken är väl om du överhuvudtaget får bygga något på strandskyddat område. Och att då utöka med en avstyckning ökar risken att du inte får dispens från strandskyddet.
Rent skattemässigt, så tror jag att det kan finnas en risk att skattemyndigheten ser upplägget som en väg för dig att komma över en strandtomt för halva priset. Det beror på om uthyrningen av friggebodarna verkar affäsrmässigt motiverad.
Men antag att uthyrningsverksamheten ger 10% av vad som vore rimlig avkastning på kapitalet du binder i friggebodstomten. Då kan skattemyndigheten hävda att du fått köpa för billigt från ditt bolag.
Vid en bedömning av om du skall förmånsbeskattas så är det egentligen inte så intressant om du får köpa för ett pris som kan vara skäligt i förhållande till vad upplägget kostar för din firma. Så som du resonerar om halva priset.
Utan vid en förmåns bedömning tittar skattemyndigheten på vad det skulle kostat dig att köpa en likvärdig tomt om du inte får köpa den av ditt bolag. Kan du köpa billigare via ditt bolag så har du fått en förmån som skall beskattas.
Det gäller samma sak om du utnyttjar ex. en rabatt din firma har hos en leverantör, köper du billigare genom din firma så får du en förmån som skall beskattas även om det inte kostade din firma något att du fick förmånen.
Så om ditt bolag köper marken för ex. 2milj, men marknadsvärdet av de avstyckade tomterna bedöms vara 1,5 milj vardera, så får du sälja för en milj. till vem som helst utom till dig själv.
Men antag att uthyrningsverksamheten ger 10% av vad som vore rimlig avkastning på kapitalet du binder i friggebodstomten. Då kan skattemyndigheten hävda att du fått köpa för billigt från ditt bolag.
Vid en bedömning av om du skall förmånsbeskattas så är det egentligen inte så intressant om du får köpa för ett pris som kan vara skäligt i förhållande till vad upplägget kostar för din firma. Så som du resonerar om halva priset.
Utan vid en förmåns bedömning tittar skattemyndigheten på vad det skulle kostat dig att köpa en likvärdig tomt om du inte får köpa den av ditt bolag. Kan du köpa billigare via ditt bolag så har du fått en förmån som skall beskattas.
Det gäller samma sak om du utnyttjar ex. en rabatt din firma har hos en leverantör, köper du billigare genom din firma så får du en förmån som skall beskattas även om det inte kostade din firma något att du fick förmånen.
Så om ditt bolag köper marken för ex. 2milj, men marknadsvärdet av de avstyckade tomterna bedöms vara 1,5 milj vardera, så får du sälja för en milj. till vem som helst utom till dig själv.
OM det är detaljplanerat område så borde det vara lungnt. Men strandskyddet släcks egentligen aldrig ut. Men det finns tomter där det rä lättare att få dispens. Om det är detaljplanerat så har jag uppfattat det som att detaljplanen "får strandskyddsdispens". Dvs det är avgjort redan när planen godkänns. Lite osäker, men jag tror att du behöver ha en skrivning om det i planen. Dvs. du kan ha en det. plan som tillåter bebyggelse och avstyckning inom vissa gränser, men strandskyddet kan gälla ändå och överrider isåfall det som står i det. planen.
Tack för ditt svar!
Du har helt rätt med värderingen av de avstyckade tomterna. Har läst att två oberoende mäklare bör/skall värdera tomten före försäljning. Men den obebyggda halvan borde ju värderas lägre än den med friggebodar + en byggnad. Båda får ungefär lika stor strandrämsa.
Min förhoppning är att företaget k
Du har helt rätt med värderingen av de avstyckade tomterna. Har läst att två oberoende mäklare bör/skall värdera tomten före försäljning. Men den obebyggda halvan borde ju värderas lägre än den med friggebodar + en byggnad. Båda får ungefär lika stor strandrämsa.
Min förhoppning är att företaget k
Min förhoppning är att ett nytt AB köper tomten för ca 7milj. Styckar av i två lika delar, men hus bara på ena. Säljer den utan hus till mig privat för säg 3-4milj. Bygger hus.
Samtidigt konsultar i företaget för att kunna betala räntor och amorteringar med oskattade medel. Räntorna blir väl en kostnad?
Samtidigt konsultar i företaget för att kunna betala räntor och amorteringar med oskattade medel. Räntorna blir väl en kostnad?
Tänk också på att ditt AB kommer att få betala mycket högre kostnad för lagfart (4,25% istället för 1,5%), än om du köper privat först. Ur den synpunkten borde du köpa privat, stycka av och sälja den andra halvan till ditt AB.
Tack! Det känns ju mycket smartare. Lägre lagfart. Men efter avstyckningen borde ju båda tomterna tillsammans värderas högre än inköpspriset. Vilket borde medföra att lånebördan privat minskar om en högt värderad tomt sälj till AB.
Bara frågan om det är ok att driva verksamheten med uthyrning på granntomten. Och hur stor uthyringsbeläggningen behöver vara, för att inte ska anses att jag nyttjar denna tomt privat...
Bara frågan om det är ok att driva verksamheten med uthyrning på granntomten. Och hur stor uthyringsbeläggningen behöver vara, för att inte ska anses att jag nyttjar denna tomt privat...
Det där om uthyrning har jag dålig koll på. I princip så är det inte olagligt att göra dåliga affärer i ditt bolag, men OM du själv har en vinning på något sätt av ditt bolags dåliga affärer så reagerar skattemyndigheten. Jag tror att i många fall så finns det inga klara regler, utan skattemyndigheten tittar på fall till fall.
Dvs. jag tror att det är stor skillnad i om du bedriver ett företag som har huvudinkomst från dina konsulttjänster, men som dessutom bedriver en olönsam uthyrningsverksamhet, då du på något sätt kan anses ha ett privat intresse av den olönsamma verksamheten. Mot om du bedriver en verksamhet som i huvudsak är hyresfastigheter, men där en liten del råkar vara olönsam.
Dvs. jag tror att det är stor skillnad i om du bedriver ett företag som har huvudinkomst från dina konsulttjänster, men som dessutom bedriver en olönsam uthyrningsverksamhet, då du på något sätt kan anses ha ett privat intresse av den olönsamma verksamheten. Mot om du bedriver en verksamhet som i huvudsak är hyresfastigheter, men där en liten del råkar vara olönsam.
Tanken har slagit mig, men tomterna blir rel smala, så två bostadshus bredvid varandra blir tight. Vill inte ha en granne så nära.
Ser nu 3 olika alternativ:
1. Köpa hela tomten privat - belastar privatekonomin för mkt, får säkerligen inte så stort lån.
2. Köpa tomten i ett AB (med 4,25% lagfart). Stycka av och sälja halva till mig privat.
3. Köpa tomten privat (1,5% lagfart). Stycka av och sälja halva till ett AB.
Ringde i dag Skatteverket och frågade ang skatt vid försäljning av avstyckat fastighet i alt 3. Svaret blir att avstyckningen värderas proportionerligt efter inköpspriset (dvs om tomteb kostar 6milj och den avstyckas i två lika delar så värderas de till 3milj var - låter lite för enkelt...).
Sedan betalar man 27% skatt på ev vinst vid försäljningen (då den säljs som näringsfastigheter). Hon kunde inte svara alt 2, då hon inte kände till företagsreglerna.
Någon som känner till om alt 2 blir mer förmånligt än alt 3?
Ser nu 3 olika alternativ:
1. Köpa hela tomten privat - belastar privatekonomin för mkt, får säkerligen inte så stort lån.
2. Köpa tomten i ett AB (med 4,25% lagfart). Stycka av och sälja halva till mig privat.
3. Köpa tomten privat (1,5% lagfart). Stycka av och sälja halva till ett AB.
Ringde i dag Skatteverket och frågade ang skatt vid försäljning av avstyckat fastighet i alt 3. Svaret blir att avstyckningen värderas proportionerligt efter inköpspriset (dvs om tomteb kostar 6milj och den avstyckas i två lika delar så värderas de till 3milj var - låter lite för enkelt...).
Sedan betalar man 27% skatt på ev vinst vid försäljningen (då den säljs som näringsfastigheter). Hon kunde inte svara alt 2, då hon inte kände till företagsreglerna.
Någon som känner till om alt 2 blir mer förmånligt än alt 3?
Njaa. Om hon inte kände till företagsreglerna så skulle jag inte lita på att hon har full koll på reglerna om förmånsbeskattning heller. Om din firma skall köpa tomten, framförallt om den köper av sin ägare, så behöver du ha en vettig affärside, som skall vara rimligt affärsmässig, för varför firman skall göra den investeringen. Överhuvudtaget så är huvudpriuncipen att alla affärer som du gör privat med din egen firma måste vara affärsmässigt motiverade för firman.
