Generationsskifte av sommarstugor
Jag skulle gärna ta lite inspel på ett generationsskifte av sommarstugor.
Bakgrund:
Två sommarstugor ägs av föräldrarna, stuga A och stuga B.
Tre barn - 1, 2 och 3 är i spel.
Önskat läge efter generationsskifte:
- Barn 1 ska vara 100% lagfaren ägare av stuga A
- Barn 2 ska vara 50% lagfaren ägare av stuga B, och då dela denna med föräldrarna
- Barn 3 ska ha kontanter motsvarande rättvist värde vad som delas ut till barn 1 och barn 2
Fakta stuga A:
- Totalt anskaffningsvärde: 335 000 kr
- Värde idag enligt mäklares värdering: 4 miljoner
Fakta stuga B:
- Totalt anskaffningsvärde: 750 000 kr
- Värde idag enligt mäklares värdering: 5 miljoner
Således ganska hög latent reavinstskatt.
Hur görs generationsskiftet bäst och mest rättvist?
Alt 1: Ska överföringen av lagfart ske genom konkurrensutsatt köp över öppna marknaden? Knepigt att hantera om önskan är att stugorna ska stanna i släkten, men kanske mest "sant" marknadsvärde verifieras. Nackdel att reavinstskatt faller ut för föräldrarna, och alltså pengar som försvinner från släkten.
Alt 2: Överföring av lagfart genom direkt köp inom släkten, baserat på värdering av mäklare. Nästan som alt 1.
Alt 3: Föräldrarna överför lagfarterna genom gåva till barn 1 och barn 2. Barn 1 och 2 kompenserar därefter övriga syskon genom kontant betalning så att överfört värde blir lika för alla tre barn. Fördel att reavinstskatt inte faller ut. Frågan är här vilket värde som ska användas för varje hus - kanske marknadsvärde minus latent reavinstskatt för gåvomottagaren? Gåvomottagaren övertar, såvitt jag förstår, ursprungligt anskaffningsvärde och får alltså en mycket stor reavinstskatt vid en ev försäljning.
Bakgrund:
Två sommarstugor ägs av föräldrarna, stuga A och stuga B.
Tre barn - 1, 2 och 3 är i spel.
Önskat läge efter generationsskifte:
- Barn 1 ska vara 100% lagfaren ägare av stuga A
- Barn 2 ska vara 50% lagfaren ägare av stuga B, och då dela denna med föräldrarna
- Barn 3 ska ha kontanter motsvarande rättvist värde vad som delas ut till barn 1 och barn 2
Fakta stuga A:
- Totalt anskaffningsvärde: 335 000 kr
- Värde idag enligt mäklares värdering: 4 miljoner
Fakta stuga B:
- Totalt anskaffningsvärde: 750 000 kr
- Värde idag enligt mäklares värdering: 5 miljoner
Således ganska hög latent reavinstskatt.
Hur görs generationsskiftet bäst och mest rättvist?
Alt 1: Ska överföringen av lagfart ske genom konkurrensutsatt köp över öppna marknaden? Knepigt att hantera om önskan är att stugorna ska stanna i släkten, men kanske mest "sant" marknadsvärde verifieras. Nackdel att reavinstskatt faller ut för föräldrarna, och alltså pengar som försvinner från släkten.
Alt 2: Överföring av lagfart genom direkt köp inom släkten, baserat på värdering av mäklare. Nästan som alt 1.
Alt 3: Föräldrarna överför lagfarterna genom gåva till barn 1 och barn 2. Barn 1 och 2 kompenserar därefter övriga syskon genom kontant betalning så att överfört värde blir lika för alla tre barn. Fördel att reavinstskatt inte faller ut. Frågan är här vilket värde som ska användas för varje hus - kanske marknadsvärde minus latent reavinstskatt för gåvomottagaren? Gåvomottagaren övertar, såvitt jag förstår, ursprungligt anskaffningsvärde och får alltså en mycket stor reavinstskatt vid en ev försäljning.
Det låter ju enkelt:
Ni har en värdering på rasket som är nio miljoner.
Det enda som komplicerar det hela är att föräldrarna skall stå kvar som ägare till stuga B.
Det som skall delas är alltså bara
1,0 x 4 mille + 0,5 x 5 mille = 6,5 mille. Alltså 2,17 mille per "arvinge".
Barn 1 tar stugan och lägger 4-2,17=1,83 mille i den gemensamma potten.
Barn 2 tar halva stugan och lägger 2,5-2,17=0,33 mille i den gemensamma potten.
Barn 3 tar den gemensamma potten ca 2,17 mille.
Det är ju inte fråga om köp, föräldrarna skänker 1,5 stuga, så någon skatt bör inte komma ifråga.
Arrangera det hela som ett fejkat pokerspel om ni vill
Behövs nog en jurist med kompetens inom familjejuridik för att sätta upp gåvobrev och testamente.
En komplikation är väl vad som skall hända med den sista halva stugan vid föräldrarnas frånfälle.
Kanske liknar Göteborgs fotbollsklubbars manövrer lite väl mycket
Ni har en värdering på rasket som är nio miljoner.
Det enda som komplicerar det hela är att föräldrarna skall stå kvar som ägare till stuga B.
Det som skall delas är alltså bara
1,0 x 4 mille + 0,5 x 5 mille = 6,5 mille. Alltså 2,17 mille per "arvinge".
Barn 1 tar stugan och lägger 4-2,17=1,83 mille i den gemensamma potten.
Barn 2 tar halva stugan och lägger 2,5-2,17=0,33 mille i den gemensamma potten.
Barn 3 tar den gemensamma potten ca 2,17 mille.
Det är ju inte fråga om köp, föräldrarna skänker 1,5 stuga, så någon skatt bör inte komma ifråga.
Arrangera det hela som ett fejkat pokerspel om ni vill
Behövs nog en jurist med kompetens inom familjejuridik för att sätta upp gåvobrev och testamente.
En komplikation är väl vad som skall hända med den sista halva stugan vid föräldrarnas frånfälle.
Kanske liknar Göteborgs fotbollsklubbars manövrer lite väl mycket
Jo, resonemanget ovan stämmer väl om föräldrarnas anskaffningspris hade varit samma som marknadsvärdet, dvs ingen skattekonsekvens. Dock finns ju även ca 1,5 mkr i latent reavinstskatt att hantera (22 procent av värdestegringen). Givet att vi arbetar med gåva, och inte köp, fortsätter väl den att vara uppskjuten/latent och följer med barn 1 och barn 2. Är det då rätt att tänka att barn 1 och barn 2 minskar sina bidrag till potten med summan av den latenta reavinstskatt som de bär på? Om t ex barn 1 säljer sin stuga strax efter skiftet så faller ju skatten ut.
Jag tycker att man i ett sådant läge även ska räkna bort skatten på vinsten vid en försäljning. Det gör man ju normalt vid en bodelning där en ensam ska ta över boendet. Värdet på gåvan om fastigheten sålts är ju lägre än värderingen.
Orparn,
Tack, det låter rimligt. Man får ju då utgå från dagens skattesats, dvs 22% av den latenta reavinsten. Sedan blir det ju en gambling för mottagaren om skattesatsen går upp eller ned i framtiden.
Finns det förresten ett takbelopp på reavinsten, eller är det 22% oavsett belopp?
Tack, det låter rimligt. Man får ju då utgå från dagens skattesats, dvs 22% av den latenta reavinsten. Sedan blir det ju en gambling för mottagaren om skattesatsen går upp eller ned i framtiden.
Finns det förresten ett takbelopp på reavinsten, eller är det 22% oavsett belopp?
Tror inte det finns nått takbelopp på skatten.
Vet att en del även räknar bort ett förväntat mäklararvode också vid delning. Skulle ni sälja allt och dela på pengarna så skulle ni ju troligen använt mäklare.
räkna allt som om det är pengar ni ska dela på.
Vet att en del även räknar bort ett förväntat mäklararvode också vid delning. Skulle ni sälja allt och dela på pengarna så skulle ni ju troligen använt mäklare.
räkna allt som om det är pengar ni ska dela på.
Själva principerna för värdering är i det här sammanhanget ganska enkelt. Få fram ett rimligt korrekt marknadsvärde via värderingsman (kan vara mäklare), men inte genom att fråga en mäklare vad ha tror han kan sälja för. En sådan gratisvärdering kan styras av vad mäklaren tror ni vill höra, så att han skall få uppdraget, alternativt så säger han ett lågt värde för att ni skall bli extra nöjda med hans tjänst när han slipper anstränga sig för att få ut 20% mer än ni väntat er. Sedan skall man givetvis räkna bort den latenta reaskatten (inget tak). Och ev. några procent tänkt mäklararvode.
Men det finns andra svårigheter i frågan. Om den fördelning som beskrivs i första inlägget är den önskvärda "slutliga" fördelningen efter framtida arvsskifte också. Så skall man tänka på att gåvor som de här kan räknas som förskott på arv. Och den halva som föräldrarna skulle behålla av den ena stugan blir föremål för arvskifte, och samtliga syskon kan då bli delägare i den halvan. även om man med testamente försöker styra detta så finns det en risk att regler om laglott osv. kan ge en oönskad fördelning.
Tänk också på att dessa överenskommelser som ni gör nu när alla är vänner och kan komma överens kan prövas senare när förhållanden kan ha ändrats kraftigt. Någon av syskonen kanske inte lever den dag det är dags för arvskifte av den sista halva stugan, (då kan ev. frågan om gåvorna är förskott på arv ställas på sin spets) och arvingarna efter det syskonet kanske inte alls har samma känsla för vad som är rätt och överenskommet.
Men det finns andra svårigheter i frågan. Om den fördelning som beskrivs i första inlägget är den önskvärda "slutliga" fördelningen efter framtida arvsskifte också. Så skall man tänka på att gåvor som de här kan räknas som förskott på arv. Och den halva som föräldrarna skulle behålla av den ena stugan blir föremål för arvskifte, och samtliga syskon kan då bli delägare i den halvan. även om man med testamente försöker styra detta så finns det en risk att regler om laglott osv. kan ge en oönskad fördelning.
Tänk också på att dessa överenskommelser som ni gör nu när alla är vänner och kan komma överens kan prövas senare när förhållanden kan ha ändrats kraftigt. Någon av syskonen kanske inte lever den dag det är dags för arvskifte av den sista halva stugan, (då kan ev. frågan om gåvorna är förskott på arv ställas på sin spets) och arvingarna efter det syskonet kanske inte alls har samma känsla för vad som är rätt och överenskommet.