Bodelning vid förlustaffär

[glasKlara]

Vart kommer ett bolån på 2250000 in i bilden om huset var en gåva? Och hur kan en gåva vara en förlustaffär? Jag får inte ihop det.

Skatterättsligt ansågs huset vara en gåva, men vi har erlagt en köpeskilling för det. Bolånet har sedan utökats för renoveringar, därför är totala lånet idag 2 250 tkr.

 

[glasKlara]

Men, jag förstår inte din uträkning. Om den var en gåva, var kommer lånen ifrån då?

Din vinst/förlust är bara marknadsvärdet - anskaffningskostnaden. Om anskaffningskostnaden då var noll, så låter det snarare som att du behöver ersätta ditt ex.

Nu ska vi se om jag lyckas förklara. Huset byggdes 1977 för 350 000 kr. Eftersom huset är en gåva så tar vi över anskaffningsvärdet på detta belopp. Vi har dock betalat för huset, men eftersom köpeskillingen var under taxeringsvärdet så anses det skattemässigt vara en gåva. Jag klipper in nedanstående vilket kanske förklarar bättre;

"Fastighet – gåva mot betalning?
Det är fullt möjligt för gåvomottagaren att ersätta den som ger bort sin fastighet genom betalning upp till taxeringsvärdet vid gåva av fastighet utan skattemässiga konsekvenser för givaren, mottagaren övertar då givarens omkostnadsbelopp.

För att gåva av fastighet rent skattemässigt ska räknas som gåva krävs att eventuell betalning understiger fastighetens taxeringsvärde (för det år som överlåtelsen sker). Om betalningen är lika hög eller högre än fastighetens taxeringsvärde räknas nämligen hela överlåtelsen som ett köp. (Om marknadsvärdet är lägre än taxeringsvärdet görs jämförelsen med marknadsvärdet istället)"

Vi betalade alltså en köpeskilling fast det anses vara en gåva. Lånet för detta har sedan utökats med lån för renoveringar.

 

[glasKlara]

Jo, det verkar rätt tänkt.
Håller med ovan om lånet ....
Har du ett Gåvobrev?
Det finns inga villkor angivna?

Ja, ett gåvobrev finns och det är utfärdat av jurist på ortens bank så jag hoppas att det ska vara vattentätt. I gåvobrevet fastställdes vederlaget för gåvan (strax under 1.5 miljoner) vilket alltså var vad vi betalade.

 

[Mikael St]

Har inte sett detta tidigare men anskaffningskostnaden verkar ju vara 1500’ och inte 350’.
Varför anser du att det skall vara 350’?

 

[glasKlara]

Har inte sett detta tidigare men anskaffningskostnaden verkar ju vara 1500’ och inte 350’.
Varför anser du att det skall vara 350’?

Vid gåva så tar man över det anskaffningsvärde som tidigare ägare hade. Jag klipper in nedanstående från Lawline, eftersom de är bättre på att förklara än vad jag är (observera att siffrorna inte är mina)

"Det skattemässiga anskaffningsvärdet av gåva är detsamma som för den som lämnade gåvan. Mottagaren träder i givarens ställe (200 000 kronor). I det här fallet har det dock betalats en viss summa och frågan är då om det ur skattesynpunkt skall anses utgöra en gåva eller ett köp. Skulle det röra sig om ett köp är anskaffningsvärdet istället köpeskillingen (800 000 kronor). Anskaffningsvärdet (omkostnadsbeloppet) dras alltid från försäljningssumman när er skatt fastställs, så i det här fallet skulle ni få dra av antingen 200 000 kr eller 800 000 kr från försäljningspriset.

Vad gäller fastigheter är det utrett i praxis att en "gåva" som det betalats en viss summa för skall avgöras enligt den sk huvudsaklighetsprincipen. Om det anses vara huvudsakligen gåva betraktas transaktionen helt och hållet som en gåva, är det huvudsakligen ett köp gäller reglerna för köp fullt ut. Som gräns för om det är köp eller gåva används 85 % av taxeringsvärdet. Om 800 000 kronor understeg 85 % av taxeringsvärdet då ni övertog stugan, alltså om taxeringsvärdet översteg cirka 941 000 kronor är det fråga om en gåva och ert anskaffningsvärde är 200 000 kronor. Om taxeringsvärdet var lägre är det ett köp och ert anskaffningsvärde är 800 000 kronor. Observera dock att vissa ombyggnader och reparationer också kan få läggas till anskaffningsvärdet."

 

[Husqvarna220Ac]

Tack för svar och råd @largab! Är det någon som varit med om detta? Jag tänker att risken är rätt stor att han vägrar bli utköpt och istället vill sälja huset.

Vad förändrar det? Är ”samma” förlust han får ta, om inte husets säljs dyrare än värderat vill säga..

 

[glasKlara]

Vad förändrar det? Är ”samma” förlust han får ta, om inte husets säljs dyrare än värderat vill säga..

Jo, precis, det är att husets pris trissas upp vid budgivning som jag är rädd för. Då kommer jag eventuellt inte ha råd att köpa det.

 

[klimt]

Fakta i ert fall är litet speciella , men det verkar som om du räknar rätt. Möjligen kan man undra över om ni inte betalade i mesta laget till dina släktingar. Redan då borde man tagit hänsyn till den latenta skatten och mäklaravgift som borde sänkt beloppet. Huset verkar ju inte ha varit i bra skick om ni senare gjort omfattande renoveringar. Men det är ju historia idag.

Det är nog inte unikt att det blir en förlustaffär om man säljer ett hus på en nedåtgående marknad , därför bör man väl bara satsa på omfattande renoveringar om man satsar långsiktigt. Personligen kan jag förstå om din sambo är tveksam till att gå från huset med en skuld. Sambon kanske även funderar över om ni inte betalade i mesta laget när ni tog över huset. Värderingar är väl alltid tveksamma och svåra. Kanske kan ni få bättre betalt för huset, det finns förstås även en risk att det slår åt andra hållet. För en långsiktigt bra lösning tror jag personligen att det bästa är att ni säljer huset på den öppna marknaden. Det hindrar ju inte dig från att delta i en eventuell budgivning

 

[glasKlara]

Fakta i ert fall är litet speciella , men det verkar som om du räknar rätt. Möjligen kan man undra över om ni inte betalade i mesta laget till dina släktingar. Redan då borde man tagit hänsyn till den latenta skatten och mäklaravgift som borde sänkt beloppet. Huset verkar ju inte ha varit i bra skick om ni senare gjort omfattande renoveringar. Men det är ju historia idag.

Det är nog inte unikt att det blir en förlustaffär om man säljer ett hus på en nedåtgående marknad , därför bör man väl bara satsa på omfattande renoveringar om man satsar långsiktigt. Personligen kan jag förstå om din sambo är tveksam till att gå från huset med en skuld. Sambon kanske även funderar över om ni inte betalade i mesta laget när ni tog över huset. Värderingar är väl alltid tveksamma och svåra. Kanske kan ni få bättre betalt för huset, det finns förstås även en risk att det slår åt andra hållet. För en långsiktigt bra lösning tror jag personligen att det bästa är att ni säljer huset på den öppna marknaden. Det hindrar ju inte dig från att delta i en eventuell budgivning

Ja, situationen känns lite invecklad, det är därför jag ställer så många dumma frågor

När vi köpte fastigheten var den värderad till 2 350 000 kr, men vi fick köpa den billigare (alltså strax under 1,5 miljoner) eftersom den var min mammas. Egentligen gjorde väl han en ganska bra affär på det tänker jag.

En försäljning känns vettig och mest korrekt, det är bara tråkigt om Skatteverket ska bli de stora vinnarna. Vi borde ju kunna komma överens om en bra lösning som båda tjänar på. Ponera att totala förlusten skulle bli 280 000 kr, dvs 140 000 kr var. Skulle man kunna komma överens om att hans förlust att ersätta mig med är exempelvis 70 000 kr? Då "tjänar" ju han 70 000 kr och vi slipper krånglet med försäljning. Det bästa är nog att ta kontakt med jurist som reder ut allt, men innan det så är det väl bra att tänka igenom vilka rättigheter och möjligheter jag har.

 

[Mikael St]

Är det ett hus som du vill bo kvar i?
Tänker du att du vill flytta eller bo där en längre tid?

Har du fått ok från banken att ta över hela lånet?
Om så, varför riskera ytterliga kostnader och bestyr med flytt, annan bostad etc. för ca 70’ som du är inne på?
Försök att komma överens innan ni blandar in någon annan. Kommunikation.

 

[mensjueii]

Jag skulle släppa ditt anspråk om jag var du. Även om du kanske eller kanske inte har rätt i sak så tycker jag du ska se beloppet som du eventuellt går miste om som en "kostnad" möjligheten att göra ett så enkelt avslut som möjligt på villadelningen. Precis som du säger har han all rätt att kräva försäljning på öppna marknaden och ingen skyldighet att inte göra det.

 

[klimt]

Visst kan man göra på drt sätt som du beskriver. Det finns risker för missförstånd, därför bör ni i så fall lägga en slant på att få en korrekt bodelning med stöd av en jurist. Men det finns tveksamheter. Det är tufft attlämna en bostad med en skuld som din partner får göra. Det kommer säkert att gnaga under lång tid. En möjlighet är också, som någon skriver här, att du bjuder på mellanskillnaden om du gärna vill bo kvar. Har du kollat med er bank att det är ok att du står ensam för lånen, beloppen känns rätt höga i förhållande till husets värde.

Det är kanske en detalj, men jag får inte siffrorna att gå ihop. Ni köpte huset för 1,5 Mkr men har högre lån än detta. Ni betalde kanske ingen kontantinsats? Men även om ni lånade till allt så är lånet nu 750 tkr högre än köpesumman, du säger att ni har renoverat. Men värdet på huset har stigit måttligt, med ett lägre belopp, och ni har bara ett par hundra tusen i avdrag för renovering.

 

[glasKlara]

Är det ett hus som du vill bo kvar i?
Tänker du att du vill flytta eller bo där en längre tid?

Har du fått ok från banken att ta över hela lånet?
Om så, varför riskera ytterliga kostnader och bestyr med flytt, annan bostad etc. för ca 70’ som du är inne på?
Försök att komma överens innan ni blandar in någon annan. Kommunikation.

Min tanke är att bo kvar här i framtiden om inget annat inträffar. Det finns tre barn med i bilden som jag vill ska få en så trygg och stabil tillvaro som möjligt, just därför vill jag inte att pappan ska hamna i ekonomisk knipa heller (trots att det är hans ansvar att reda ut sin situation). Lånelöfte har jag fått.

Jag håller med om det där med kommunikation. Till saken hör tyvärr att han haft/har en relation på arbetet med en annan kvinna i två månader under tiden som jag varit höggravid och tagit hand om våra barn, så det finns otroligt mycket ilska och bitterhet med i bilden. Det gör att kommunikation är svårt just nu och jag är otroligt rädd för att bli blåst eftersom jag inte besitter samma kunskap som han gör.

Jag är tacksam för alla tankar och input, eftersom det får mig att tänka till en extra gång!

 

[glasKlara]

Visst kan man göra på drt sätt som du beskriver. Det finns risker för missförstånd, därför bör ni i så fall lägga en slant på att få en korrekt bodelning med stöd av en jurist. Men det finns tveksamheter. Det är tufft attlämna en bostad med en skuld som din partner får göra. Det kommer säkert att gnaga under lång tid. En möjlighet är också, som någon skriver här, att du bjuder på mellanskillnaden om du gärna vill bo kvar. Har du kollat med er bank att det är ok att du står ensam för lånen, beloppen känns rätt höga i förhållande till husets värde.

Det är kanske en detalj, men jag får inte siffrorna att gå ihop. Ni köpte huset för 1,5 Mkr men har högre lån än detta. Ni betalde kanske ingen kontantinsats? Men även om ni lånade till allt så är lånet nu 750 tkr högre än köpesumman, du säger att ni har renoverat. Men värdet på huset har stigit måttligt, med ett lägre belopp, och ni har bara ett par hundra tusen i avdrag för renovering.

Ja, det är okej att jag ensam står kvar på lånen. (Det är inte relevant, men mitt ex och en annan bankanställd har haft sin otrohetsaffär i bankens lokaler, så banken känner kanske lite skuld mot mig).

Gällande lånen; vi köpte för 1 500 000 kr men tog lån även för lagfart och pantbrev. Huset var då värderat till 2 350 000 kr. Efter det har vi bland annat bytt fönster och installerat bergvärme vilket lånet utökats med. Med i lånet finns också en bil för 200 000 kr. Att värderingen inte blev så hög som vi hoppats beror nog delvis på att mycket är halvklart, exempelvis finns golvlister som inte spikats fast.

Avdragen för renovering vet jag att jag räknat väldigt snålt på. Det beror på att jag inte vill göra avdrag på sånt som man bara får göra avdrag på i 5 år eftersom min plan är att bo kvar längre. Mitt ex vill såklart göra mer avdrag, men då tänker jag att man kan avtala om att jag ersätter honom med den summa avdragen gett om jag flyttar.

Det är bra att ni ställer frågor så att jag får tänka till. Jag har varit dum och litat på att exet skött ekonomi/lån (vilket han gjort) men det har ju också inneburit att jag har dålig koll nu.

 

[Runtrunt]

Hej,
Är ni helt säkra på att inte de 1,5 milj ni betalt ska anses som inköpspris? Du skriver att ni lånade pengar till bla lagfart, vid gåva utgår ingen stämpelskatt utan enbart en expeditionsavgift om drygt 800kr.
Jag har svårt att förstå varför köpet anses som gåva när ni verkar betalt strax under värdet.
Hoppas det löser sig för er!