Aggressiv amortering

[Genaugenau]

Hej!

Efter att ha sökt runt på nätet utan att hitta konkreta svar försöker jag här med god erfarenhet av tidigare diskussioner som fått intressanta och hjälpsamma svar

Scenariot gäller inte att lösa hela sitt bolån under bindningstiden (i mitt fall är det aktuellt att binda upp på 6-10 år). Jag förstår att ränteskillnadsersättning blir aktuell ifall jag skulle lösa hela lånet under bindningstiden.

Vad jag söker förstå är hur aggressivt jag kan betala av lånet för att vid bindningstidens utgång ha kvar en relativt låg lånekvot. Tex: lån på 5M kr där 500tkr kvarstår efter 8 års bindningstid.

Samtal med min nuvarande bank ger ett förvånansvärt avslappnat intryck. Vår bankkontakt har bla sagt ”jag känner inte till någon som betalt av sitt lån”, uppmuntrat oss att ta Max 2 år bundet ”känn av läget senare” (särskilt lustig kommentar givet de låga räntorna för tillfället). Hon har nämnt att ”man kan inte amortera för mkt per månad” utav att vara mer specifik eller kunna ge oss mer information om varför. Signalen är också att inte betala av sitt bolån snabbt utan låta det rulla och ”känna av” sin livssituation

Sammantaget, finns det någon lag eller (mer sannolikt) något slags praxis som storbankerna följer idagsläget som villkorar hur aggressivt man som bolånetagare kan amortera av ett bundet bolån utav att helt lösa det under bindningstiden?

Tack!

 

[Düsseldorff]

Om du har bunden ränta kan du inte amortera mer än enligt amorteringsplanen som du överenskommit med banken. Det beror på att banken behöver upprätthålla marginalen över lånets bindningstid, även om bankens upplåningsränta ökar.

Har du rörlig ränta kan du amortera hur du vill.

Det har med kapitaltäckningsreglerna för banker att göra, men också att banken vill göra en vinst på ditt lån. Varför skulle de annars låna ut pengarna?

 

[Genaugenau]

Om du har bunden ränta kan du inte amortera mer än enligt amorteringsplanen som du överenskommit med banken. Det beror på att banken behöver upprätthålla marginalen över lånets bindningstid, även om bankens upplåningsränta ökar.

Har du rörlig ränta kan du amortera hur du vill.

Det har med kapitaltäckningsreglerna för banker att göra, men också att banken vill göra en vinst på ditt lån. Varför skulle de annars låna ut pengarna?

Tack för ditt svar. Det låter ju helt rimligt och självfallet behöver banke täcka sina marginaler. Handlar det i praktiken om att förhandla fram ett såpass högt tak som möjligt för amorteringen eller existerar någon allmän ”sweet spot” bankerna brukar applicera på amorteringsplanen? Hur hög kvot är trolig att de förväntar sig kvarstå efter 6/8/10 år? Jag får intrycket att de försöker pressa ned amorteringen för att dra ut på processen vilket självfallet skapar en uppsida för dem.

Både min hustru och jag har jobbat utomlands som expats i flera länder där varje lån följs utav en tydlig amorteringsplan. Belgien, UK, Singapore och Österrike enl min erfarenhet. Vår bankkontakt kände dock inte till konceptet, tex frågade vi henne ifall det finns en tidsbestämd avbetalningsplan med rak eller sjunkande amorteringsmodell. Det var som
svar på den här frågan hon sade att hon inte känner till någon som har betalat av sitt lån! Nu när du nämner amorteringsplan är det precis vad jag förväntar mig, men inget vår bankkontakt har erbjudit. Detta är en storbank vi talar om.

 

[Düsseldorff]

Tack för ditt svar. Det låter ju helt rimligt och självfallet behöver banke täcka sina marginaler. Handlar det i praktiken om att förhandla fram ett såpass högt tak som möjligt för amorteringen eller existerar någon allmän ”sweet spot” bankerna brukar applicera på amorteringsplanen? Hur hög kvot är trolig att de förväntar sig kvarstå efter 6/8/10 år? Jag får intrycket att de försöker pressa ned amorteringen för att dra ut på processen vilket självfallet skapar en uppsida för dem.

Både min hustru och jag har jobbat utomlands som expats i flera länder där varje lån följs utav en tydlig amorteringsplan. Belgien, UK, Singapore och Österrike enl min erfarenhet. Vår bankkontakt kände dock inte till konceptet, tex frågade vi henne ifall det finns en tidsbestämd avbetalningsplan med rak eller sjunkande amorteringsmodell. Det var som
svar på den här frågan hon sade att hon inte känner till någon som har betalat av sitt lån! Nu när du nämner amorteringsplan är det precis vad jag förväntar mig, men inget vår bankkontakt har erbjudit. Detta är en storbank vi talar om.

En typisk amorteringsplan för retaillån är inte mer komplicerad än att lånet amorteras med lika delar varje månad så att lånet är avbetalat när löptiden upphör (oftast 50 år). Om du vill ha en högre amorteringstakt får du framföra det önskemålet till banken och diskutera saken med dem.

Sen påverkas detta naturligtvis av Finansinspektionens amorteringskrav.

 

[Genaugenau]

O

En typisk amorteringsplan för retaillån är inte mer komplicerad än att lånet amorteras med lika delar varje månad så att lånet är avbetalat när löptiden upphör (oftast 50 år). Om du vill ha en högre amorteringstakt får du framföra det önskemålet till banken och diskutera saken med dem.

Sen påverkas detta naturligtvis av Finansinspektionens amorteringskrav.

Ifall 50 år är någon slags benchmark för Sverige är det rätt så galet, och jag ska inte lägga fler värderingar i det här och nu. Finns säkert de som tycker att det är toppen.

Vill jag därför betala av allt på säg 10 år antar jag att banken kommer att förvänta sig en rätt hög ränta för att balansera förväntad amortering år 11-50.

 

[Düsseldorff]

O


Ifall 50 år är någon slags benchmark för Sverige är det rätt så galet, och jag ska inte lägga fler värderingar i det här och nu. Finns säkert de som tycker att det är toppen.

Vill jag därför betala av allt på säg 10 år antar jag att banken kommer att förvänta sig en rätt hög ränta för att balansera förväntad amortering år 11-50.

Ja, Sverige har bland världens längsta löptider på bostadskrediter för retailkunder. Varför det har blivit så kan diskuteras.

Det finns en överhängande risk för att du kommer möta på motstånd hos banken men ta en diskussion med dem och förklara hur du ser på saken.

Edit: Stavfel

 

[Argastesnickaren]

Det är inga problem att få ett bolån på kort löptid, iallafall inte på lite mindre bank kontor.
Mitt förra hus hade jag på 10 år och mitt nuvarande på 15 år.
Samma ränta som alla andra, det som skiljer är bara hur lång löptid det är på lånet för min del.

 

[Genaugenau]

Det är inga problem att få ett bolån på kort löptid, iallafall inte på lite mindre bank kontor.
Mitt förra hus hade jag på 10 år och mitt nuvarande på 15 år.
Samma ränta som alla andra, det som skiljer är bara hur lång löptid det är på lånet för min del.

Ja, Sverige har bland världens längst löptider på bostadskrediter för retailkunder. Varför det har blivit så kan diskuteras.

Det finns en överhängande risk för att du kommer möta på motstånd hos banken men ta en diskussion med dem och förklara hur du ser på saken.

Tack för svar!

Det jag inte får ihop är, ifall banken har en förväntad löptid på säg 50 år, övergår inte ett bundet bolån till rörligt efter den bundna räntans löptid utgått? Därmed bör banken exponeras för en ny slags ”risk” för de kunder som kan betala av sitt lån under den nu rörliga perioden? Lagen verkar säga att man kan betala av ett rörligt bolån närsomhelst utan ränteskillnadsersättning.

I teorin borde jag därför kunna räkna på en avrundad break even för när jag lyckas spara ihop tillräckligt med pengar för att betala av hela lånet efter att den bundna löptiden utgått? Tex anta att jag under 6 år förväntas amortera 700tkr utav ett lån på 5M Kr. Under de 6 åren lyckas vi eventuellt spara mellanskillnaden dvs 4.3M kr som betalar av resten av lånet efter bindningstidens utgång (6 år)? Ger detta banken något som helst utrymme att kräva mig på annan ersättning?

Edit: skrev rent första stycket

 

[Argastesnickaren]

Du kan ju binda ditt lån på hur många år du vill och till vilken löptid du vill när du tecknar ett nytt lån ( jag har gjort det på alla mina hus)
Att banken vill ha in dig på 50 år är för sin skull, inte din.
Vill inte banken gå med på det , byt bank och förklara att ni vill amortera mer, ska inte vara ett problem vid nyteckning.

 

[Genaugenau]

Du kan ju binda ditt lån på hur många år du vill och till vilken löptid du vill när du tecknar ett nytt lån ( jag har gjort det på alla mina hus)
Att banken vill ha in dig på 50 år är för sin skull, inte din.
Vill inte banken gå med på det , byt bank och förklara att ni vill amortera mer, ska inte vara ett problem vid nyteckning.

Det låter lovande! Jag har kanske felaktigt fått intrycket att det är ngn slags ”tyst norm” bankerna följer, en slags kartell, där det saknas svängrum för retailkunden.

Utav nyfikenhet, har du lust att nämna vilka banker du gjort upp med? Ifall det känns känsligt får du gärna DM:a mig.

 

[Argastesnickaren]

Kommer pm

 

[backstad]

Viktigt att skilja på lånets löptid (dvs vilken tid beloppet ska betalas tillbaka på) och räntebindningstid (den tid du och banken har avtalat om en fast ränta).

Om ni har så pass bra inkomster att ni kan amortera av ett 5-miljonerslån på tio år - grattis! Bind då räntan på tio år o h ha en löptid på 50 år. Om tio år betalar du då av resten av lånet (4 Mkr) på ett bräde, dvs när räntebindningen upphör.

De 4 miljonerna kan du då spara ihop under tioårsperioden.

Så skulle jag gjort.

 

[Düsseldorff]

Tack för svar!

Det jag inte får ihop är, ifall banken har en förväntad löptid på säg 50 år, övergår inte ett bundet bolån till rörligt efter den bundna räntans löptid utgått? Därmed bör banken exponeras för en ny slags ”risk” för de kunder som kan betala av sitt lån under den nu rörliga perioden? Lagen verkar säga att man kan betala av ett rörligt bolån närsomhelst utan ränteskillnadsersättning.

I teorin borde jag därför kunna räkna på en avrundad break even för när jag lyckas spara ihop tillräckligt med pengar för att betala av hela lånet efter att den bundna löptiden utgått? Tex anta att jag under 6 år förväntas amortera 700tkr utav ett lån på 5M Kr. Under de 6 åren lyckas vi eventuellt spara mellanskillnaden dvs 4.3M kr som betalar av resten av lånet efter bindningstidens utgång (6 år)? Ger detta banken något som helst utrymme att kräva mig på annan ersättning?

Edit: skrev rent första stycket

Så kan du absolut göra. Du ser varje kund, du själv i detta fall, för sig. Det gör inte banken. Banken ser ett kreditkollektiv som förväntas agera på ett visst sätt, vilket de också gör kollektivt sett.

Sen måste du också tänka på att om du har bunden ränta exponeras banken för risken att bankens upplåningsränta ökar mer än förväntat under bindningsperioden utan att banken kan kompensera sig genom att höja din ränta (det är ju därför långa räntor är högre än korta). När bindningstiden går ut kan du binda om eller välja rörlig ränta, räntor som är högre eller lägre än de var när lånet tecknades eftersom de motiveras av den vid tillfället gällande upplåningsräntan. Därmed nollas bankens risk i det hänseendet. Att du skulle betala av lånet i förtid är en annan typ av risk, en intäktsrisk där förväntade intäkter inte blir så stora som tänkt. Det kan banken hantera på ett helt annat sätt.

 

[Kallens]

Du kan ju komma överens om vilken amortering som helst med banken. De kan inte neka dig att betala tillbaka ett lån. Undantaget är ju om du har räntan bunden, då kan det bli aktuellt med ränteskillnadsersättning om du amorterar mer än ni kom överens om när räntan bands.

Vet inte riktigt om alla i tråden skiljer på lånets löptid (ofta 50 år, men vissa nischbanker har betydligt kortare) och räntebindningstiden (från rörlig (3mån) men sällan mer än 10år i Sverige). Löptiden innebär bara att efter denna tid kommer banken vilja ha tillbaka pengarna om inget annat sägs, oavsett hur mycket du amorterat fram till dess. I praktiken säljer nog de allra flesta bostaden i fråga långt innan dess. Finns väl ingen direkt nackdel med lång löptid för konsumenten.