Vad ingår i ett nybyggt hus?

Hej, vi ska köpa ett nybyggt hus byggt av en privatperson som nu ska sälja. Huset stod klart i Juni 2013 och var ute för försäljning hos mäklare. Vi har nu lagt handpenning på huset och ska snart flytta in om ett par veckor. Då huset är helt nybyggt så har ingen bott där. Vilket gör att det inte finns brevlåda, hus-stege eller garderober - även fast garderober var inritade på ritning.
Frågan är nu vad som ingår i ett husköp av nytillverkad bostad? Borde inte de ovanstående sakerna ingå?
Med Vänlig hälsning Sofia

Hej Sofia,

Vid besvarandet av frågan utgår jag från att det är fråga om ett fastighetsköp, dvs. inte ett köp av endast en byggnad (s.k. byggnad på ofri grund).

Om fastigheten vid köpet inte stämmer överens med avtalet eller annars avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta, har köparen rätt till prisavdrag. Köparen kan då även under vissa närmre angivna omständigheter göra gällande andra påföljder enligt jordabalken.

En köpare får dock inte åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Denna s.k. undersökningsplikt innebär att köparen själv får bära risken för fel som han borde ha upptäckt vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap genomförd undersökning av fastigheten. I normalfallet innebär detta en okulär undersökning. Utgångspunkten för kraven som ställs på köparen är vad en normalt bevandrad och erfaren lekman kan upptäcka eller inse.

Jag håller med dig om att de saker som du nämner (brevlåda, husstege och garderober) i normalfallet ingår i ett köp av en fastighet med ett nybyggt bostadshus. Avsaknaden av de aktuella föremålen kan emellertid vem som helst upptäcka vid en okulär undersökning av fastigheten. De uppräknade sakerna måste därför anses omfattas av er undersökningsplikt. Detta innebär att ni inte får åberopa dessa brister om de inte uttryckligen nämnts i avtalet eller på annat sätt utfästs av säljaren.

Om de nämnda ritningarna med garderober bifogats avtalet stämmer fastigheten inte överens med avtalet. Ni torde därför kunna åberopa denna brist.

Då du inte nämnt något om att brevlådan eller husstegen framgår av avtalet utgår jag från att så inte är fallet. Min slutsats är därför att ni inte har möjlighet att kräva säljaren på prisavdrag med anledning av avsaknaden av dessa föremål.

Mvh,
Stefan Häge
Advokat