Uppsägning av nyttjanderätt
Besvarad 30 jan 2018 av Emil Karlsson
Markägaren före mej arrenderade ut en bit av en åker till en granne. Ca 35 år sedan. Man använde åkerbiten som en extra gräsmatta. Grannhuset är mu sålt två gånger under dessa åren.Jag vill nu använda marken för en traktor väg och funderar nu vad gäller. Nuvarande granne använder marken som en extra gräsmatta,men mitt arrendeavtal är ej med nuvarande ägare . Hur säger jag upp arrendet. Inga avgifter fins.
Tack
Tack
Svar
Hej,
Tack för din fråga. Så här resonerar jag:
I Jordabalken (JB) 8-13 kap behandlas de vanligaste formerna av nyttjanderätt, dvs arrende, hyra och tomträtt. Gemensamt för dessa tre är att de kräver att det utgår ersättning för nyttjanderätten. I din fråga skriver du att det inte finns några avgifter. Det innebär att nyttjanderätten i lagens mening inte utgör vare sig arrende, hyra eller tomträtt, utan en "vanlig" nyttjanderätt enligt 7 kap. JB.
Denna typ av nyttjanderätt ingås till skillnad från servitut mellan personer, inte fastigheter. Då det inte finns några särskilda regler för överlåtelse av sådan nyttjanderätt får man förlita sig på avtalsrättsliga principer, det vill säga att nyttjanderätten endast kan överlåtas på någon annan om du godkänt det eller om ni vid nyttjanderättens ingående kommit överens om att nyttjanderättshavaren får överlåta det på annan. Av det du skriver kan man alltså ifrågasätta om det över huvud taget finns någon rätt för grannen att nyttja området. Möjligen skulle man kunna argumentera för att du genom passivitet (konkludent handlande) "accepterat" och ingått ett nyttjanderättsavtal, men jag finner det långsökt.
Om man trots detta anser att det finns ett gällande nyttjanderättsavtal skall det anses gälla tills vidare, så länge inget annat är avtalat, 7 kap 5 § JB. Vid uppsägning av nyttjanderätten ska "skälig uppsägningstid" beaktas. Då nyttjanderätten funnits sedan så pass långt tillbaka torde denna skäliga uppsägningstid vare upp emot ett år lång.
Bidra gärna med synpunkter i kommentarsfältet!
Tack för din fråga. Så här resonerar jag:
I Jordabalken (JB) 8-13 kap behandlas de vanligaste formerna av nyttjanderätt, dvs arrende, hyra och tomträtt. Gemensamt för dessa tre är att de kräver att det utgår ersättning för nyttjanderätten. I din fråga skriver du att det inte finns några avgifter. Det innebär att nyttjanderätten i lagens mening inte utgör vare sig arrende, hyra eller tomträtt, utan en "vanlig" nyttjanderätt enligt 7 kap. JB.
Denna typ av nyttjanderätt ingås till skillnad från servitut mellan personer, inte fastigheter. Då det inte finns några särskilda regler för överlåtelse av sådan nyttjanderätt får man förlita sig på avtalsrättsliga principer, det vill säga att nyttjanderätten endast kan överlåtas på någon annan om du godkänt det eller om ni vid nyttjanderättens ingående kommit överens om att nyttjanderättshavaren får överlåta det på annan. Av det du skriver kan man alltså ifrågasätta om det över huvud taget finns någon rätt för grannen att nyttja området. Möjligen skulle man kunna argumentera för att du genom passivitet (konkludent handlande) "accepterat" och ingått ett nyttjanderättsavtal, men jag finner det långsökt.
Om man trots detta anser att det finns ett gällande nyttjanderättsavtal skall det anses gälla tills vidare, så länge inget annat är avtalat, 7 kap 5 § JB. Vid uppsägning av nyttjanderätten ska "skälig uppsägningstid" beaktas. Då nyttjanderätten funnits sedan så pass långt tillbaka torde denna skäliga uppsägningstid vare upp emot ett år lång.
Bidra gärna med synpunkter i kommentarsfältet!
Kommentarer
Kickan123 ·
Intressant! Vad grundar sig uppsägningstiden på?
elpaco ·
Så Emil gör alltså bäst i att meddela gräsmatteägaren att avtalet med tidigare ägare för länge sedan slutat gälla, för att sedan bygga väg när han känner för det. Att meddela uppsägning är väl att meddela att man anser att giltigt avtal finnes?
Sjöbod ·
Jag har haft samma upplevelse för ett antal år sedan. Jag köpte då en fastighet där byggnaden på min fastighet var "delad" och där personen som utnyttjade den "andra delen" påstod sig ha rätten att utnyttja den pga ett nyttjanderättsavtal som hade avtalats någon gång under 1920-talet I avtalet stod två namngivna personer men eftersom nyttjanderätt, följer personer och inte som med servitut, fastigheter så hade den här "nyttjanderätten" så var den ju "inaktuell" redan när en av parterna avled i mitten på 1940-talet.Sedan följde nyttjanderätten med i några arvskiften tills jag köpte fastigheten för många år sedan. Processen för att få bort den andra parten ca 4 år och kostade mig arvode för advokaten + utlösen av andra part runt 100 000. Jag kunde utnyttja rättskyddet i min försäkring men den rekommendation jag vill skicka med är att: -Prata med motparten, sen om ni inte är överens, skicka handlingarna med rekommenderad post så du vet att dom kommit fram och är utlösta.
Det bästa rådet jag någonsin fick var från min sommargranne som råkar vara advokat dessutom att du har alltid rätta att kontakta din grannes ombud oavsett om du är "bunden via en fullmakt". Det var förs då vi kunde gå vidare,
Det bästa rådet jag någonsin fick var från min sommargranne som råkar vara advokat dessutom att du har alltid rätta att kontakta din grannes ombud oavsett om du är "bunden via en fullmakt". Det var förs då vi kunde gå vidare,
De senast besvarade frågorna
Jordvärme på annans tomt
9 dec 2019
Hejsan. Vi ska bygga nytt hus och använda jordvärme som uppvärmning. För att det ska bli så bra för oss så möjligt så vill entreprenören dra en av slangarna på egen tomt samt en annan på...
Vems är skyldigheten att ange tomtgräns vid köp?
9 sep 2019
- vi köpte tomt utan utsatta stolpar/tomtmarkering - ena grannen kräver att stolpar ska var utsatta innan de går med på Bygglov, kan grannen stoppa Bygglovet pga detta? - är säljaren skyldig att...
Tomtgränser - vår granne har flyttat mitt gränsrör
4 dec 2019
Läser med största intresse i er artikel tomtgränser, staket och grannar (Tomtgränser, staket och grannar – fastighetsjuristen förklarar) att "...lantmäteriets karta har ingen rättsverkan...."...
Fråga experten
Emil Karlsson svarade tidigare på frågor om avstyckning, fastighetsreglering, fastighetsgränser, samfälligheter och gemensamhetsanläggningar, men tyvärr inte längre. Den är användaren är avaktiverad.