Köpa arrenderad mark
- Status
Besvarad 23 nov 2012 av Stefan Häge
Hej!
Vi vill köpa mark (sjötomt) för att bygga en ny sommarstuga på marken, problemet är att det är redan en arrendator som har en stuga på tomten, kontraktet är på 5 år.
1. Kan vi köpa marken ( vi vet att arrendator inte tänker köpa marken) och säga upp kontraktet för att därefter om 5 år bygga?
2. Riskerar vi sitta med mark som vi måste fortsätta att arrendera ut i evighet?
Mvh
Peter
Vi vill köpa mark (sjötomt) för att bygga en ny sommarstuga på marken, problemet är att det är redan en arrendator som har en stuga på tomten, kontraktet är på 5 år.
1. Kan vi köpa marken ( vi vet att arrendator inte tänker köpa marken) och säga upp kontraktet för att därefter om 5 år bygga?
2. Riskerar vi sitta med mark som vi måste fortsätta att arrendera ut i evighet?
Mvh
Peter
Svar
Hej Peter,
Det finns ett flertal olika arrendetyper för vilka olika regler gäller. Av frågan framgår inte uttryckligen vilken arrendeform som avses. Ett sannolikt antagande är att det rör sig om ett bostadsarrende varför framställningen nedan har detta som utgångspunkt.
Upplåtelsen av bostadsarrendet kommer att gälla även mot er som ny ägare av fastigheten. Arrendet bortfaller således inte i anledning av överlåtelsen från den tidigare ägaren till er. Frågan är således om ni kan säga upp arrendatorn till avflyttning.Arrendatorn sitter i samma läge som innan överlåtelsen, som således inte inverkar på hans rättsliga ställning. Detta innebär att han som absolut huvudregel har ett s.k. direkt besittningsskydd. För att arrendatorn ska kunna sägas upp måste det därför föreligga en s.k. besittningsbrytande grund. Vilka dessa är framgår av lagtexten (10 kap 5 § jordabalken).
Exempelvis kan, såvitt är av intresse i förevarande fall, besittningsskyddet brytas om (1) jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende samt om (2) jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.
Punkten två ovan har karaktären av en generalklausul. En intresseavvägning mellan å ena sidan jordägarens och å andra sidan arrendatorns intressen måste göras. Det är omöjligt att utifrån den begränsade information som undertecknad har uttala sig om utgången av en sådan avvägning i förevarande fall. Generalklausulen har exempelvis ansetts tillämplig bl.a. när en jordägare, som förgäves försökt att erbjuda arrendatorn att köpa stället på rimliga villkor, ville sälja detta på annat håll. Att jordägaren själv vill använda marken för fritidsbebyggelse torde dock mera sällan medföra att ett arrende upphör.
Svaret på frågan är således att det beror på. Det finns dock en beaktansvärd risk för att ni inte utan vidare kommer att kunna säga upp arrendatorn till avflyttning.
Med vänlig hälsning
Stefan Häge
Advokat
Det finns ett flertal olika arrendetyper för vilka olika regler gäller. Av frågan framgår inte uttryckligen vilken arrendeform som avses. Ett sannolikt antagande är att det rör sig om ett bostadsarrende varför framställningen nedan har detta som utgångspunkt.
Upplåtelsen av bostadsarrendet kommer att gälla även mot er som ny ägare av fastigheten. Arrendet bortfaller således inte i anledning av överlåtelsen från den tidigare ägaren till er. Frågan är således om ni kan säga upp arrendatorn till avflyttning.Arrendatorn sitter i samma läge som innan överlåtelsen, som således inte inverkar på hans rättsliga ställning. Detta innebär att han som absolut huvudregel har ett s.k. direkt besittningsskydd. För att arrendatorn ska kunna sägas upp måste det därför föreligga en s.k. besittningsbrytande grund. Vilka dessa är framgår av lagtexten (10 kap 5 § jordabalken).
Exempelvis kan, såvitt är av intresse i förevarande fall, besittningsskyddet brytas om (1) jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende samt om (2) jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.
Punkten två ovan har karaktären av en generalklausul. En intresseavvägning mellan å ena sidan jordägarens och å andra sidan arrendatorns intressen måste göras. Det är omöjligt att utifrån den begränsade information som undertecknad har uttala sig om utgången av en sådan avvägning i förevarande fall. Generalklausulen har exempelvis ansetts tillämplig bl.a. när en jordägare, som förgäves försökt att erbjuda arrendatorn att köpa stället på rimliga villkor, ville sälja detta på annat håll. Att jordägaren själv vill använda marken för fritidsbebyggelse torde dock mera sällan medföra att ett arrende upphör.
Svaret på frågan är således att det beror på. Det finns dock en beaktansvärd risk för att ni inte utan vidare kommer att kunna säga upp arrendatorn till avflyttning.
Med vänlig hälsning
Stefan Häge
Advokat
Redigerat:
De senast besvarade frågorna
Jordvärme på annans tomt
9 dec 2019
Hejsan. Vi ska bygga nytt hus och använda jordvärme som uppvärmning. För att det ska bli så bra för oss så möjligt så vill entreprenören dra en av slangarna på egen tomt samt en annan på...
Vems är skyldigheten att ange tomtgräns vid köp?
9 sep 2019
- vi köpte tomt utan utsatta stolpar/tomtmarkering - ena grannen kräver att stolpar ska var utsatta innan de går med på Bygglov, kan grannen stoppa Bygglovet pga detta? - är säljaren skyldig att...
Tomtgränser - vår granne har flyttat mitt gränsrör
4 dec 2019
Läser med största intresse i er artikel tomtgränser, staket och grannar (Tomtgränser, staket och grannar – fastighetsjuristen förklarar) att "...lantmäteriets karta har ingen rättsverkan...."...
Fråga experten
Emil Karlsson svarade tidigare på frågor om avstyckning, fastighetsreglering, fastighetsgränser, samfälligheter och gemensamhetsanläggningar, men tyvärr inte längre. Den är användaren är avaktiverad.