Kan köparen häva köpekontraktet?

Vi har ett hus från 2001 med sk tunnputsa fasad. Vi har sålt huset och skrivit ett köpekontrakt där det står följande: "Fastigheten är vid kontraktstillfället besiktigad. Köparen har för avsikt att köpa en genomgång av den befintliga besiktningen med besiktningsman NN. Om det vid denna genomgång framkommer fel eller brister som ej blev kända vid den första besiktningen och köparen på grund av dessa nya omständigheter inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen och/eller säljaren rätt att begära köpets återgång, alternativt omförhandla priset eller låta säljaren avhjälpa felet."

Våren 2008 gjordes en första besiktning av huset. Den besiktningsmannen skrev att fasaden var ”puts på mineralullskiva”. Uppgiften hämtad från den byggtekniska beskrivningen som har symbolen för mineralullskiva ritad. Men i texten står bara ”putsskiva”. Någon kontroll av fasaden gjordes aldrig.
I överlåtelsebesiktningen som gjordes våren 2009 står ”putsad fasad”. I protokollet finns även en ”Riskanalys” som redogör för eventuella risker med tummputsad fasad. När köparen gjorde en kontrollbesiktning visade det sig att fasaden har en putsskiva av cellplats, inte mineralull. Enligt alla besiktningsmän är vårt hus i perfekt skick och inga skador eller fuktproblem finns på eller i fasaden.

Köparen vill häva köpet med motivering att det i objektbeskrivningen står mineralullskiva och att man kan tolka den byggtekniska specen på samma sätt medan det i verkligheten är cellplastskiva. Är det här en brist /fel enligt köpekontraktet ovan som är så väsentligt att köparen kan häva köpet?

Angående hävning av fastighetsköp kan följande sägas.

Om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet kan en köpare kräva avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse för honom, häva köpet. Hävning är ett rättsmedel med väldigt omfattande konsekvenser (eftersom det innebär att parternas respektive prestationer skall gå åter), varför kraven på vad som skall anses vara av ”väsentlig betydelse” ställs mycket högt. Begreppet ”väsentlig betydelse” är dock inget självständigt koncept, utan kan variera beroende på vad som förevarit i den specifika avtalsrelationen.

Om köparen av huset exempelvis kan visa att en tunnputsad fasad har varit en väsentlig förutsättning för honom att ingå avtalet kan en avvikelse i detta avseende vara av väsentlig betydelse för honom. Eftersom jag inte är expert på fasader kan jag inte uttala mig om den här typen av fasad och cellplastskivors lämplighet som byggmaterial. Skulle det dock vara så att den här den här typen av fasad inte anses godkänd som fackmässigt utförande och åtgärdandekostnaderna för att avhjälpa detta fel skulle uppgå till ett mycket stort belopp kan ett sådant fel även på den grunden anses vara av väsenlig betydelse för köparen. Innan en eventuell hävningsförklaring bör ni dock söka juridisk biträde för belysning av tvistens alla delar.

Mvh,
Filip Rydin
Advokat