Häva köp som har friskrivningsklausul?

Kan man häva köpet av ett hus som har en friskrivningsklausul?

Hej

Inget kort svar kan ges på din fråga eftersom den är så pass allmänt hållen. Om friskrivningsklausuler kan följande anföras.

Om man bortser från konsumentförhållanden är huvudregeln att en säljare av en fastighet med bindande verkan kan begränsa sitta ansvar – helt eller delvis - genom friskrivning. Två huvudtyper av friskrivningar är därvid tänkbara.

(1) Säljaren friskriver sig genom att i negativ mening konkretisera fastighetens fysiska egenskaper (s.k. egenskapsfriskrivning). Ett exempel kan vara” säljaren ansvar inte för drickvattnets kvalité”. Om det senare visar sig vara något fel på dricksvattnet föreligger genom friskrivningen helt enkelt inte något fel i köprättslig mening. I en sådan situation skulle det alltså som regel inte vara möjligt att häva avtalet om det var dricksvattnet det var fel på.

(2) Säljaren friskriver sig från de påföljder som köparen skulle kunna ha gjort gällande (s.k. påföljdsfriskrivning). Ett exempel kan vara ”köparen har inte rätt att häva köpet”. Dessa friskrivningar aktualiseras först när det konstaterats att det föreligger ett fel i köprättslig mening. Friskrivningen innebär dock att felet saknar relevans. Har man endast friskrivit sig från några påföljder kan övriga påföljder bli aktuella.

Svaret på din fråga blir därför; det beror på hur friskrivningsklausulen ser ut. Är det en egenskapsfriskrivning och det föreligger ett fel i något annat avseende kan under förutsättning att övriga förutsättningar är uppfyllda avtalet som regel hävas. Är det en påföljdsfriskrivning och säljaren inte har friskrivit sig från påföljden hävning kan under förutsättning att övriga förutsättningar är uppfyllda avtalet som regel hävas.

Det ska avslutningsvis tilläggas att det uppställs krav på att friskrivningsklausulen ska vara tydlig för att klausulen ska gälla. Enbart formuleringen att fastigheten överlåts ”i befintligt skick” fritar inte utan vidare säljaren från ansvar. Formuleringen att köparen med bindande verkan avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten har ansetts godtagbar i praxis. Alltför allmänt hållna friskrivningar kan underkännas av domstol. Vidare kan oskäliga friskrivningar jämkas enligt avtalslagens regler.

Av det anförda följer att det även kan vara möjligt att häva avtal med friskrivningsklausuler som omfattar just den felande egenskapen eller den tänkbara påföljden.

Med vänlig hälsning

Stefan Häge
Advokat