Är felmonterad golvvärme dolt fel?

Vi har köpt ett hus som var 1 1/2 år gammalt vid köptillfället, vi har nu haft det i 2 år. Under de vintrar vi har haft huset så har vi hela tiden haft problem med värmen. Det är fjärrvärme och golvvärme på båda våningarna. Dels så verkar det som att dosan i värmeskåpet inte fungerar om vi inte forcerar värmen. På över våningen har några rum inte värmts upp alls eller väldigt ojämnt. Vi tog då upp golvet på ÖV och ser då att slingorna har lagts rätt ner i isoleringen, och ligger således inte mot golvet. Det tycks ju förklara den mycket ojämna värmningen. Vi kunde omöjligt ha sett det vid köp eller heller anat att ett såpass nytt hus skulle ha byggts på sådant sätt. Kan vi driva detta vidare?

Hej,

När det gäller fastighetsköp kan en köpare, om inte säljaren har friskrivit sig på något sätt, inom 10 år från tillträdet rikta ett anspråk mot säljaren om han upptäcker fel i fastigheten. Felet måste ha förelegat vid tidpunkten för köpet (även om felet i och för sig upptäcks senare) och får således inte ha uppstått i tiden därefter.

Fel föreligger om fastigheten avviker från vad som följer av ert avtal. Har säljaren utlovat något specifikt om golvvärmen eller om fastighetens uppvärmningsegenskaper kan ett fel föreligga. Vad parternas avtal säger i förevarande fall vet jag inte varför jag inte kan uttala mig i den frågan.

Även utan en avvikelse från avtalet kan fel föreligga om fastigheten avviker från vad ni som köpare haft fog att förutsätta vid köpet. Här spelat givetvis byggnadens ålder en stor roll. Ju nyare byggnad, desto högre krav kan man som regel ställa på dess egenskaper. Köparen har en undersökningsplikt vilket innebär att det inte föreligger något fel om avvikelsen hade kunnat upptäckas vid en normal undersökning av fastigheten. Omfånget av denna undersökningsplikt kan både utökas och reduceras utifrån bl.a. de uppgifter som säljaren lämnar till köparen eller pga iakttagelser som köparen gör vid sin undersökning.

I förevarande fall bör ni först, företrädesvis genom besiktningsman eller annan sakkunnig, få fastställt vad orsaken till den låga temperaturen beror på. Om det visar sig att det är värmeslingornas placering i golvet är det sannolikt så att det är fråga om ett fel (dvs det avviker från vad ni har haft fog att förutsätta vid köpet). Vidare är det sannolikt så att detta anses vara ett dolt fel; man ska som regel vid besiktningen inte behöva bryta upp golvet för att kontrollera värmeslingornas placering. Det skulle dock kunna invändas att värmegolvets funktion, åtminstone vintertid, är lätt kontrollerbar eftersom det vanligtvis räcker med att vrida på termostaten och därefter se om golvet blir varmt eller inte.

Jag kan tyvärr inte ge något mer detaljerat svar än så. Detta skulle fordra en genomgång av köpehandlingar, överlåtelsebesiktningsprotokoll m.m. samt ett besiktningsutlåtande eller dylikt avseende problemen med golvvärmen.

Med vänlig hälsning

Stefan Häge
Advokat