Ruttna takbjälkar garage - dolt fel?

[Zed82]

Håller på och renoverar garaget och noterade idag att samtliga takbjälkar som sticker ut från ytterväggen under taket är ruttna/blöta. Taket ska ha renoverats 2007 med ny papp, läkt och korrugerad plåt. Köpte huset i slutet på 2022 och enligt besiktningsprotokollet från Anticimex fanns inget att anmärka på i garage. Bara att det lossade lite färg från ytterväggen.

Kan detta vara ett dolt fel? Garaget är byggt någon gång på 50-60-talet.

I övrigt, kan man räkna med att hela takbjälken är kass om ändarna är blöta och ruttna?

 

[Mats-S]

I övrigt, kan man räkna med att hela takbjälken är kass om ändarna är blöta och ruttna?

Nej, den slutsatsen kan man inte dra generellt.
Kanske renoveringen man gjorde berodde på problem med begynnande röta på bjälkarnas ändar, men man bytte aldrig ut takbjälkarna. Mycket märkligt att Anticimex inte fann några problem, när du beskriver det som att synliga delen av bjälkarna är ruttna.
Har du tagit en kniv och stuckit in den rakt in i bjälkarna för att konstatera att dom är ruttna, så att det inte bara är missfärgning på dom?

Bilder tack

 

[FreQa]

Håller på och renoverar garaget och noterade idag att samtliga takbjälkar som sticker ut från ytterväggen under taket är ruttna/blöta. Taket ska ha renoverats 2007 med ny papp, läkt och korrugerad plåt. Köpte huset i slutet på 2022 och enligt besiktningsprotokollet från Anticimex fanns inget att anmärka på i garage. Bara att det lossade lite färg från ytterväggen.

Kan detta vara ett dolt fel? Garaget är byggt någon gång på 50-60-talet.

I övrigt, kan man räkna med att hela takbjälken är kass om ändarna är blöta och ruttna?

Om takbjälken är fullt synlig är det inget dolt fel. Ni hade kunnat känt med kniv/mejsel redan på visning (även om det uppenbart såg så bra ut att även Anticimex missade det!)
Andra frågan: troligen går rötan in över ytterväggen är har då förlorat bärigheten.
Riv runt ikring och så var du ev kan skarva. Lyssna med en erfaren snickare men helst en konstruktör hur du förstärker.

 

[Claes Sörmland]

enligt besiktningsprotokollet från Anticimex fanns inget att anmärka på i garage. Bara att det lossade lite färg från ytterväggen.

Står det uttryckligen så eller är det mer att du inte hittar problem listade i protokollet?

Ofta ingår inte uthus/komplementbyggnader formellt i besiktningen utan det berör enbart bostadshuset. Hur det det i detta protokoll? Är det du som köpte besiktningen eller är det en säljarbesiktning?

 

[Zed82]

Nej, den slutsatsen kan man inte dra generellt.
Kanske renoveringen man gjorde berodde på problem med begynnande röta på bjälkarnas ändar, men man bytte aldrig ut takbjälkarna. Mycket märkligt att Anticimex inte fann några problem, när du beskriver det som att synliga delen av bjälkarna är ruttna.
Har du tagit en kniv och stuckit in den rakt in i bjälkarna för att konstatera att dom är ruttna, så att det inte bara är missfärgning på dom?

Bilder tack

Det stämmer. Snickaren som var här stack en kniv i ändarna och inuti var det blött. Visar bjälkar hade redan börjat falla isär. Tar en bild under dagen.
Detta var en säljarbesiktning och garaget har en del i protokollet men där var det bara lite om väggfärg som släpper. Förväntas man att ta en kniv och känna på bjälkarna som köpare? För mig som inte är kunnig var det det jag trodde att besiktningen tog hand om.

 

[Zed82]

Nej, den slutsatsen kan man inte dra generellt.
Kanske renoveringen man gjorde berodde på problem med begynnande röta på bjälkarnas ändar, men man bytte aldrig ut takbjälkarna. Mycket märkligt att Anticimex inte fann några problem, när du beskriver det som att synliga delen av bjälkarna är ruttna.
Har du tagit en kniv och stuckit in den rakt in i bjälkarna för att konstatera att dom är ruttna, så att det inte bara är missfärgning på dom?

Bilder tack

Svarade både dig och Claes i samma inlägg. Se ovan. Man kan ta loss bitar ur bjälkarna som är helt blöta. Ett par bjälkar längst ut har ruttnat bort delvis.

 

[Claes Sörmland]

Det stämmer. Snickaren som var här stack en kniv i ändarna och inuti var det blött. Visar bjälkar hade redan börjat falla isär. Tar en bild under dagen.
Detta var en säljarbesiktning och garaget har en del i protokollet men där var det bara lite om väggfärg som släpper. Förväntas man att ta en kniv och känna på bjälkarna som köpare? För mig som inte är kunnig var det det jag trodde att besiktningen tog hand om.

[bild]

Frånvaro av kommentar i ett säljarprotokoll är ingen utfästelse att inga problem föreligger. Just i detta fall är ju garaget mycket gammalt och det rekommenderas fördjupad undersökning av det. Det är en varningsklocka att det finns fuktproblem i och med att färgsläpp tas upp

I och med att bjälkarna var synliga och tillgängliga (Jag missförstår inte nu va?) så ingår det i din undersökningsplikt att kolla deras status.

Så juridiskt hamnar detta på dig som köpare som en del av undersökningsplikten.

 

[Zed82]

Frånvaro av kommentar i ett säljarprotokoll är ingen utfästelse att inga problem föreligger. Just i detta fall är ju garaget mycket gammalt och det rekommenderas fördjupad undersökning av det. Det är en varningsklocka att det finns fuktproblem i och med att färgsläpp tas upp

I och med att bjälkarna var synliga och tillgängliga (Jag missförstår inte nu va?) så ingår det i din undersökningsplikt att kolla deras status.

Så juridiskt hamnar detta på dig som köpare som en del av undersökningsplikten.

Som lekman trodde jag att en besiktning borgade för att allt var kontrollerat och att alla fel hittades. Detta är ju ett rätt stort sådant. Vi som köpare har ingen kunskap utan förlitar oss helt på fackmän. Segt, men man får väl punga ut och acceptera läget.

 

[Claes Sörmland]

Som lekman trodde jag att en besiktning borgade för att allt var kontrollerat och att alla fel hittades. Detta är ju ett rätt stort sådant. Vi som köpare har ingen kunskap utan förlitar oss helt på fackmän. Segt, men man får väl punga ut och acceptera läget.

Nej vi har inte den juridiska traditionen i Sverige att säljaren automatiskt utfäster att allt är OK i gamla hus. Så är det i andra länder på kontinenten, jag har uppfattat att det leder till att man köper äldre hus med hundratals sidor med småfel listade så att köparen kan gå juridiskt fri senare.

Istället ligger i vår juridiska tradition att nästan allt ligger på köparen i form av det som kallas för "undersökningsplikten". Man förväntas undersöka i detalj allt man är intresserad av och som är åtkomligt. Finns indikation på problem som är fallet i detta garage förväntas man undersöka det t o m djupare i samråd med säljaren, t ex öppna upp inspektionshål i väggar och vad som nu kan krävas. Eller så går man det pragmatiska vägen, köper det gamla huset och inser att det är just gammalt och slitet och kommer att kräva underhåll och tar det vartefter. Gick inte mäklaren igenom undersökningsplikten med er som köpare?

Säljarbesiktningar är ju ett geschäft för att vagga in säljare i trygghet så att affären blir av. Och sen kan man ju se om det finns uppenbara problem i huset. T ex som ni såg att det fanns problem med garaget i protokollet och gavs tipset att göra en fördjupad undersökning av det.

 

[Zed82]

Nej vi har inte den juridiska traditionen i Sverige att säljaren automatiskt utfäster att allt är OK i gamla hus. Så är det i andra länder på kontinenten, jag har uppfattat att det leder till att man köper äldre hus med hundratals sidor med småfel listade så att köparen kan gå juridiskt fri senare.

Istället ligger i vår juridiska tradition att nästan allt ligger på säljaren i form av det som kallas för "undersökningsplikten". Man förväntas undersöka i detalj allt man är intresserad av och som är åtkomligt. Finns indikation på problem som är fallet i detta garage förväntas man undersöka det t o m djupare i samråd med säljaren. Eller så går man det pragmatiska vägen, köper det gamla huset och inser att det är just gammalt och slitet och kommer att kräva underhåll och tar det vartefter.

Säljarbesiktningar är ju en geschäft för att vagga in säljare i trygghet så att affären blir av. Och sen kan man ju se om det finns uppenbara problem i huset. T ex som ni såg att det fanns problem med garaget i protokollet och gavs tipset att göra en fördjupad undersökning av det.

Vad täcks då av en dolda fel-försäkring? Vad skulle kunna vara ett dolt fel om vi som köpare har fullständig undersökningsplikt? I mina öron låter det som att alla fel kan falla under samma kriterie som takbjälkarna.

 

[Claes Sörmland]

Vad täcks då av en dolda fel-försäkring? Vad skulle kunna vara ett dolt fel om vi som köpare har fullständig undersökningsplikt? I mina öron låter det som att alla fel kan falla under samma kriterie som takbjälkarna.

Dolda fel inom de ramar som listas i försäkringsvillkoren. Notera att det är säljaren som är försäkrad mot era krav som köpare. Ni som köpare förlorar mest på att denna försäkring eftersom ni måste bråka med ett stort försäkringsbolag istället för med säljaren. I något fall kan det vara smidigt om det är ett solklart dolt fel och försäkringsbolaget vill handlägga det så for som möjligt.

Dolda fel är fel som en typisk köpare utifrån husets ålder och allmänna skick inte kunde förvänta sig och som inte går att upptäcka av en kunnig husköpare vid en undersökning som inte är fördjupad. Dessutom får det inte finnas indikation på att felet kan förekomma när man gör en undersökning av huset. Ungefär, det är lite mer komplicerat än så.

 

[Zed82]

Dolda fel inom de ramar som listas i försäkringsvillkoren. Notera att det är säljaren som är försäkrad mot era krav som köpare. Ni som köpare förlorar mest på att denna försäkring eftersom ni måste bråka med ett stort försäkringsbolag istället för med säljaren. I något fall kan det vara smidigt om det är ett solklart dolt fel och försäkringsbolaget vill handlägga det så for som möjligt.

Dolda fel är fel som ni utifrån husets ålder och allmänna skick inte kunde förvänta er och som inte går att upptäcka av en kunnig husköpare vid en undersökning som inte är fördjupad (Ni behöver alltså inte riva i huset för att hitta det). Dessutom får det inte finnas indikation på att felet kan förekomma när man gör en undersökning av huset. Ungefär, det är lite mer komplicerat än så.

Enligt villkoren står det att köpare har kvar undersökningsplikt på delar av fastigheten som inte omfattas av besiktningen. Garaget ingår ju i besiktningen. Att färgen släpper på väggen har inget att göra med bjälkarna nämligen då väggen består av solida lecablock och inget vatten har runnit ner utmed väggen eller dylikt.

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[Claes Sörmland]

Enligt villkoren står det att köpare har kvar undersökningsplikt på delar av fastigheten som inte omfattas av besiktningen.

Ja, den mening står där för att förtydliga att det bara är hus och garage som har besiktigats till vissa delar. Ofta har t ex VA, ventilation och elsystem inte besiktigats i dessa tjänster. Fastighetens mark, dräneringssystem och rör och ledningar i mark brukar heller aldrig vara med.

Men läs inte den meningen som att er undersökningsplikt som köpare enligt jordabalken på något sätt försvinner, den finns kvar där i lagen.

Garaget ingår ju i besiktningen. Att färgen släpper på väggen har inget att göra med bjälkarna nämligen då väggen består av solida lecablock och inget vatten har runnit ner utmed väggen eller dylikt.

[bild]

Om det är så tydligt att fuktproblemen som indikeras av färgsläppet är helt orelaterade till fuktproblemet med takbjälkarna så. Anmäl det till säljare/försäkringsbolag och se vad de säger! (Det finns en och annan skribent som har fått ut pengar via dolda-felförsäkringar när besiktningsmannen har missat. Det är alltså i de fallen inte att det är ett dolt fel så mycket som att företagets besiktningsman har klantat sig.)

 

[Bananskalare]

Som lekman trodde jag att en besiktning borgade för att allt var kontrollerat och att alla fel hittades. Detta är ju ett rätt stort sådant. Vi som köpare har ingen kunskap utan förlitar oss helt på fackmän. Segt, men man får väl punga ut och acceptera läget.

Tänk på att även om felet skulle vara dolt så är det inte säkert att säljaren tycker det och betalar ingenting. Då blir det en process som kostar tid, energi och eventuellt pengar.
I en rättegång gäller devisen, det är en sak att ha rätt, en annan att få rätt. Men det finns en ljuspunkt. En vinnare i det hela. Det är juristen.

Innan man funderar på dolt fel måste man ta reda på vad något kostar att åtgärda.

Välkommen till livet med hus! Din nya vän kommer fortsätta att skoja och hitta på bus.
Men kommer även att bidra med värme och trygghet. Så det är bra att gilla små hyss och bus när man bor i villa

 

[Claes Sörmland]

Tänk på att även om felet skulle vara dolt så är det inte säkert att säljaren tycker det och betalar ingenting. Då blir det en process som kostar tid, energi och eventuellt pengar.
I en rättegång gäller devisen, det är en sak att ha rätt, en annan att få rätt. Men det finns en ljuspunkt. En vinnare i det hela. Det är juristen.

Innan man funderar på dolt fel måste man ta reda på vad något kostar att åtgärda.

Välkommen till livet med hus! Din nya vän kommer fortsätta att skoja och hitta på bus.
Men kommer även att bidra med värme och trygghet. Så det är bra att gilla små hyss och bus när man bor i villa

Här spelar det ju i praktiken ingen roll vad säljaren tycker, det kommer att vara försäkringsbolagets anonyma medarbetare som ger domen om de vill betala ut eller inte. Sen är frågan ju över i praktiken för TS. Att TS efter att bolaget säger nej skulle rikta krav mot säljaren låter högst ovettigt.