Ny planlösning i källare på 1970-talshus.
Som kommunicerats i flertalet, av mig, tidigare skapade trådar har en fastighet bebyggd med en enplansvilla med källare kommit i min ägo efter att min pappa avlidit tidigare i år. Till saken hör att villan från 1975 är mycket nedsliten och har en unken doft i källaren vilket sprider sig i hela huset.
Tanken är att sälja fastigheten då det ej finns ekonomiskt utrymme att själv renovera upp den men då den är i sämre skick känns det som att det behövs köpargument att förmedla till spekulanter och köpare därav har det funderats på om det skulle vara möjligt för köpare att förändra planlösningen och samtidigt få en uthyrningsdel som kan ge nya ägaren extra inkomst vilket gör att renoveringen kan betala av sig genom uthyrningen.
Så som ritats upp i bilden nedan är så som jag har tänk att källarvåning skulle kunna byggas om. Borde denna tänkta planlösning vara möjlig tro? De tunnare svarta linjerna är tänkta nya väggar, de tjocka svarta linjerna är igensatta nuvarande dörrar och de röda prickarna är nya dörrar. Två badrum kan med denna planlösning skapas dels i utrymmet där befintlig WC idag finns samt i utrymmet utanför där förådd idag finns om väggar rivs. Det andra badrummet kan förläggas tillsammans med bastun och utrymmet utanför den. Från källarens ytterdörr och i befintlig tvättstuga, matkällare samt klädkammare skapas kök samt dörrar till intilliggande rum där det långsmala föråddet blir vardagsrum eller sovrum samt att motionsrummet blir sovrum. Dessa utrymmen (på planlösningsskissen markerade som motionsrum, tvättstuga, förråd samt WC) blir alltså uthyrningsdelen. Gillestugan med öppen spis delas av till att bli tre rum varav ett blir fönsterlöst och som antingen kan fungera som klädkammare/förådd eller om väggen till vänster slopas kan det rummet användas för lek, gym, pingisbord etc. Nuvarande vägg intill sovrummet innanför gillestugan flyttas åt höger ut i gillestugan varpå sovrummet blir större och utökas med ett fönster till. Den öppna spisen rivs och ny anläggs i markplan. I hallen rakt fram från trappan på väggen mot nuvarande WC sätts skjutgarderober upp. Tvättmaskin installeras i det uthyrningsbara badrummet nedanför trappan.
Vad sägs om denna planlösning? Kanske har någon en bättre lösning eller andra synpunkter på min tänkta lösning?
Tanken är att sälja fastigheten då det ej finns ekonomiskt utrymme att själv renovera upp den men då den är i sämre skick känns det som att det behövs köpargument att förmedla till spekulanter och köpare därav har det funderats på om det skulle vara möjligt för köpare att förändra planlösningen och samtidigt få en uthyrningsdel som kan ge nya ägaren extra inkomst vilket gör att renoveringen kan betala av sig genom uthyrningen.
Så som ritats upp i bilden nedan är så som jag har tänk att källarvåning skulle kunna byggas om. Borde denna tänkta planlösning vara möjlig tro? De tunnare svarta linjerna är tänkta nya väggar, de tjocka svarta linjerna är igensatta nuvarande dörrar och de röda prickarna är nya dörrar. Två badrum kan med denna planlösning skapas dels i utrymmet där befintlig WC idag finns samt i utrymmet utanför där förådd idag finns om väggar rivs. Det andra badrummet kan förläggas tillsammans med bastun och utrymmet utanför den. Från källarens ytterdörr och i befintlig tvättstuga, matkällare samt klädkammare skapas kök samt dörrar till intilliggande rum där det långsmala föråddet blir vardagsrum eller sovrum samt att motionsrummet blir sovrum. Dessa utrymmen (på planlösningsskissen markerade som motionsrum, tvättstuga, förråd samt WC) blir alltså uthyrningsdelen. Gillestugan med öppen spis delas av till att bli tre rum varav ett blir fönsterlöst och som antingen kan fungera som klädkammare/förådd eller om väggen till vänster slopas kan det rummet användas för lek, gym, pingisbord etc. Nuvarande vägg intill sovrummet innanför gillestugan flyttas åt höger ut i gillestugan varpå sovrummet blir större och utökas med ett fönster till. Den öppna spisen rivs och ny anläggs i markplan. I hallen rakt fram från trappan på väggen mot nuvarande WC sätts skjutgarderober upp. Tvättmaskin installeras i det uthyrningsbara badrummet nedanför trappan.
Vad sägs om denna planlösning? Kanske har någon en bättre lösning eller andra synpunkter på min tänkta lösning?
Redigerat:
Tycker egentligen att det är överkurs att ta fram sådant underlag.
Sälj det som det är bara och överlåt till köparna att klura på framtidspotentialen.
En uppenbar risk är ju att en köpare nappar på idéen och tror att det är väldigt enkelt att genomföra enligt föreslaget. Sen surnar till när det visar sig vara krångligt/dyrt att börja flytta på bärande väggar.
Troligtvis är de två långa hjärväggarna som går rakt igenom respektive huskropp bärande för bjälklaget ovanför.
Sälj det som det är bara och överlåt till köparna att klura på framtidspotentialen.
En uppenbar risk är ju att en köpare nappar på idéen och tror att det är väldigt enkelt att genomföra enligt föreslaget. Sen surnar till när det visar sig vara krångligt/dyrt att börja flytta på bärande väggar.
Troligtvis är de två långa hjärväggarna som går rakt igenom respektive huskropp bärande för bjälklaget ovanför.
I och för sig kan nya ägare tro att det är lättare att bygga om än vad det sedan visar sig vara men då har ju fastigheten ändå gått lättare att säljas än utan förslag på hur det kan byggas om. Självklart kommer det ju talas om för köparen och spekulanter att det ej är kontrollerat att föreslagen planlösning verkligen är genomförbar.S Stuff skrev:
Jag kommer ihåg dina tidigare trådar och tror fortfarande att du ska fokusera på att tömma huser och få ut det på marknaden. En stor fristående villa i en Stockholmsförort (om jag minns rätt) kommer att ha intresserade köpare även om den är i dåligt skick.
Låt mäklaren formulera något i stil med "stor källare med möjlighet att bygga uthyrningsdel eller varför inte gym och spa". Det räcker för att spekulanterna ska börja göra egna planer.
Låt mäklaren formulera något i stil med "stor källare med möjlighet att bygga uthyrningsdel eller varför inte gym och spa". Det räcker för att spekulanterna ska börja göra egna planer.
Jag tror inte det går ett dugg lättare att sälja. Det räcker gott och väl med en svepande och säljande text så som ZipLock föreslår.M MGA89 skrev:
Träffar du på fel säljare så kan de plötsligt hävda att du lurat dem och vilja ha ersättning för att planerna inte går att genomföra.
Vad skulle en ombyggnad av denna omfattning kosta tro? Jag tänker om det skulle vara möjligt att anlita hantverkare och fixa innan försäljning? Det är kostnad för sanering av unken lukt som önskas få reda på. Självklart om ombyggnad sker kommer såklart även unken lukt saneras bort också men nu önskas endast vetskap om pris för ny planlösning och inte övrigt som måste ingå i samma ombyggnad.
Som referens så fick jag nyligen pris på totalrenovering av ca 80kvm, med ett badrum, en toalett, kök och ändring av planlösning.
Kostnadsförslaget låg på 1,5 Mkr inkl 20% buffert och lite sidojobb.
Den offerten var högt räknad, men du tänker dig å andra sidan 2 badrum. Där är 150-200 tkr till kanske.
Ovanstående givet att man i princip inte gör något själv.
Vill du få ut så mycket som möjligt så fokusera istället på att reda ut vad den unkna lukten kommer från. Är det illa är det sanering och renovering för mer än en halv miljon bara det.
Kostnadsförslaget låg på 1,5 Mkr inkl 20% buffert och lite sidojobb.
Den offerten var högt räknad, men du tänker dig å andra sidan 2 badrum. Där är 150-200 tkr till kanske.
Ovanstående givet att man i princip inte gör något själv.
Vill du få ut så mycket som möjligt så fokusera istället på att reda ut vad den unkna lukten kommer från. Är det illa är det sanering och renovering för mer än en halv miljon bara det.
Ombyggnad kostar troligtvis mer än vad du får tillbaka på försäljningspriset. Sanering är svårt att säga. I så fall lär du dit en besiktningsman som hittar källan.M MGA89 skrev:
I vårt fall så kunde vi göra rätt mycket själva så det blev inte så många tusenlappar. Ut med allt organiskt. Städa/tvätta och sen återställning med flytande golv på platon och väggar målade med silikat.
Det tog bort det mesta av lukten men en del sitter kvar i gamla material som ännu ej är renoverade.
Då har vi renoverat för att källaren fotsatt ska vara just biyta och inte yta där någon bor.
Ska man ha någon boendes där nere i ett drägligt klimat kan det ju förmodligen dra iväg med både dränering och förbättrad ventliation.
För 5-6 år sedan när räntorna var riktigt låga så lönade det sig ofta att renovera innan försäljning när köpare helt saknade hämningar och kastade pengar efter en för att köpa inflyttningsklara hus.
Nu när ekonomiska läget är lite sämre så tror jag snarare att du skulle tjäna på att sälja det som ett renoveringsobjekt och hålla priset lågt/rimligt. Så fort du börjar renovera och trissa upp utgångspriset så riskerar du att kliva över gränser där köpare bara filtrerar bort ditt hus för att det är över deras prisklass.
Är det ingjutna syllar som är källan så kommer det knappast vara värt att åtgärda då kostnaderna lätt kan springa iväg hundratusentals kronor om det är illa. Då huset är i stort behov av renovering finns det inget sätt att få igen pengarna om man försöker renovera innan försäljning. Alldeles för höga kostnader som inte syns och som inte genererar någon avkastning. Hade varit skillnad om man kunde slänga upp ett fat vit färg på väggarna och byta luckor+bänkskiva i köket. Men det är knappt ens det ger igen pengarna vid en försäljning.M MGA89 skrev:
Det är ett 70-tals hus, "Är detta ett Dolt fel" - tråd skaparen nr:1. Låt köparen väcka den sovandes björnen och behöva lägga en mille eller två. Hade du sålt huset direkt hade marknaden inte hunnit svalna av så mycket som den nu gjort och du vill potentiellt skjuta upp försäljningen ytterligare flera månader.
