Byggahus.se

Bygga vidare och större hyresfastighet

  1. Penten
    Nybyggare · stockholm · 27 inlägg

    Penten

    Nybyggare
    Hej
    Låt oss säga att jag äger en hyresfastighet med 5 lägenheter i som hyrs ut i dagsläget.
    Jag vill nu bygga om vindarna till lägenheter och det finns även ett till litet hus på tomten som används som gästbostad/övernattning för gäster.

    Vad säger regler om att jag får bygga ut vindarna och göra om till lägenheter samt ta huset som står på tomten och göra om till två lägenheter istället?

    Vad säger lagen och vad säger kommunen om något sådant? Är det något de inte har några problem med generellt eller vad tror ni?

    Även om man skulle kunna bygga ett till litet hus på tomten för att hyra ut som lägenheter, tex ha två attefallsliknanade hus som lägenheter så jag kan utöka antalet lägenheter att hyra är hela iden mao.
     
  2. nino
    Renoverare · Dalarna · 9 742 inlägg

    nino

    Renoverare
    Reglerna lär du nog kolla med kommun.
    Vilken våning blir vindsvåningen på, är det plan 3 så måste du ha hiss i huset och då drar det iväg.
    Ett attefallshus bör du ju kunna göra om tomten är nog stor, 4m till tomtgräns.
    Ska du ha ytterligare ett attefallshus så blir det nog att söka ett vanligt bygglov för det då man bara får ha ett / tomt (tror jag)
     
  3. roland53
    Medlem · Skåne · 4 330 inlägg

    roland53

    Medlem
    Det är många olika regler som berörs i din fråga.

    Först allmänt : Vad säger detaljplanen m.a.p hur stor yta av tomten som får bebyggas och vilken höjd?
    Kommunen är väl normalt sett intresserade av förtätning. Det är ju allmän brist på bostäder.

    Vinden: Det har ju varit populärt att inreda vindar men det tycks nu vara svårare då det krävs hiss till dessa nya lägenheter enligt dagens krav som gäller vid nytt bygglov.

    Hus på tomten. Tänk på att el- och vattenanslutningar kan gå till stora summor (i anslutningsavgifter) då det anses vara nya bostäder. Det är olika från kommun till kommun men bör tas med i kalkylen.

    Helt allmänt kan väl sägas att försäljningsvärdet för hyresfastigheter under 15 lägenheter är bra mycket lägre (per kvm lägenhetsyta) än kategorin >15 då dom större fastighetsägarna anser att förvaltningskostnader för mindre enheter blir för höga utslaget per kvm uthyrd yta.

    Men att utöka lägenhetsytan på en mindre fastighet gör ju inte kalkylen sämre jmft som innan. Se dock upp med det som nu diskuteras, att slopa ränteavdrag (eller begränsa). Detta kommer att slå hårt mot fastighetsbranschen och en sättning av fastighetsvärden kan då bli en realitet.
     
  4. Penten
    Nybyggare · stockholm · 27 inlägg

    Penten

    Nybyggare
    Hej
    Detaljplanen säger inget, det gäller Nynäshamn Lövlundsvägen
    jag hittar absolut inget alls där egentligen eller lite men inget om höjder etc etc eller antal rum
    Men rent generellt kan jag efter lämnat in bygglov bygga om alla lägenheter till små ettor utan att kommunen egentligen kan säga nej om jag söker bygglov och följer lagen?
    Kan jag sätta upp attefall på samma sätt bara jag följer reglerna ?

    Vad är bäst att ha hyreshuset privat eller i ett Aktiebolag?

    Air BnB är det något jag kan göra i ett hyreshus istället för att ha långtidsboende permanenta gäster?
     
  5. H
    Moderator · Stockholm · 43 236 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Jag tror att om du kör Air BnB i stor skala, så driver du en hotellverksamhet, vilket kräver en hel del extra av brandskydd, miljökrav (det skall städas "hotellmässigt") osv.

    Du har väl antagligen hyresgäster i huset idag, de har då besittningsrätt, så det är inte bara att säga upp dem osv.
     
  6. roland53
    Medlem · Skåne · 4 330 inlägg

    roland53

    Medlem
    Ja, det beror på.
    Om detta är det enda objektet du ska i AB och du är under uppbyggnadsskede så kan man kanske förvänta sig ett kraftigt underskott i början. Underskott i ett AB kan du inte ha om det "äter" upp aktiekapitalet - då måste du kursa bolaget.

    I en försäljningssituation så är det högre vinstskatt om AB säljer jmft med privat. Å andra sidan så slipper en ev köpare lagfartsavgifter mm om AB:et säljs. Detta kan attrahera vissa köpare men andra köpare är inte alls intresserade att överta ett bolag, där dom inte vet om det kan dyka upp gamla surdegar i form av skulder eller andra åtagande.
    En ev vinst kan ligga kvar i bolaget och disponeras förmånligare.

    Oavsett ägarform så är du bokföringsskyldig för näringsfastighet. I regel får man ta hjälp med bokslut mm. för att inte göra fel. Detta medför en kostnad.
     
  7. Penten
    Nybyggare · stockholm · 27 inlägg

    Penten

    Nybyggare
    Hej
    Ang kontrakten på hyresgästerna så givetvis tas detta hänsyn till och är medtänkt :)

    Men nu var mer frågan om det andra :)
    tack för svaret
     
  8. Penten
    Nybyggare · stockholm · 27 inlägg

    Penten

    Nybyggare

    Ja det är ju lite så jag tänker också men det är väl om man är 50% under aktiekapitalet som är på 50.000kr för lång tid som det är konkurs annars ska det inte vara någon fara.

    jag har tänkt och köpa fler och fler fastigheter i framtiden som ingår i mitt AB.
    Revisor har jag för mitt nuvarande AB så hans kostnader känner jag till och räknar in också.

    Hmm dessa tankar
     
  9. roland53
    Medlem · Skåne · 4 330 inlägg

    roland53

    Medlem
    Ja, men 50´är ju ingenting i sammanhanget om du bygger för någon mille eller 2 :D
     
  10. Penten
    Nybyggare · stockholm · 27 inlägg

    Penten

    Nybyggare
    Precis, vart så chockad över att du ens skrev och nämnde det, är en ickefråga.
     
  11. roland53
    Medlem · Skåne · 4 330 inlägg

    roland53

    Medlem
    Du missförstod nog.
    Att gå 50' minus i uppstartskedet (uppbyggnadsperioden) är ju snabbt gjort.
    M.a.o aktiekapitalet förbrukat = likvidation.

    Det brukar väl normalt rekommenderas att köra HB eller KB under uppbyggnadsfasen och när överskottet börjar rulla in så startar man AB. ;)
     
  12. Penten
    Nybyggare · stockholm · 27 inlägg

    Penten

    Nybyggare
    Det blir AB direkt
     
  13. roland53
    Medlem · Skåne · 4 330 inlägg

    roland53

    Medlem
    Vilken fördel ser du med ett AB i investeringsfasen jmfrt HB,KB eller enskild firma? :confused:
     
  14. H
    Moderator · Stockholm · 43 236 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Aktiekapitalet får inte naggas under 50% under enda minut. Men däremot så kan det ju ta någon veckat inse att det är under 50%. Det du köper in, som sänker likviditeten har ju också ett värde, så bara för att man köper betong för 50000 så har man inte 50000 mindre i balansräkningen.
     
  15. R
    Medlem · Västernorrland · 1 549 inlägg

    Räknenisse

    Medlem
    Inte helt säker, men om du ska göra om från vanliga lägenheter till hotellverksamhet...
    Är inte det något som ska sökas bygglov för ändrad användning.
    Och som då inte kommer gå igenom ifall detaljplanen säger boende men inte verksamhet?
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.