Pensionspengar till kontantinsats?
Är det dumt att ta sitt privata pensionssparande (från fonder) för att sänka bolånet?
Några snabba kalkyler verkar tala för att det är en bra idé.
Om man kommer under 50% bolån så slipper man amortera, och det gör stor skillnad.
Exempel där bostadens värde är 1500 kkr:
Högt bolån:
Lån: 85% -> 1275 kkr
Ränta: 2% -> 25,5 kkr / år
Amortering: 2% -> 25,5 kkr / år
Ränta + Amortering: 51 kkr / år
Lågt bolån:
Lån: 50% -> 750 kkr
Ränta: 2% -> 15 kkr / år
Amortering: 0% -> 0 kr
Mellanskillnaden blir ca 36 kkr / år (51 - 15 = 36) om man stoppar in 750 kkr istället för 225 kkr.
Det innebär att mellanskillnaden (750 - 225 = 525 kkr) i ex. fonder måste växa med ca 6,9% per år (36 / 525 = 0,
06857).
Att lyckas få fonderna växa med 6,9% per år är inte omöjligt men inte lätt heller.
Dock har jag inte tagit hänsyn till att amorteringen sänker kostnaden något.
Mitt resonemang är att pensionspengarna i fonder måste skötas manuellt och är utsatta för finansmarknadens risker, medan pensionspengarna i sänkt bolån är (lite?) tryggare och är passiva. När jag säljer bostaden en tid senare får jag (förhoppningsvis) tillbaka alla pensionspengarna igen. Dock helt utan ränta på ränta, men de pengar jag sparar på bolånekostnaden kan jag använda som kompensation.
Vilka är luckorna i mitt resonemang? Har jag räknat eller tänkt fel nånstans?
Några snabba kalkyler verkar tala för att det är en bra idé.
Om man kommer under 50% bolån så slipper man amortera, och det gör stor skillnad.
Exempel där bostadens värde är 1500 kkr:
Högt bolån:
Lån: 85% -> 1275 kkr
Ränta: 2% -> 25,5 kkr / år
Amortering: 2% -> 25,5 kkr / år
Ränta + Amortering: 51 kkr / år
Lågt bolån:
Lån: 50% -> 750 kkr
Ränta: 2% -> 15 kkr / år
Amortering: 0% -> 0 kr
Mellanskillnaden blir ca 36 kkr / år (51 - 15 = 36) om man stoppar in 750 kkr istället för 225 kkr.
Det innebär att mellanskillnaden (750 - 225 = 525 kkr) i ex. fonder måste växa med ca 6,9% per år (36 / 525 = 0,
06857).
Att lyckas få fonderna växa med 6,9% per år är inte omöjligt men inte lätt heller.
Dock har jag inte tagit hänsyn till att amorteringen sänker kostnaden något.
Mitt resonemang är att pensionspengarna i fonder måste skötas manuellt och är utsatta för finansmarknadens risker, medan pensionspengarna i sänkt bolån är (lite?) tryggare och är passiva. När jag säljer bostaden en tid senare får jag (förhoppningsvis) tillbaka alla pensionspengarna igen. Dock helt utan ränta på ränta, men de pengar jag sparar på bolånekostnaden kan jag använda som kompensation.
Vilka är luckorna i mitt resonemang? Har jag räknat eller tänkt fel nånstans?
Utan att vara för ingående så ja, du har räknat fel. Amortering är ingen kostnad. Om du förväntar dig sämre avkastning på dina placeringar än din ränta, ta mindre lån. Förväntar du dig bättre avkastning, investera maximalt på börsen.Reyhn skrev:
2 extremer, en blandning av riskspridningen är att föredra för gemene man.
Finns många sätt att pensionsspara varav fonder är ett och bostad ett annat. I Sverige är vi lite inrutade i att börsen och fonder i synnerhet är ”riktigt” pensionssparande men i tex UK är det väldigt vanligt att bostaden är pensionen. Allt amorteras av till man fyller pension då bostaden säljs för något mindre och mellanskillnaden köps en annuitet för som betalas ut årligen. Två olika sätt med fördelar och nackdelar. Båda är dock beroende av hur avkastningen är på den underliggande tillgången. Men sätt på lång sikt +20år så borde avkastningen likna varandra och då är avkastningen på insatt kapital i din bostad avsevärt bättre pga hög belåning. I Sverige så skall man äga ca 0.8 fastigheter (per par) för att vara ”neutral” marknaden. Äger du mindre så är det implicit ett ”bet” på att fastighetsmarknaden tappar i värde.
Amorteringen är som sagt ingen kostnad som så utan det är mer ett sparande.
Om det är värt det att ta från pensionspengarna till kontantinsatsen beror lite på hur stor gambler du är. Man brukar väl säga att fonder i genomsnitt går upp ca 8 % per år om du har de under en lång tid (decennier). Har du då en ränta på 2 % skulle du alltså i teorin inte tjäna på en högre kontantinsats om du tar från dina fonder.
Samtidigt är det svårt att ge råd när man inte vet hur gammal du är. Går du i pension imorgon eller om femtio år? Om du går i pension väldigt snart kan det vara värt att åtminstone fundera på att ta ut pengarna. Dels för att sova lite tryggare på natten (tänk om börsen rasar...) och dels för att det är ganska skönt att ha låga skulder.
Om du däremot har en längre tid tills pensionen så hade jag "spelat" på börsen och låtit bli fonderna. Som sagt, 8 % i avkastning är bättre än det du sparar med en ränta på 2 %.
Om det är värt det att ta från pensionspengarna till kontantinsatsen beror lite på hur stor gambler du är. Man brukar väl säga att fonder i genomsnitt går upp ca 8 % per år om du har de under en lång tid (decennier). Har du då en ränta på 2 % skulle du alltså i teorin inte tjäna på en högre kontantinsats om du tar från dina fonder.
Samtidigt är det svårt att ge råd när man inte vet hur gammal du är. Går du i pension imorgon eller om femtio år? Om du går i pension väldigt snart kan det vara värt att åtminstone fundera på att ta ut pengarna. Dels för att sova lite tryggare på natten (tänk om börsen rasar...) och dels för att det är ganska skönt att ha låga skulder.
Om du däremot har en längre tid tills pensionen så hade jag "spelat" på börsen och låtit bli fonderna. Som sagt, 8 % i avkastning är bättre än det du sparar med en ränta på 2 %.
Fast nu tappar du bort att fastigheten inte enbart har en räntekostnad (alternativavkastning) i detta fall utan att fastigheter har en värdeökning på 5-8% långsiktigt. Med tex 80% belåning är avkastningen på eget kapital väldigt bra,T Trunk skrev:
Tack för jättebra synpunkter!
Ni har såklart helt rätt i att amortering inte är en "kostnad".
Personligen ser jag dock amortering som just en kostnad, för det är i praktiken en påtvingad utgift jag inte kan kontrollera. Bankernas försvar om att det är ett sparande som sänker räntekostnaden är bara löjligt - den ränta man sparar på att amortera ett bolån är så liten i jämförelse med vad jag kunnat tjäna om jag fått sätta amorteringspengarna i privat sparande istället.
Poängen är dock tagen!
I det låga bolånet i mitt exempel så är amoteringen redan gjord för ett betydligt större belopp, vilket gör att räntebesparingen kan bli mitt nya pensionssparande, och "amorteringen" kan jag göra vad jag vill med.
Ni har såklart helt rätt i att amortering inte är en "kostnad".
Personligen ser jag dock amortering som just en kostnad, för det är i praktiken en påtvingad utgift jag inte kan kontrollera. Bankernas försvar om att det är ett sparande som sänker räntekostnaden är bara löjligt - den ränta man sparar på att amortera ett bolån är så liten i jämförelse med vad jag kunnat tjäna om jag fått sätta amorteringspengarna i privat sparande istället.
Poängen är dock tagen!
I det låga bolånet i mitt exempel så är amoteringen redan gjord för ett betydligt större belopp, vilket gör att räntebesparingen kan bli mitt nya pensionssparande, och "amorteringen" kan jag göra vad jag vill med.
Riskdiversifiering och fastighetens värdeökning är bra punkter att ha i åtanke.
Det verkar ju som att det inte är helt galet att se en del av sin fastighet som en framtida ekonomisk trygghet.
Det som tilltalar mig mest är just att besparingen i mina exempel är rediga pengar jag själv kan bestämma över; spara, placera, amortera ännu mer eller festa upp.
Dock kan jag ju säga att mina fonder inte växer så bra som med 8% per år... /:
Det verkar ju som att det inte är helt galet att se en del av sin fastighet som en framtida ekonomisk trygghet.
Det som tilltalar mig mest är just att besparingen i mina exempel är rediga pengar jag själv kan bestämma över; spara, placera, amortera ännu mer eller festa upp. Dock kan jag ju säga att mina fonder inte växer så bra som med 8% per år... /:
Det stämmer visserligen att amorteringen inte påverkar räntan så mycket. Men det mibskar ju din skuld. Så all amortering är en ökad tillgång. Du räknar definitivt fel. Ta bort amorteringen som en kostnad. Du ser det ju inte som en kostnad i fallet när du amorterar med pensionspengarna.
Dels är amorteringen inte en kostnad som påpekats. Men effekten på räntan ser väldigt liten ut om man tittar på den under ett år.
Fundera istället hur det ser ut om 10 år. Då har du fått bort 10% av din räntekostnad (och borde kunna amortera 2% istället). Men om 10 år kanske vi har ex. 5% ränta istället för dagens orimligt låga räntor. Då kommer din amortering att ha stor betydelse för din möjlighet att överleva med de högre räntorna, och i värsta fall sjunkande värdet på bostaden (om vi antar en hård koppling mellan värde och räntenivå).
Fundera istället hur det ser ut om 10 år. Då har du fått bort 10% av din räntekostnad (och borde kunna amortera 2% istället). Men om 10 år kanske vi har ex. 5% ränta istället för dagens orimligt låga räntor. Då kommer din amortering att ha stor betydelse för din möjlighet att överleva med de högre räntorna, och i värsta fall sjunkande värdet på bostaden (om vi antar en hård koppling mellan värde och räntenivå).
Medlem
· Västmanlands län
· 251 inlägg
Jag tror även du räknat lite lurigt på utgiften för amortering. I ditt exempel skriver du 2% amortering, men det är bara påtvingat ned till 70% belåning, därefter krävs endast 1%.
Tänk också på mer när det gäller riskdiversifiering. Har du en bostad värd 4-5 miljoner så har du låst mycket pengar där. En rimlig diversifiering är då att köpa aktier/fonder i utanför bostadssektorn (och inte för mycket bank som tjänar pengar på bolån) för minst 2-3 miljoner innan du kan börja prata om att det är en diversifiering att spara i bostaden.
Verkar som att du ska se över dina fonder i första hand.
Indexfonden Avanza Zero - ett av de enklaste och alternativen, som ger mindre i avkastning än många andra - har i denna minut gått upp 10,5% det senaste året och 51% sett över 5 år. Tittade på 5 ej krångliga fonder som jag själv har små innehav i. Bottennappet för det senaste året ligger på 8,5% uppgång.
Summa sumarum. Skaffa bättre fonder (ifall du inte redan äger aktiemedel värda lika mycket som ditt hus)
En liten snabb räkning med följande antaganden:
Ex 1. Pensionspengarna får sitta kvar, och växer med 6% per år, 20 år till pension: 525000*1,06^20= ca 1,8 milj
Ex 2. Det du sparar i kostnader (35000/år) sätts varje år in på pensionsspar med samma avkastning: ger ca 1,32 milj
I ex 1 får du mer pengar på sparkontot, men har också betalat mer i räntekostnader under årens gång.
I ex 2 har du mindre pengar på sparkontot men mindre pengar har också gått till räntor. Här har jag också räknat på samma amortering varje år, vilket innebär att du satt in mer pengar än du antagligen hade amorterat i ex 1.
Ex 1. Pensionspengarna får sitta kvar, och växer med 6% per år, 20 år till pension: 525000*1,06^20= ca 1,8 milj
Ex 2. Det du sparar i kostnader (35000/år) sätts varje år in på pensionsspar med samma avkastning: ger ca 1,32 milj
I ex 1 får du mer pengar på sparkontot, men har också betalat mer i räntekostnader under årens gång.
I ex 2 har du mindre pengar på sparkontot men mindre pengar har också gått till räntor. Här har jag också räknat på samma amortering varje år, vilket innebär att du satt in mer pengar än du antagligen hade amorterat i ex 1.
Här i Finland brukar man sträva till att senast då man går i pension skall man vara skuldfri och ha en liten buffert på bank för eventuella större haverier.
När man är skuldfri och har sin lilla buffert att ta till om värmepannan havererar eller takplåten behöver förnyas då kan man leva ganska gott även på en relativt låg pension och bo kvar i sitt hus tills de bär ut en med fötterna först....... och då kan huset gå i arv åt barn eller barnbarn.
När man är skuldfri och har sin lilla buffert att ta till om värmepannan havererar eller takplåten behöver förnyas då kan man leva ganska gott även på en relativt låg pension och bo kvar i sitt hus tills de bär ut en med fötterna först....... och då kan huset gå i arv åt barn eller barnbarn.
