Sætninger i 80'er hus?

[rubus arcticus]

Købte vores villa (1,5 plan) for omkring 9 år siden.
Huset er et selvbygger hus bygget tidligt i 80'erne, beliggende på en gammel skovplet/vådmark/"mose". Et helt nyt villaområde i byens centrum blev opført med ca. 20-25 villaer. Opførelsen af villaerne var vel sådan lidt sjusket. Området blev opført ret hurtigt, har jeg hørt, og konstruktionen på villaerne var vel ikke optimal. Men, fine villaer og funktionelle, om end med lidt spørgsmålstegn ved visse byggetrin.

Siden vi flyttede ind bemærkede vi, at et af rummene havde et ujævnt gulv. Rummet er beliggende i et hjørne, og når man går ind i rummet, bliver man straks lidt svimmel. Der er en lille "bakke op" når man går ind i rummet. Man ser tydeligt, at gulvet hælder. Min oplevelse er, at gulvet hælder mere og mere. Det højeste punkt er ved ydervæggen.
Den seneste uge har jeg oplevet, at hele husets nederste etage både går op og ned. På visse steder rundt om i huset ser man små "rygge" og dale. Har ikke målt med vaterpas præcist, hvor mange centimeter det varierer, men vil forsøge at finde et langt vaterpas i løbet af weekenden for at måle. Har desværre ikke adgang til et laser-vaterpas, hvilket ville være godt for at undersøge, hvordan hældningerne ser ud i resten af huset.

Jeg er bekymret over sætningsskader i huset... Huset er bygget på en betonplade (plade på jord). Har en mindre jordkælder på ca. 1,5x1,5 m med en lem i garagen. Jordkælderen har vi aldrig brugt.

Vores grund er ca. 800 kvm, og græsplænen er også meget ujævn med nogle mindre "bakker" og sænkningspartier her og der. Intet der har generet os nævneværdigt.

Bor i Norrbotten og denne vinter har været meget kold, flere perioder med dage/uger under -30 grader. Rigeligt med sne.

Begynder både at blive træt af tilstanden af gulvet i det der hjørnerum, men også over det faktum, at gulvet begynder at blive ujævnt i de øvrige dele af huset. På førstesalen bemærker man ikke ujævnhederne så meget.

Vi hyrede Anticimex før huskøbet. De bemærkede, at gulvet knagede, hvilket det jo gør, selvfølgelig. Men derudover kan jeg ikke huske, at der blev talt om sætningsskader. Det er ikke et flydende laminatgulv eller lignende, der er ujævnt, i flere rum ligger der vinylgulv, og det føles som om, det er det solide gulv, der hælder og bulner.

Kan det være sætningsskader, tror i? Hvor bekymret bør man være? Nogle dage har man lyst til at jævne huset med jorden eller flytte herfra. Andre dage tænker man på, hvor godt børnene har det her i huset og i villaområdet, som ligger i en passende afstand til skole og øvrige faciliteter. Tilpas roligt men alligevel tæt på alt.

Vi er tilsluttet Folksam, Villaforsikring Stor, men hvad jeg har forstået, så erstatter intet forsikringsselskab sætningsskader på huse.

Tanker og idéer om, hvad man skal gøre?


Tillæg:
Hvis det kan have indflydelse, så hyrede vi et træfældningsfirma sommeren 2022 for at fælde en stor fyrretræ og to birketræer, der stod på grunden. Måske kan det have påvirket jord-/vandkompositionen på en eller anden måde?

 

[Drburr]

Er det muligt at se nogen revne i soklen?

 

[rubus arcticus]

Går det at se nogen revne i soklen?

Næ. Nu kan man ikke se noget pga meget sne.
I hjørnerne er det forvitret lidt, men det var pga tidligere ejer kun lod regnvandet løbe direkte ned fra nedløbsrørene. Der var ingen ordentlig afledning/afløb.
Ved ikke om jeg har set nogen revner i soklen. Har nok ikke tænkt på det..

 

[klaskarlsson]

På et så gammelt hus kunne man jo have tænkt/forventet, at alle sætninger burde være afsluttet, men som du nævner, kan vand, træer og andre ting jo have påvirket jordforholdene.

Enten måler du det selv, eller får nogen til det, så tænker jeg, at man vil måle, hvor store problemerne er til at begynde med.
Derefter kan man begynde at have en dialog med en sagkyndig om, hvordan man kan afhjælpe det.
Hvis det er jorden, der bevæger sig, er spørgsmålet også om det vil fortsætte eller er stoppet.
Kan det være en eller anden underjordisk sænke? Har I en å i nærheden, der kan sende vand en ny vej osv.? Har nogle naboer samme problem?

For er det jordproblemer, som ikke er stoppet, er det nok ikke umagen værd at udbedre fundamentet, før man har løst de problemer, tænker jeg?

 

[Drburr]

Nja. Nu kan man ikke se noget pga. meget sne.
I hjørnerne har det smuldret lidt, men det var pga. tidligere ejer bare lod regnvandet løbe lige ned fra nedløbsrørene. Der var ingen ordentlig bortledning/afvanding.
Ved ikke om jeg har set nogen revner i soklen. Har nok ikke tænkt på det..

Er soklen udvendigt isoleret? Ellers bør jo en sætning vise sig der, med grove revner som følge. Ellers er det vel at gøre som klaskarlsson skriver ovenfor, få en sagkyndig derud. Hvis ikke, så for at sove bedre om natten.

 

[rubus arcticus]

Så kan man begynde at have en dialog med en sagkyndig omkring, hvordan man kan udbedre det.
Er det jorden, der bevæger sig, er spørgsmålet jo også, om det vil fortsætte, eller om det er standset.
Kan det være en underjordisk synke? Har I en å i nærheden, der kan sende vand en ny vej osv.? Har nogle naboer samme problem?

I et så gammelt hus havde man jo tænkt/tror, at alle sætninger burde have været afsluttet, men som du er inde på, kan vand, træer og andre ting jo have påvirket jordforholdene.

Enten hvis du måler det selv, eller tager nogen hen, så tænker jeg, at man vil måle op, hvor store problemerne er til at begynde med.
Så kan man begynde at have en dialog med en sagkyndig omkring, hvordan man kan udbedre det.
Er det jorden, der bevæger sig, er spørgsmålet jo også, om det vil fortsætte, eller om det er standset.
Kan det være en underjordisk synke? Har I en å i nærheden, der kan sende vand en ny vej osv.? Har nogle naboer samme problem?

For er det jordproblemer, der ikke er standset, er det nok ikke værd at udbedre grundlaget, før man har ordnet de problemer, tænker jeg?

Har været på jagt efter den lange vaterpas, men har ikke lykkedes at finde det. Har gået igennem huset og følt/set efter, hvor gulvet er ujævnt, og på hvilke måder det hælder.

Ingen nærliggende å eller andet vandløb. Derimod er denne jord oprindeligt meget våd, gammel vådmark/myrmark inden området blev et villakvarter tidligt 80-tal. Angående underjordisk synke kan jeg ikke svare på, men i og med at jorden er våd, så måske der findes synker i jorden. Kan forestille mig, at forarbejdet ikke var 100%, før villaerne blev bygget op i dette område.

Jeg ved ikke, hvordan situationen er for vores naboer. Vi har de seneste år haft lidt problemer med halvstop og dårlig afløb i det ene badeværelse. Naboen, som bor i villaen ved siden af os, har også haft problemer, deres problemer har stået på længere end vores problemer. Angående ujævne gulve i huset ved jeg ikke, har ikke spurgt.

Er soklen udvendigt isoleret? Ellers burde en sætning vise sig der, med grove revner som følge. Ellers er det vel at gøre, som klaskarlsson skriver ovenfor, tage en sagkyndig hen. Om ikke andet for at sove bedre om natten.

Hvordan menes med udvendigt isoleret sokkel? Ved ikke, om jeg har set nogle revner i soklen. Det har forvitret lidt ved grundlaget/soklen ved alle hjørner. Men det var på grund af, at den tidligere ejer ikke havde nogle afløbsledninger fra nedløbsrørene. Alt vand samlet ved husgrunden, hvilket medførte forvitring/slid på soklen præcis, hvor nedløbsrørene var placeret.

Nu ligger der jo masser af sne på jorden, så soklen vil sandsynligvis ikke være synlig før i slutningen af april (bor i Norrbotten).

I vores økonomiafdeling (indeholdende garage, fyrrum, vaskerum og opbevaringsrum) er der nogle revner i den malede betonplade. Revnerne har været der, siden vi købte huset.

 

[Drburr]

Sidder der et element klædt med en plade. Typ finjas l-støtte. Du kan mærke det til foråret, hvis du banker på soklen. Lyder det hult, sidder der en isoleringsplade indeni. Hvad jeg mener med det, er at du da ikke kan se en sætningsrevne udefra.

 

[klaskarlsson]

Har været på jagt efter det lange vaterpas, men har ikke lykkedes at finde det. Har gennemgået huset og følt/set efter, hvor gulvet er ujævnt og på hvilke måder det hælder.

Ingen nærliggende å eller andet vandløb. Derimod er denne jord oprindeligt meget våd, gammel vådmark/mose, før området blev et villakvarter tidligt i 80'erne. Angående underjordisk sænke kan jeg ikke svare på, men idet jorden er våd, så findes der måske sænker i jorden. Kan forestille mig, at forarbejdet ikke var 100% før villaerne blev bygget på dette område.

Jeg ved ikke, hvordan situationen er for vores naboer. Vi har de seneste år haft lidt problemer med halvstop og dårlig afløb i det ene badeværelse. Naboen, som bor i villaen ved siden af os, har også haft problemer, deres problemer har stået på længere end vores problemer. Angående ujævne gulve i huset ved jeg ikke, har ikke spurgt.

Hvordan menes med udvendigt isoleret sokkel? Ved ikke, om jeg har set nogle revner i soklen. Det har forvitret lidt ved fundamentet/soklen ved alle hjørner. Men det var på grund af tidligere ejere ikke havde drænledninger fra nedløbsrørene. Alt vandet samlede sig ved husgrunden, hvilket medførte forvitring/slid på soklen præcis der, hvor nedløbsrørene var placeret.

Nu ligger der jo masser af sne på jorden, så soklen vil sandsynligvis ikke være synlig før slutningen af april (bor i Norrbotten).

I vores økonomidel (rummer garage, fyrrum, vaskerum og lager) er der en del revner i den malede betonplade. Revnerne har været der, siden vi købte huset.

Lyder jo som om, at man måske må kigge på, hvordan afvandingen og dræningen fra jorden rundt om huset/husene er. Det er jo et vådt år i år, så det er ikke umuligt, at jorden hæver/sænker sig lidt ekstra. Men netop fordi det er en gruppe villaer, så lyder det som noget, I naboer sammen måske skulle kigge på, når tøen først er gået af?

 

[rubus arcticus]

Lyder som om man måske burde kigge på, hvordan afvandingen og dræningen fra jorden rundt om huset/ne er. Det er jo et vådt år i år, så ikke umuligt at jorden hæver/sænker sig lidt ekstra.
Men netop at det er en gruppe villaer, så lyder det som noget I naboer sammen måske skal tjekke på, når vel frosten er væk?

Ja, det er jo en idé.

Jeg og min partner har spekuleret på idéer, og i øjeblikket føler vi, at vi vil give op på denne husdrøm... Der er ingen tvivl om det, efter at have målt og gennemgået huset, kan det ikke være andet end en sætningsskade. Huset hælder/synker tydeligt til den ene side. Ikke så underligt, med tanke på hvordan den omgivende jord ser ud.
Jeg har læst om alternativerne og mulighederne for at reparere sætningsskaden. Selvfølgelig, det er ikke umuligt at rette, men risikoen er stor for, at huset og jorden vil bevæge sig mere de kommende år (om end i årtier). I de næsten 10 år, vi har boet her, er der dukket mange mærkeligheder op med huset. Ved købet var vi "unge og blåøjede". Ved købet var vi glade for at have fundet et flot hus til vores familie, bestående af to voksne og en etårig. I dag to voksne samt to børn i nedre skolealder.
Her hvor vi bor, er der p.t. stor efterspørgsel på boliger. Der er jo en mulighed for at sælge huset og købe noget bedre.. At reparere skaderne er et utroligt omfattende arbejde. Det handler ikke kun om dræning og jordforstærkning, sandsynligvis skal kloakledningerne udskiftes. Et projekt vi ikke havde regnet med at skulle tage os af allerede nu.

Synes meget om huset og havde planer for, hvordan begge vores børn skulle vokse op her.
Føles som om man giver op drømmen, men samtidig skal man tænke realistisk. Går rundt i huset, og jo mere jeg går rundt her, desto mere føler jeg, hvordan alt bare er skævt og skævt på alle leder og kanter.

Ved næste huskøb ved vi da helt sikkert, hvilke tegn vi skal holde udkig efter..

Jeg ved ikke, hvordan andre havde gjort, men får bare en dårlig mavefornemmelse, selvom jeg gerne ville blive boende.

 

[klaskarlsson]

Ja, det er jo en idé.

Min partner og jeg har overvejet idéer, og i øjeblikket føles det som om vi vil opgive denne husdrøm... Der er ingen tvivl om sagen, efter at have målt og gennemgået huset kan det ikke være andet end en sænkning. Huset hælder/synker tydeligt til den ene side. Ikke så mærkeligt med tanke på, hvordan den omkringliggende jord ser ud. Har læst om alternativerne og mulighederne for at reparere sænkningen. Jo, det er ikke umuligt at rette op på, men risikoen er stor, at huset og jorden vil bevæge sig mere de kommende år (eller endda årtier). I de næsten 10 år, vi har boet her, er der dukket mange mærkelige ting op med huset. Ved købet var vi "unge og naive". Ved købet var vi glade over at have fundet et fint hus til vores familie bestående af to voksne og en etårig. I dag to voksne samt to børn i de yngre skoleår. Her, hvor vi bor, er der i øjeblikket stor efterspørgsel efter boliger. Der er jo en mulighed for at sælge huset og købe noget bedre.. At reparere skaderne er et utroligt omfattende arbejde. Det handler ikke kun om dræning og jordforstærkning, sandsynligvis skal afløbsledningerne udskiftes. Et projekt, vi ikke havde regnet med at skulle påtage os allerede nu.

Jeg holder meget af huset og havde planer for, hvordan vores begge børn skulle vokse op her. Det føles som om, man opgiver drømmen, men samtidig må man tænke realistisk. Går rundt i huset, og jo mere jeg går rundt her, desto mere føler jeg, hvordan alt bare er skævt og skørt til alle sider.

Ved næste huskøb ved vi da definitivt, hvilke tegn vi skal holde øje med..

Jeg ved ikke, hvordan andre ville have gjort, men jeg får bare en dårlig fornemmelse, selvom jeg gerne ville blive boende.

Det tredje hus bliver jo det bedste, plejer man vel at sige?
Selvom det handler vel egentlig om nybyggeri i det hele taget...

 

[rubus arcticus]

Det tredje hus bliver jo det bedste plejer de vel at sige ?
Men så handler det vel egentlig om nybyggeri iøvrigt...

Ja, man lærer af sine fejl!

 

[mrsnhp]

Ja, det er jo en idé.

Jeg og sambon har spånet på idéer og i øjeblikket føles det som om vi vil give op denne husdrøm... Det er ingen tvivl om sagen, efter at have målt og gennemgået huset så kan det ikke være andet end en sætning. Huset hælder/synker tydeligt til den ene side. Ikke så underligt med tanke på, hvordan den omkringliggende jord ser ud.
Har læst om alternativerne og mulighederne for at reparere sætningen. Selvfølgelig, det er ikke umuligt at udbedre, men risikoen er stor for, at huset og jorden vil bevæge sig mere de kommende år (om end tiår). I de næsten 10 år vi har boet her, er der dukket mange mærkværdigheder op med huset. Ved købet var vi "unge og blåøjede". Ved købet var vi glade for at have fundet et fint hus til vores familie bestående af to voksne og en etårig. I dag to voksne samt to børn i nedre skolealderen.
Her, hvor vi bor, er der i øjeblikket stor efterspørgsel på boliger. Der er jo en mulighed for at sælge huset og købe noget bedre.. At udbedre skaderne er en utrolig omfattende opgave. Det handler ikke kun om drænering og jordforstærkning, sandsynligvis skal afløbsledningerne udskiftes. Et projekt vi ikke havde regnet med at skulle påtage os allerede nu.

Holder meget af huset og havde planer for, hvordan vores begge børn skulle vokse op her.
Føles som at man giver op drømmen, men samtidig skal man tænke realistisk. Går rundt i huset og jo mere jeg går rundt her, desto mere føler jeg, hvordan alt bare er skævt og skævt til alle sider og kanter.

Ved næste huskøb så ved vi da definitivt hvilke tegn vi skal holde udkig efter..

Jeg ved ikke, hvordan andre ville have gjort det, men får bare en dårlig mavefornemmelse, selvom jeg gerne ville have boet her.

Hvis I ikke føler jer motiverede til omfattende renoveringer, er det måske bedst at begynde at lede efter noget nyt med det samme (hvis økonomien tillader det). Så slipper I for at gå rundt og føle ubehag i et potentielt synkende hus længere end nødvendigt og kan nyde et nyt, fint, stabilt hus længere 🙂 Lad det alligevel tage tid, så det bliver godt. Man vænner sig meget hurtigt til det nye hus, når man først har fundet det rette 😊

 

[rubus arcticus]

Hvis I ikke har lyst til omfattende renoveringer, er det måske bedst at begynde at lede efter et nyt hjem med det samme (hvis økonomien tillader det). Så slipper I for at gå rundt og føle ubehag i et eventuelt synkende hus længere end nødvendigt og kan nyde et nyt, fint og stabilt hus længere 🙂 Lad det alligevel tage tid, så det bliver godt. Man vænner sig meget hurtigt til det nye hus, når man først har fundet det rigtige 😊

Jo mere man kigger, jo flere fejl finder man.
På trods af en ordentlig klump i maven, er vi begge instillede på at sælge. Vi havde regnet med renoveringer, da huset jo er over 40 år gammelt og større renoveringer er ikke blevet gjort af den tidligere ejer, men havde virkelig ikke kunnet forestille mig at stå over for renoveringer af denne omfang. Køkken- og badeværelsesrenoveringer er én ting. At bo i et synkende hus, der står på sumpet og ustabil jord er en helt anden sag. Vil nok sælge huset så snart som muligt, jo større problemerne bliver, desto lavere værdi får jo huset. Personligt har jeg, fra den ene dag til den anden, stillet om til at kunne sælge huset inden for det næste år (gerne hurtigere end det). Da vi købte huset, forstod man måske ikke, hvad et "gammelt" hus indebar. Og man havde ikke rigtigt styr på, hvad man skulle tænke på. Men, man lærer så længe man lever.

Bliver nok til at leje bolig til at begynde med. Jeg selv ville gerne bygge nyt allerede i morgen, men det føles nok mere trygt at sælge huset og derefter flytte til en bolig, man lejer. Under lejebetingelserne kan man planlægge langsigtet vedrørende fremtiden. Det var ikke min tanke hverken for 5 eller 10 år siden, men det kan måske blive godt til sidst. Med tanke på at man vil have et stabilt og sikkert hus, der holder i mange år, føles det bedre at sælge nu og leje, mens man planlægger for fremtidens byggeri (eller køb af et friskere hus, end hvad vi har nu, og som ikke er bygget på en våd svamp).

Vil jo egentlig bo i dette hus og lade børnene vokse op her, men det føles virkelig ikke godt. Og når jeg tænker efter, har vi haft en del bekymringer gennem årene. Forsøger at tænke positivt. Her hvor vi bor, er der stor efterspørgsel på boliger, og huspriserne er steget betydeligt trods det økonomiske læge. At sælge burde forhåbentlig ikke være noget problem.

Tænker på en kollega, som købte et rigtig gammelt hus. Familien stødte på modgang efter modgang under renoveringsprocessen, hvilket næsten resulterede i skilsmisse. Efter mange år blev huset og renoveringerne færdiggjort. Så det er bestemt muligt at overvinde problemer og afhjælpe dem, men til hvilken pris? Vil ikke have at familien, eller økonomien skal køres i bund. Det er jo trods alt "bare et hus". Hvad er vigtigst, et synkende hus eller en lykkelig familie? En veninde af mig havde også en husdrøm om at istandsætte et gammelt tømmerhus fra 1800-tallet, det endte med, at de var nødt til at rive huset ned og bygge nyt. De lejede en lejlighed i to-tre år under planlægnings- og byggefasen.

This too shall pass. Intet ondt, der ikke fører noget godt med sig. Forsøger at tænke positivt.

 

[klaskarlsson]

Jo mere man kigger, desto flere fejl finder man.
På trods af en ordentlig klump i maven er vi begge indstillet på at sælge. Vi havde regnet med renoveringer, da huset jo er over 40 år gammelt, og større renoveringer er ikke blevet udført af den tidligere ejer, men kunne virkelig ikke forestille mig at stå over for renoveringer af denne omfang. Køkken- og badeværelsesrenoveringer er én ting. At bo i et synkende hus, som står på svampet og ustabil jord, er noget helt andet. Vil gerne sælge huset så snart som muligt, jo større problemerne bliver, desto lavere værdi får huset. Personligt har jeg, fra den ene dag til den anden, indstillet mig på at kunne sælge huset inden for det næste år (gerne hurtigere end det). Da vi købte huset, forstod vi måske ikke helt, hvad et "gammelt" hus indebar. Og man havde ikke rigtig styr på, hvad man skulle tænke på. Men, man lærer så længe man lever.

Bliver nok til at leje bolig til en begyndelse. Jeg selv ville gerne bygge nyt allerede i morgen, men det føles nok mere trygt at sælge huset og derefter flytte til en bolig, man lejer. Under lejetiden kan man planlægge langsigtet med hensyn til fremtiden. Det var ikke min tanke for hverken 5 eller 10 år siden, men det bliver måske godt til sidst. Med tanke på at man vil have et stabilt og sikkert hus, der holder i mange år, så føles det bedre at sælge nu og leje, mens man planlægger for fremtidens byggeri (eller køb af friskere hus end det, vi har nu, og som ikke er bygget på en våd svamp).

Vil jo egentlig bo i dette hus og lade børnene vokse op her, men det føles virkelig ikke godt. Og når jeg tænker efter, har vi haft en del bekymringer gennem årene. Forsøger at tænke positivt. Her, hvor vi bor, er der høj efterspørgsel på boliger, og huspriserne er gået op betydeligt trods den økonomiske situation. At sælge burde forhåbentlig ikke være noget problem.

Tænker på en arbejds kollega, der købte et rigtig gammelt hus. Familien stødte på modgang efter modgang under renoveringsprocessen, hvilket næsten resulterede i skilsmisse. Efter mange år blev huset og renoveringerne færdiggjort. Så selvfølgelig kan man overkomme problemer og tage hånd om dem, men til hvilken pris? Vil ikke have, at familien, eller økonomien skal køres i bund. Det er jo trods alt "bare et hus". Hvad er vigtigst, et synkende hus eller en lykkelig familie? En veninde til mig havde også en husdrøm om at renovere en gammel tømmerbygning fra 1800-tallet; det endte med, at de måtte rive huset ned og bygge nyt. De lejede en lejlighed i to-tre år under planlægnings- og byggefasen.

This too shall pass. Intet ondt der ikke fører noget godt med sig. Forsøger at tænke positivt.

Kan jo absolut være rigtigt at leje, hvis I har mistet lysten til at "pusle derhjemme," og derudover overvejer at bygge helt nyt.
Men husk at tage højde for skatteeffekten af salget i budgettet bare, for hvis I ikke køber nyt inden for et år, kan I ikke udsætte eventuel gevinstskat...

 

[rubus arcticus]

Det kan jo absolut være rigtigt at leje, hvis I har mistet lysten til at "sysle derhjemme" og desuden overvejer at bygge helt nyt.
Men husk at tage højde for skatteeffekten af salget i budgettet, for hvis I ikke køber nyt inden for et år, kan I ikke udsætte evt. gevinstskat...

Tak for påmindelsen om skatten!