Jeg har opdaget, at gulvet er begyndt at give sig på overetagen præcis ovenover, hvor den tidligere ejer fjernede en væg. Sådan forholder det sig:
Huset er af typen: kælder + to etager, stor murstock i midten og bygget i 1931. På den nordlige del var der i underetagen oprindeligt to rum adskilt med en stående plankevæg. På etagen ovenover var der ét stort rum. Den tidligere ejer besluttede, at han ville have det omvendt, hvilket gav en stor stue i underetagen med en stor åben portal i midten med ca. 30 cm væg tilbage på begge sider. Han skar plankene et stykke ned fra loftet og byggede dem ind. På overetagen byggede han en skillevæg, så der blev dannet to soveværelser.
Jeg er nu ved at renovere i et af soveværelserne på overetagen og kan nu se, at der er begyndt at dannes en sprække mellem gulvlisten og gulvet. Som mest måske en cm eller lidt mere. Gulvet er altså begyndt at give sig på grund af, at ingen forstærkning blev lavet, da væggen blev fjernet i underetagen. I underetagen er der dog ingen synlige tegn på svigtning. Den nyere væg på overetagen har nu så lidt (intet) støtte, så den mere hænger, hvilket kan ses, hvis man kigger på loftlisten.
Jeg kan se, at det har givet sig selv før vi købte huset på malingen, men også at det har givet sig mere siden listen i et af rummene sidst blev malet. At vi har haft en stor bogreol mod denne væg har nok ikke forbedret situationen.
Okay, spørgsmålene:
Hvor bekymret skal jeg være? Det, der er sket, er sket over 4-5 år, så det går jo ikke hurtigt.
Bør jeg klage over den tidligere ejer? Det kan jo ske, at jeg skal sælge huset senere, og så skal jeg jo være ansvarlig.
Hvis jeg skal gøre noget ved det, sætte I-bjælke liggende på stående limtræsbjælker eller noget, kan man bare standse det, der har sat sig, eller kan man endda presse skaden tilbage?
Utroligt taknemmelig for svar!
Asterix
Huset er af typen: kælder + to etager, stor murstock i midten og bygget i 1931. På den nordlige del var der i underetagen oprindeligt to rum adskilt med en stående plankevæg. På etagen ovenover var der ét stort rum. Den tidligere ejer besluttede, at han ville have det omvendt, hvilket gav en stor stue i underetagen med en stor åben portal i midten med ca. 30 cm væg tilbage på begge sider. Han skar plankene et stykke ned fra loftet og byggede dem ind. På overetagen byggede han en skillevæg, så der blev dannet to soveværelser.
Jeg er nu ved at renovere i et af soveværelserne på overetagen og kan nu se, at der er begyndt at dannes en sprække mellem gulvlisten og gulvet. Som mest måske en cm eller lidt mere. Gulvet er altså begyndt at give sig på grund af, at ingen forstærkning blev lavet, da væggen blev fjernet i underetagen. I underetagen er der dog ingen synlige tegn på svigtning. Den nyere væg på overetagen har nu så lidt (intet) støtte, så den mere hænger, hvilket kan ses, hvis man kigger på loftlisten.
Jeg kan se, at det har givet sig selv før vi købte huset på malingen, men også at det har givet sig mere siden listen i et af rummene sidst blev malet. At vi har haft en stor bogreol mod denne væg har nok ikke forbedret situationen.
Okay, spørgsmålene:
Hvor bekymret skal jeg være? Det, der er sket, er sket over 4-5 år, så det går jo ikke hurtigt.
Bør jeg klage over den tidligere ejer? Det kan jo ske, at jeg skal sælge huset senere, og så skal jeg jo være ansvarlig.
Hvis jeg skal gøre noget ved det, sætte I-bjælke liggende på stående limtræsbjælker eller noget, kan man bare standse det, der har sat sig, eller kan man endda presse skaden tilbage?
Utroligt taknemmelig for svar!
Asterix
Medlem
· Västra Götaland
· 545 indlæg
Ved at fjerne resterne af den væg, som den tidligere ejer efterlod, og erstatte den med en limtræsbjælke, kan du sikkert presse bjælkelaget tilbage.
Blev du informeret ved købet om, at sælgeren havde fjernet en bærende væg? - Hvis ikke, så kan det være en skjult fejl, som sælgeren er ansvarlig for at rette op på!
Jeg tror ikke, du behøver at være akut bekymret, men luk ikke nogen ind i soveværelserne på første sal... spøg til side, så bør du rette op på dette snarest.
Blev du informeret ved købet om, at sælgeren havde fjernet en bærende væg? - Hvis ikke, så kan det være en skjult fejl, som sælgeren er ansvarlig for at rette op på!
Jeg tror ikke, du behøver at være akut bekymret, men luk ikke nogen ind i soveværelserne på første sal... spøg til side, så bør du rette op på dette snarest.
Tak for svaret!
Sådan er det: Vi vidste jo, at han havde taget væggen ned, men vi antog jo, at det var gjort på den rigtige måde. Da jeg renoverede i stuen, skiftede jeg faktisk nogle plader i selve "smygen" i hvælvet og så da, at der ikke lå nogen bjælke. Jeg fortryder nu, at jeg ikke reagerede kraftigere på dette, men jeg har lært meget om byggeri siden da.
To ting taler imod at begynde at rive ned og fikse det hele lige nu. Stuen er det eneste rum, der faktisk begynder at blive færdigt. Meget min egen skyld, at jeg ikke tog det med væggen mere alvorligt, men alligevel surt, og at jeg har en datter på 3 uger.
Tror I, det tæller som en skjult fejl? Jeg hader at begynde processen med sådan noget her, men bedre det end at vi skal stå for regningen.
Sådan er det: Vi vidste jo, at han havde taget væggen ned, men vi antog jo, at det var gjort på den rigtige måde. Da jeg renoverede i stuen, skiftede jeg faktisk nogle plader i selve "smygen" i hvælvet og så da, at der ikke lå nogen bjælke. Jeg fortryder nu, at jeg ikke reagerede kraftigere på dette, men jeg har lært meget om byggeri siden da.
To ting taler imod at begynde at rive ned og fikse det hele lige nu. Stuen er det eneste rum, der faktisk begynder at blive færdigt. Meget min egen skyld, at jeg ikke tog det med væggen mere alvorligt, men alligevel surt, og at jeg har en datter på 3 uger.
Tror I, det tæller som en skjult fejl? Jeg hader at begynde processen med sådan noget her, men bedre det end at vi skal stå for regningen.
Medlem
· Västra Götaland
· 545 indlæg
Tillykke med datteren!!! 
Dette er jo ikke noget, som er dyrt at løse, men det tager jo lidt tid og skaber rod i mellemtiden.
Kontakt en konstruktør og giv ham så meget info som muligt, så han kan vurdere situationen.
Men anmeld skriftligt til køberen, hvad du har fundet, og bed om at få vende tilbage om, hvordan du vil håndtere sagen. Har du udført en tilstandsrapport, bør du også informere ham om, hvad du har fundet... tiden for at kræve ansvar af inspektøren er to år, men af sælger kan du kræve ansvar i 10 år.
Hvis du ikke gør noget, er stuen måske det, der mest af alt ligner en katastrofe om lidt...
Dette er jo ikke noget, som er dyrt at løse, men det tager jo lidt tid og skaber rod i mellemtiden.
Kontakt en konstruktør og giv ham så meget info som muligt, så han kan vurdere situationen.
Men anmeld skriftligt til køberen, hvad du har fundet, og bed om at få vende tilbage om, hvordan du vil håndtere sagen. Har du udført en tilstandsrapport, bør du også informere ham om, hvad du har fundet... tiden for at kræve ansvar af inspektøren er to år, men af sælger kan du kræve ansvar i 10 år.
Hvis du ikke gør noget, er stuen måske det, der mest af alt ligner en katastrofe om lidt...
Helt utroligt. Kom på bagefter at jeg glemte at præcisere lidt spørgsmål, men det gør jo ikke noget når der findes folk på dette forum som kan svare på ubenævnte spørgsmål alligevel. Takker takker for det gode svar.
Jeg ser at besigtigelsen blev gjort 040212. Bør jeg kontakte besigtigelsesmanden alligevel? De to år er jo netop udløbet. Jo mere jeg tænker på det så ligger jo fremfor alt ansvaret på den tidligere ejer.
Jeg tror under alle omstændigheder at jeg har bedre styr på situationen nu......
Jeg ser at besigtigelsen blev gjort 040212. Bør jeg kontakte besigtigelsesmanden alligevel? De to år er jo netop udløbet. Jo mere jeg tænker på det så ligger jo fremfor alt ansvaret på den tidligere ejer.
Jeg tror under alle omstændigheder at jeg har bedre styr på situationen nu......
Medlem
· Västra Götaland
· 545 indlæg
Brug, om ikke andet, besigtigelsesmandens kundskaber - appellér til hans gode sider - selvom han ikke længere har noget ansvar...
Da problemerne var indkapslet med panel, kunne besigtigelsesmanden ikke have konstateret fejlen uden "ødelæggende indgreb", og så falder det ikke på hans ansvar - men på sælgeren som "dolt fel"
Nu skal jeg ud og besigtige - og jeg vil holde øjnene åbne efter nedrevne bærende vægge!!!
Da problemerne var indkapslet med panel, kunne besigtigelsesmanden ikke have konstateret fejlen uden "ødelæggende indgreb", og så falder det ikke på hans ansvar - men på sælgeren som "dolt fel"
Nu skal jeg ud og besigtige - og jeg vil holde øjnene åbne efter nedrevne bærende vægge!!!
Det er vel tvivlsomt om besigtigelsesmanden virkelig behøver at "dykke" ind i væggene.
Indgreb i de bærende dele kræver vel stadig byggetilladelse, hvis jeg ikke tager fejl. Arbejdet skal da godkendes af en kvalitetsansvarlig. Er det gjort før de nye bygningsregler, skulle bygningsinspektøren godkende det. Så det er forkert under alle omstændigheder. Og sandsynligvis tale om rene ulovligheder.
Indgreb i de bærende dele kræver vel stadig byggetilladelse, hvis jeg ikke tager fejl. Arbejdet skal da godkendes af en kvalitetsansvarlig. Er det gjort før de nye bygningsregler, skulle bygningsinspektøren godkende det. Så det er forkert under alle omstændigheder. Og sandsynligvis tale om rene ulovligheder.
Præcis som LyckeK rådede mig, har jeg været i kontakt med en bygningsingeniør. Han siger præcis som du poiu, at det nok er tale om rene ulovligheder. Et sådan indgreb i bærende konstruktion kræver byggetilladelse, og jeg tør vædde de sidste stående brædder i stuen på, at der ikke findes noget sådant. Han sagde desuden, at denne type brud på byggelovens regler, som bringer folks sikkerhed i fare, er rigtig alvorligt.
Jeg har ikke fuld styr på reglerne lige nu, men synsmanden skulle måske have tjekket med byggesagsafdelingen, da han blev klar over, at den væg var blevet revet.
Jeg skal tale med byggesagsafdelingen i morgen og er i gang med at få fat i vores ejendomsmægler for en snak med ham også.
Hvis nogen skriver et indlæg om interesse, kan jeg give mere info efterhånden som jeg bliver klogere.
Jeg har ikke fuld styr på reglerne lige nu, men synsmanden skulle måske have tjekket med byggesagsafdelingen, da han blev klar over, at den væg var blevet revet.
Jeg skal tale med byggesagsafdelingen i morgen og er i gang med at få fat i vores ejendomsmægler for en snak med ham også.
Hvis nogen skriver et indlæg om interesse, kan jeg give mere info efterhånden som jeg bliver klogere.
At save en væg af stående planker et stykke under loftet uden at lægge en bærende bjælke ind er virkelig et eksempel på nonchalance og uvidenhed(?) som kan have alvorlige konsekvenser. Hvis der havde været store spændvidder, ville overtagen sandsynligvis være faldet ned med det samme, og selvom den nu ikke gjorde det, så anbefaler jeg dig at lægge en bjælke ind straks, hvis I skal bruge overtagen! (alternativt stempl op bjælkelaget midlertidigt i vente på reparation)
Interessant spørgsmål, om det er en skjult fejl eller ej, jeg følger din redegørelse med interesse!
/Ingeniøren
Interessant spørgsmål, om det er en skjult fejl eller ej, jeg følger din redegørelse med interesse!
/Ingeniøren
Medlem
· Västra Götaland
· 545 indlæg
Da jeg i dag var ude på en inspektion og fik set den store hvælving mellem køkken og stue, var jeg ved at begynde at grine... ;D men det viste sig at være originalt fra -75, så trods en lille revne i den ene bæring, behøvede jeg ikke at slå alle bremser til...
Bliver interessant at følge dette!
Bliver interessant at følge dette!
Situationsrapport:
Har talt med bygningsnævnet. For at gøre det korrekt skal man før man foretager ændringer i bærende konstruktioner indsende en Byggemelding, der beskriver hvordan man har tænkt at løse bæringen. Formoder enkel skitse og materialevalg etc. Dette er selvfølgelig ikke gjort i dette tilfælde. Personen jeg talte med var besynderligt nok ret uinteresseret i det her. -"Det er nok ikke så mange der rapporterer sådan noget tror jeg" var holdningen. Jeg mener selv at både som hus-køber og sælger ville det være en stor fordel for ikke at sige en selvfølge at have et papir der viser at alt er gået rigtigt til. Jeg vil under alle omstændigheder sørge for at det hele bliver ordnet når vi nu laver det om.
Vigtigere er måske at jeg på opfordring har kontaktet mægleren som solgte huset. Han ville gøre sælgerne opmærksom på fejlen i håbet om at de synes det er deres fejl og at de skulle dække omkostningerne. Han sagde at hvis de ville gøre indsigelser var det sværere at få ret da det var så billigt at reparere fejlen. Jeg argumenterede med ham at hvis man regner med at det skal se ud som om ingenting er sket, bliver det meget tidskrævende småarbejde til sidst som vil koste. Jeg har sat glat glasfibervæv, må være svært at få det pænt når man fjerner og gør om, ikke? Han anslog 5000-10000 kr. Lyder det rimeligt synes I?
Har talt med bygningsnævnet. For at gøre det korrekt skal man før man foretager ændringer i bærende konstruktioner indsende en Byggemelding, der beskriver hvordan man har tænkt at løse bæringen. Formoder enkel skitse og materialevalg etc. Dette er selvfølgelig ikke gjort i dette tilfælde. Personen jeg talte med var besynderligt nok ret uinteresseret i det her. -"Det er nok ikke så mange der rapporterer sådan noget tror jeg" var holdningen. Jeg mener selv at både som hus-køber og sælger ville det være en stor fordel for ikke at sige en selvfølge at have et papir der viser at alt er gået rigtigt til. Jeg vil under alle omstændigheder sørge for at det hele bliver ordnet når vi nu laver det om.
Vigtigere er måske at jeg på opfordring har kontaktet mægleren som solgte huset. Han ville gøre sælgerne opmærksom på fejlen i håbet om at de synes det er deres fejl og at de skulle dække omkostningerne. Han sagde at hvis de ville gøre indsigelser var det sværere at få ret da det var så billigt at reparere fejlen. Jeg argumenterede med ham at hvis man regner med at det skal se ud som om ingenting er sket, bliver det meget tidskrævende småarbejde til sidst som vil koste. Jeg har sat glat glasfibervæv, må være svært at få det pænt når man fjerner og gør om, ikke? Han anslog 5000-10000 kr. Lyder det rimeligt synes I?
Medlem
· Västra Götaland
· 545 indlæg
Nu kommer vi til en vigtig ting... du har ifølge lov, praksis og andet, normalt ikke ret til erstatning for at rette fejlen... det her er lidt tricky... du har kun ret til fradrag med den forskel i pris, som det ville have været, hvis fejlen var kendt... der med ikke sagt, at du ikke skal forsøge at få pengene for at rette op...
Fulgte du med!
Fulgte du med!
Okay!
Altså hvor meget mindre husets værdi ville have været, hvis fejlen havde været kendt dengang, mener du. Kan se logikken i det...
Men hvordan kan man lave en sådan vurdering? Hvem kan lave en sådan vurdering? Man kan jo forestille sig, at dette kan slå både positivt og negativt sammenlignet med omkostningen ved at fikse fejlen, eller? Der kan jo findes fejl, der rent markedsmæssigt anses som værdiforringende, men som ikke koster lige så stor sum at fikse.
Som du siger, kan man jo håbe, at dette kan ordnes uden at gå ind i formaliteter, men at man bare enkelt kan blive enige.
Jeg synes rent følelsesmæssigt, at der er forskel på en skjult fejl og en skjult fejl, der er en potentiel sikkerhedsrisiko, men det findes der vel ingen lov eller praksis om
En anden ting, som du LyckeK sikkert er præcis den rette til at svare på. Bør en byggesagkyndig ikke, når vedkommende ser, at en åbenbart bærende væg er fjernet, spørge efter eller fremskaffe en kopi af byggeanmeldelsen?
Altså hvor meget mindre husets værdi ville have været, hvis fejlen havde været kendt dengang, mener du. Kan se logikken i det...
Men hvordan kan man lave en sådan vurdering? Hvem kan lave en sådan vurdering? Man kan jo forestille sig, at dette kan slå både positivt og negativt sammenlignet med omkostningen ved at fikse fejlen, eller? Der kan jo findes fejl, der rent markedsmæssigt anses som værdiforringende, men som ikke koster lige så stor sum at fikse.
Som du siger, kan man jo håbe, at dette kan ordnes uden at gå ind i formaliteter, men at man bare enkelt kan blive enige.
Jeg synes rent følelsesmæssigt, at der er forskel på en skjult fejl og en skjult fejl, der er en potentiel sikkerhedsrisiko, men det findes der vel ingen lov eller praksis om
En anden ting, som du LyckeK sikkert er præcis den rette til at svare på. Bør en byggesagkyndig ikke, når vedkommende ser, at en åbenbart bærende væg er fjernet, spørge efter eller fremskaffe en kopi af byggeanmeldelsen?
Medlem
· Västra Götaland
· 545 indlæg
Besigtigelsesmanden har som grundlag de dokumenter, der præsenteres for ham ved besigtigelsen, han har ikke pligt til at efterforske noget og behøver ikke at betvivle rigtigheden, medmindre de er åbenbart forkerte.
Ved besigtigelsen i går fandtes ikke et eneste dokument, spørgelisten havde ejendomsmægleren på kontoret! :-?
Er "balken" indklædt og der ikke findes nogen andre indikationer, såsom at gulvet svajer unormalt eller at lister mod gulv på overetagen slipper fra gulvet eller loftlisterne i loftet i stuen gaber, er der ingen grund for besigtigelsesmanden til at tro, at det er udført på en forkert måde... :'(
Ved besigtigelsen i går fandtes ikke et eneste dokument, spørgelisten havde ejendomsmægleren på kontoret! :-?
Er "balken" indklædt og der ikke findes nogen andre indikationer, såsom at gulvet svajer unormalt eller at lister mod gulv på overetagen slipper fra gulvet eller loftlisterne i loftet i stuen gaber, er der ingen grund for besigtigelsesmanden til at tro, at det er udført på en forkert måde... :'(